東京ミッドベイ勝どきってどうですか? Part2

[マンコミュファンさん]

パート１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94131/


携帯版＝http://www.haseko-sumai.com/i/s/b/kachidoki/index.asp

＜全体物件概要＞
所在地＝東京都中央区勝どき5-1005、1006（地番）
交通＝都営大江戸線勝どき駅より徒歩8分
総戸数＝233戸
間取り＝1DK～4LDK
面積＝40.29～84.68平米
価格＝2,400～6,300万円台予定
入居＝2012年3月下旬予定

売主＝名鉄不動産、伊藤忠都市開発
管理＝名鉄不動産
施工＝長谷工コーポレーション

[616: 匿名さん]

>>608
近隣のクレストだとネット代は管理費に入ってるらしいので、こっちの方が管理費、割高なのかも。
あと、ここって二重床？

[619: 匿名さん]

将来の住人レベルの解る書込み多いな。。。

[620: 匿名さん]

ネットは個別でも文句出るし、
共用でもスピードが遅いのに強制かと文句が出るね。

[621: 匿名さん]

＞＞615
おいおい、緑化って、必ず土があると思わない方がいいぞ。

[622: 匿名さん]

>>615
今住んでるとこは400戸規模ですが速さは動画もかなり大丈夫ですよ

[623: 匿名さん]

屋上緑化によるヒートアイランド現象の緩和効果があるそうです。
千葉の方のマンションで屋上農園がある所があります。
また銀座や渋谷などの会社の上に農園があったりする所が増えているみたい。
借り手を募集するとすぐに決まるそうです。
マンションの上に農園などがあったら子供にも色々な経験をさせてあげられるしいいな。

[624: 匿名さん]

シート屋上緑化。土なんか載せると重量が重くなり建設費が増えるからね。

[625: 匿名さん]

ギャラリー行きましたが、やはり仕様の低さを感じました。残念。。。

[626: 匿名さん]

坪２２０万のマンションに何を望む？

[627: 匿名さん]

昨日、説明会にいってきました。
価格的には、とても魅力的でしたが、
となりのビルの青い壁をみて、毎日を過ごすのは、
耐えられないので、見送りました。

[628: 匿名さん]

>>627

同感です。

[629: 匿名]

627さん628さんは見送ったなら、他のスレにどうぞ〜
ここは見送った人ではなく、検討する人のスレですから。

[630: 匿名]

青いビルが見えない部屋にすればいいんじゃないの？

[631: 匿名さん]

もうすぐ青い壁の建物は無くなる可能性が高い。

まぁそれ以上に高い建物が建つんだろうけど。。。
BMの工場と倉庫の底地の所有者は同じと聞いたのだが
違うのかな？

[632: 匿名さん]

毎日青い壁を正面に見る人は４０平米の物件だけ。
４０平米の部屋買う奴は昼間は部屋にいないしあまり関係ないと思う。

[633: 匿名さん]

ＢＭ倉庫と青い倉庫の一体建て替え。このマンションにとっては致命傷だな。
そういう意味では、青い倉庫の前の住戸のほうが建て替えリスクがなくていいかもね。

[634: 匿名さん]

４０平米狙いは、投資狙いの人が多いのでは？

[635: 匿名さん]

４０平米の部屋から青い空は見えないけど、
青い倉庫が見えるから結果は同じだよね

[636: 購入検討中さん]

>>635
日本人ゆえの見立ての美学ですよね。
日当たりなんて所詮飾りでしかありません。

[637: 匿名さん]

建て替えの心配もあるんで、両端の住戸買っといたほうが安全だね。

[638: 匿名さん]

最新の抽選状況どう？
今日モデルルーム行った人、レポよろしく！

[639: 匿名さん]

洗面所のボウルが異常に小さいね。
あと、床の騒音等級はＬＬ45だから上から2番目だな。

バルコニー奥行き2メートルは余裕あっていいね。
しかし、チャリ１台はやはりネックになるな。

[640: 匿名さん]

直床ながらスラブ厚は20センチあるね。

[641: 匿名さん]

>>637
坪単価見ると、一番北の角部屋が一番高くて次が一番南の角部屋のようだ。
北のほうが、南より静かだからか？

[642: 匿名さん]

そうでしょ。
今でも冷凍トラックが結構通るけど、環状3号線が開通したら、
今とは比較にならないくらいひどい交通騒音になるだろうからね。

[643: 匿名]

洗面所のボウル、小さいですよね…
結構MRみてますが初めてみました。
キッチンの棚の引き出しも静かに閉まるものではないし、最低限、ってかんじでした……
購入前向きでしたが、仕様の低さに悩んでしまいました。
本当に中央区っていう立地だけ。
中央区にこだわりないなら買わない選択肢の方が正しいのかな………
正しいとか正しくないの問題ではないけど。。

投資用意にはいいな、と思いました。

[644: 匿名さん]

>623
屋上緑化マンションは緩和効果があると聞き、私もとても興味があります。マンションの上に庭園があったら素敵だな！って思いますし。ただ、庭園も農園もそうですが、虫が心配になったり、管理費にもかなり影響がありそうに思いますから、そういうことを考えると微妙なんですけどね。

>643
へー、洗面所のボウルってどれくらいの大きさなんですか？いろんなところで仕様の低さを感じそうですね。

[645: 匿名さん]

日照、展望、内装は最初から期待していほうがいい
ここはアドレスと価格だけで勝負してるんだから
営業のおばちゃんも言ってた

内装なんか気に入らない所は、後から変えればいいんだから。

ただし、構造は妥協しちゃダメ
高級仕様である必要はないが、標準仕様は満たしてないと
例えば
・床厚
・戸境壁
・外壁厚
・コンクリートかぶり厚
・コンクリート水セメント比
・ダブル配筋
・高強度コンクリート（１００年コンクリート）
・遮音性能
・断熱
・耐震性能（等級）

これらの情報がＨＰには一切記載されてないし、
営業に聞いても、自信なさげにモゴモゴ言われると
ちょっと不安になるんだよな

「中央区でございますから」は、自信ありげだったのに、

内覧会が始まった最初の頃は、相当自信があったのか、かなり強気の
営業だったが、最近、営業の態度が変わってきた

要望書を出した人は多かったが、申し込みに至りそうな人は
思ったより少ないんだろうか

[646: 匿名さん]

>>645
構造についてはＭＲにちゃんとパネルあったよ。
ただ、詳しいことは建築士に聞いて欲しいような雰囲気で、専門知識なさそう。
ここの営業は一体、なんなんだろうか？

なんかガサツな女性が多いような気がした。

[647: 匿名さん]

非常時にかまどになる共有スペースのベンチとか、
正直どうでもいいようなものはチラシが置いてあった。

どうせなら、マンションの構造云々の方をチラシにしてほしかった。

そういうズレている営業も、バイヤーの手の抜きどころなのかなとおもった。
この価格だから放置プレイでも売れるんだろうし。

[648: 匿名さん]

屋上緑化は、屋上に防水、耐根、透水施工をしてから
肥料を含んだマットを敷き、その上に芝のシートを
敷き並べる形になると思います。
屋上農園…と言うか、菜園程度だと思いますがここにもできればいいですね。

[649: 匿名さん]

チャリ場が少なかったと反省してるようだが、どうしょーもないみたい。
廊下には置いちゃだめみたい。つまり室内。玄関かベランダか。
しかも9人乗りエレベータ2台しかないから、チャリを乗せるとトラブルの素だな。

[650: 匿名さん]

今日営業から電話あったよ。
いろいろ調整してるみたい。
俺の希望してる住戸は競合ないみたいから、申し込みの意思を確認されたよ。

[651: 匿名さん]

書き忘れたけど、意外と競合無いみたいな言い方だったよ。
先に書いてる人いたけど、仕様の低さでキャンセルした人多いのかもしれない。

[652: 匿名さん]

当たったら当たったでキャンセルする人が多くて調整が苦労するんじゃない？
安さだけがメリットなので冷静になるとずっと住みたいとは思えなくなる。

そんな心境

[653: 匿名さん]

冷静に考えると、東側の8階建ての古いマンションと消防寮との距離って近いね。
まあ、外廊下だから気にしなくてもいいのか？

向こうはかなり気になるだろう。日照と眺望を完全に遮っちゃうからね。

[654: 匿名]

投資には向かない。安く中央区に長くすみたいならよろしいかと。

[655: 匿名さん]

これから急激に更なる変貌を遂げていく町並みを観察したい人には最適。
建築現場ヲタとか再開発ヲタ、重機ヲタには堪らない立地。

デベやゼネコンの社員、建築家の学生・院生・先生にもグー。

[656: 匿名]

変貌とげる街かな？
何が変わるの？

[657: 匿名さん]

別にそんな条件付きじゃなくても普通の人が住むのに最適な場所だと思うけどね。
日当たりが無い事を嘆いてる人が多いけど、勝どき界隈で日があたってる部屋の方が少ないと思うよ。

[658: 匿名さん]

環状2号でガラッと変わり、環状３号で豊海を含めてガラッと変わる。
築地も変わる。

この辺は全部マンションに多分変わる。10年以内に倉庫は多分なくなる。

[659: 匿名]

つまり、供給過多になる可能性がある。
もっとも、この辺は賃貸マンションの割合が高くなるのだろうけど。

[660: 匿名さん]

地方出身者の需要がこれから増えて行くから供給過多にはならないでしょう。
まあ、問題は設定価格でしょうね。

[661: 匿名さん]

ここが低グレードなら財閥系のマンション買えばいいじゃん！

[662: 匿名さん]

そうですね。

[663: 匿名]

地方出身者の需要って…w わざわざ勝どきは選ぶ奴は少ないだろ。いずれにせよ分譲、賃貸マンションの乱立エリアになるのは間違いなし。勝どきにランドマーク的な商業施設や画期的な交通網の発展等が無ければ、供給＞需要で投資には向きませんな。安く中央区に住まうなら良し。

[664: 匿名さん]

温泉スパかショッピングセンターが出来て欲しいね。

[665: 匿名さん]

>647さん
場所が埋め立て地なだけに、地震災害を心配する人が多いんじゃないかな。
検討はしていても、地震がネックとなっている人向けのチラシでは？

>664さん
温泉スパはできて欲しい！当然のごとく天然温泉じゃないだろうけど。
マンション林立で今後も人口は増え続ける事だし、工場が
立ち退いて大型ショッピングセンターもできるのでは？

[666: 匿名さん]

温泉スパかショッピングセンターの可能性が高そうだな。
その時は巨大な駐車場が必要、環状2号と3号で人がいっぱい来るからな。

[667: 匿名さん]

もうマンションは建てなくていいよ。
ちょっと前の豊洲みたいな状態だね。

[668: 匿名さん]

近くの住友マンションも、青い壁ビューになりそうだね（笑）

[669: 匿名さん]

清澄通りの交通量は増えないよ。環状二号線が来たら、交通量が増えるなんてことはない。
築地市場とともに移転する工場が多いのと区も住宅整備を進めようとしているので、特に
トラック交通量は激減する。さらに、どなたかが言われてましたが、豊海行き止まりだし、
当然、交通量は今よりも減るし、トラックは段階的に減るはず。

[670: 匿名]

その工場は何処に移転するの？
豊洲市場も近いのに、移転する意味はある？

[671: 匿名さん]

工場って倉庫の事を言ってるの？

倉庫なら中央防波堤と若洲に移転ですよ。
そのために今道路と橋を建設中です。

[672: 匿名さん]

清澄通りの交通量は減らないね。
水産倉庫が移転すればトラックは減るだろうけど代わりに再開発の工事車両が当分走るだろうし住民が増えればバスが増便されて普通車も増える。
夜中の冷凍トラックは確実に減るだろうね。

[673: 匿名さん]

首都高環状線が完成したら、都内配送は中央防波堤と若洲のほうが便利になります。

[674: 匿名さん]

都内と房総に2カ所居住中です
中古で安いの探してたらここイイね！

車は平置きで月3万！
無駄な共用施設も無いし、平日寝に帰るだけなら必要十分！
頭金次第で借りるより買ったほうが安い！

[675: 匿名さん]

>669環状3号線が開通して海の向こうまで道路が出来たら、
交通量は増えませんかね？

[676: 匿名さん]

もちろん交通量は増えますが、勝どきの資産価値も上がりますね

[677: 匿名さん]

>>676
控えめに見ても下がることが無いのは確実でしょうね。

[678: 匿名さん]

ここ複層ガラスじゃないのに、汐留まで道路が通ったり、品川まで道路が通っても平気でしょうか？
外廊下側に面しちゃう寝室とか騒音が心配です・・・
オプション+５０万～でペアガラス入れるべきですか？？

[679: 匿名さん]

騒音が平気かどうかは人それぞれだと思いますので心配なら複層ガラスを入れておいた方が良いでしょう。
金がかかる事以外にマイナスになることはありません。

[680: 匿名さん]

ペアガラスじゃない物件は稀ですか、オプションでアイセルコしよ

[681: 匿名さん]

あれってなんちゃってペアガラスじゃないの？
空気層ほとんど無いよね

[682: 匿名さん]

カウンターキッチンの上に吊り戸棚があるんだけど、フルオープンにはならないのかなぁ？
いまどき古臭いよね〜

[683: 匿名さん]

安いからいいじゃん、文句言うなよな。

[684: 匿名さん]

単純な複層ガラスでは
防音対策にはならないよ。遮音タイプの複層でなければね。
常識だけど。

[685: 匿名さん]

ここ買って10年後に買い替えする場合、買った価格で売れるかな？
再開発しだいかな？

[686: 匿名さん]

ガラスだけじゃなくて、防音サッシじゃないとかなり音が漏れる。
じゃなきゃ2重サッシ。かなりださくなるけど。
高層階で防音サッシ使うと、女子供が開けられないかもね。

[687: 匿名さん]

>>685
むしろ買ってすぐ転売がいいと思うけど。
勝どきビュータワーが売れ残って値段表示が残ってるうちがベスト。

[688: 匿名さん]

防音自体は私も気になりますが、この地域ってそんなに騒音が大きい場所なんですか？
夜間はわからないのですが、平日の昼間に周辺を見たときはそれほどの音は感じなかったので。
周辺に倉庫があったりと少し特殊な場所なので、急に交通量が増えるような時間帯があったりするのでしょうか？
もしご存じの方が居れば教えて欲しいです。

[689: 匿名さん]

6丁目に住んでる者だけど騒音は大型車ぐらいかな。マフラーを改造してるトラックが来るとうるさいけどそれも大したことじゃない。
ただ慣れの問題はあると思うので郊外から引っ越してくる人なんかは最初はうるさくてびっくりすんのかもね。
それから今はここの工事の音もあるけどそれは入居までには解決するからいいねｗ

[690: 匿名さん]

いよいよ、お隣の再開発事業が始動か？

http://www.kensetsunews.com/article.php?article_id=A1102010412&dat...

[691: 匿名さん]

となると、勝どき5丁目新駅も現実味が？？？

[692: 匿名]

洗面所のボール小さいんで、オプションで普通サイズに変えられるみたいね。

[693: 匿名さん]

そんなのオプションじゃなく最初から普通のサイズにしとけっつーの。

[694: 匿名さん]

隣は1400戸か。値段が気になるな・・・

[695: 匿名さん]

当初計画では54階だったが、1階減らして53階にしたんだな。
しかし、着工が2年も先とは・・・
完成は4年先・・・

[696: 匿名さん]

中央区と江東区は人口が増えてるようだ。
勝どきが名実ともに日本のマンハッタンとなる日も遠くなかろう。

地価も上がりこそすれ下がる要因は皆無。
超都心で、これだけの開発用地が残ってる場所は一寸ないな。

[697: 匿名さん]

月島・勝どき・有明には今後も大量のタワーマンションが
供給されるので、供給過剰で価格は下がる

今の価格はプチバブル

４，５年後にできる隣の1400戸のマンションは200～220位の価格に
なるんじゃね

TTTが当初180～200だったので、これに近い価格に収束するだろう

[698: 匿名さん]

現在の日経平均株価水準、景気動向でなんでプチバブルなんだよｗ

ミサワホーム実質倒産という棚ボタ特殊要因のあったＴＴＴなんて参考にならない。

はっきり言って、今が底。これより下がることは普通に考えてない。
デフレもそろそろ収束に向かうだろ。

超都心は供給が増えても人気で吸収できるから下がる可能性は低い。

[699: 匿名]

間違いなく金利は上がるね。
いまが買い時だよ～

[700: 匿名さん]

洗面所のボール　小さい方が掃除楽そうでいいなって思ったの私だけなのかな。
周りに小物もおけるし。

営業の方から途中報告の電話頂きました。希望していた部屋が抽選になってしまったようです。
これ以上倍率上がらないといいのですが…。

[701: 匿名さん]

>700要望書も多く入ったみたいですね。
やっぱり立地から考えると価格は安いですよね。

[702: 匿名さん]

ＴＴＴは、分譲当時には
清掃工場前だから安いと言われていた。
ミサワの件以外に。

[703: 匿名さん]

都心に路面電車復活へ　銀座―晴海に整備計画
中央区、20年代前半の開業目指す
2011/2/2付日本経済新聞　朝刊

　東京・銀座と臨海部の晴海の間に次世代型路面電車（ＬＲＴ）を整備する計画が動き出す。東京都中央区が晴海通りなどに約３キロメートルの線路を敷設する方針で、2011年度予算案に調査費を盛る。早ければ20年代前半の開業を目指す。実現すれば、約半世紀ぶりに都心で路面電車が復活する。

　地下鉄銀座駅の周辺から築地地区を経由し、晴海に向かうルートを想定する。晴海通りや建設中の環状２号線を通る方向だ。

[704: 匿名さん]

ＬＲＴ計画で
このマンションの倍率が、ますます高くなるな。

[705: 匿名さん]

696さん
東京23区内の駅別世帯増加数(2005～2010年の間で比較)ランキングによれば、ベスト3は
1位：豊洲駅(江東区) 、 2位：勝どき駅(中央区) 、 3位：錦糸町駅(墨田区）
だそうですね。
703さん
次世代型の路面電車だなんて、いいですねぇ！
このエリアは人口が爆発的に増えているので開発が進めば、都市作りのモデルケースになっていくかも。

[706: 匿名さん]

>>675-677
環状3号線が開通したら、騒音被害で資産価値は下がりますよ。
交通利便性が上がる正の効果よりも、騒音被害の負の効果のほうが大きい。

[707: 匿名さん]

>>688

現状そんなに騒音が気になることはないですが、
近い将来環状線が2本もこの界隈を通る予定です。
それで防音対策のお話を皆さんされてるわけです。

それより、液状化のハザードマップご覧になりましたか？
勝どき5丁目の清澄通りを挟んで１０～２０ｍ前後の範囲が真っ赤です。。。

[708: 匿名]

>>705
豊洲は、世帯数が増えても
ファミリー世帯以外の単身者世帯等が増えたそうです。
勝どきは、ファミリー世帯が増えたかな。

[709: 匿名さん]

>>706さん
城南の閑静さが売りの住宅地ならともかく、ここはもともと静かじゃないしそんなこと期待してこの地域を買う人なんていませんので、環状線開通で騒音が増えたところでマイナスの影響はまず出ないと思います。

>>707
液状化は埋立地である以上は避けられないリスクですね。しかし東京は京浜東北線より東、総武線より南は全て埋立地ですから、気にし始めると西側で探すしかなくなります。
ただ、埋立地は造成後50年程度で安定すると言われていますので、造成後100年超で関東大震災も経験している月島1号地～3号地は東京湾では比較的安定度が高いようです。支持層も他の埋立地に比べて比較的浅いですしね。

と言うわけで私は買います。

[710: 匿名]

TTTは特殊だったかもしれないが、４、５年前は湾岸エリアの坪単価は150～200だった

月島勝どき晴海に大量に供給されるマンションが売り切れるとは思えん

現に豊洲のタワマンはかなり苦戦している
TTTの賃貸も空きだらけ

6000万の物件買えるやつや、月に20万の家賃払えるやつがそんなにわいてこないだろ

2、3年後には完全に供給過剰となり普通に坪200前後で買えるようになるだろう

豊洲みたいなバブルは絶対おこらない

[711: 匿名さん]

>>709

佃・月島・勝どきは関東大震災も経験し、埋め立ててからの歴史も古く、
且つ東京大空襲の際も砲火から逃れたラッキープレイスではありますね。
でも液状化に関してはピンポイントで変わりますから悩むところなのですよ。
TTTのシータワー部分は黄色、ミッドタワー部分は赤。
同じ埋め立て地の中でも隣同士でも異なるわけですね。
この島だと佃3丁目部分と勝どき５丁目の一部が赤。
ここも赤にかかっちゃってるわけです。

でもおっしゃる通り、細かいこと気にしてたら買えませんね。
中央区は住んでる人も落ち着いてるし、どこに行くにもアクセスいいし。

[712: 匿名さん]

>>664
温泉スパやショッピングセンターはあると便利ですね。うちの実家の近くには、ショッピングモール内に温泉スパがあり遊びに行くと1日中遊べます。そんな感じのモールができたら楽しいかも。

>>688
私も以前ここ周辺を通ったことがありますが、音はあまり気になりませんでした。今住んでいるところも結構大通りに近いところなので気にならないのかも。

[713: 匿名さん]

６８２さん
確かにフルオープンの方がおしゃれですよね。
ただフルオープンにしてしまうと換気扇をまわしていても
結構料理の匂いが部屋中にいきわたってしまうと聞いた事があります。
お客さんが来た時丸見えというのもありますよね。
デメリット、メリットがありますね。

[714: 匿名さん]

>>710
４、５年前は湾岸エリアの坪単価は150～200だったって、パラレルワールドの住民？
月島・勝どきで、４～５年前にそんなに安く買えた事例はないだろ。
大江戸線が2000年12月に開通したわけだが、それ以前ならいざ知らず、それ以後は、そんな安い供給はないだろ。

中央区はおろか、他の23区でもそんな安いのはなかったよ。

これからの供給は、地価や建築資材の価格上昇でデベの仕入れ原価が高いから、そんなに安い価格の供給は不可能。そもそも晴海３丁目のスミフが計画を塩漬けにしてるのも、マンション市況の回復待って坪単価３００万円ぐらいで売ろうとしてるわけだし。

都心回帰志向が強まり、築地・勝どきの開発が見込まれる中、そんなに安い供給はない。
そもそも交通不便な芝浦や港南とは違うんだよ。

[715: 匿名さん]

>708
そうだったんですね。
豊洲はららぽなどがあるので、ファミリーが増えてそうですが案外ちがうんですね～