東京ミッドベイ勝どきってどうですか? Part2

[マンコミュファンさん]

パート１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94131/


携帯版＝http://www.haseko-sumai.com/i/s/b/kachidoki/index.asp

＜全体物件概要＞
所在地＝東京都中央区勝どき5-1005、1006（地番）
交通＝都営大江戸線勝どき駅より徒歩8分
総戸数＝233戸
間取り＝1DK～4LDK
面積＝40.29～84.68平米
価格＝2,400～6,300万円台予定
入居＝2012年3月下旬予定

売主＝名鉄不動産、伊藤忠都市開発
管理＝名鉄不動産
施工＝長谷工コーポレーション

[81: 匿名]

なんかほんと瞬間蒸発っぽいね…

[82: 匿名さん]

こちらのマンションから小学校まではすぐ近くでいいなと思うのですが、
通学区の晴海中学校ってちょっと遠くありませんか？
自転車で通っても大丈夫なのでしょうか？

[83: 匿名さん]

中央区は確か公立中学校は４つしかないから、どこ行ってもいいんだよ。
たぶん、チャリもオッケーじゃないの？

[84: 匿名さん]

ここのデベさんに言わせると、自転車通学なんてもってのほかなんだろうね（笑）

[85: 購入検討中さん]

公立なんて行かせないので全く問題ありません。
くれぐれもギリギリローンのために子供の教育費を犠牲にしないでくださいね。

[86: 匿名さん]

中央区の公立はそんなに悪くないでしょ。
公立中学から都立日比谷あたりに行かせるのが最もコスパがいいし。

日比谷も復活してきて東大も結構入ってるようだ。
麻布・開成に中学から行かせたところで、早慶程度しか入れないケースもあるし。

[87: 物件比較中さん]

↑と、日大卒が言ってます

[88: 匿名さん]

悪いけど、早慶滑り止めだが、何か？

[89: 匿名]

中央区立の中学は、教育レベルあまり高くありませんよ
中学受験でごっそり私立にいくので…

[90: 匿名]

チャリ通もＮＧです。
チャリ没収されます。

[91: 匿名さん]

余りレベル高くない公立中学の方が内申書取れるから日比谷とか入りやすいね。
むしろ、その方がありがたい。

[92: 匿名さん]

チャリ通NGとか懐かしいな。
よく中学校の近くまで乗って行ってたな。

[93: 匿名さん]

>61さん
立地や仕様、価格は申し分なく、駐輪場だけがひっかかるとしたら勿体無い話ですよね。
ファミリー向けなら、駐輪場は1世帯につき2台分は欲しかったです。
自転車を自宅に持ち込みOKはトラブルの元になりそうですよね。

[94: 匿名さん]

長谷工も、ここを見てると思うから、意外と駐車場を減らして駐輪場を増やしてくれるんじゃない？
ＭＲ行って、みんなが異口同音に同じこといったら検討するかも？

まだ、基礎工事段階だから駐車場を駐輪場に変えるなんてどうにでもなるし。

[95: 匿名]

どんなに騒いでも当選して買える人は一握りなのに…

[96: 匿名さん]

94さん
駐車場の数を減らすと、各世帯が支払う管理費の負担額が高くなってしまうのでは？
駐輪場を減らしても管理費は赤字にならないけど、駐車場を減らすと管理費や
将来の修繕費用にも影響が出るし、その辺のバランスが難しそうです。

[97: 匿名さん]

中央区の公立中学校の選択性は各校４０名程度で超えた場合は抽選になるみたいですね。

自転車ＮＧですと、学校のカラーだけではなく色々と通学経路を踏まえて考えないといけませんね。

[98: 匿名さん]

93さん
そうですね。ファミリー向けマンションでは駐輪場は1世帯に2台分は欲しいところですよね。
1世帯に1台だとマンション内に持ち込む方はたくさんいらっしゃるでしょうし、
そういう人に限って、駐輪場が少ないのが悪いなどと文句も言ってそうな気がします。
何とか駐輪場の台数が増えるといいんですけどね。

96さん
どうして駐輪場を減らしても管理費は赤字にならないんですか？駐車場でも駐輪場でも一緒だと思いますが。

[99: 購入検討中さん]

車1台止めるスペースに自転車は何台停められると思います？
駐車場代は数万円、駐輪場代は数百円と金額差を考えれば
明らかに駐車場の方がお金を生みます。

[100: 匿名さん]

駐輪場についてはクレストシティレジデンスを見習えといいたい。

[101: ご近所さん]

街中に路上駐車されても困るので、中央区に投書してみました。効果があるかどうかは不明ですが。。。。

[102: 匿名さん]

中央区に投書してもしょうがないでしょ。

[103: 匿名さん]

中央区も、よく建築確認おろしたな。
ファミリー向け中心ならチャリ2台、普通にいるだろう。

てゆーか、この立地なら車は要らないよ。
駐車場代高いし。

まあ、首都高の入り口も近いから、あれば便利なんだけどさ。

[104: 購入検討中さん]

101
なんか可愛い(^^)

[105: 匿名さん]

私は豊洲にします

[106: 匿名]

所帯染みそうなマンションでは必ず駐輪場が足りないって話題になるね。

[107: 物件比較中さん]

この物件買おうとしてる人は、他にはどんな物件を検討されてますか？
私はレックスガーデンと新宿区のデュフレ下落合です！

[108: 匿名]

ブリリアウェリス月島

[109: 匿名さん]

おれも月島離宮

[110: 購入検討中さん]

月島離宮とここでは値段が全然違うでしょ

[111: 匿名さん]

ここは自転車、１人１台ってカンジがしますよね。外に月極めの駐輪場があればまだ良いけど…。

[112: 匿名さん]

それにしても、建物の構造や共用施設、デザイン等のその他情報が一向に公表されないな。
不思議だ。なんで公表しないんだろう？

とりあえず、ＭＲに呼び込んで倍率を煽って一気に申し込みさせる気か？

かなり短期決戦を想定してるとみた。

[113: 匿名]

かなりな短期決戦狙ってるね。。
考える余地を与えないのが作戦？

[114: 匿名さん]

考える余地なく即日完売だろう。
2011年の人気ナンバー１物件は、ここでほぼ確定。

[115: 匿名さん]

中央区の物件は、関東大震災がおきたら資産価値が0になるので要注意ですよ！
竣工したらすぐにオジャンという可能性も十分あります。

[116: 匿名さん]

何も中央区に限った話じゃないし、そもそも現在の基準で建てられた物件は倒壊しない。
昔の基準で建てられた古い物件はヤバイが、それも中央区限定の話ではない。

[117: 匿名さん]

>>115みたいな書き込みは相手するだけ無駄。

[118: 匿名さん]

確かに建物は倒壊しませんが、地盤が液状化するので配管設備すべてが壊れます。
地中内部や建物内の配管の大部分は交換できないので使用不可になります。
因みに、杭の支持層もずれるので、建物は傾きます。
こんなことは建築学んだ人からすると常識です。
それでも買いますか？

[119: 匿名さん]

液状化しても杭の支持層はずれないだろ。

[120: 匿名さん]

それに配管が交換できないというのも間違い。
損傷しても復旧は可能。

[121: 匿名さん]

ここランニングはどうですか？

[122: 購入検討中さん]

ランニングコストのことですか？

[123: 匿名さん]

>>118

それが「あなたの学んだ建築学」の常識なんですね。
どこで学ばれたか知りませんが。

[124: 購入検討中さん]

液状化したら、地盤は必ず不同沈下するので
建物が傾くは正解。

[125: 匿名さん]

液状化した層は不同沈下するけど、しない層はしない。
ただそういうことでしょ。

[126: 匿名さん]

>112さん
1月上旬販売開始なので、お正月休み明け(4日～)あたりから一気に情報公開されるのでは？
販売住戸の最多価格帯が2,700万円台という事は、第一章では1LDK中心になるのかな。
アクセスの良さを強調しているし、実はシングル向け物件？

[127: 購入検討中さん]

一番高い価格は6000万円台なんで、クレストと変わらないんだよね〜
中層階以上は意外と高いかもね

[128: 購入検討中さん]

不同沈下する層としない層があるから、建物が傾くんです。
全体的に不同沈下すれば、建物が沈下するだけです。
それでも嫌だけどね

[129: 匿名]

４年前から売ってて、
いまだに完売できないクレストは検討対象外。

[130: 匿名さん]

>>128
は？不同沈下の意味わかってるの？

[131: 匿名さん]

この手の建物は、支持層（礫層あるいは岩盤）まで支持杭を打ち込むのが一般的では
ないでしょうか。

通常、液状化が起こるのは、砂地盤の部分です。よって、液状化が発生しても支持層
はほとんど影響を受けないので、建物が傾く（不同沈下）が発生すること少ないと
考えられます。
もっとも、支持層が壊れてしまうような大地震は別の話になりますが。

不安を煽りたいのだと思うけど、もっと正確に伝えて各自が判断すれば良いのでは。

ちなみに液状化は、湾岸の埋立地だけではなくて、水田の跡地、河川の跡地、池の跡地
などの地質の場所でも起こります。

[132: 匿名さん]

>7

カメレスですが、この辺はタクシー簡単につかまりますよ。
手前の『月よし』はドライバーさんの食事スポットですし、
TTT周辺にお客さんを乗せたタクシーの折り返しもありますし、
都営住宅の裏手の公園はトイレスポットですし。
当該物件の前にも2，3台止まってますよ。

まあ、雨の日の通勤時間帯はさすがにつかまえにくですが。。。


一度、現地をご自分の目で確認した方がよろしいのではないでしょうか？

[133: 匿名さん]

最近資料請求された方に聞きたいのですが
各部屋の価格表、管理費の一覧はついてましたか？よろしければ教えてください。

[134: 匿名さん]

＞＞８６さん
本当公立中学から日々谷へ行ってそこから国立へ行ってもらえれば一番親孝行ですよね。
中央区の公立中学はレベルが高いと聞いた事があります。
中学受験をする人が多いみたいなのでそこで失敗してしまったお子さんもいるからでしょうかね。

[135: 匿名さん]

http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2008/06/DATA/60i6q105.pdf
↑
ちょっと前の資料ですが、この資料によると中央区立の中学の学力は高いですね

[136: 匿名さん]

その資料を見る限り、特段高くはないようだが。

[138: 匿名さん]

そんな悪くないと思うが。

[139: 匿名]

中学受験失敗した子は千代田区の中学に越境してたな、私の時代は

[140: 匿名さん]

ネタ枯れか？

まあ、情報が一向に更新されないから仕方ないか。

有明北の開発が昨日決定したが、環状2号が開通すれば、ここから2.6キロ程度なので徒歩30分、チャリで15分あればつくね。

[141: 匿名]

管理費聞いたら高かった。やっぱり24時間有人管理はひびくんですかね。

[142: 匿名さん]

え、ここ一応24時間有人管理なの？
コンシェルジェとか置かなそうだし、共用施設もないんで管理費安いかと思ったけど高いのか？？

[143: 匿名さん]

142 さん、パンフレットに書いてます
コンシェルジェサービスもあります

[144: 匿名さん]

値段を安くして、管理費で儲けるパターンだったか

[145: 匿名さん]

勝どき５丁目再開発スレにはポジレスが並んでるのに、
こちらは地味だね。買いたい人達は駆け引き中か。

[146: 匿名さん]

>141さん
管理費はいくらくらいでした？
24時間有人管理だと、交代制で何人か雇うでしょうから
人件費がかかりそうですね。
共用施設は何が作られるのかすでに決定しているんでしょうか？

[147: 匿名さん]

最近はweb上に部屋毎の価格、管理費一覧とか載せてる物件もありますよね
検討者としては有り難いけど、そこまでやると資料請求する人が減っちゃうでしょうね

ところで総戸数次第なのかもしれないけど
コンシェルジェサービスってそんなに管理費を圧迫するものなのですか？

[148: 匿名さん]

コンセルジェ24時間だと３交代かな？
ということは３人雇って月給が安くおさえても管理会社のピンハネあるから＠５００万円
３人×５百万円＝１５００万円。これを２３３戸で割れば６．４万円/年
月当たりで5,365円だね。

24時間じゃないと二人でいかも。そうすっと、この2/3で月当たり3,577円。

まあ、この範囲かな？

これぐらいの金額が、いない場合に比べて増える。
実際は専用面積が広いほど、金額が比例して高くなるから平均値の話ね。

[149: 匿名さん]

勝どき住民は「勝ち組」と呼ばれているそうだ。

[150: 匿名さん]

情報でないからネタ切れだね～
デべさんそろそろ、ＷＥＢ更新してよ～

[151: 匿名さん]

3交代で3人って、毎日勤務するのかね？

[152: 匿名さん]

最近のタワマンには大抵コンシェルジュサービスがついてるけど
そんなにいいものなのかな？
クリーニングや宅配便の取次とかをやってくれるみたいだけど、それほど利用頻度はなさそうだし
コンシェルジュサービスのあるマンションに実際住んでる人で
「ここが便利」みたいな事があったら教えて欲しいです

[153: 匿名]

クリーニング

[154: 匿名さん]

余り便利じゃないけど、ねーちゃんが帰宅時に笑顔で挨拶してくれると何故か嬉しい。
オッサンだといまいちかな。

[155: 匿名]

>146さん

もちろん確定じゃないですが70㎡で約25000。

[156: 匿名さん]

え？管理費だけでそんなすんの！？
修繕積立金も入ってる？

[157: 匿名さん]

中古物件調べたら、クレストの70㎡だと、管理費と修繕積立合計で22,500円のようだけど、こっちの方がランニングコストは高いのかな？

クレストの半分以下の戸数しかないせい？

[158: 匿名]

すみません、修繕混みかと。それでも高いかなぁ、と。。

[159: 匿名さん]

ここは共用施設もないし、駐車場も平置きなのに不思議だ。

因みに、クレストはスカイラウンジやライブラリーとかあるし駐車場も機械式のようだ。
やはり、スケールメリットか？

[160: 匿名さん]

修繕費は最初だけ安くして、後から鰻登り、ってケースもあるから、
比較するなら管理費だけでやってみないと。

[161: 匿名さん]

>152さん
コンシェルジュは共用施設の予約や脚立などの貸し出しも受け付けてくれるけど、
これは従来のいわゆる「管理人さん」でも十分な気がします。
ただ、しっかりと研修を受けた方が入る事により、一定レベルの快適さは
保障されるんじゃないかな～と。

[162: 匿名さん]

24時間有人管理と言っても、昼間はコンシェルジュ＋管理人、夜間は警備員による管理が多いのではと思います。ここはどうでしょうね。24時間のコンシェルジュサービスが受けられるなら、現時点で公式サイトに案内していてもおかしくはないでしょうけどね。

>152
コンシェルジュサービスは、意外と利用されている方が多いそうです。クリーニングや宅配便の取次ぎも自分でできそうなことですけど、便利なのかもしれませんね。

[163: 匿名]

サービスを使わない人は、全く使う用事がないですね。
挨拶してもらうだけのコンシェルジュ。

[164: 匿名さん]

防犯的な意味では一役買ってくれそうな感じもありますが
用のない人にとっては本当に挨拶するだけの存在になりそうですね
タワマンのステイタスシンボルのようなモノなのかな
他の物件の評判などを見ていると「コンシェルジュの居ないタワマンなんて・・・」という意見も見かけますし

[165: 匿名さん]

タワマン並の管理費修繕費の物件ですね。

[166: 匿名さん]

エレベータ二基なのに何故ランンイングコストが高いのか？
不思議。

[167: 匿名さん]

クリーニングなども２４時間対応してくれるんですか？
クリーニングは夜出して朝もどってくるってのはできるんですかね？

[168: 匿名さん]

24時間有人管理とはなっていますが、コンシェルジュサービスが24時間対応とは限らないですからね。
管理とコンシェルジュサービスは別物と考えてよいと思います。
クリーニングも取次ぎのみだと思うので、夜出して朝戻ってくるなどのようなサービスは
むずかしいんじゃないかと思います。取次先によっては朝出して夜受取りというのも
あるかもしれませんが、期待しない方がいいと思います。

[169: 匿名さん]

エレベーターが少なく低仕様なのにタワマン以上の管理費とは。

[170: 匿名]

反響凄いんですね
資料請求したら土日のMRの予約は満席で 平日しか予約取れないと案内書が入ってました…
もっと早く予約しとけば良かったです

[171: 購入検討中さん]

買ったら、速攻で賃貸に回そうっと！

[172: 購入検討中さん]

賃貸に回して、再開発が終わったら転売すれば大儲け！

[173: 匿名さん]

もともと賃貸が多い勝どきで
更に新築賃貸物件が次々供給されているのに
賃貸目的で買うんですか。

[174: 匿名]

モデルルームってもうオープンしているんですか？
先日資料請求したばかりのもので…
ひょっとしたらもう販売間近ですか？？？

[175: 匿名さん]

先着順販売なのでお早めに予約するべし

[176: 匿名さん]

＞＞１５２さん
今住んでいるマンションは12時～18時までコンシェルジュサービスがあります。
利用するのは郵便を出したり、クリーニングを出したりするサービスです。
わざわざ郵便局へ行かなくてもすむので子どもがいる我が家は本当に助かっています。
家はメインエントランスにコンシェルジュさんがいるので防犯対策にもなっているのでは
ないかなと思います。

[177: 匿名さん]

>167さん
ホテルのクリーニングサービスでも、当日受け取りはあっても
夜出して朝受け取りのところはまだまだ少ないのでは？
クリーニングの提携先によると思いますが、あるマンション専用のクリーニング業者は
3日後受け取りだそうです。

[178: 匿名さん]

３日後受け取りなんですね。
クリーニング店に出したり、取に行く必要が無いのは便利ですよね

ちなみにエレベーターは何台なんでしょうか？

[179: 匿名さん]

152さん
うちのマンションもコンシェルジュサービスがあり、
9時から17時まで対応してくださいます。クリーニング
の取次サービスや宅配便の取次サービスの他、ラウンジ
でのゲストとの歓談の際にも飲み物サービスなど対応
して下さいます。いろいろと便利に対応してくださるので
助かってますよ。いるのといないのでは結構違いますよ。

178さん
177さんではないですが、3日後の受け取りというのはここのマンションの話ではないですよ。
それから、エレベーターは2基です。

[180: 匿名さん]

東京タワーズが坪1.1万くらいで賃貸募集しているから
ここは良くて坪１万くらいでしょう。
安い部屋でも坪２００万くらいしそうだから
投資には向かいないと思う。
表面利回り６％では投資家は買わないでしょう。