ヴィークコート市谷加賀町ってどうでしょうか？

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.vc-ichigaya.com/
売主：清水総合開発株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：清水総合開発株式会社
販売：（代理）住友不動産販売株式会社
竣工予定：平成24年6月
総戸数85戸、地上７階地下１階

お待ちかね、ヴィークコート市谷加賀町がたちあがりました。
コンセプトは「匠景。市谷加賀町に紡ぐ、美の継承」だそうです。
かなり魅力的な立地だと思いますがいかがでしょう。

[162: 匿名さん]

世帯年収1500は大したことないけど、世帯主だけで1500を30歳半ばで稼げるのは、日系サラリーマンなら年収トップ10位に勤めてる人達だけ、あとは開業医・渉外弁護士・外資系金融位じゃないかな。まぁ、限られた層だよね。

[163: 匿名さん]

うちは、夫は30代前半勤務医ですが、普通に1500は超えますよ。
私はそこまでいきませんが、金融とは無縁の外資で1200くらいですし、そういう人は東京だといくらでもいるんじゃないでしょうか。
そうでないと、こんなに市ヶ谷～本郷あたりに続々と1戸1億円前後のマンションが建ったのが、はけていかないでしょうから。

[164: 匿名さん]

うちも世帯年収は163さんと同じ位ですが（一馬力）、
１億以上の部屋は買う気になれないですね

[165: 匿名さん]

ここって外から見ると1階の床部分は地面より若干下ですか？
つまり、ここの南の1階は「半地下」ではなく「1割地下」のようなイメージでしょうか？

[166: 匿名さん]

>163
二馬力の世帯も、子供ができたら一馬力に下がりますからねぇ〜
164さんのように、一馬力3千万が安定的に継続するなら、1億5千万の部屋は買えるでしょうね。
羨ましい(笑)

[167: 匿名]

この手のマンションを購入する世帯の年収は、さすがに1000万以上は軽くあるでしょう
でも実際の平均年収は新宿区在住の人でも数百万が現実
昔から住んでいる人とか、古いアパートに住んでいる人も多いから
東京はやっぱりお金持ちとそうでない人の格差が大きく、お金持ちがそれなりに多いというのがこの手のマンションがちゃんと売れる理由かと

[168: 匿名さん]

>166
このご時世だし、年収3000といっても1億5000の部屋を買う気になれません
うちは年収の3倍程度の部屋にしたいと思ってます

1億5000の部屋を買う方って、30代で貯蓄が１億以上あるとか、
40代以上でキャッシュで買える方じゃないでしょうか

[169: 匿名さん]

1馬力なら年収3000万でも、手取りは1800-2000万くらいだもんね
貯蓄の額にもよるが、ちょっと1億5000万はきついのかも

その点2馬力で年収3000万なら出産・育児の問題はあるが、もう少し手取りが増える
二人ともまだまだ同じ収入で働けるなら、一番高い部屋でも買えそう

[170: 匿名さん]

税金の差額と、奥様が産休中の収入減で相殺という気もしますが・・・

[171: 匿名さん]

年収1800万円、3ＬＤＫ6500万、２・３階のお部屋がほしいです。年収の3.5倍がだせるぎりぎり……。
現状の提示販売価格とはまだかけ離れていますが、南柏でも20％の値引きがあったらしいですし、
値下がりまちの様子見です。

５月に抽選会らしいですね。みなさんいらっしゃいますか？

[172: 物件比較中さん]

ここは20%も下がりますかね？

[173: 匿名さん]

いや～、都心の人気立地だから20％はあり得ないでしょう

せいぜい5～10％位では？
もし20％引くとしたら、1億5000万の部屋が長期間売れ残った場合位じゃないですか

[174: 匿名さん]

まぁ最上階なり角部屋は最初で売れてしまうだろうからね
そういうの気にせず条件悪い部屋でもよければ待つのもアリかと

[175: 匿名さん]

173さんに同意。
たしかに20％値下げは120㎡の部屋以外ないですよね。
私もＭＲの感触から、全体5～10％はひくつもりの値づけだとかんじました。
初回の価格は、様子見でこれ以上値上げすることはありませんが…
というかんじで提示されました。

抽選前の段階で5～10％ひいて
長引かせず完売…という流れだったら上手い戦略。
300万ほどの値下げ（おまけ？）ではずみをつけさせたら、ここは完売しそう。

かなり慎重になる世相だし、大事なのは最後ではずみを
つけさせることかなあ。微妙な値づけだけにいまいち踏ん切りがつかない。
このままいったら「検討中、検討中……」で
他に対抗物件がでてきて完売長期化しそう。
というのは、うちだけか？

[176: 匿名さん]

部屋にもよるだろうが、抽選のある（人気のある）部屋は値引かないよねぇ
第3期販売位でも売れ残った物件が1割引くらいでしょうか

[177: 匿名さん]

なるほどー。
この価格帯の１割っておおきいですよね。

５％でも、最後のところで迷っている
ひと押しになる。

[178: 匿名さん]

ここって外から見ると1階の床部分は地面より若干下ですか？
つまり、ここの南の1階は「半地下」ではなく「1割地下」のようなイメージでしょうか？

[179: 匿名]

市谷でマンションを探しているものです。
175さん、まさにそれは、当方のことのようです・・・ 。
300万さがったら即購入。
さがらなかったら、またしばらくさがそうと
方針をきめたばかりです。
わがやにとっては・・・
300万はおまけとよぶには
あまりにしっかりした額です。
子供の塾の費用が三年間分用意できます！

[180: 匿名さん]

年収3千万でも1億5千万のマンションは買えないか。まぁ土地の値段は下がってくるだろうから、その時にまた戸建て買うかなと。

[181: 物件比較中さん]

いずれにしても都心高台にある当物件は、人気のようですね。

[182: 匿名さん]

自衛隊駐屯地が近いのは、いざという時心強いのかもね

前は「狙われるから危険」と思ってたけど。。。

[183: 匿名さん]

防衛庁のそばだと、過激派のロケット弾が飛んでくるかもしれませんね

[184: ご近所さん]

子供の塾代が厳しくなるようなら、この辺りのマンション買うのは止めた方が良いのでは
基本的にそれなりに裕福な人が買うでしょうから、周りはそれなりの生活レベル
マンションのローンが教育費を圧迫するようなら背伸びしすぎの物件ということです

[185: ご近所さん]

この場所は地位が高い、いい土地だと思うし、施工会社は大手じゃないけれどデザインはいいと思う。牛込の方にいけば、いいレストランもそこそこあって、生活は楽しいはず。ただ、前の道は大日本印刷の関係で、日中、けっこうトラックが多い。

[186: 近所をよく知る人]

そんなにトラックが多い気はしませんが
ただ今はこのマンションの建築関係のトラックが多いから正直よくわからないですね～
工事の無い日曜日はものすごく静かですよ
早くこのマンションの工事が終わって静けさが戻ってきて欲しいものです

[187: 匿名さん]

入居後数年は、今度は大日本印刷の工事でうるさいんですね
近隣住人の方は大変ですね・・・

[188: 匿名さん]

周辺の交通量は多そうだけど、マンション近辺はどうなんだろう？
大日本印刷関係の配送トラックは通りそうだけど、それほどスピードが出せそうな道でもないし。
まだ周辺を歩いてないのですが地図で見るかぎりだと最寄りのコンビニは薬師寺町の信号のところにあるローソンになるのでしょうか？

[189: 匿名さん]

大日本印刷関係のトラックは前の道はほとんど通らないですよ。
関係車は外堀通りにぬけるか「お札と切手の博物館（既に閉館）」を通って外苑東通りに出ることが多いようです。
今工事中の大日本印刷の高層ビル関係の工事の車もこのマンションの前は通りません
コンビニは188さんご指摘のローソンがいちばん近いと思いますが、他にも牛込柳町駅から曙橋界隈の外苑東通沿いにたくさんあります。

[190: 匿名]

マンションカタログをみたのですが
排水管は鋳鉄ではなく、塩化ビニールに
薄い鋳鉄を巻いたものらしいです。
高級マンションでは、厚い鋳鉄がスタンダードではないのか？

どなたかくわしい方がいらっしゃいましたら
御教授ください！

[191: 匿名]

どんだけ細かいんだよ！

薄くても性能上がってるってこともあんじゃないか？

[192: ご近所さん]

確かに
その配水管だけで購入するか否かが決まるのか？って感じですな
素直にすべてを好きなように出来る注文住宅の方がいいんじゃないの

[193: 匿名さん]

私は数年後転勤になる可能性がありますが、仮に8000万で買って入居2年後に売ったらいくらになりますかね？
経済情勢は今と同等だとして。

いわゆる駅近物件じゃなくて永住系の戸建風味のある物件なので、中古マンション市場ではあまり評価されないのでしょうか。

[194: 匿名さん]

＞193
駅からの距離、震災時に着工済みだったことがネックになり
5~15％位下がるのでは、と思います
（分譲時の値付けと部屋タイプによります）

2年後ならすでに新耐震基準は出ていると思うので、
「新耐震基準前の物件」というだけで敬遠されるのもあるでしょう
更に消費税アップ後というのもあり、消費マインドも落ちていて、
価格は下げざるを得ないと思います

購入のニーズが下がる分賃貸需要はあるはずなので、
出来れば数年賃貸に出し、景気が回復してきたあたりで、
10年以内に売却するのがベストではないでしょうか
景気が回復しなくても、5～8年位を目安に売却されると良いかもしれません

ちなみに部屋のタイプによっても下落率は大分変わるので、
3~5Fの南向き、出来れば角部屋がベストだと思います
（日当たりさえ良ければ、高層以外を希望する人が今後増えそうなので）

2年後売却を考えるなら、立地重視で選ばれた方が良いと思いますよ
都心の複数路線乗り入れの駅徒歩5分以内のマンションで、
地盤が強く火災危険度も低い（木造家屋の少ない）地域がベストだと思います

[195: 匿名さん]

耐震基準って今でもオーバースペックなのに見直す余地なんてあるの？

[196: ご近所さん]

転勤になる可能性があるなら購入意欲にも水を差しますね
転勤が決まれば売却じゃなくても定借で貸す手も有ると思います
3−4年の定借なら借りる人も見つかるのでは

[197: 匿名さん]

>196
ありがとうございます。
もし貸す場合でも、同じ値段の物件なら他の駅近（代わりに環境悪い）物件より賃料は低くなるんですかね？

[198: 匿名さん]

耐震基準の改正って津波がきても壊れない家を造れとでもなるのか？
そりゃ無理だろう

[199: 匿名さん]

耐震基準は震災前から今年改正する予定で、
現在「１分間の揺れに耐えられる強度」となっているのを
「8分間の揺れ～」に変更する予定だったんじゃなかった？
でも実際は震度5程度で13分とか18分とか揺れたビルもあったので、
どこまで変えるかを今後協議予定、だった気がします

[200: 匿名さん]

そんなことしたら、より専有部分は狭くなり梁や柱が太くなるね
建築コストも上昇するか

[201: 匿名さん]

＞１９０さん
排水管などは軽視されがちですが、大事なチェック項目です。細かすぎる、なんていうことはないかとおもいますよ。１９１さんはデベロッパーさんでしょうか……。
後々個人の判断ではかえようのない部分ですので、基礎など、構造の一部とかんがえてもいいくらいです。

この分野は専門ではないのですが、参考になりそうなＵＲＬを以下に
http://ameblo.jp/escrow/entry-10019267375.html

排水管ひとつで、買わない！という判断をするのは性急すぎますが、どこまでお金をかけてつくられたか、を知るための基準にはなります。そういった意味では、排水管についてはそこそこの材質をつかった、ということになり、他もそうだろうか、という風になるわけで、既出の価格は高すぎる値づけの可能性はあります。

[202: 匿名さん]

＞197
基本的に駅から遠い程賃料は下がります
新築・中古の場合と同じです
でもその若干の賃料の差より、部屋が埋まるまで数カ月か1年か、
この差の方が大きいです（金額にして数十～数百万）

数年住んで売却、もしくは賃貸に出す予定なら、
多分ブランズの方が良いと思いますよ
メトロ市谷の駅から徒歩5分以内なら、すぐ部屋は埋まります

このマンションは、やっぱり永住志向の方向けだと思います

[203: ビギナーさん]

ブランズの田町、砂土原は週末のチラシで価格帯がなんとなくわかりましたね。その割に両方ともスレは盛り上がりに欠けますね。。いい立地なのに。。

[204: 匿名さん]

ちなみにおいくら位ですか？
うちはチラシ来ませんでした・・・

[205: 匿名]

田町、砂土原も地盤はよろしいのでしょうか？

加賀町のほうが落ち着きがありますよね。
交通の便ではまけますが。
あと、田町、砂土原は
新婚三年間すごすにはいいけど
子供できたらアウトかな。
教育環境考えても。

[206: 近所をよく知る人]

場所にもよるから一概には言えないけれど、砂土原と加賀町ならば、一般的に砂土原の方がやや格上だと思います。田町は明らかに、砂土原や加賀町よりも格下です。マンションの売り出し値では、あまり差がないかもしれませんが、時を経るにつれ、地位の差は出てきます。ところで、砂土原と加賀町を比べて、砂土原の方が教育関係が劣るということは無いと思いますが。。。

[207: 匿名さん]

http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2fmnz1fz2ncz1...

suumoに詳細が載りましたね。
やはりエントランスは地面よりやや下がってるのでしょうか？

[208: 匿名さん]

格は　砂土原＞加賀町＞田町　だと思いますが、
売却や賃貸でニーズがあるのは　ブランズ砂土原＞ブランズ田町＞ヴィークコート加賀町　だと思います

ブランズは砂土原とは言っても牛込神楽坂通り沿い、坂の下、マンションは駐車場なしと残念な点も多いですが、「メトロ市谷から徒歩4分」は不動産の流動性・資産性で圧倒的に強いです
多分あそこを買う人は砂土原だから買うのではなく（そういう人はもっとグレードを求めるはず）、駅近という立地を買うのだと思います
ちなみに砂土原は愛日のエリアなので、教育環境は極めて良好で、加賀町と同程度かと思います

地盤は何丁目かによっても違いますが、物件で見ればヴィークコート加賀町＞ブランズ砂土原＞ブランズ田町　でしょう
（大枠で見れば砂土原と加賀町はほぼ同じですが）

賃貸や売却のことを考えなければ、ここは落ち着いていて良いマンションだと思いますよ

[209: 匿名さん]

売却はともかく、賃貸に出す可能性があるなら、牛込柳町徒歩6分というのは微妙かも
市ヶ谷から近い方が、賃貸出すにはやはり有利なのでは

あと、エントランスが下がっているのなら、ちょっと残念ですね
大雨の問題も有るでしょうし、玄関に降りていくというのもいまいちな気がします

[210: 匿名さん]

エントランスが下がっているメリットって何かあるのでしょうか

[211: 匿名さん]

>210
その分上に部屋を作るスペースができるので、要するにたくさん売って利益上げようと詰め込むわけです。