東京ミッドベイ勝どきってどうですか? Part2

[マンコミュファンさん]

パート１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94131/


携帯版＝http://www.haseko-sumai.com/i/s/b/kachidoki/index.asp

＜全体物件概要＞
所在地＝東京都中央区勝どき5-1005、1006（地番）
交通＝都営大江戸線勝どき駅より徒歩8分
総戸数＝233戸
間取り＝1DK～4LDK
面積＝40.29～84.68平米
価格＝2,400～6,300万円台予定
入居＝2012年3月下旬予定

売主＝名鉄不動産、伊藤忠都市開発
管理＝名鉄不動産
施工＝長谷工コーポレーション

[348: 銀行関係者さん]

MR行ってきたが。。。坪単価相応の購入検討者という印象。金持ちから貧乏人が階層別に同居するタワマンより貧乏人同士が同居した方が管理面で意思疎通はしやすいのでは？書かれている駐輪場問題は、確実に発生すると思うが、それも価格に反映されてるのかと。。。分譲Mとしては？？？だが価格を考えればギリギリ合格点では？

[349: 匿名さん]

屋上入れるか営業に聞いたけど入れませんと言ってたよ
芝生ぐらいは植えるみたい

シアターはあるよ
自分はおばちゃん営業には当たらなかったのでラッキーだったのかな

[350: 匿名さん]

確かにお安いけどね・・それなりの理由はあるって感じ
将来壁ビューになりそうな予感がした

[351: 匿名さん]

目の前の倉庫、BM含めて、転売？建て替え決定とのこと。
ここの約２、３倍の土地で開発されることまで決定している
ことも言っていました。

タワーが立つほどの大きさではないので、ここより大規模な
板状マンションが立つんでしょうかね。板状でも、南と北面の
両面マンションとかが可能もあるとか？。

最悪、対面バルコニーとか考えると・・。すぐに申込書を
書けませんでした。値段はそんなに安いんですかね？
私の会のときは、申込をした人もアナウンスでは２組（２組
とも40平米）だけでした。

[352: 匿名さん]

天井が低く、２重床で無いのは騒音面でどうなのでしょうか？

あと、ペアガラスが標準でないのも気になります。

[353: 匿名さん]

ｂｍｗの土地の眼の前にはコスモベイやライオンズがそびえたってるのに、そんな場所にマンションが建つのかな？

ここよりも条件悪いと思うけど。

[354: 匿名さん]

でも、マンションじゃなくて事務所だったら最悪だよね。

[355: 匿名]

わざわざ貸しオフィス作って、借り手はあるかね？
自社だけ入る事務所ならともかく。

[356: 匿名さん]

マンションだと思うけどなー。板状MSでライオンズとかぶるところは多少安くするってのが普通の考え方じゃないか。ライオンズの距離もここの前の建物との距離よりは遠いからね。

[357: 匿名さん]

自分もマンションの悪寒
根拠はないけど

[358: 匿名さん]

いずれにしろ、マンションかオフィスが出来て眺望はなくなるということですね。

[359: 匿名さん]

アドレスが大事、ハルレジより駅近だし！
ただ、建物に囲まれると言われがち。

[360: 匿名]

北側の端に行けばいくほど眺望・採光とも良いのかな？

[361: 匿名さん]

>>353
今の青い倉庫のあるくらいの位置でギリギリまで北東側(このマンション側)にひけば、
南西の敷地境界までは、十分な距離が取れるんじゃないですか。
おそらく板状の15階～18階建てのマンションが建つと思います。

[362: 匿名さん]

建替え決定なんて私の担当者は言っていませんでした。
そのうち建替えはあるかもしれないけど、今はまだ何も決まっていないという話でした。
対面バルコニーかもなんて話、一体どこから出てきたんですか？

私の担当者がずるいのか、>>351さんがネガなのか。

[363: 匿名さん]

>>362さん
営業が悪いというのか、しっかりと質問しないのも悪いのでは？電話でもいいから聞いてみたらいいのでは？個人的にはここはリスクが高いのでそんなネガをする人なんていないと思います。それに私も営業から、はっきりとすでに大規模な敷地で建て替えが決まっていると聞きました。本当のことです。対面になるかは可能性なだけで、何が建つかは今の段階では分からないので推測でしょう。

[364: 匿名さん]

私は大規模な敷地とまでは聞かなかったけどＢＭ倉庫は建て替えが決まってると聞きました。
ただ何階だとか何になるだとかは決まっていない、と。

[365: 匿名さん]

ここ、インターネットどうなってるか聞いた方います？

[366: 匿名さん]

この週末でだいたい一応花がついたようですね。

[367: 匿名さん]

↑昨日の時点では花は３割程度しか付いてなかったように見えたけど。何、だいたいって？？

[368: 匿名さん]

333さん
勝ちどきの駐車場の相場は４２４２９円との事。
なんと最高額が７８７５０円とか。
他の場所だと家が借りれてしまいますよね。
３万円前後は妥当なのかな。

[369: 匿名さん]

この物件の目の前にできる20階弱のマンションによって、
ほぼ眺望や日当たりがさえぎられるので住民としては痛いですね。

[370: 匿名さん]

>>368
勝どきってTokyoTowersが出来た辺りから一気に価値が上がってきた印象です。駐車場相場も城南地区なみじゃないですか？
文句を言いたいわけじゃないですが、そこまでして勝どきに住みたい理由って何なんでしょう。
山手駅近でも住居費が変わらないのでは。

[371: 匿名さん]

>>370
TTT以前も駐車場料金は変わらないですよ。この辺りは昔から4万円ぐらいしてました。
物件価格は2005年ぐらいを境に随分上がったと思いますが、それは都心全体の話だから今も山手線駅近（都心3区ね）よりは勝どきの方が安いんじゃないですかね。

[372: 匿名]

ここ割安だけど環状２号線ができたりしていつか高値で転売できるのかね？供給過多で厳しい予感が…

[373: 匿名さん]

>>372
高値＝利益が出る、と考えるのはたぶん駄目でしょう。
たとえば、６０㎡だと３６００万くらいからあるから坪単価２００万。
１０年後確実とは言いませんが３０００万くらいでは売れるんじゃないかな。
購入時の諸費用、売却時の諸費用を考えても１０年間で１０００万かからず居住できると思う。
そう考えれば得と考えることもできますよ。

[374: 匿名]

昨日モデルルーム行きました！
正直、仕様は低いですね～
トイレはタンクレスではないし、キッチンや洗面やユニットバスはダメダメでした･･･
40㎡と75㎡のモデルルームがあるんですが、特に40㎡は間取りを含めて酷いですね･･･
シアター内容や営業トークは中央区アドレスと銀座に徒歩圏の押しまくりです（笑）

レスを読んでて、間違い情報もあるので整理します。
①平均坪単価は220万です。（営業が持ってた正式価格表に書いてありました。）
②コンシェルジュは24時間ではありません。（８時～２３時です。管理人が２４時間です。）
③管理費、修繕積立費にインターネットは入っていません。
④60㎡の3LDKが一番人気（3700万～4300万）
⑤子育て支援施設は中央区の施設の為、保育園か公民館等使用用途は現状未定です。
⑥屋上へはいけません。
⑦長谷工仕様の為、間仕切り壁もコンクリにクロス直貼りではなく、太鼓現象の起きやすいスタッドを使用する
　仕様です。
⑧私は要望書は出しませんでしたが、1期分譲予定の8割は申込みが入ってました。

■値段は安いですが、仕様は相当低いです・・・

[375: 物件比較中さん]

結局、中央区アドレス以外にウリ無しって感じですか？

[376: 匿名さん]

↑↑その通りですね。アドレス以外にウリはなしでしょう。
一期分譲予定〇〇戸ではなく2月6日？までにＭＲに来場した人は（細かい数字は覚えてないけど、確か400組後半の来場予定）好きな部屋に要望書を入れてよく、その後登録をへて抽選。で残った部屋を次期分譲分として売り出すと言ってました。
正式登録するかは別としてとりあえず要望書だけ入れてる人も結構いるんじゃないですか？

[377: 匿名さん]

ここから、ライオンズやコスモスベイまでの距離感なら、まだしもＢＭ屋の土地だと、もろ目の前がライオンズ、コスモスベイなんでマンションはありえないと思うが。

北冷のデカイ工場や水産系のビルも角にあるけど、あれも壊すのかな？

[378: 匿名さん]

屋上開放はギリギリまで検討してやめたのか？
ＨＰにも共用部分の情報はおどろくほど少ない。

たぶん、余計な共用つけるより値段とアドレス勝負で売れると判断したんだな。
まあ、そのほうが儲けもでかいんだろう。

[379: 匿名]

６０へーべーの３Ｌって無理矢理じゃない？グロスが低いから人気なのか？

[380: 購入検討中さん]

ドアなどの仕様も低く、眺望も諦めてくださいとも言われた。
安かろう悪かろうという印象。
その割には結構高い部屋もある。
クレストシティレジデンスの方が良いかも。

[381: 匿名さん]

ユニクロの服とブランドの服を同じ基準では考えないと思う。
ここはユニクロの服を買うのと同じ！

たかが家に高い金払うのはばからしい！と思えば買えばいいし
見栄や自己満足でブランド服が欲しい人は御三家の物件を買えばいい。

どちらが正しいというのではなく価値観の問題。

[382: 匿名さん]

営業がこれだけ安いんだから、仕様が低くて当たり前だろうという言い方だったんで、買う気が無くなったね。
典型的な安かろう悪かろう物件なんで、良く考えて買ったほうが良いよ。

[383: 匿名さん]

即行で売り抜けたい事情があるんでしょうね。
買い煽りの過度な演出とか、そういうことでしょ？

つーか、近隣の物件のスレッドにまで遠征して、「ここを買うくらいなら、長谷工勝どき」って
連投やめた方がいいと思う。社員？それともただのファン？

眺望なし、低仕様ってことは、やっぱり投資用ですね。
今後、マンション投資がどのくらい見込みがあるのか分からないけど。

[384: 匿名]

応対してくれた営業のババァに、ちょっと仕様的に気に入らない所を指摘すると、『中央区でございますから』の一点張り。

[385: 匿名]

ここの営業オバチャン(？)ひどいですね。ここまでの担当者はこれまでのモデルルーム来訪歴でも初めてでした。仕様や眺望などに関してちょっと質問するとしばらく黙り込んじゃって結局あやふやなまま終了。。、説明が穴だらけだから、たまに強く指摘すると泣きそうな顔になりながら無言の時間。。仕事が出来る出来ない以前にコミュニケーションの問題かと。ここの売り主、中央区と低価格があれば他は手抜きでも売れると思ってるんでしょうかね？？正直怒りを通り越して呆れてしまいました。

[386: 匿名さん]

長谷工さん、ちゃんと営業をトレーニングしたほうが良いよ。
あれじゃあ、売れる物も売れないよ〜
営業酷すぎ

[387: 匿名さん]

通勤は便利だけど低仕様、眺望に難ありとなれば投資用に
するしかないか～。
いっそ全て40㎡にして、単身向けの賃貸にした方が良かったのでは・・・？
営業さんは派遣社員か何かなんでしょうかね。
派遣の仕事でモデルルーム案内の求人は結構目にします。時給は1100円～くらいかな。

[388: 匿名]

40の部屋の間取図見て片側の壁が薄いのに気付いて聞いたらコンクリートじゃないと言われた。
アパートとかに使われるような壁みたい。
そういう重要な事を聞かないと言わないので他になにがあるのか不安。

[389: 匿名さん]

40㎡の部屋は絶対に買わないほうがいいと思うよ。
間取りも酷いし、眺望、採光もゼロだしね。

あの値段だったら、浜町や人形町でも買えるから。

[390: 匿名さん]

ああ、浜町や人形町にも
戸境壁がコンクリじゃなくて乾式の
低層マンションが幾つかあるね。
中央区での流行か？コンクリじゃないのが。

[391: 匿名さん]

40平米の部屋は投資物件としてかなり優秀。

[392: 匿名さん]

営業のおばちゃんが『中央区ですから！』ってドヤ顔で言うのやめて欲しいな（笑）

[393: 匿名さん]

「アドレスは中央区」が唯一のウリなんだから仕方ないじゃん！
わかりきったことだけど、価格とアドレスのバランスに納得できる人だけが買えばいいんだよ。

[394: 匿名さん]

消費税が上がる前に買った方がいいですよ！
中央区なら品川ナンバーだし！どや顔
高い割りに豊洲は江東区（笑）
陽当たりなんてナンセンス！大丈夫！大丈夫だって！
営業は担当替えも可能です〜。お早目に！

[395: 匿名さん]

消費税、上がった後は客がガタ減り。
所詮は需要の先食い。
客がガタ減りしたら、新築も中古も値引きしなきゃ売れなくなる。

[396: 匿名さん]

↑消費税率アップの駆け込み需要、について。

[397: 匿名さん]

年収600万円代の中堅企業の30代家族3人が購入層？