東京ミッドベイ勝どきってどうですか? Part2

[マンコミュファンさん]

パート１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94131/


携帯版＝http://www.haseko-sumai.com/i/s/b/kachidoki/index.asp

＜全体物件概要＞
所在地＝東京都中央区勝どき5-1005、1006（地番）
交通＝都営大江戸線勝どき駅より徒歩8分
総戸数＝233戸
間取り＝1DK～4LDK
面積＝40.29～84.68平米
価格＝2,400～6,300万円台予定
入居＝2012年3月下旬予定

売主＝名鉄不動産、伊藤忠都市開発
管理＝名鉄不動産
施工＝長谷工コーポレーション

[141: 匿名]

管理費聞いたら高かった。やっぱり24時間有人管理はひびくんですかね。

[142: 匿名さん]

え、ここ一応24時間有人管理なの？
コンシェルジェとか置かなそうだし、共用施設もないんで管理費安いかと思ったけど高いのか？？

[143: 匿名さん]

142 さん、パンフレットに書いてます
コンシェルジェサービスもあります

[144: 匿名さん]

値段を安くして、管理費で儲けるパターンだったか

[145: 匿名さん]

勝どき５丁目再開発スレにはポジレスが並んでるのに、
こちらは地味だね。買いたい人達は駆け引き中か。

[146: 匿名さん]

>141さん
管理費はいくらくらいでした？
24時間有人管理だと、交代制で何人か雇うでしょうから
人件費がかかりそうですね。
共用施設は何が作られるのかすでに決定しているんでしょうか？

[147: 匿名さん]

最近はweb上に部屋毎の価格、管理費一覧とか載せてる物件もありますよね
検討者としては有り難いけど、そこまでやると資料請求する人が減っちゃうでしょうね

ところで総戸数次第なのかもしれないけど
コンシェルジェサービスってそんなに管理費を圧迫するものなのですか？

[148: 匿名さん]

コンセルジェ24時間だと３交代かな？
ということは３人雇って月給が安くおさえても管理会社のピンハネあるから＠５００万円
３人×５百万円＝１５００万円。これを２３３戸で割れば６．４万円/年
月当たりで5,365円だね。

24時間じゃないと二人でいかも。そうすっと、この2/3で月当たり3,577円。

まあ、この範囲かな？

これぐらいの金額が、いない場合に比べて増える。
実際は専用面積が広いほど、金額が比例して高くなるから平均値の話ね。

[149: 匿名さん]

勝どき住民は「勝ち組」と呼ばれているそうだ。

[150: 匿名さん]

情報でないからネタ切れだね～
デべさんそろそろ、ＷＥＢ更新してよ～

[151: 匿名さん]

3交代で3人って、毎日勤務するのかね？

[152: 匿名さん]

最近のタワマンには大抵コンシェルジュサービスがついてるけど
そんなにいいものなのかな？
クリーニングや宅配便の取次とかをやってくれるみたいだけど、それほど利用頻度はなさそうだし
コンシェルジュサービスのあるマンションに実際住んでる人で
「ここが便利」みたいな事があったら教えて欲しいです

[153: 匿名]

クリーニング

[154: 匿名さん]

余り便利じゃないけど、ねーちゃんが帰宅時に笑顔で挨拶してくれると何故か嬉しい。
オッサンだといまいちかな。

[155: 匿名]

>146さん

もちろん確定じゃないですが70㎡で約25000。

[156: 匿名さん]

え？管理費だけでそんなすんの！？
修繕積立金も入ってる？

[157: 匿名さん]

中古物件調べたら、クレストの70㎡だと、管理費と修繕積立合計で22,500円のようだけど、こっちの方がランニングコストは高いのかな？

クレストの半分以下の戸数しかないせい？

[158: 匿名]

すみません、修繕混みかと。それでも高いかなぁ、と。。

[159: 匿名さん]

ここは共用施設もないし、駐車場も平置きなのに不思議だ。

因みに、クレストはスカイラウンジやライブラリーとかあるし駐車場も機械式のようだ。
やはり、スケールメリットか？

[160: 匿名さん]

修繕費は最初だけ安くして、後から鰻登り、ってケースもあるから、
比較するなら管理費だけでやってみないと。

[161: 匿名さん]

>152さん
コンシェルジュは共用施設の予約や脚立などの貸し出しも受け付けてくれるけど、
これは従来のいわゆる「管理人さん」でも十分な気がします。
ただ、しっかりと研修を受けた方が入る事により、一定レベルの快適さは
保障されるんじゃないかな～と。

[162: 匿名さん]

24時間有人管理と言っても、昼間はコンシェルジュ＋管理人、夜間は警備員による管理が多いのではと思います。ここはどうでしょうね。24時間のコンシェルジュサービスが受けられるなら、現時点で公式サイトに案内していてもおかしくはないでしょうけどね。

>152
コンシェルジュサービスは、意外と利用されている方が多いそうです。クリーニングや宅配便の取次ぎも自分でできそうなことですけど、便利なのかもしれませんね。

[163: 匿名]

サービスを使わない人は、全く使う用事がないですね。
挨拶してもらうだけのコンシェルジュ。

[164: 匿名さん]

防犯的な意味では一役買ってくれそうな感じもありますが
用のない人にとっては本当に挨拶するだけの存在になりそうですね
タワマンのステイタスシンボルのようなモノなのかな
他の物件の評判などを見ていると「コンシェルジュの居ないタワマンなんて・・・」という意見も見かけますし

[165: 匿名さん]

タワマン並の管理費修繕費の物件ですね。

[166: 匿名さん]

エレベータ二基なのに何故ランンイングコストが高いのか？
不思議。

[167: 匿名さん]

クリーニングなども２４時間対応してくれるんですか？
クリーニングは夜出して朝もどってくるってのはできるんですかね？

[168: 匿名さん]

24時間有人管理とはなっていますが、コンシェルジュサービスが24時間対応とは限らないですからね。
管理とコンシェルジュサービスは別物と考えてよいと思います。
クリーニングも取次ぎのみだと思うので、夜出して朝戻ってくるなどのようなサービスは
むずかしいんじゃないかと思います。取次先によっては朝出して夜受取りというのも
あるかもしれませんが、期待しない方がいいと思います。

[169: 匿名さん]

エレベーターが少なく低仕様なのにタワマン以上の管理費とは。

[170: 匿名]

反響凄いんですね
資料請求したら土日のMRの予約は満席で 平日しか予約取れないと案内書が入ってました…
もっと早く予約しとけば良かったです

[171: 購入検討中さん]

買ったら、速攻で賃貸に回そうっと！

[172: 購入検討中さん]

賃貸に回して、再開発が終わったら転売すれば大儲け！

[173: 匿名さん]

もともと賃貸が多い勝どきで
更に新築賃貸物件が次々供給されているのに
賃貸目的で買うんですか。

[174: 匿名]

モデルルームってもうオープンしているんですか？
先日資料請求したばかりのもので…
ひょっとしたらもう販売間近ですか？？？

[175: 匿名さん]

先着順販売なのでお早めに予約するべし

[176: 匿名さん]

＞＞１５２さん
今住んでいるマンションは12時～18時までコンシェルジュサービスがあります。
利用するのは郵便を出したり、クリーニングを出したりするサービスです。
わざわざ郵便局へ行かなくてもすむので子どもがいる我が家は本当に助かっています。
家はメインエントランスにコンシェルジュさんがいるので防犯対策にもなっているのでは
ないかなと思います。

[177: 匿名さん]

>167さん
ホテルのクリーニングサービスでも、当日受け取りはあっても
夜出して朝受け取りのところはまだまだ少ないのでは？
クリーニングの提携先によると思いますが、あるマンション専用のクリーニング業者は
3日後受け取りだそうです。

[178: 匿名さん]

３日後受け取りなんですね。
クリーニング店に出したり、取に行く必要が無いのは便利ですよね

ちなみにエレベーターは何台なんでしょうか？

[179: 匿名さん]

152さん
うちのマンションもコンシェルジュサービスがあり、
9時から17時まで対応してくださいます。クリーニング
の取次サービスや宅配便の取次サービスの他、ラウンジ
でのゲストとの歓談の際にも飲み物サービスなど対応
して下さいます。いろいろと便利に対応してくださるので
助かってますよ。いるのといないのでは結構違いますよ。

178さん
177さんではないですが、3日後の受け取りというのはここのマンションの話ではないですよ。
それから、エレベーターは2基です。

[180: 匿名さん]

東京タワーズが坪1.1万くらいで賃貸募集しているから
ここは良くて坪１万くらいでしょう。
安い部屋でも坪２００万くらいしそうだから
投資には向かいないと思う。
表面利回り６％では投資家は買わないでしょう。

[181: 匿名さん]

郵便を出したり、クリーニングの受け渡し、けっこう面倒なので助かります。
郵便物をバックに入れたままポストを通り過ぎ、数日出しそびれたりなんてこともありました。
クリーニングも買い物のついでなんて思っていると、荷物が多すぎたりして意外と大変なんですよね。
お年寄りの話し相手になる可能性もありそうですね。

[182: 物件比較中さん]

同じ管理費を払っているのであればサービスを使わないと勿体無いですよね。。

ところで、ここの駐車場って使用料4万位のようですが、勝どきの相場がこのぐらいなんでしょうか？

[183: 匿名さん]

そんなもんですね。
安くて3万円台中盤だと思います。

[184: 匿名さん]

１８２さん
勝どきの駐車場の相場の平均は3.9万円 です。一番高い駐車場で44000円みたいです。
平均からみるとマンションの駐車場としてはもう少し安くてもいいのでは？なんて思ってしまう
のはが私だけかな？

[185: 匿名さん]

マンション内に駐車場にあるのはアドバンテージですから無理に料金を安くする必要はないと思いますよ。

[186: 匿名さん]

230戸に対して駐車スペース70台ですね、ちょっと足りないような気もするけどこのくらいが丁度いいのかな
平置きなのもいいですね。
出来ればカーシェアで2台くらい置いて欲しいけど、ここはあるのかな？

[187: 購入検討中さん]

事前案内会の案内状届いたね！

[188: 匿名さん]

車があると便利ですが、毎月の出費を考えるとしばらくカーシェアでもいいような気がしてきます。生活が落ち着いて車を買う頃には駐車場の空きが無かったりしますかね。

[189: 匿名さん]

ご近所のクレストは駐車場、27000円からあるみたい。
意外と安い？

http://www.goldcrest.co.jp/html/ccr/outline/index.html

[190: 匿名さん]

ミッドベイは初期費用だけ安めでランニングコストは高めな物件のようですね。

[191: 購入検討中さん]

書かれてることが本当ならね〜
年明けの説明会に行けば本当のことがわかるよ
駐車場は豊海まで行けば、2万円で借りられるよ

[192: 匿名さん]

やはり4万近くなんですね。考え方によりけりですが、4万払うならカーシェアにして
その分子供の教育資金の積み立ての足しにでもしたいな。

豊海までは近いんでしょうか？でも毎回マンションからわざわざ向かうのも大変かもしれませんね。

[193: 匿名さん]

>>192
豊海側にいけば確かに相場は下がってきそう
倉庫が集まっているあたりに月極は無さそうだから、意外にマンションから近いのかも
徒歩5分以内で2万円台ならお得感ありますね

[194: 匿名さん]

勝どきにはカーシェアリングステーションがありますよ。
別スレで出ていたのですが…

http://www.withree.jp/pricelist.kachidoki.html

マンション内になければこういうのでも良いかと。

[195: 匿名さん]

管理組合でカーシェアリング導入すればいいんだね～
未来の住民の皆様導入しましょう！

[196: 匿名さん]

でも
カーシェアしない住民から、反対意見が出るかもね。

[197: 匿名さん]

マンション内の駐車場代、高いのが嫌なら、管理組合の総会で値下げ議案を
出して通過させればいいんじゃない。
修繕積立金の再計算とかきっちりやって。
不足が出ないようなら、反対者はあんまいないんじゃないかな。
外の民間の駐車場と違い、組合で（定足数満たせば）変更できるんだからさ。

[198: 匿名さん]

少々高い方がいいのではないでしょうか
数も70台と少なめですし、利用者に修繕金をしっかり積み立ててもらえば。

[199: 購入検討中さん]

昨日気づいたが、仮囲いに南西のサッシュの位置に赤く線が引かれてるね。
あれ見ると、向いの倉庫までは結構距離があるんだなと分かる。
圧迫感も意外と無さそうだし、夏なら高い位置からの日光が低層階のバルコニーにも入るかもしれないと思った。

それにしても>>191さんの言ってる駐車場情報は本当なの？
今6丁目の賃貸に住んでて駐車場は3丁目で35000円で借りてるのだけど、豊海の方がよっぽど近い上に毎月15000円も浮くなら今すぐ借り換えたい。
早速探してみます。

[200: 匿名さん]

駐車場は機械式なの？機械式ならメンテ費や電気代がかかるので、ちょっと高めでも良いような。

[201: 匿名]

モデルルームオープンっていつからですか？

[202: 匿名さん]

向かいの倉庫は近いですよ。10mも離れてないですからね。
それに夏だけ日が差すとか、最悪じゃないですか。

[203: 匿名さん]

ここの近隣の駐車場の相場が40000円前後なら、マンション内の駐車場も40000円前後しても仕方がないように思う。
マンション内の駐車場が70台（車椅子優先1台、来客用2台含）しかないから、利用できなかった人が出た場合、
不公平になってしまいますからね。
マンション内の駐車場代金も利用者が少なければ、値下げもあるかもしれないが、利用者が多ければ難しいのでは。

>>200
駐車場は全台平置きですよ。

[204: 匿名さん]

ここは買う。ゼッタイ買う。頼む当たって。

[205: 匿名さん]

↑安物買いの銭失いになるぞ
冷静に物件を評価してみろ！
中央区以外はメリットないぞ

[206: 匿名さん]

>205さん
MRの予約状況からみるにむちゃくちゃ人気ありそうですが・・・。
銭失いって、ここは転売に不利なのか？？
ここの問題って、駐輪場くらいだと思うけど。

[207: 匿名さん]

ここの一番の問題は、
抽選倍率が高いかも。
ってことでしょ。

[208: 匿名さん]

眺望、採光、ピロティ、外廊下、液状化など懸念材料は沢山あるでしょ

[209: 申込予定さん]

転売目的で申し込む人が多そうですね。
自住目的の人を優遇してくれたりしないもんでしょうか。

[210: 匿名さん]

前スレを見ると駐輪場の問題って大きく取りだたされていますね。前スレを見ても探しきれなかったのですが、
一体ここの駐輪場の台数って何台なのでしょうか。今はどこのマンションも1世帯に対して1台のところが
多いようですが、それよりも少ないのでしょうか。

懸念材料も感じ方は人それぞれだと思いますが、私は眺望はあまり気にならないですね。眺望っていつか
飽きるものだと思っていますので。

[211: 匿名さん]

ここは1世帯に1台。

[212: 匿名さん]

眺望と日照は屋上にガーデンができるようだから大丈夫。
液状化も関東大震災で何ともなかったようだから多分大丈夫。

[213: 匿名さん]

じゃあ、屋上ガーデンに洗濯物干しますか（笑）

[214: 匿名さん]

屋上で暮らしていいんだ、ここ（笑）

[215: 匿名さん]

屋上ガーデンは子供を遊ばせるのによさそうですね。
もちろん車も来ないし安心ですね。
ここは違いますが屋上で農作業ができるマンションもある様です。

[216: 匿名さん]

眺望は始めだけですね。住み慣れると、見なくなります。
逆説的ですが、綺麗な景色を見たときに感動できるように
自宅は眺望がいまいちな方が良いのかも知れません（笑）
ただし日照やプライバシーの方は問題があるとストレスに
なりますから、そういう意味ではネックの少ない高層階を
検討する価値はあると思います。

[217: 匿名]

でも高層階は金額が高いです。
悩ましいなぁ～

[218: 匿名さん]

「アドレスは中央区」

すげーな。おい。これだけか。

[219: 匿名さん]

>>216
的確な分析ですね。

[220: 匿名]

>218さん
私も思いましたw

[221: 匿名さん]

逆に江東区湾岸とかの物件は「銀座５分！」連呼で、
物件概要の住所でしかどこの区か分からなかったり（笑）
銀座５分って言うから築地や新富町周辺かと思ったら、
おいおいまた地下鉄乗車時間５分だけが売りの豊洲かよ（笑）

他にも「大手町直通○分！」も大抵城東地区の物件で、
区名が分からなかったりする。
こういった物件は区名を出すのが恥ずかしいのかね。
少なくとも販売ではプラスにならないと思っているだろうけど。

[222: 匿名さん]

大晦日ですが、マンション情報見てます。来年もいい情報が入りますように！
カウントダウンのイベントで花火打ち上げるんだっけ？

[223: 匿名さん]

>>222
私も更新がないのはわかってても習慣で見に行っちゃいます（笑）
販売時期も近づいてることだし来週末くらいには具体的な情報が出てきてくれるかな？
こちらの掲示板と併せて有意義な情報交換できるといいですね。

[224: 匿名さん]

警察署が近くにあるのってどうなんだろう？
もちろん安心感はあるし、防犯上の効果もありそうだけど
一日に何度もパトカーのサイレンが聞こえてくるのかな？

[225: 周辺住民さん]

昨日今日と23区外ナンバーがいっぱい見に来てるよ。
バーの情報によると地元民でも狙ってる人が多いようだけどこりゃ本当に倍率高そうだね。

[226: 匿名さん]

パトカーがサイレン鳴らすのは年に数回だけ。

[227: 匿名さん]

サイレン問題はパトカーではなく救急車だね。
近くに救急病院はないから問題ないかも。

[228: 匿名さん]

そういえば月島警察署って移転予定があるみたいだけど
スケジュールとか跡地に何が出来るか知ってる人いませんか？

[229: 匿名さん]

1LDkを買って賃貸にするとしたら、いくらで貸せるでしょう。１０万円は超えるでしょうけど、そんな額で1人暮らしする人は限られてますよね。

[230: ご近所さん]

40平米１LDKで12万から15万ぐらいまでいけると思う。
ペットOKにすれば銀座のお姉さんが借りてくれるよ。

[231: 匿名さん]

15万は無理でしょう。12万がいいところ。

[232: 匿名さん]

銀座へのアクセスが良い立地を検討中です。
公式サイトに発売は1月上旬と書いてありますが、まずは資料請求をするべきでしょうか。
モデルルームの地図が見当たらないのですが、まだ準備されていないのでしょうか。

[233: 匿名さん]

>ペットOK

マンション全体が、地権者様を除いてペットNG
の勝どきビューなんてのもあるね。

[234: 匿名さん]

>232
MRは予定地近くに既にできていましたよ。

[235: 匿名さん]

こちらのディスポーザーはINAX製ということですが
メーカーとしての評判はどうなんだろう
実際にINAX製をお使いの方が居たら使い勝手や性能など教えて欲しいです

[236: 匿名さん]

>231
地元の人じゃないでしょ。この辺りの賃料相場を調べてごらん。
ペットOKで新築の物件だと平米4000円することもあるよ。
12万は良くてじゃなくて、悪くてもだね。

[237: 匿名さん]

>>235
INAX製なのですか。私もよくはわからないのですが、日本の会社の物なので例えば不具合が出てもすぐ対処がしてもらえるかな…と思います。他に検討しているマンションがあるのですが、そこはアメリカ製の物とのことで、不具合が出た時に部品が取り寄せになってしまったりしたら困るな…と思いまして。

[238: 匿名さん]

２２８さん
「2010年以降に晴海5丁目の東京国際見本市会場跡地に移転予定」くらいしかまだ情報が出ていないですね。
まだ先の話なのですかね・・・。

[239: 匿名さん]

>>238
移転すること自体は決定しているようですね

いきなり治安が悪くなうような事はないと思うけど
豊海の公園や倉庫の辺りにうるさい車や若者が集まったりしないか、少し心配です
やっぱり警察署があるというのは結構な抑止力になっているでしょうから

[240: 匿名さん]

警察署跡地は道路になって、ゆりかもめが延伸されてくるという計画もあったようだ。