ロイヤルシーズン宮前平ってどうですか？

[購入検討中さん]

ロイヤルシーズン宮前平についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋7丁目25番2（地番）
交通：
東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.00平米～95.15平米
売主：末長組
販売提携（代理）：株式会社ライフコーディネーター


施工会社：株式会社末長組
管理会社：東洋グリーン建物株式会社

[23: 匿名さん]

22さん

エレベーターは６基みたいです

[24: 購入検討中さん]

エレベーター6基に屋外機械式駐車場じゃあ、修繕費抑えて管理費の見た目を安くみせるようなら、最悪なマンションになりそうですね。

[25: 物件比較中さん]

今日、基礎工事中の現地を見に行って来ました。
最近雨が降っていないにも関わらず、水浸しでしたが、これって地下水でしょうか？
ポンプでずっと汲み上げて溝に流していました。

こういう場合、地盤とかって大丈夫なんでしょうか？
あと、一階の部屋の湿気も気になります。
詳しい方いらっしゃいますか？

[26: 匿名]

周辺で大手デベの物件が多数出てくるところに無謀にも殴りこみするくらいだから坪200万以下じゃないと買い手がつかないでしょ〜？ せめてサンクタスと同時期に出てたらおもしろかったのに。

[27: 購入検討中さん]

微妙に狭いのばかりだけど、間取りは面白いですね。
個人的には、4LDKに興味あります

[28: 周辺物件購入者]

スーモに外観が載ってたけどこんなきれいになるかねぇ？ 建ってみたらがっかりにならなければいいけど。エレベーターの件で何年か後に修繕費がかなり高くなるだろうけど面白い物件なことは確かですね。

[29: 購入検討中さん]

スーモに価格が出てましたね。3400万円台から6900万円台だそうです。単純に65平米と95平米を当てはめると、坪単価は大体178万から245万となりました。

価格帯はちょっと前のルフォンのような感じかもしれないですね。駅からは少し離れていますので、高いと感じる方もいるかも。高級路線でいきたかったけど、近隣のブランドマンションとの競合を考えて値段を抑えたので、駐車場を地下にせず割安な半地

下住戸にして戸数を稼いだというところでしょうか。

[30: 匿名さん]

変わった間取りではあるけど、使いにくそうに感じました。
あれで６９００万円台は厳しくないでしょうか？
トイレのところなんて、ドア重なりまくりですよね・・・
せっかくのワイドスパンも、洋室とベランダが出ててリビングは影になりそう。
何か、ちょっとずつ残念なんですよね。

[31: 周辺住民さん]

同感です。いいなと思えるのは、95ｍ2のぐらい。でも、これもなぜサニタリーを引き戸にしないのって感じだしね。ドアも人も傷つくりまくりそう…

[32: 物件比較中さん]

ほんと、同感です。あれだとリビングにあまり日が入らないかも。陽当たりが良さそうな部屋も、真南でなく南東向きの部屋なので、どれくらい日が入るか業者がデータを持っているとよいのですが。区役所前のプラウドがきになりますね。多少狭くなってもと考えてしまいます。

[33: 匿名]

引き戸への変更は簡単だけど、日当たりはどうなんだろう？
窓が大きい部屋はある程度明るいだろうけど。

[34: 匿名さん]

引き戸への変更、照明スイッチやコンセントの位置によってはできない場合もあるようです。
できるなら５万円くらいのオプションでした。
あまりにも窓が多かったり大きかったりすると、マンションなのに寒い、暑いとなるのでは、と思ってしまいます。

[35: 匿名]

悪くない土地なのにもったいない 大手デベならもっとやりようあるだろうに…

[36: 物件比較中さん]

今日、チラシが入ってましたね。
安いところは坪160程度、南向きでも200程度のところがあります。駐車場や間取りその他、微妙なところはあるけど、同じ徒歩10分の尻手黒川物件よりは場所はこちらがいいし、この価格ならかなり人気でるかもしれない。

[37: 購入検討中さん]

身障者用の平置き駐車場を作っておいて、そこには階段10段くらい登らないと行けないってことに驚きました。ベビーカーとかも駐車場に階段なしではたどり着けない。エントランスも交差点でバスも通るし、乗り降り大変そう。ぐるっと回って坂登って外からシャッター開けるのかな？他にもビックリがあるのかなぁ？

[38: 匿名さん]

近隣は住みやすいいい処です。鷺沼・タマプラにも近いし。
駐車場と管理費・修繕費は確かに気なるが、価格がまあ低価格帯なのでまず順調に売れていくような気がします。

[39: 匿名さん]

梶ヶ谷の広告を見て、ちょっと・・・と思いました。ほぼ同時期なのに、梶ヶ谷はすごく肩入れしているような文章で、宮前平にはそれほど力いれてないのかな、と。ここは間取りも全体的な計画もどちらも微妙な上に、宮前平も鷺沼もマンションが多く計画されているので、よく考えようと思っています。この立地なのに価格が抑えられているのも、低価格でないと売れない、とデベ側が判断している証拠だと思うと、それはそれでまた微妙なんですよね・・・

[40: 物件比較中さん]

モデルルームにいきました。
内装はスーモや物件HP の印象から大きくは変わりませんでした。東側の半地下物件はよう壁がかなり高いです。南向きは70平米がほとんどで、もう少し広ければという感じでした。
やはり収納の少なさ(この平米数では限界があるのでデベさんの問題だけではないのですが)と駐車場が気になります。管理費は10000円ちょっと、修繕積立金と合わせて70平米クラスで最初の20年間は20000弱でいくそうです。

中庭はイメージ通りとはいかないとは思いますが、それなりにはなるのかなと思いました。
対応されたかたも強引な感じではなかったのと、その後の電話攻勢もないので、その点は好印象でした。

周辺環境と価格を考えると全体的にはそんなに悪くないと思いますが、やはり近隣の野村や三菱の価格を見てからということになるかも。月末から売り出しのようでした。

[41: 匿名]

野村や三菱に比べたらかなり安いだろうね。
ブランドにこだわりがなく、風変わりな間取りを気に入れば買い。

[42: 匿名さん]

窓の多いリビングって家具の配置に悩みます。しかもここは間取りもちょっと？なので、洋室に行きたいのにダイニングテーブルが邪魔、みたいな。動線がかなり悪い気がしてしまいます。

[43: 匿名さん]

ここ、なんでこんなに安いの？土橋7丁目の最も駅近で、地価も安くないはずなのに。
ただ、興味あるの間取りは屋上テラス付きの一戸しかなくて、しかもここだけ普通に宮前平価格してて高いんだよね

[44: 匿名さん]

だって末長組だも～ん。

自分んとこで土地を仕入れ設計をして建築をして販売をしてと、すべてが自社内で完結だから無駄なコストがかかってないわけです。

ホントのマンションコストって、これかもしれませんよ。

ま、それでも私は買いませんけどね。

[45: 匿名さん]

44さん
買わない理由は、末長組が信用出来ないからですか？間取りが合わないからですか？

[46: 匿名さん]

45さん

近隣に永く住んでるんだけど、決して魅力のある場所ではないし、直床と思われるからです。

末長さんがどうのこうのと評論できるほど知識を持っていませんため、憶測での書き込みはできません。
がしかし、長期で住んだ場合の安心感は大手デベに比べれば落ちるのは当然で、だから安いともいえますね。

このへんにしときます。

[47: 匿名]

近隣のプラウドはまだまだ先じゃないでしょうか？タリーズ裏もありますし。
安さをとるか、ブランドをとるか？

[48: 物件比較中さん]

46さん

40です。直床ではなく二重床&天井で、さや管でした。HP では構造が出ていないので聞いてみました。南側の高い棟はラーメン構造、東側と西側は壁式です。
杭は柱状図は確認していませんが、杭は5～20mでした。

構造と仕様はプラウドサウスフロントに近いかなと思いました。内装はプラウドのほうがよいでしょうし、食洗機や浄水器もオプション、もちろん生ゴミのディスポーザーもありませんでした。

地価はこちらのほうが高いと思いますが、少し狭い間取り、ブランドと設備の差、半地下住戸と全体戸数、施工業者が販売主という点などが理由で同じ徒歩10分のプラウドサウスフロントよりも安めの設定なのかなと思いました。参考になれば幸いです。

[49: 物件比較中さん]

追記です。フラット35は使えますが、35sは適用されません。つまり金利マイナス1%はありません。
性能表示?もありません。これも検討する際には頭にいれておかれるとよいと思います。

場所は尻手黒川から少し離れているので、悪くないです。バス停も目の前ですし、いなげや、東急ストアもちかいので、奥さんは日々の買い物が楽だと思います。でも、車は欲しいところなので駐車場が少ないのはかなり痛いです。

[50: 匿名さん]

48&49さん。46です。

建物構造にも金利にもお詳しく、冷静に物件を見極めていらっしゃると思います。
私は、2年ほど前から近隣の物件探しをしており、現在は中古を含めて購入検討しています。
大変恐縮ですが、個人的な見解で結構ですので以下の物件についてご意見と一番魅力を感じるものを聞かせていただければ幸いです。
・ドレッセ鷺沼
・コスモ宮前平
・プラウド宮崎台
・ドレッセ鷺沼オーセンティックテラス
・ルフォン宮前平
・パークハウス宮崎台シンフォニーテラス
・プラウド宮前平サウスフロント
・パークハウス宮前平エルド
・ドレッセ青葉台二丁目
・ドレッセ藤が丘
・ロイヤルシーズン宮前平

よろしくお願いいたします。

[51: 匿名さん]

ここには書きにくくないですかね・・・

[52: 匿名]

もう完売してる物件に関してはコメント必要ないんじゃないですか？

[53: 匿名さん]

サンクタス宮崎台を忘れてますよ。

[54: 匿名さん]

サンクタスは論外なんじゃないのかな

[55: 住民でない人さん]

＞46
＞50
板が荒れるので、削除して頂き、他でお願いします。

[56: 匿名さん]

荒れます？
検討板ですから、他との比較は必須でしょう。

[57: 匿名さん]

以下の物件も忘れてますよ。追加してください。

・サンクタス宮崎台
・クレストシティ宮崎台
・ナイスパークフロンテージ鷺沼

[58: 匿名さん]

以下の物件も外せませんので、比較コメントお願いします!

・日神パレステージ宮崎台
・アンビシャス宮崎台
・プラネスーペリア宮崎台

[59: 匿名さん]

土橋は良い場所けど、地下室マンションで悪名高い末長組だからな…。

[60: 物件比較中さん]

46&50さん

48&49です。
私は宮前平と田園都市線のいくつかの駅に住んでいたことがあり、ここ数年この地域の
不動産情報を見ているだけの素人で、個別の情報はあまり持っていませんので、宮前平
～宮崎台の物件くらいしかわかりません。

すぐには思いつかないものもあるので、あらためて書き込みしますが、限定されたもの
になるのでご了解ください。

また、48の書き込みで「さや管（ヘッダー）」と書きましたが、どうも違うようです
ので訂正します。モデルルームで建築士を捕まえて確認すればよかったなと思いました。
この物件、早く構造をHPにアップしてほしいですね。

[61: 匿名さん]

60さん、50です。
ご連絡ありがとうございます。
51以降の書き込みは私ではありませんので、ご承知おきいただきますようお願いします。
お手数をおかけしますが、限定された感想で結構ですのでご意見を教えていただければ幸いです。

[62: 物件比較中さん]

50さん、60です。

これをご覧になっている、詳しい方から見たら当たり前のことばかりになると思いますが、
60さん向けということで、ご了承ください。荒れるきっかけになることは望んでおりません
ので、よく知らない個別の物件についてのコメントはしません。長くなってしまいましたが、
よろしくお願いします。

<この地域のマンションの印象>

・このあたりは坂が多い、交通量の多い道路（246や尻手黒川、東名）もあるということで、
駅までできる限りフラットで、交通量の多い道路や鉄道から垂直方向に離れており、徒歩
10分以内という物件に人気が集まっていると思います。
　また、坂道があっても南斜面の物件はマンションメリットである眺望と日当たりが期待
できるので、好きな方はいらっしゃると思います。

・宮崎台から宮前平の地域に限って言えば、富士見台小、土橋小、宮前平中などと、帰国
子女受け入れなどで評判がよいとされている公立の学校がありますので、お子さんが小中
学生であれば、学区も考慮することになると思います。

・また、永住するのか、将来売却や賃貸を考えるのかという点も物件選びに大きく影響する
と思います。

・中古物件を見ていると、宮崎台、宮前平ともに駅から徒歩10分を越えると値段が下落する
率が大きいように思われます。

<完成済物件の印象>

50さんがあげられた物件のうち、完成済のもので詳しく見たものは残念ながらありません。
プラウド宮崎台は確か完工して間もなく4950万円くらいで中階ぐらいの物件が築浅中古として
出ていましたが、ほどなく売れたようです。今後も出てくるかもしれませんが、4000万円台
半ば～後半だと思います。ブランドマンションの築浅（2000年以降）、徒歩10分以内の70㎡
以上の物件は今後も4000万円半ばくらいで出てくるような気がしますので、仲介手数料や
ちょっとしたリフォームを考えると、安めの新築70㎡マンションが買えるくらいの値段設定が
しばらくは続くと思います。

あとは、駅からの距離と築年数で決まると思いますが、有馬や土橋4丁目はマンションが多くて、
かつ売り出し中の中古物件も多いため、値下げ幅を大きくしないと厳しいような気がします。
いずれにしても、よさそうな物件はネットに載る前に買い手がついていそうなので、不動産屋
からレインズの情報をもらうほうがよいと思います。

<販売中・予定物件の印象>

多少調べたり、モデルルームに行った
・プラウド宮前平サウスフロント
・パークハウス宮前平エルド
・ロイヤルシーズン宮前平
に限定させてください。

サウスフロントは鷺沼三丁目のプラウドや今後宮前区役所や宮前平駅前のタリーズ裏にできる
プラウドに比べると明らかに安いので、残っている物件が気に入れば真剣に検討という感じで
しょうか。ラクモアは主婦目線で使いやすそうだと思いました。

エルドはあの立地なので、かなり高めになりそうです。他物件の営業さんも同じようなコメント
でした。サウスフロントが70㎡ちょっとで4000万円台後半～でしたので、南向きだと5000万円
は越えるのだろうと思います。駐車場は82戸に対して38台と少ないのが痛いです。

この2件は、基本仕様はまったく問題ないと思いますので、あとはブランド料としていくらまで
なら上乗せが許容できるかだと思います。

ロイヤルシーズンは、ぱっと見はそれなりで、間取りも変わっています。立地は悪くないと思い
ますが、デベの知名度や信用、駐車場、エレベーターなど上に書き込みがある点をどう考えるか
だと思います。あと10数戸残っているサンクタスと比較される方も多いと思います。

結局、長いばかりで役に立つ情報にならずすみません。モデルルームや現地にまめに足を運ばれる
ことをお勧めします。

[63: 匿名さん]

60さん、50です。

詳細にご意見をいただき、ありがとうございました。
築浅で駅近の中古70平米台が4000半ばから後半で買えるのなら、それを狙うのも手だと思いました。
また、マンションの傾向として駅近は大手が開発し、駅から離れると中小デベになりますね。
よく考えます。

[64: 匿名さん]

物件サイトでは詳細がわからないから、MRに行ってみようと思います。

[65: 匿名]

新築と中古、並行して考えてる方が多いんですかね？
私は多少条件が悪くても新築がいいな、と思ってしまうんですが。

[66: 匿名さん]

たしかに新築がいいですね。
設備は最新ですし。

とはいっても、駅近の築浅で優良な中古であれば、さほど最新設備との差はなく、新築でなくてもコストメリットを追求できますし通勤にも便利かと思ってしまいます。

かといって、駅近で築浅で良質な中古となると、分譲時と同等の価格で売り出される物件もありまして、とっても悩むところです。

[67: 匿名]

誰かが数年使った中古で、値段がほとんど下がってないとガッカリ

[68: 匿名さん]

67さん

ホントそうですね。
でも、逆に売主の立場で考えると、そのような人気を維持するマンションを選んだ目があったと言えます。
私たちも、人気の衰えない＝資産価値の下がらないマンションに住みたいものですね。

ここは絶対に無理と言い切れますが、この程度しか選べない自分であります。

[69: 購入検討中さん]

50さん

60です。あまりお役に立てず恐縮です。

マンションは立地が6割と言われたりすることもあるくらいなので、管理体制を含めてよほどひどい物件でない限りは、駅や日常生活に必要な施設にアクセスがよいほうが値段の落ちも緩やかになるような傾向がありそうです。

新築は買った瞬間に中古になるとわかってはいても、モデルルームをいろいろ回って夢を膨らませ、契約したら、オプションなどをそれなりには選べて、内覧会から引き渡しまでの数ヵ 月は慌ただしい中で、家族で夢を語れるのは、人生で一度か二度のイベントだと思いますので、どうせ苦労するなら、楽しみたいですよね！

家探しがうまいくといいですね。

[70: 匿名]

>>68さん
>ここは絶対に無理
>この程度しか
このマンションを気に入って購入する人に失礼な言い方だと思うんですが。

[71: 匿名さん]

60さん、50です。

そうですね、夢を語れるっていいですね。
不景気で閉塞感のあるご時世ですから、そうなりたいものです。

マンションは立地が6割という言葉に、すごく納得します。
本日、仲介業者に行って、たまプラーザ、鷺沼、宮前平、宮崎台の駅5分以内の中古物件売買実績を教えてもらいましたが、66さんがお書きのとおり分譲時と値段が変わらない物件とか、むしろ値上がりしている築10年弱の物件もありました。
駅近で閑静な南向きは強しといった感じです。

いい物件が見つかるよう努力します。
ありがとうございました。

[72: 物件比較中さん]

60です。

2/19に第一期が始まるようです。2/26に競合した物件は抽選？ということで、この物件の長所、短所と思われる点についてまとめてみました。否定的な書き込みが多いのですが、私はこの物件をまだ候補から外していませんので、この物件を検討されている方から、いろいろなコメントをいただけたら幸いです。

＜長所（もしくは他物件より劣っていない）と思われるところを頑張って書くと…＞
（立地・土地について）
①宮前平駅から10分以内かつ比較的フラット（実際に歩いてみましたが10分でいけます）
②いなげや、東急ストアが至近で日常の買い物も便利
③区役所、保健所（ついでに警察、消防）も至近（区役所や保健所は意外と用事があるので）
④区役所通りに面しているが、尻手黒川や東名、246に比べれば騒音・排ガスは少ない
⑤バス停が目の前かつ便数が多い
⑥富士見台小、宮前平中学区（転校させたくない場合は重要なポイント？）
⑦尻手黒川沿いのレストランにも歩いていける（家事が面倒な時に助かる？）

（マンションそのものについて）
⑧価格が手ごろ（坪180～200万円前半のサンクタスレベル）
⑨間取りが個性的（賛否あることは承知のうえで…）
⑩売主が施工会社なので多少の設計変更については融通が効く、オプションも安め（らしい
→営業の方の情報ですので、不確定情報ですが…）
⑪スペック上は建物の構造は他の物件と決定的な差はない
→さすがに手抜きはない…はず
⑫管理費と修繕積立金は当初20年は合計約18000円で、管理費は安め。修繕積立一時金も標準的。
→修繕積立金は21年目から2.35倍となるが、それでも合計30000円くらい。


＜短所（または他物件よりも劣っている）と思われるところを控えめに書くと…＞
（立地・土地について）
①間違っても「閑静」ではない（長所の④のとおり交通量は違いますが）
→坂道発進のアクセルを吹かす音で南西角の住居がうるさい？
②東側にいくにつれて、1Fは半地下から全地下？、2Fも半地下になる
→スポーツクラブや民家がもしマンションに変わると東側で太陽を見るのは絶望的？

（マンションそのものやその他について）
③末長組という会社に対する信用、技術力と建物の品質
→これを気にする方はそもそも検討対象外ですよね。マンションについては本業ではないことから、10数年程度の実績しかない点はあるも、価格とそこそこの品質で一応これまでの物件は完売しているものが多いですから、地元の業者としてそこそこやっていると評価できなくはないか？
④フラット35s（当初10年間の金利△1%）が使えない
→長期金利の引き上げで、徐々に住宅ローン金利があがるという予想もあるので、1%はやっぱり大きいです。
⑤住宅性能表示や川崎市の評価も取得していない
→④と⑤については、瑕疵担保保険（まもりすまい）には審査を受けて加入できるらしいので、その他は審査を受けていないだけとも言えますが、プラウドやサンクタスは当たり前のように取得してますよね（瑕疵担保保険については http://www.how.or.jp/kasitanpo/index.html）。
⑥上の③～⑤から手放す時に買い叩かれる恐れがある。
→永住するつもりなら関係ないですし、仮に業者が倒産しても、その時点で10年経過していれば確か瑕疵担保期間も満了するので、むしろ管理状態のほうが重要ですよね。（末長組の財務状況はhttp://keishin.ullet.com/14-007519.html）
⑦駐車場が圧倒的に少ない。しかも屋外の機械式。駐輪場も57戸に対して88台のみ。
⑧管理費や修繕積立金が現在の予想通りでいけるのか、駐車場やエレベーターの管理費用は大丈夫か？
→計算根拠は見せてもらわないとだめそうですね。管理組合がしっかりしないとマンションの価値に大きく影響しそうです。
⑨ビルトイン食洗機や浄水器、キッチンの吊り戸棚などもオプションになるので、意外と費用がかさむかも。
→業者の安めという言葉を信じるしかないのですが…
⑩間取りがほとんど70㎡で広いとはいえず、動線も悪いという意見もある（長所の⑨をネガティブに捉えた場合）
→田の字型ではないので、好みの問題も大きいですが…

以上です。