東京ミッドベイ勝どきってどうですか? Part2

[マンコミュファンさん]

パート１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94131/


携帯版＝http://www.haseko-sumai.com/i/s/b/kachidoki/index.asp

＜全体物件概要＞
所在地＝東京都中央区勝どき5-1005、1006（地番）
交通＝都営大江戸線勝どき駅より徒歩8分
総戸数＝233戸
間取り＝1DK～4LDK
面積＝40.29～84.68平米
価格＝2,400～6,300万円台予定
入居＝2012年3月下旬予定

売主＝名鉄不動産、伊藤忠都市開発
管理＝名鉄不動産
施工＝長谷工コーポレーション

[701: 匿名さん]

>700要望書も多く入ったみたいですね。
やっぱり立地から考えると価格は安いですよね。

[702: 匿名さん]

ＴＴＴは、分譲当時には
清掃工場前だから安いと言われていた。
ミサワの件以外に。

[703: 匿名さん]

都心に路面電車復活へ　銀座―晴海に整備計画
中央区、20年代前半の開業目指す
2011/2/2付日本経済新聞　朝刊

　東京・銀座と臨海部の晴海の間に次世代型路面電車（ＬＲＴ）を整備する計画が動き出す。東京都中央区が晴海通りなどに約３キロメートルの線路を敷設する方針で、2011年度予算案に調査費を盛る。早ければ20年代前半の開業を目指す。実現すれば、約半世紀ぶりに都心で路面電車が復活する。

　地下鉄銀座駅の周辺から築地地区を経由し、晴海に向かうルートを想定する。晴海通りや建設中の環状２号線を通る方向だ。

[704: 匿名さん]

ＬＲＴ計画で
このマンションの倍率が、ますます高くなるな。

[705: 匿名さん]

696さん
東京23区内の駅別世帯増加数(2005～2010年の間で比較)ランキングによれば、ベスト3は
1位：豊洲駅(江東区) 、 2位：勝どき駅(中央区) 、 3位：錦糸町駅(墨田区）
だそうですね。
703さん
次世代型の路面電車だなんて、いいですねぇ！
このエリアは人口が爆発的に増えているので開発が進めば、都市作りのモデルケースになっていくかも。

[706: 匿名さん]

>>675-677
環状3号線が開通したら、騒音被害で資産価値は下がりますよ。
交通利便性が上がる正の効果よりも、騒音被害の負の効果のほうが大きい。

[707: 匿名さん]

>>688

現状そんなに騒音が気になることはないですが、
近い将来環状線が2本もこの界隈を通る予定です。
それで防音対策のお話を皆さんされてるわけです。

それより、液状化のハザードマップご覧になりましたか？
勝どき5丁目の清澄通りを挟んで１０～２０ｍ前後の範囲が真っ赤です。。。

[708: 匿名]

>>705
豊洲は、世帯数が増えても
ファミリー世帯以外の単身者世帯等が増えたそうです。
勝どきは、ファミリー世帯が増えたかな。

[709: 匿名さん]

>>706さん
城南の閑静さが売りの住宅地ならともかく、ここはもともと静かじゃないしそんなこと期待してこの地域を買う人なんていませんので、環状線開通で騒音が増えたところでマイナスの影響はまず出ないと思います。

>>707
液状化は埋立地である以上は避けられないリスクですね。しかし東京は京浜東北線より東、総武線より南は全て埋立地ですから、気にし始めると西側で探すしかなくなります。
ただ、埋立地は造成後50年程度で安定すると言われていますので、造成後100年超で関東大震災も経験している月島1号地～3号地は東京湾では比較的安定度が高いようです。支持層も他の埋立地に比べて比較的浅いですしね。

と言うわけで私は買います。

[710: 匿名]

TTTは特殊だったかもしれないが、４、５年前は湾岸エリアの坪単価は150～200だった

月島勝どき晴海に大量に供給されるマンションが売り切れるとは思えん

現に豊洲のタワマンはかなり苦戦している
TTTの賃貸も空きだらけ

6000万の物件買えるやつや、月に20万の家賃払えるやつがそんなにわいてこないだろ

2、3年後には完全に供給過剰となり普通に坪200前後で買えるようになるだろう

豊洲みたいなバブルは絶対おこらない

[711: 匿名さん]

>>709

佃・月島・勝どきは関東大震災も経験し、埋め立ててからの歴史も古く、
且つ東京大空襲の際も砲火から逃れたラッキープレイスではありますね。
でも液状化に関してはピンポイントで変わりますから悩むところなのですよ。
TTTのシータワー部分は黄色、ミッドタワー部分は赤。
同じ埋め立て地の中でも隣同士でも異なるわけですね。
この島だと佃3丁目部分と勝どき５丁目の一部が赤。
ここも赤にかかっちゃってるわけです。

でもおっしゃる通り、細かいこと気にしてたら買えませんね。
中央区は住んでる人も落ち着いてるし、どこに行くにもアクセスいいし。

[712: 匿名さん]

>>664
温泉スパやショッピングセンターはあると便利ですね。うちの実家の近くには、ショッピングモール内に温泉スパがあり遊びに行くと1日中遊べます。そんな感じのモールができたら楽しいかも。

>>688
私も以前ここ周辺を通ったことがありますが、音はあまり気になりませんでした。今住んでいるところも結構大通りに近いところなので気にならないのかも。

[713: 匿名さん]

６８２さん
確かにフルオープンの方がおしゃれですよね。
ただフルオープンにしてしまうと換気扇をまわしていても
結構料理の匂いが部屋中にいきわたってしまうと聞いた事があります。
お客さんが来た時丸見えというのもありますよね。
デメリット、メリットがありますね。

[714: 匿名さん]

>>710
４、５年前は湾岸エリアの坪単価は150～200だったって、パラレルワールドの住民？
月島・勝どきで、４～５年前にそんなに安く買えた事例はないだろ。
大江戸線が2000年12月に開通したわけだが、それ以前ならいざ知らず、それ以後は、そんな安い供給はないだろ。

中央区はおろか、他の23区でもそんな安いのはなかったよ。

これからの供給は、地価や建築資材の価格上昇でデベの仕入れ原価が高いから、そんなに安い価格の供給は不可能。そもそも晴海３丁目のスミフが計画を塩漬けにしてるのも、マンション市況の回復待って坪単価３００万円ぐらいで売ろうとしてるわけだし。

都心回帰志向が強まり、築地・勝どきの開発が見込まれる中、そんなに安い供給はない。
そもそも交通不便な芝浦や港南とは違うんだよ。

[715: 匿名さん]

>708
そうだったんですね。
豊洲はららぽなどがあるので、ファミリーが増えてそうですが案外ちがうんですね～

[716: 匿名さん]

４，５年前は、豊洲も勝どきも＠160～@200だよ
月島はもうちょい高いが

今の価格はプチバブル

価格崩壊はもうすぐ始まる

[717: 匿名さん]

>>716
4～5年前ってことは2006年～2007年ということだよね。2002年から中央区の物件見てるけど、その時期はもちろん、それ以前も＠160万ってのは見たことないね。有明のオリだかガレだかが150万かへたすると140万ぐらいからあったが、あれは2003年だったはず。
2005年にはTTT北側の一番安い部屋が＠180万ぐらいだったし、2004年だったと思うけどプラネ勝どきは＠170万ぐらいからあった。同じ時期かちょっと前ぐらいに佃大橋沿いのクレストも＠170万からあったはず。
バブル処理で都心の企業所有地がどんどん安売りされてた時期の仕入れだし、BRICs大発展前夜で建設資材もまだ安く調達できた。どちらも今では考えられない価格だったようだね。
この先日本経済が沈みまくって都心地価が再びあの頃のように下がったとしても、BRICsやその他の新興国は元に戻らないから、その時は円も下げて建材価格は更に上がる。つまり建材の仕入れはもう絶対にあの頃のようにはならない。
だからどんだけ仕様を下げた物件でもこの先＠150万は考えにくいと思う。＠200万ぐらいの物件は出るのかもしれないけど、その時は日本経済もヤバいってことだからその金で日本脱出を考えた方がいいかもしれない。

[718: 匿名さん]

2004年頃、佃のタワマンは更に高くて＠250位だった。
ゴクレやライオンズなのに。
佃でも低層マンションなら、もう少し安かったが。

[719: 匿名さん]

中央区の過去５年間の平均坪単価の推移は以下のとおり。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

まあ、中央区ということで広すぎるが、４～５年前に坪単価160～200はありえないだろ。
あるとすれば、具体的に物件名書いてよ。

[721: 匿名さん]

>703
１０年くらい先の話になりますけれど、
実現して欲しい計画ですよね。
都電のようなレトロな路面電車も素敵ですが
１０年先の最新鋭の物も気になりますね。

[722: 匿名]

結局なんでここは@200～が可能なんだ？

安い理由がはっきりしないので逆に不安になる

長谷工なら建築費は@60～70だろ

販管費や広告で@50
デベの利益で@50
土地代で@30～50

というところか

[723: 匿名]

ＭＲで営業に聞けば？
机上で計算してないで。

[724: 匿名さん]

銀座～晴海間　次世代型 路面電車いいですね。
読売でも今日後追いしてたね。

でも、勝どき交差点を直進してトリトン方面に行くのか
右折して豊海方面に行くのか大変興味あります。

右折してきたら、このマンションの価値も上がりますね！
まだ検討段階で決まってからのはなしですが。

[725: 匿名]

営業に聞いても時間がかかるし、ごまかされるからここで質問してるんだな

この掲示板見てる人の方が営業より色々詳しいし、営業が言うことより納得する

[726: 匿名]

もしそれなりの収入があってローン組めるなら40㎡の部屋より56㎡か60㎡の部屋にしておけ

住宅ローン控除の戻りと10年後の売却のしやすさや価格を考えると、60㎡の方がメリット大きい

40㎡は現金で買う人や投資用だろ

[727: 匿名さん]

>711さん
液状化の危険エリアは区画単位で異なってくるんですね。
仮に自分のマンションが無事でも、隣のマンションが倒れれば
周辺に甚大な被害が出そうですよね。
ちなみに、地震の強さとしては震度5弱から液状化現象が起きる可能性があるようです。

[728: 匿名]

地震の心配なら、液状化問題だけじゃないでしょう。
周辺には東京１高いタワマンもあることだし。

[729: 匿名さん]

720さん
品川駅と羽田空港駅間を結ぶ新エアポート快特は京急蒲田駅を通過して
しまうんですよね。
区は長年にわたり同社と協力して連続立体事業を進め、駅周辺の整備などを行い街の活性化を
目指してきたのにこの結果で問題になっている様です。
私も蒲田に止まるものだと思って間違えて電車に乗ってしまい通過してしまった事が
ありました。

[730: 匿名]

4年後に青い倉庫＋BMの建物が、マンションに建て変わる計画があると他の掲示板で出ていましたが、真偽の程をご存じの方いらっしゃいますか？

[731: 匿名]

計画があるというかその方向で検討しているのは確からしい

正式決定はしてないと聞いてる

こういう事もこちらから聞かないと営業は言わないから不信感ある

[732: 匿名]

このマンションは安いから裏にどんな理由があるかわからんからこわい

[733: 匿名]

そうなんですね。
それは不信感が出てきますね。
となると数年後には眺望も陽当たりも全く望めなくなるという事ですか…

[734: 匿名]

日当たりがなくなること、せっかくの景色が台無しになることはいやですね…

[735: 匿名]

今日は否定的意見続出。
ＬＲＴが出来ればこの場所の利便性アップだからね。
ライバルが減るといいね。

[736: 匿名さん]

>>733
確かにそんな風に考えてしまうので、営業さんとしては言いたくないのは分かりますが、自分で気づいてしまうのと営業さんの口から聞くのとでは全然印象が違いますよね。
こちらから質問しなくても全てのネガ情報を教えて欲しいとは言いませんが、良い部分も悪い部分もしっかり提示してくれた方が信頼が置けるし購入意欲にも繋がると思うんですけどね。

[737: 匿名]

結局なんで相場より安いのかわからないんだよな

営業のおばちゃんに聞いても当然、経費や利益を減らしてるとしか言わないし

本当にそうならいいんだが、例えば地下に未処理の爆弾が残ってるとか、そういう裏がありそうでこわいんだよな

[738: 匿名]

不安ゎあるけど今週末に契約しようと思う

[739: 匿名]

目の前にマンションが立つと、資産価値結構下がりますかね？
買値以上で売るのは難しいですかね？

[740: 匿名]

今週末に契約？来週末じゃないの？

[741: 匿名]

TTTってどのくらいの所得層の人が多いんでしょう？
このマンション購入を考えてる所得層とおなじぐらい？

[742: 匿名]

登録、今週末から来週末ですよ

[743: ご近所さん]

>724
ＬＲＴは、環状２号線の橋で墨田川を渡る計画のように報道されているので、勝どき５丁目、勝どき６丁目を通る予定ですね。当然、周辺の資産価値は上がるでしょう。是非、早く実現して欲しいですね！

[744: 匿名さん]

30代年収700万位が多そうだね。
俺もそうだけど

[745: 匿名さん]

エレベーター2機って少ないよね〜
朝は待ちそう

[746: 購入検討中さん]

年収７００万あればもうちょいいいとこ住めるんじゃあない？

[747: 匿名さん]

頭金が少ないんで、このレベルです。
頭金が1000万位あればいろいろ選べたんで不摂生を後悔してます。

[748: 匿名]

LRTってまだ実現性は半分ないだろ
調査段階だよね
夕方とか車の交通量多くて厳しいんじゃないかと思うんだが

もちろんできてほしいが

[749: 匿名さん]

>>724
だから、LRTは晴海通りは東銀座か築地までで、そこから右折して環状2号にはいって隅田川をわたるから、勝鬨橋はわたらないし、勝どき交差点もトリトンもいかない。

この物件のすぐ近くを清澄通りと環状2号が立体交差し、LRTは陸橋上を通る。
で、この付近に必ず駅ができる。

環状2号は朝汐運河を通過して、晴海5丁目交差点で終点。

他の掲示板に、ルートの詳しい予想が出てたから貼っておくよ。

No.266 by 匿名さん2011-02-02 23:35
晴海の開発が、このままでは進まないから大手デベが中央区に泣きついた結果の路面電車か？
実現すれば、勝どき５丁目交差点付近に駅ができるのは確実だな。

【予想される駅】
銀座4丁目→東銀座→築地4丁目→築地市場→ＮＨＫ前（仮称）→（隅田川）→勝どき５丁目→（運河）→晴海５丁目（終点）→延伸プラン（運河）→市場前（江東区になるが新市場へのアクセス確保）

多分、晴海五丁目に車両車庫ができるだろう。

上記のプランだと晴海5丁目から銀座4丁目まで７駅だから２０分弱で到着か。
意外と便利かも。

これ以上駅を増やすと遅くなるな。

No.267 by 匿名さん2011-02-02 23:50
ついでに東京駅まで延伸するとした場合のルートは、歩行者天国となる中央通や交通量の多い外堀通りを回避して都道４０２号を北上すると思われる。

銀座４丁目→数寄屋橋（有楽町）→東京国際フォーラム→東京駅（丸の内口）

４駅で１０分弱か。

そうなると晴海５丁目から東京駅まで３０分弱という感じになる。
まあ、チャリもで、もっと早くつくかも知れないが。

しかし、このルートだと千代田区に入っちゃうから、やっぱ外堀通り経由で八重洲口か？

銀座４丁目→有楽町駅前（銀座一丁目）→鍛冶橋→東京駅八重洲口

同じく４駅で１０分弱。
No.268 by 匿名さん2011-02-03 00:10
ＬＲＴができるのは、かなり先だが、できるころには勝どきの中心は１丁目から５丁目に移ってるかも？

[750: 匿名さん]

>745
私もエレベーターをを心配しています。
急いでいるときは階段を使った方が無難になってしまうかな。。。