広島県の新築マンション比較・検討スレッド ①

[匿名さん]

広島県の新築マンションについて語りましょう。
広島県の新築物件の比較・検討に有意義な場所にしていきましょう。

[601: 匿名さん]

中古は物件数が豊富ってのは魅力に思う。
でも構造や配管とかは不安要素が残る。

[602: 匿名さん]

>>600
中古買う人ってどんな理由の人が多いんだろうね

そりゃ、「安いから」しかないでしょうに。

家は郊外が良いって言ってる人だって
「同じ」値段で同じ仕様・面積だとしたら、殆どが市内を買うだろうて。

まあ、市内ど真ん中過ぎたら逆に住みにくいとかで、少しだけ離れた住宅街が良いって
言う人もいるとは思うが。

[603: 購入検討中]

５９７投資家の方に質問です。

２０１４年の消費税アップ以降の新築マンションの動向について、アドバイスして頂けたら幸いです。

需要と供給、販売価格上昇！？、などなど、です。

やはり、２０１４年３月までの入居物件を購入できる、今が買い時でしょうか？

[604: マンション投資家さん]

>>603
597ですが、私は業者や専門家じゃないので素人目線でお答え致します。
増税前はおそらく駆け込み供給は発生するので選択肢は増えそうです。
それに伴って買い替えの中古売却も多く発生するので中古の選択肢も増えそうです。

但し損得で考えた場合、総合的に考えると増税後が損かと言うとそう単純でも
なさそうです。まずは反動でマンションが売れずに結果的に安く買えるかも
しれません。さらに国交省と財務相が増税後対策に新たな大型住宅ローン減税の
検討に入りました。ローンについても爆発的人気を博したフラット旧S(当初10年
マイナス1％)が昨年9月申込で終了してしまいましたが、ゆうちょ銀行が新規の
固定ローンを発売すべく認可申請をしているのも注目です。

増税云々は購入のきっかけの一つにとどめて、あくまでも基本に忠実に
ご自身の好みの「立地・ブランド・設計・仕様・タイミング」にリセールバリュー
を勘案して判断するのがよいのではないでしょうか。

[605: 匿名さん]

>>604
業者や専門家レベルの名回答。

家電も、エコポイントが終わった後の方が、逆に安く買えてるらしいし
（売れないから、大幅値下げするしかない）、
車も、減税と補助金が・・・以下略。

なので、家もそうなるかもしれん。
ただ、消費税が上がる「直前」の家は、業者が足元見て価格を上げるような気もする。
このときが一番損？な気がする。

[606: 匿名さん]

今でもマンション投資やってる方がいるんですね～。

[607: 匿名]

消費税上がるけど、２０１４年から、住宅減税も今より大幅拡大と聞きましたが、今購入するほうが良いのかな

[608: 購入検討中]

６０４さん
６０５さん

大変参考になりました。

確かに、売れない反動で安くなるかもしれませんね。
全体としては、そうだと思いますし、多様な価値観で、その格安物件にアジャストする人はラッキーですが、逆に、都心部人気エリアでは、新築の供給が減り、消費税アップで分譲価格も上昇、いわゆる上流の人のみしか手が出せない傾向になっていくのではと私は思っております。

平和大通り沿い、幟町、広島駅前等の都心部人気エリアの近未来予想は、どのように、お考えでしょうか？

都心部人気エリアに限っては、今が買い時！？

[609: 匿名さん]

買いたい時が買い時です。

[610: 匿名さん]

消費税が上がるからといって、今の販売価格から200万も300万も高くなる事はないんですけどね。

[611: 匿名さん]

>>608

平和大通り沿い、幟町、広島駅前等の都心部人気エリアの近未来予想は、どのように、お考えでしょうか？


このあたりは、すでに十分高いからねぇ・・・
人気も完全に安定してるし。
株でもそうだけど、安く買って高く売ると儲かるが、良い株って買う時点で高いからな・・・
それと同じな気がする。

なので、儲ける事は難しいだろうから、結局>>609の意見が正しいらしい。　住宅関係者の知り合いがそう言ってた。

ただ、賃貸や売りに出すには、８０平米の都心物件が良いのは間違いなさそう。



都心部人気エリアでは、新築の供給が減り、消費税アップで分譲価格も上昇、いわゆる上流の人のみしか手が出せない傾向になっていくのではと私は思っております。

面積を小さくして、価格は据え置きにして売るのでは？

[612: 匿名さん]

迷ったらとりあえず大手の80平米前後の好立地の南向きプランだよ。

[613: 匿名さん]

貸すならそうでしょうね。
でも売るなら好立地（幟町、平和大通り沿い）の4LDK＋100平米もイイかも。
最近は100平米超えや4LDKのマンションが殆どないから築１０年くらいまでの中古なら予想外に高値で売れるかもね。

[614: 匿名さん]

そういや一昔前は100平米の4LDKみたいなの結構流行ってたよね。

[615: 匿名さん]

以前の様な”薄利多売”どこのデべもしないからね～。

[616: 匿名さん]

以前も薄利多売ではなかったよ

[617: 匿名さん]

以前、倒産したデべは土地の取得価格が高かったにも拘わらず、
マンション販売価格は安かった。

[618: 匿名さん]

>>617
倒産した新興デベロッパーの決算書見たら利益率が
かなり高いデベも少なくないのに驚かされる。
あるデベは大手の倍くらいあったりした。

余力があまりないのに急拡大して時折訪れる不況で
一気にキャッシュフローが悪化して倒産するパターンが多い。

そもそも売れなくなるきっかけは物に対して価格が高過ぎる、
つまり利益率が高過ぎるのも一因なのだが。

[619: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[620: 匿名さん]

>>617さんの発言は正しいです。
大手デベと比較して地場デベの利益率は低く、
それは今も昔も変わりません。

また、
＞土地の取得価格が高かったにも拘わらず、マンション販売価格は安かった。
その通りです。

変わったのは“建築費”です。
鉄・生コン価格の高騰。
姉歯事件に端を発する建築基準、主に構造計算に関する工学的判断の見直し。
東北の震災復興による内装ボードや人件費の高騰。
などにより、建築原価は６・７年前と比べ何と坪15万円～20万円も上がっています。

当時と比較して、戸当たり原価にして400万円から500万円の高騰が見られるのが、
現状のマンション業界の姿です。
販売価格を抑えるためには、用地取得費を安く抑えるほかありません。

そもそも、利益率が高いなら少々値引きしても利益確保が可能だから倒産を免れるが、
利益率確保もせずに安価で大量供給（いわゆる薄利多売）をしたデベが倒産している。
不動産市場の急激な収束にも拘らず供給を続けた結果、
原価割れしてでも資金回収しないとならないほどまでにキャッシュフローが悪化したことがその原因とされています。
サーパスやフローレンスがこの例です。

利益率が高いにも関わらず倒産したデベは、広島には少なく、首都圏関西圏で多く見られます。
これらは、マンション事業ではなく、流通事業におけるリーマンショックに端を発するファンドバブルの崩壊による、
金融市場の収束の影響を受けたものと考えられます。
マンション事業においてはいわゆる黒字倒産となっているのはこのためです。
アーバンCがこの例です。

[621: 匿名さん]

こういうことですね。
ttp://f.hatena.ne.jp/oreoreoreore/20080815173651

売上の割に在庫が凄い。

[622: 匿名さん]

西広島駅周辺に分譲マンションの計画はありますでしょうか？

[623: 匿名さん]

最近は聞かないですね。

[624: 匿名さん]

ところで皆さん最近マンション買いました？
やはりマンション選定の主導権は奥さんが多いんでしょうね。

旦那は「何でもいいよ」って人も多そうですけど。

[625: 匿名]

奥さんですね。最後に決めるのは

[626: 匿名さん]

最近、新築物件が多いですね。供給過剰かと思いますが。

[627: 匿名さん]

一部の物件を除き、ほとんど好調な売れ行きのようです。
数年前と比べ、安い物件は少なくなりましたが、利便性の高い物件が増えている思います。

[628: 匿名さん]

今は完成までに、ほとんどの物件が完売しているからいい事だと思います。
これからは増税後の売れ行き具合が気になりますね。

[629: 匿名さん]

今、分譲中のマンションで構造や設備等の基本仕様がバランス良く優れているのはどの物件でしょうか？
立地無視でお願いします。

[630: 匿名さん]

ライオンズ新井口マスターズゲート
設備も構造も間取りも平均点以上をキープしてると思います。

[631: 匿名さん]

基本仕様とはどこまでの事です？
方位や駐車場地域とかは考慮するの？
簡単そうで難しそうな質問な気がするのは自分だけ？

[632: 匿名さん]

>>631
おっしゃる通りですね。
それでは建物単独で願います。

質問の意図は、どこのデベの基本仕様が優れているのかを知りたいと思いました。
基本仕様は必要最低限でも、なるべく広いものを提供しようとするデベもあります。
それも間違っちゃいないと思いますが、
個人的に少々コストは高くなってもいいものを提供しようとするデベはどこなのか知りたかったからです。

あと、様々な物件のHPを閲覧して気が付いたことですが、
決して財閥系だからと言ってそれだけで仕様が優れているかと言えばそうでないことが散見されました。
（当然財閥系でもいい物件はたくさんあると思いますが）
ですから、ブランドに左右されず、本当に良いものを造ろうとしているデベはどこなのかを知るために
“基本仕様”という言葉を用いました。

間取りのこだわり、外壁構造や床構造のほか、ペアガラスやタイル貼り、水回りやセキュリティに至るまで、
最近デベによって結構違いがあるんだなと実感しています。
ならば、バランスよくそうした部分が考慮されているのは具体的にどの物件なのかに興味があります。

分譲中物件に限ったのは、今でも物件HPでそれらが確認できると思ったからです。

もし宜しければご協力よろしくお願いします。

[633: 匿名さん]

>>630
基本設計☆☆☆☆
ワンフロア3邸南向きのプライバシー配慮型の設計。セキュリティも十分で
アウトポールと満足な内容。
ただ二重床なのに15階立てとか天井高はどうなんだろうか。

構造☆☆☆
床構造含め一定の水準はクリアしているが、排水竪管が耐火二層管なのはどうか。

デザイン☆☆☆
外観は重厚感あるデザインだがバルコニー手摺が透けてるのは洗濯物はどうか。
インテリアはシックで高級感もあり納得のデザイン。

設備・仕様☆☆☆☆
必要なものは概ね揃っておりデザインも良い。
オール電化は好き嫌いあるがエコガラス・センターオープンサッシ・
ディスポーザーと標準設定。

プラン☆☆☆
オーソドックスな十分な広さのプラン中心だが
この広さならもう少し収納が欲しい。

総合評価☆☆☆
お洒落な子育てファミリー向け物件

[634: 匿名さん]

>>633さん
ご丁寧に有難うございます。
感激です。
少し辛口評価かな？という部分も否めませんが、
概ね同感です。

また宜しくお願いします。

[636: 匿名さん]

ザ・パークハウス平和公園
全体計画☆☆☆☆
ワンフロア3邸の邸のプライバシー配慮型の設計。高いセキュリティ仕様で
でリバーサイド特有の災害対策も施した全戸東南向きマンション

構造☆☆
品質には定評がある三菱であるが、床スラブ厚が少し寂しい感じがが
するがどうか。

デザイン☆☆☆☆
重厚感あるタイルを採用するなど時間を経ても質感は高そうなデザイン。
インテリアも高級感漂う落ち着いたデザイン。

設備・仕様☆☆☆☆
オール電化でエコキュートに電気式床暖と電化好き向けの仕様が満載。
設備も全体的に高級感漂う満足な設定。センターオープンサッシも標準。

プラン☆☆☆
オーソドックスなプランだがまずまず使いやすそう。

総合評価☆☆☆
優雅なリバーサイドで都心生活を満喫したいモダンなファミリー向け

[637: 匿名さん]

パークホームズ新井口グランデリス
全体計画☆☆☆
13階46戸の中規模マンションでセキュリティも十分。
バルコニーの境がコンクリートのプライバシー配慮型設計。

構造☆☆☆☆
直床・二重天井でボイドスラブ275〜300ミリの納得の仕様。
エコガラス・エコジョーズと省エネ性能も抜かりなし。

デザイン☆☆☆☆
外観はシンプルモダンでシャッターゲートが高級感に貢献。
インテリアもスタイリッシュでワンランク上の質感を感じさせる。

プラン☆☆☆
少し細かく分け過ぎた感は拭えない70平米前半のプランバリエーション。
オーソドックスなプランだが、動線を短くしながらLDをそれなりに確保
してるのは高感が持てる。

総合評価☆☆☆☆
コンパクトでスマートなライフスタイルを好む子育てファミリー向け

[638: 匿名]

もう完売してしまっているようですが
まだホームページが見れるようなので
下岸建設のハウスバーンフリート東千田公園についても
同じように評価してもらえませんか？

下岸建設・・・気になっていたので。
お手数おかけしてすみません。
よろしくお願いします。

[639: 匿名さん]

>>638
全体計画☆☆☆☆
私邸感溢れるワンフロア2邸16戸の小規模マンション。
全プラン3面開口の大型ポーチ付き角住戸は贅沢な作り。

構造☆☆☆☆
床構造はボイドスラブのスラブ厚275〜300で十分な仕様。
天井裏に炭とは面白い試みだが、乾燥しがちマンション
では調湿機能がプラスに働きそう。

デザイン☆☆☆
大手では真似出来ないような独創的なフォルム。
ただエントランスは少しあっさりし過ぎか。
インテリアは自由設計とのことでセンスは本人次第かも。

設備・仕様？？？
自由設計らしい。

プラン☆☆☆☆
直接共用廊下に面する窓がないのでプライバシーは良い上に、
ポーチから直接バルコニーに行ける設計は収納的にも魅力的。
ただリビングは基本プランでは西向きの設計である。

総合評価☆☆☆☆
プライベート感を大事にしつつアーバンライフを楽しむファミリー向け

[640: 匿名]

早速の返答、どうもりがとうございます。

ハウスバーンフリートでは初の試みである炭八と
ディスポーザーも付いているとのことでしたが、
他の物件と比較している間に
希望の部屋（価格）は売れてしまっていました。

西向きリビングということや
３面バルコニーといえども階層によっては両隣にビルが建っていることなどが
個人的には引っかかっていたのですが、
639さんの評価を見ると　全体的にはけっこう良い物件だったようですね。

今後の下岸建設の物件に注目し、次回こそは出遅れないようにしたいと思います。
個人的な用件に対し、ご丁寧にどうもありがとうございました。
大変参考になりました。感謝しています。

[641: 匿名さん]

>>633
>>636
>>637
>>639

素晴らしい！！
非常に解りやすいですね。
こうやって一つ一つ分析して下さると、
物件を客観視出来て有難いです。

自分の気になる物件との項目毎の比較ができて、
自分なりの評価の参考になります。

引き続きよろしくお願いします。

[643: 匿名さん]

分析できないですよね。
現在すでに物件HPが閉鎖されているマンションは。

[644: 匿名さん]

>>642
☆☆☆☆☆ですが、
ブルーの外観でエントランスが豪華な大規模マンションですよね。
ちょっとHPが見当たらないのでなんとも言えないですね。

[646: 匿名さん]

サーパス高須駅前
全体計画☆☆☆☆
各戸に大きめのポーチやアルコーブが配置されたワンフロア3邸の30戸の
プライバシー配慮の小規模マンション。平日ゴミ出し可、車寄せ、全戸
平面Pなど忙しく出入りが頻繁なファミリーにはポイント高い。

構造☆☆☆
スラブ厚210＋二重床はサーパスお馴染みの仕様。
ペアの防音サッシ採用は騒がしい周辺環境にも対応。

デザイン☆☆☆
外観は安定感あるデザインでエントランスも雰囲気ある。
内装は全体的にカジュアルな印象だが悪くない。

設備・仕様☆☆☆
宅配BOX、食洗機、暖房機付き乾燥機含めそこそこ設備は
揃っているオール電化物件。

プラン☆☆☆
バスルームが各戸窓有りなのが特徴。Bタイプは洋室斜め壁採光FIX窓、
クランク廊下、短い家事動線など中々面白い。

総合評価☆☆☆
駅前マンションでアクティブなライフスタイルを楽しむファミリー向け。

[647: 匿名]

安佐北区にマンション。これはだめかな

[648: 匿名]

井口のﾌﾛｰﾚﾝｽ井口ｶﾞｰﾃﾞﾝｺｰﾄはどうでしょうか？評価お願いします。

[649: 匿名さん]

安佐北区って戸建のイメージだなぁ。
可部除いたら、マンション群は矢口駅前ぐらいしか無理っぽくない？

[650: 匿名さん]

>>648
全体計画☆☆☆
地下1階・地上14階建の55戸の広めプラン中心のマンション。
憩いの広場や平日24時間ゴミ出しなど子育て世代に配慮した計画となってはいるが、
エントランス脇の道沿いの機械式駐車場？には少し入れにくそうだがどうか。

構造☆☆
直床ボイドスラブ250ミリ＋二重天井は十分な仕様であるが、戸境の乾式壁はタワー
以外ではあまり見ないがどうか。そのためプラン真ん中両サイドに大きな柱があり
専有部分に食い込んでいる。

デザイン☆☆
外観のコンクリート手摺とガラス手摺のミックスは個人的には好みではない。
インテリアは白を基調としたIKEAっぽい感じで好きな人は多そう。

設備・仕様☆☆☆
エコジョーズ・ソラモ採用と省エネ仕様。(但しサッシの仕様はHPに記載無しで不明)
食洗機、浴室換気暖房機など必要なものは一通り揃っている。

プラン☆☆☆
広めのオーソドックスなプランだが、柱が押入などを圧迫している。
Cタイプのアイランド型のキッチンは中部屋ではかなり珍しい。

総合評価☆☆
周囲には自然も豊富、子育て世代向けザ・ファミリーマンション