ロイヤルシーズン宮前平ってどうですか？

[購入検討中さん]

ロイヤルシーズン宮前平についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋7丁目25番2（地番）
交通：
東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.00平米～95.15平米
売主：末長組
販売提携（代理）：株式会社ライフコーディネーター


施工会社：株式会社末長組
管理会社：東洋グリーン建物株式会社

[121: 匿名さん]

13戸・・・厳しそうですね

[122: 契約済み]

依然、残り13戸ですね。。
入居まであと半年。入居時点で完売していればと願うのすが。。

最近のSUUMOなどを見ても梶ヶ谷物件はPRされているのですが宮前平物件は掲載されていないようで。。
販売会社の意向としては「現在水面下で契約交渉をしているから直に売れると言う自信」なのか、
「末長組のお膝元の梶ヶ谷を売らなければ！（梶ヶ谷＞宮前平。。）」なのか。
いずれにせよ、売れ行きが気になるので販売会社さんにはより一層力を入れて欲しい所です。

また2～3か月前に販売会社が変更になりました。
どなたか経緯などお聞きになられた方いらっしゃいますか？
私の所には封書が一通送られて来たのみでした。
とはいえ、営業さんの顔ぶれが変わった訳でもなさそうで、ちょっと戸惑いました。
（もちろん新しい社員さんもいらしゃるんでっしょうが。）

つい先日、現場を見に行ったのですがちょうど4階あたりまでは出来てましたね。
実際に現場を見ると実感が湧いてきます。
これからちょくちょく見に行こうかと思います。

[123: 匿名]

ここって宮前平でも忘れられかけてますよね？
土橋のプラウドの詳細がでれば比較する人もでてくるかな？
比較されるだけで終わったら意味ないですけど。

[124: 申込予定さん]

子供の教育環境や、区役所・スーパーなどの諸施設が至近、駅から徒歩10分圏内など、価格面も含めて納得できる条件でしたので、申し込みする段階まで来ていましたが、ちょっと判断に悩む点が出てきたのでご相談です。

本日（日曜日）に建設現場を見に行ったところ、休工日にも関わらず北面の側溝へ現場からホースで滔々と水が流されており、これについて販売会社に質問したところ、地下湧水とのこと（当該物件の立地は、土橋交差点に向かってすり鉢状の傾斜地になっており、水脈が集まりやすい地形とのこと。以前、戸建てが立っていた状況では分からなかったが、マンション建設のために斜面を平らに掘削したところ、湧水が湧き出てきたという状況とのことです）。

販売会社の説明では、湧水をポンプで汲み上げて雨水と一緒に貯留槽に貯めて下水に流すので問題ない、とのこと。また質問されたので答えるが、一定の対策を講じていることもあり、重要記載事項には記載しないとのことでした。しかし、この湧水が水脈の問題なのか、雨時期の問題なのか、また正確な湧水地点も特定出来ていないとのことでした。私見ですが、しばらく雨が降っていないにも関わらず結構な水量のように見えました。

前置きが長くなりましたが、皆さんに教えていただきたいのは以下の点です。
　・こういった湧水は、マンション建設現場ではよくある事象なのでしょうか？
　・ポンプで雨水貯留槽に汲み上げる、という対処は妥当なもの、と考えて良いものでしょうか？
　・万が一、浸水や地盤沈下などの問題が生じた際にも、末長組や販売会社に保障を求めることは難しいケースでしょうか。

購入を考えている物件が、いわゆる半地下だけにとても気になっています。どなたか詳しい方がいらしたら、ご教授ください。よろしくお願いいたします。

[125: 物件比較中さん]

一般論ですが半地下は湿気対策が必要です。そのために半地下の下にピットを設けるなどの対策を取ることで少しでも快適に住めるように配慮するのが販売する側の責任です。
湧水がてでいる真上の部屋は常識的に考えると湿気やすいと思われますので、気になるのであれば説明を受け重要事項説明会で見解を求めて記録に残しておくことが望ましいでしょう。

[126: 物件比較中さん]

現地から水が湧いてきたなんて話はほとんど聞いたことがありません。
それが事実だとすれば、重要事項説明書には記載されていい事項かと思いますが。
工事は進んでいるのでしょうが、後々問題になりそうですね。

[127: 契約済み]

私も今年の1月末に現地を見に行った際に湧水が出ていたのを見かけました。
その時は余り気にも止めませんでしたが、つい2週間前に現場を見に行った際にも大量の湧水が出ていたのに驚きました。
建設進行の関係からか休工にも関わらず毎日汲み上げている様ですが入居までにしっかりとした対応策がなされるのか？
また、No.124さんが仰る様に地盤沈下などの懸念が無いのか？保証は？など、気がかりです。
私も販売営業や建設担当に説明を仰いでみようと思います。

[128: 匿名さん]

重説に載せないはおかしい気がします。
湧水の位置が特定できていないのにどうやって「一定の対策」 を取ったのか根拠がわからなければ問題が発生した場合にすぐに対応できません。ポンプの設置も最初の計画にはなかったでしょうし、電気代や保守更新費用は管理費や積立金から出すことになるので、結局入居者の負担となるのでは？

[129: 匿名さん]

事実なら重説に載せるべきですね。
でもここ、もう購入している人いますよね？
まったく説明を受けていない人ももしかしたらいるのでしょうか？

[130: 周辺住民さん]

今の世の中、なにかを隠したりごまかしたりしてマンション建てるとは思えませんが。プロが仕事してるわけだし。

[131: 匿名さん]

え？
今までにも耐震偽造とかの事件がありましたよね？
あの事件だって、プロがやっていたはずですが。

しかもここは質問されたから答える、と言っているってことは、
質問されなきゃ知らんぷり、ってことですよね。

[132: 匿名さん]

どの時点で売主が湧水の事実を知ったかが知りたいですね。
もし入居してからもポンプでくみ上げるとすれば、告知の義務は当然必要かと思います。
128さんのおっしゃる通り、通常は必要ない負担となるのではないかと。

[133: 匿名さん]

確かに言っていることが矛盾してますね。
原因も場所も明らかになっていないのに、対策がとれるはずがないです。

水の処理を雨水と一緒に貯水槽にためて下水に流すから問題ない、
というのも、それは処理が問題ないだけであって、そのことによる
地盤への影響等はまったく考えられていない、ということでしょうか・・・

この状態で重説に載せない、というのは、明らかにおかしいと思います。

[134: 匿名さん]

梶が谷は現地から土器がでてきたそうですが、こちらは水ですか。

[135: 匿名さん]

現実的に起こりうることは、計画停電でポンプが止まるケースですよね？

東側はもともとの表土から4～5メートルくらいのところが床になりそうなので、浅井戸なら水が出てもおかしくない深さです。それは仕方がないこととしても、聞かれなければ答えないという姿勢は問題なのでは？梶ケ谷のスレッドでも書き込みがあるようなので、もしそれが事実だとすれば、
少なくとも責任ある販売とはいえないですね。
せめてすでに契約されたみなさんにはちゃんと説明しないとならないはずです。他の物件でこのような対応はあるのでしょうか？

[136: 物件比較中さん]

>No.25 by 物件比較中さん　2011-01-16 22:28:04
>今日、基礎工事中の現地を見に行って来ました。
>最近雨が降っていないにも関わらず、水浸しでしたが、これって地下水でしょうか？
>ポンプでずっと汲み上げて溝に流していました。

上記、1月時点で事象が見受けられ且つ現場では汲み上げ作業がされていたと言う事を見ると、
第一期販売前には分かっていたと言う事になりますよね。
（あくまでもこのスレッド内の情報によりますが）

基、現地に行けば素人でも気になる事を販売代理店が「聞かれなければ答えない」と言うのは、
NO135さんの仰る様に責任ある販売とは言えないかも知れませんね。

いずえにせよ、この事象が現在および将来的にどの様な事態になりえるか。
そこに対してデベとして販売代理店、管理会社としてどの様な対策・対応をしているのか（将来的にも）。
また今後入居予定の契約者にどの様に対応して欲しいのか（すれば良いのか）を明確にして頂きたいです。
＊勿論、重説の時点でなされるべきですが。

それがあれば私も含め今、購入を検討されている方、契約済みの方もある程度の納得を持って事象を受け止められるのでは無いでしょうか。

長文で申し訳ございません。

[137: 申込予定さん]

フラット35Sが使えない理由はお分かりの方いらっしゃいますか。住宅性能表示の取得は必須ではないはずですが。

[138: 匿名さん]

128さんの言う通り、ポンプの電気代や保守更新費用が入居者の負担となるのであれば、当然重要事項説明しなければなりませんし、そもそも購入者（予定者含む）への説明はされてないとすれば問題ですね。ただ末長組も地元で長く堅実にお仕事されている会社ですし、方策などについての説明はそのうちあるのでは･･･？説明が無いようなら行政の宅地指導係などに問い合わせ確認してみてはいかがでしょうか？

[139: 物件比較中さん]

工事が進んでいくうちに、いつかは湧水も枯れると思っていたのでしょうか。
それにしても、原因が不明というのはどうなんでしょうか。
万一停電になったり、故障した場合は水が浸水してくる恐れがあるのでしょうか。
あれこれ考えてしまいます。

[140: 物件比較中さん]

>137さん

別の物件を検討した時に調べたので紹介します。
フラット35や35Sの条件はここにあります。
http://www.flat35.com/loan/flat35s/about.html
http://www.e-hyoka.co.jp/flat35/images/35-27.pdf

住宅性能表示を取得しなくても審査機関に依頼すれば取得できるようです。（住宅性能表示があれば一部の手続きが省略できるみたいです。）
http://www.e-hyoka.co.jp/flat35/nagare2.html

ここに35Sを取得する条件が具体的に書いてありました。
1.省エネルギー対策等級…等級4
2.耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）…等級2以上、又は免震建築物
3.高齢者等配慮対策等級（専用部分）及び（共用部分）…等級3以上
4.劣化対策等級…等級3、維持管理対策等級…等級2以上、躯体天井高2.5m以上、かつ住戸専用部の構造躯体の壁又は柱がないこと

以前話を聞きに行った35Sが使えるマンションで特定の部屋だけが35Sを使えないというので理由を聞いてみたら、部屋の中に柱があるためだということでした。1から3は今のマンションなら満足していると思いますが、営業に問い合わせしてみては？

35Sで10年間金利がマイナス1%になるのは大きいですよね。35と比べて200から300万円は違ってくるので。