東京ミッドベイ勝どきってどうですか? Part2

[マンコミュファンさん]

パート１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94131/


携帯版＝http://www.haseko-sumai.com/i/s/b/kachidoki/index.asp

＜全体物件概要＞
所在地＝東京都中央区勝どき5-1005、1006（地番）
交通＝都営大江戸線勝どき駅より徒歩8分
総戸数＝233戸
間取り＝1DK～4LDK
面積＝40.29～84.68平米
価格＝2,400～6,300万円台予定
入居＝2012年3月下旬予定

売主＝名鉄不動産、伊藤忠都市開発
管理＝名鉄不動産
施工＝長谷工コーポレーション

[301: 匿名さん]

２６８さん
私も子供には小さな頃から英語は習わせたいと思っているのですごく興味があります！調べてみたら月島にあるスクールの分校の様ですね！ホームページをみたら英語を楽しく学べる様色々な工夫をされている授業なので子供も無理なく取り組めそうです。ベビー手話のコースもあるみたいですね。

[302: 匿名さん]

直床…ここは違うのではないかと期待していたのですが。。。
床暖の部分は高さが出てしまうのでしょうか？
最初から付いている分は出ないとよいのですが。。。

[303: 匿名さん]

ある意味、直床のほうがよくね？
スラブ厚はどうなんだろう？

[304: 匿名さん]

値段は中央区勝どきにしてはやはり安い。
設備も悪くないと思います。
だだ他の仕様のよいマンションと見比べると劣ると感じる点はやはりありますが。
洗面所のシンクが小さいとかペアガラスじゃないとか。

60㎡で3500万～からあったよ。
倉庫ビューは1LDKとかが多い。
ただBMWの倉庫？もかなり古そうだから建て替えられる可能性高そう。
修繕積立金が20年後でも１万以内と安いですね。
名鉄不動産がどんな管理をするのかは分かりませんが。
二重天井・直床です。

[305: 匿名]

管理費+修繕積立費がいきなり2万円は本当でしたか？

ペアガラスじゃないは残念ですね～

[306: 匿名さん]

天井高と基礎杭の深さも気になる。
共用部分とか色んな噂が出てるがどうなんだろう？

[307: 匿名さん]

現地の工事現場の塀に全体のパース図が掲示されたが、デザイ的には悪くないように感じた。
ＭＲにはシアターや眺望シュミレーションもあるのかな？

[308: 匿名さん]

>>305
60㎡で管理費が13500円、修繕費5400円。
24時間有人管理なので特別高いとは感じなかった。
70㎡とかになると25000円ぐらいにはなってくるね。

共用部分に関しては託児所が入るかもとか書き込みがありましたが
特にそう言った説明はなく一覧を見ても見当たらない。
屋上は入れない。
ただ過去レスにも出てたが駐輪所が1台までてどうなんだろ。
共用廊下部分にとめる人が居そう・・

[309: 匿名さん]

事前内覧会って、1/15からじゃなかったっけ？
1/14からやってた？

[310: 匿名さん]

>>308
管理費にはインターネットネット代込み？
駐車場代はいくらでしたか？

[311: 匿名さん]

ペアガラスでしょっ！今どき勝どき

[312: 匿名さん]

>>309
14日が初日のようでした
沢山の人で賑わっていて金土日で200組来場予定とか言ってました。

>>310
そこを聞くのを忘れてしまった
でもパンフにもパネルにもネット接続のことが書いてなかったんですよね

あと今平面図見たら一階のパブリックスペースに子育て支援施設が入るようですね、すみません

[315: 匿名さん]

60平米のボリュームゾーンで管理費修繕費が19000円は安い！
思ったよりお手頃で安心しました。

[316: 匿名さん]

屋上開放は期待してたけどガセだったんでしょうか？

[317: 匿名]

エントランスホールの雰囲気どうでしたか？

[318: 匿名さん]

屋上開放は
最近は屋上に上がってからロープで最上階に入る空き巣、
なんてのがいるから最上階を買う人が嫌がるでしょう。

[319: 匿名さん]

事前内覧会、盛況のようですね。
ここはディスポーザーがありますが、
ごみ出しは２４時間ＯＫなんでしょうか？

[320: 匿名]

もちろんそうでしょ

[321: 匿名さん]

あの仕様じゃ、あの価格ですね。
まさに賃貸仕様。これまで見たMRで最低レベル。

それでも、次の予約は週末希望なら２月１１日まで取れないとか言われましたし、「ご要望書いただきました～」の放送がひっきりなしでした。
あの放送、どうなんでしょうねえ。。

[322: 匿名さん]

○○号室、ご要望頂きましたーありがとうございました～で引きましたよね？
でも正直あおられてしまった…
それでも恋する中央区

[323: 匿名さん]

290さん
ディスポーザーでは結構処理できないものがあります。たとえば鶏肉の皮や魚の骨など。それらを間違って入れてしまった時にはなかなか処理できずずっと作動しています。ただ我が家のディスポーザーはある程度作動したら勝手にとまってくれるのでいずれ止まるのですがね。
繊維質が多い食品も排水不良を起こしてしまう可能性もある様です。
なかなか覚えられずついつい入れてしまうのですがね。

[324: 匿名さん]

江東区亀戸のミッドアベニューとかいうのはＭＲ見学後失望の嵐だったけど、ここはそうでもないね。
しかも、行った人の感想が意外に少ない。

結論：意外とよかったんで皆マジに買う気になってる？

[325: 購入検討中さん]

すく隣に、8階建の倉庫がありますが、日当たりはどうなんですかね⁇

いずれ、高層マンションに建て替えられる…なんて考えられますか⁇

[326: 匿名さん]

眺望や日照シュミレーションはあったんでしょうか？
ＭＲオープンの割りに、この不気味な静寂感･緊迫感はなんでしょう？

私はまだＭＲ行ってないけど、近くまで見に行ったら、ＭＲまん前にブランズ東雲と豊洲シティタワーズの看板持ちが立ってて笑いました。

[327: 匿名さん]

直床は二重床と違って重量物に耐えられて良いのでは？
二重床は重いもの載せると抜けそうで心配。

[328: 匿名さん]

>308
パブリックスペースに子育て支援施設が入る予定なんですね。住民専用の託児所だといいですが、どうでしょうね。
平面図を見る限り広さは如何でしょうか？
駐輪所は1世帯に付き1台の所が多いようですが、入居者がファミリー層が多ければ少なすぎって思います。
共用廊下に置く人も多く出てきそうですが、そういうのも管理していただけるといいですよね。

>323
ディスポーザーって自動で動くのでしょうか？何かが引っかかったりして、ずっと作動しっぱなしというのも
ちょっと怖いですね。

[329: 匿名さん]

パースはこんな感じ。

[330: 匿名さん]

>>326
眺望画像と日照シュミレーションはありましたよ
冬は清澄通りと反対側の低層階も6時間中4～5時間はカゲることもあるようです。
倉庫の方はほとんど1LDKタイプで昼間居ない人向けが多い
ＢＭＷの倉庫は建て替える予定既にアリとか言ってたような・・ウロ覚え
ただボロそうだったから近々別の建物になっても不思議じゃないと感じました

[331: 匿名さん]

ベランダは２ｍ幅があるので広そうでした

[332: 匿名さん]

>>325
隣のＢＭＷ倉庫とあわせて、このマンションと同規模か
数階高いマンションが建つ可能性が大きいですね。

[333: 匿名さん]

駐車場は全て平置きで３万前後だったかな

しかし名鉄不動産が管理するみたいだけどここってどうなんでしょう
修繕積立が３０年後も1万切って安いのが多少気にかかりますが

[334: 匿名さん]

確かにあのご要望書〇号室頂きました！って放送どうなんでしょうね
他のMR土日に行ったことないけど他の所もあんなもの？

[335: 匿名さん]

今住んでるマンションはディスポーザーついてますがすごく便利ですよ
海老とか生臭くてすぐ捨てたいものとかには重宝してる
ただ繊維があるものは時間がかかったり止まったりはしますね
枝豆の皮とか貝の殻とかは無理です
勝手に作動は今のトコないです、米国製のモノですが

[336: 匿名さん]

あとエレベーターは防犯のための窓があって中が見えるタイプのものですね
賃貸みたい

[337: 匿名さん]

>327
重いものを乗せると抜ける心配があるんですか？
直床との違いがイマイチわからない初心者なので
詳しい方教えていただけたら助かります。

[338: 匿名さん]

やっぱり数年後には、目の前に同じくらいの高さのマンション建つんですかね・・・
そしたら低層階の部屋は真っ暗ですね。

悩みます。

[339: 匿名さん]

>>337
どの程度の重さまで耐えるのか、詳しいことは分からないのですが
さすがに床が抜ける心配はしなくてよいと思いますよ。
直床、二重床のメリット、デメリットはweb上でも色んな所に記事があるので、お時間のある時にでも
見て回ってみるのも良いかもしれません。
私も実は「二重天井、二重床は防音性能が高い」と勝手なイメージを持っていたのですが
必ずしもそんな事は無いらしいという事がわかったり、色々勉強になりました。

[340: 匿名さん]

直床に入るクッションのせいで重い物乗せると周辺の床が沈みますよ。
うちも長谷工直床物件ですがこの間、ソファーの位置変えたら
思いっきりソファー足の跡が床に・・。

[341: 匿名さん]

今日、近所を通りかかったら、工事現場の前で、けっこうたくさんの人が日照等をチェックしていたようだ。

それにしても情報が少ないな。
屋上庭園の件は本当に消えたのか？

[342: 匿名さん]

共有施設は一切ないと言ってたから、屋上庭園なしじゃないですか？
行ってきましたが、値段と中央区アドレスに惹かれてみなさんかなり本気な感じ。あっという間に完売？
黙っていてもすぐ売れそうなので知識もやる気もない、おばちゃん営業にゆるい接客をされて帰ってきました。

[343: 匿名さん]

え？シアターとかもないの？
殿様商売か！？
模型ぐらいはあるんでしょ？？

[344: 匿名さん]

知識もやる気もないおばちゃん営業なんてヤダ！
今日他のMRで↑なおばちゃんに当たってテンション下がって帰ってきたところ。
おばちゃんじゃなくておっさん希望て要望出しとこ♪

[345: 匿名さん]

価格表は全戸公表してるのかな？
誰か親切な人、アップきぼんぬ。

[346: 匿名さん]

眺望も気になります。
高層階だとレインボーや東京タワーは見えるんでしょうか？

[347: 匿名さん]

シアターも模型も普通にありますよ。
ただ、平日はわかりませんが、休日は予約がぎっしりな感じで「要望書を出したい人はさっさと出してください（かなりの割合の人が出してる感じ）次回は事前登録会で会いましょうって♪って」って感じかな。
うちは2時間強滞在したと思いますが、帰るとき何気なく見たら一緒にシアターをみてた人たちはすでに帰られていて、商談スペースのメンバーも半数以上入れ替わっていたような気がしました。
価格表はもらえる紙には全部記入されていないけど、全戸の値段は決まっているようで聞けば教えてくれます。
他のこともなんでも聞けば教えてくれるけど、、オープン間もないからかおばちゃん営業だからか即答できないことが多かったです。

[348: 銀行関係者さん]

MR行ってきたが。。。坪単価相応の購入検討者という印象。金持ちから貧乏人が階層別に同居するタワマンより貧乏人同士が同居した方が管理面で意思疎通はしやすいのでは？書かれている駐輪場問題は、確実に発生すると思うが、それも価格に反映されてるのかと。。。分譲Mとしては？？？だが価格を考えればギリギリ合格点では？

[349: 匿名さん]

屋上入れるか営業に聞いたけど入れませんと言ってたよ
芝生ぐらいは植えるみたい

シアターはあるよ
自分はおばちゃん営業には当たらなかったのでラッキーだったのかな

[350: 匿名さん]

確かにお安いけどね・・それなりの理由はあるって感じ
将来壁ビューになりそうな予感がした

[351: 匿名さん]

目の前の倉庫、BM含めて、転売？建て替え決定とのこと。
ここの約２、３倍の土地で開発されることまで決定している
ことも言っていました。

タワーが立つほどの大きさではないので、ここより大規模な
板状マンションが立つんでしょうかね。板状でも、南と北面の
両面マンションとかが可能もあるとか？。

最悪、対面バルコニーとか考えると・・。すぐに申込書を
書けませんでした。値段はそんなに安いんですかね？
私の会のときは、申込をした人もアナウンスでは２組（２組
とも40平米）だけでした。

[352: 匿名さん]

天井が低く、２重床で無いのは騒音面でどうなのでしょうか？

あと、ペアガラスが標準でないのも気になります。

[353: 匿名さん]

ｂｍｗの土地の眼の前にはコスモベイやライオンズがそびえたってるのに、そんな場所にマンションが建つのかな？

ここよりも条件悪いと思うけど。

[354: 匿名さん]

でも、マンションじゃなくて事務所だったら最悪だよね。

[355: 匿名]

わざわざ貸しオフィス作って、借り手はあるかね？
自社だけ入る事務所ならともかく。

[356: 匿名さん]

マンションだと思うけどなー。板状MSでライオンズとかぶるところは多少安くするってのが普通の考え方じゃないか。ライオンズの距離もここの前の建物との距離よりは遠いからね。

[357: 匿名さん]

自分もマンションの悪寒
根拠はないけど

[358: 匿名さん]

いずれにしろ、マンションかオフィスが出来て眺望はなくなるということですね。

[359: 匿名さん]

アドレスが大事、ハルレジより駅近だし！
ただ、建物に囲まれると言われがち。

[360: 匿名]

北側の端に行けばいくほど眺望・採光とも良いのかな？

[361: 匿名さん]

>>353
今の青い倉庫のあるくらいの位置でギリギリまで北東側(このマンション側)にひけば、
南西の敷地境界までは、十分な距離が取れるんじゃないですか。
おそらく板状の15階～18階建てのマンションが建つと思います。

[362: 匿名さん]

建替え決定なんて私の担当者は言っていませんでした。
そのうち建替えはあるかもしれないけど、今はまだ何も決まっていないという話でした。
対面バルコニーかもなんて話、一体どこから出てきたんですか？

私の担当者がずるいのか、>>351さんがネガなのか。

[363: 匿名さん]

>>362さん
営業が悪いというのか、しっかりと質問しないのも悪いのでは？電話でもいいから聞いてみたらいいのでは？個人的にはここはリスクが高いのでそんなネガをする人なんていないと思います。それに私も営業から、はっきりとすでに大規模な敷地で建て替えが決まっていると聞きました。本当のことです。対面になるかは可能性なだけで、何が建つかは今の段階では分からないので推測でしょう。

[364: 匿名さん]

私は大規模な敷地とまでは聞かなかったけどＢＭ倉庫は建て替えが決まってると聞きました。
ただ何階だとか何になるだとかは決まっていない、と。

[365: 匿名さん]

ここ、インターネットどうなってるか聞いた方います？

[366: 匿名さん]

この週末でだいたい一応花がついたようですね。

[367: 匿名さん]

↑昨日の時点では花は３割程度しか付いてなかったように見えたけど。何、だいたいって？？

[368: 匿名さん]

333さん
勝ちどきの駐車場の相場は４２４２９円との事。
なんと最高額が７８７５０円とか。
他の場所だと家が借りれてしまいますよね。
３万円前後は妥当なのかな。

[369: 匿名さん]

この物件の目の前にできる20階弱のマンションによって、
ほぼ眺望や日当たりがさえぎられるので住民としては痛いですね。

[370: 匿名さん]

>>368
勝どきってTokyoTowersが出来た辺りから一気に価値が上がってきた印象です。駐車場相場も城南地区なみじゃないですか？
文句を言いたいわけじゃないですが、そこまでして勝どきに住みたい理由って何なんでしょう。
山手駅近でも住居費が変わらないのでは。

[371: 匿名さん]

>>370
TTT以前も駐車場料金は変わらないですよ。この辺りは昔から4万円ぐらいしてました。
物件価格は2005年ぐらいを境に随分上がったと思いますが、それは都心全体の話だから今も山手線駅近（都心3区ね）よりは勝どきの方が安いんじゃないですかね。

[372: 匿名]

ここ割安だけど環状２号線ができたりしていつか高値で転売できるのかね？供給過多で厳しい予感が…

[373: 匿名さん]

>>372
高値＝利益が出る、と考えるのはたぶん駄目でしょう。
たとえば、６０㎡だと３６００万くらいからあるから坪単価２００万。
１０年後確実とは言いませんが３０００万くらいでは売れるんじゃないかな。
購入時の諸費用、売却時の諸費用を考えても１０年間で１０００万かからず居住できると思う。
そう考えれば得と考えることもできますよ。

[374: 匿名]

昨日モデルルーム行きました！
正直、仕様は低いですね～
トイレはタンクレスではないし、キッチンや洗面やユニットバスはダメダメでした･･･
40㎡と75㎡のモデルルームがあるんですが、特に40㎡は間取りを含めて酷いですね･･･
シアター内容や営業トークは中央区アドレスと銀座に徒歩圏の押しまくりです（笑）

レスを読んでて、間違い情報もあるので整理します。
①平均坪単価は220万です。（営業が持ってた正式価格表に書いてありました。）
②コンシェルジュは24時間ではありません。（８時～２３時です。管理人が２４時間です。）
③管理費、修繕積立費にインターネットは入っていません。
④60㎡の3LDKが一番人気（3700万～4300万）
⑤子育て支援施設は中央区の施設の為、保育園か公民館等使用用途は現状未定です。
⑥屋上へはいけません。
⑦長谷工仕様の為、間仕切り壁もコンクリにクロス直貼りではなく、太鼓現象の起きやすいスタッドを使用する
　仕様です。
⑧私は要望書は出しませんでしたが、1期分譲予定の8割は申込みが入ってました。

■値段は安いですが、仕様は相当低いです・・・

[375: 物件比較中さん]

結局、中央区アドレス以外にウリ無しって感じですか？

[376: 匿名さん]

↑↑その通りですね。アドレス以外にウリはなしでしょう。
一期分譲予定〇〇戸ではなく2月6日？までにＭＲに来場した人は（細かい数字は覚えてないけど、確か400組後半の来場予定）好きな部屋に要望書を入れてよく、その後登録をへて抽選。で残った部屋を次期分譲分として売り出すと言ってました。
正式登録するかは別としてとりあえず要望書だけ入れてる人も結構いるんじゃないですか？

[377: 匿名さん]

ここから、ライオンズやコスモスベイまでの距離感なら、まだしもＢＭ屋の土地だと、もろ目の前がライオンズ、コスモスベイなんでマンションはありえないと思うが。

北冷のデカイ工場や水産系のビルも角にあるけど、あれも壊すのかな？

[378: 匿名さん]

屋上開放はギリギリまで検討してやめたのか？
ＨＰにも共用部分の情報はおどろくほど少ない。

たぶん、余計な共用つけるより値段とアドレス勝負で売れると判断したんだな。
まあ、そのほうが儲けもでかいんだろう。

[379: 匿名]

６０へーべーの３Ｌって無理矢理じゃない？グロスが低いから人気なのか？

[380: 購入検討中さん]

ドアなどの仕様も低く、眺望も諦めてくださいとも言われた。
安かろう悪かろうという印象。
その割には結構高い部屋もある。
クレストシティレジデンスの方が良いかも。

[381: 匿名さん]

ユニクロの服とブランドの服を同じ基準では考えないと思う。
ここはユニクロの服を買うのと同じ！

たかが家に高い金払うのはばからしい！と思えば買えばいいし
見栄や自己満足でブランド服が欲しい人は御三家の物件を買えばいい。

どちらが正しいというのではなく価値観の問題。

[382: 匿名さん]

営業がこれだけ安いんだから、仕様が低くて当たり前だろうという言い方だったんで、買う気が無くなったね。
典型的な安かろう悪かろう物件なんで、良く考えて買ったほうが良いよ。

[383: 匿名さん]

即行で売り抜けたい事情があるんでしょうね。
買い煽りの過度な演出とか、そういうことでしょ？

つーか、近隣の物件のスレッドにまで遠征して、「ここを買うくらいなら、長谷工勝どき」って
連投やめた方がいいと思う。社員？それともただのファン？

眺望なし、低仕様ってことは、やっぱり投資用ですね。
今後、マンション投資がどのくらい見込みがあるのか分からないけど。

[384: 匿名]

応対してくれた営業のババァに、ちょっと仕様的に気に入らない所を指摘すると、『中央区でございますから』の一点張り。

[385: 匿名]

ここの営業オバチャン(？)ひどいですね。ここまでの担当者はこれまでのモデルルーム来訪歴でも初めてでした。仕様や眺望などに関してちょっと質問するとしばらく黙り込んじゃって結局あやふやなまま終了。。、説明が穴だらけだから、たまに強く指摘すると泣きそうな顔になりながら無言の時間。。仕事が出来る出来ない以前にコミュニケーションの問題かと。ここの売り主、中央区と低価格があれば他は手抜きでも売れると思ってるんでしょうかね？？正直怒りを通り越して呆れてしまいました。

[386: 匿名さん]

長谷工さん、ちゃんと営業をトレーニングしたほうが良いよ。
あれじゃあ、売れる物も売れないよ〜
営業酷すぎ

[387: 匿名さん]

通勤は便利だけど低仕様、眺望に難ありとなれば投資用に
するしかないか～。
いっそ全て40㎡にして、単身向けの賃貸にした方が良かったのでは・・・？
営業さんは派遣社員か何かなんでしょうかね。
派遣の仕事でモデルルーム案内の求人は結構目にします。時給は1100円～くらいかな。

[388: 匿名]

40の部屋の間取図見て片側の壁が薄いのに気付いて聞いたらコンクリートじゃないと言われた。
アパートとかに使われるような壁みたい。
そういう重要な事を聞かないと言わないので他になにがあるのか不安。

[389: 匿名さん]

40㎡の部屋は絶対に買わないほうがいいと思うよ。
間取りも酷いし、眺望、採光もゼロだしね。

あの値段だったら、浜町や人形町でも買えるから。

[390: 匿名さん]

ああ、浜町や人形町にも
戸境壁がコンクリじゃなくて乾式の
低層マンションが幾つかあるね。
中央区での流行か？コンクリじゃないのが。

[391: 匿名さん]

40平米の部屋は投資物件としてかなり優秀。

[392: 匿名さん]

営業のおばちゃんが『中央区ですから！』ってドヤ顔で言うのやめて欲しいな（笑）

[393: 匿名さん]

「アドレスは中央区」が唯一のウリなんだから仕方ないじゃん！
わかりきったことだけど、価格とアドレスのバランスに納得できる人だけが買えばいいんだよ。

[394: 匿名さん]

消費税が上がる前に買った方がいいですよ！
中央区なら品川ナンバーだし！どや顔
高い割りに豊洲は江東区（笑）
陽当たりなんてナンセンス！大丈夫！大丈夫だって！
営業は担当替えも可能です〜。お早目に！

[395: 匿名さん]

消費税、上がった後は客がガタ減り。
所詮は需要の先食い。
客がガタ減りしたら、新築も中古も値引きしなきゃ売れなくなる。

[396: 匿名さん]

↑消費税率アップの駆け込み需要、について。

[397: 匿名さん]

年収600万円代の中堅企業の30代家族3人が購入層？

[398: 匿名さん]

あと60平米の3LDKに耐えられる体のちっちゃさ。

[399: 匿名さん]

>>390
乾式壁は中央区だけじゃなく全体的な流行ですよ。コストダウンの。
天下の三井だってやってるし。全然タワーじゃないのに・・・

[400: 匿名さん]

大江戸線が嫌でＴＴＴを買えなかった、あの日に帰りたい