岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その３

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

３枚目です。

こちらの板は、業者による書き込みを禁止します。

以下、初代の紹介文です。

マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。

[61: 匿名さん]

首都圏でマンション販売戸数が５万件を超えたらしい。
地方都市もこれに追従するらしい。

個人的には、首都圏で展開している、ハイグレードマンションを希望する。
京山のＪＲ住宅あたりに、ヒルズ級が建設されないかなぁ…

[62: 匿名さん]

融資の選択では所得が高く、融資の割合が低ければ(50％以下)、いわゆる｢変動金利」
(通期変動・3年固定・5年固定等)を選択されるのがベストかと思います。

ただ、庶民向けのマンションほどチラシで、
　【月々○○○○○○円(3年固定・35年返済)　頭金なし】
と長期のフルローンかつ短期固定の変動型を薦める危ないキャッチフレーズが目に付きます。

年収700万も800万もある人が月1万、2万支払いが上がるのと、
年収300万、400万の人が月1万、2万上がるのとでは深刻度が全く違います。

庶民で長期ローンで変動型を選ばれる場合は、相当の自己資金を持ってる場合のみです。
1％金利が上がっただけでも相当返済額変わります。
できればマンションが対応してるなら、金利が相当安い｢フラット35Ｓ｣か、
非対応でもただの｢フラット｣が良いです。

ただのフラットなら金利は結構高いので、支払いがキツいこともあるでしょう。
ただ、それでキツいなら計画自体を辞めた方が良いと思います。
もし変動で金利がその水準に上がったらどちらにしてもキツいわけですからね。

[63: 匿名さん]

フラット35Ｓの安全性はおわかりいただけたでしょうか。
しかし、デベや窓口銀行が公的ローンのフラット35Ｓを積極的に薦めない場合があるのは
なぜでしょうか？

・そもそもフラット35Ｓ対応のマンションになってない。
・現時点での金利は変動の方が安く、支払いを楽に見せるため変動を推奨
・デベのフラット申請手続きが煩雑で面倒
・審査が長いため、後々ローンキャンセルになるのがデベのリスク(銀行は早い)
・銀行はホントは自前のローンを売りたい事情

いろいろあるわけです。

[64: 匿名さん]

先日、いろんなタイプのマンションデベロッパーがあるとお話ししました。
岡山でもお馴染みの2社を例にとりますと、例えばマンション事業中心の
トップクラス企業｢大京｣の場合

●大京(ライオンズシリーズ)
・不動産販売事業　1985.39億
・不動産管理事業　601億
・請負工事事業　　405億
・その他　　　　　107億(賃貸管理)
　合計　　　　　　3183.56億
関連企業
・オリックス・ファシリティ(ビル管理他)
・大京アステージ(マンション管理他)
・大京リアルド(不動産仲介他)
・大京ライフ(管理員業務他)
・大京エルデザイン(リフォーム他)
　その他多数

ご覧の通りマンション関連が事業の中心です。

もう一つ、総合デベロッパー首位の「三井不動産」の場合。
●三井不動産グループ(パークホームズ・パークタワー他)
・賃貸収入　　　　5467.62億
・分譲事業　　　　3920.87億
・請負工事事業　　1598.02億
・仲介・コンサル　 625.84億
・管理受託事業　　1005.36億
・部材・商品販売　 630.17億
・施設運営事業　　 485.18億
・その他　　　　　114.97億(金融・リース)
　合計　　　　　　1兆3,848.06億
関連企業
・オリエンタルランド(東京ディズニーリゾート)
・帝国ホテル(老舗ホテル)
・三井ホーム(大手住宅メーカー)
・エムエフ住宅サービス(管理)
・三井不動産販売(三井のリハウス)
・東京ミッドタウン(都市開発)
・ららぽーとマネージメント(大規模商業施設)
　その他多数

面白いのが賃貸収入が5,000億以上あります。
なんと賃料収入が事業の柱なのです。
こう見ると一口にデベといっても色々あるもんです。

[65: 匿名さん]

＞＞６１　さん

京山のＪＲ住宅って、どこかの専門学校の寮に転用されていたんじゃなかったっけ？
山の上なので、坂が大変そうですが、眺望は良いでしょうね・・・

ただし、裏が墓地なのが、ネックですかね。

野村不動産あたりが、開発してくれればいいですね。

[66: 匿名さん]

野村はあり得ないでしょう。

[67: 匿名さん]

野村は広島ですら新築無いからね。
major7の優先順位は岡山駅半径1キロ圏内じゃないか？

[68: 匿名さん]

みんな結局今年マンション買った？？

[69: 匿名]

買ってないです。

[70: 匿名さん]

新築・中古共色々と検討したあげく、アルファステイツ問屋町を購入しました。
資産価値うんぬんより自分が住みたいと思うかどうかが決め手でした。

[71: 匿名さん]

>>70
おめでとうございます。
入居が楽しみですね。

家探しを本格的にされてから契約まで、どれくらいかかりました？

[72: 匿名さん]

>>71
ありがとうございます。
本格的に検討開始して４ヶ月くらいで契約しました。
もっとじっくり検討しようとも思いましたが、今回の物件が完売で買えなく
なった時、次の希望物件が出るまで待てる自信がなっかた（数年先かもしれません）ので
決心しました。

[73: 匿名さん]

＞＞２０　さん

両親に聞いたら、やっぱり間違いに気付いたかな？
恥ずかしくて、ここへは２度と書き込み出来なくなっちゃったね。

[74: 匿名さん]

野田の吉野家跡にロイヤルガーデン，東古松で昔「大元スーパー」があったところに和建設の
分譲マンションが建つようです。どちらもかなり敷地が狭いようですが・・・。

[75: 匿名さん]

>>72
なるほど。
大きい買い物ですから色々悩まれたでしょうね。

[76: 匿名さん]

>>74
貴重な情報ありがとうございます。
大元学区は建築予定が多いですね。

岡山駅周辺は予定ってあるのでしょうか？

[77: 匿名さん]

ロイヤルガーデン岡山駅前３番館ができるという話は聞いたことがあります。

あとは奉還町のリビンコートでしょうか。

[78: 匿名さん]

>>77
ありがとうございます。
岡山市内で三井・三菱・野村の新規の計画はありますか？

[79: 匿名さん]

new エヌ・グランデ豊成 （株式会社中本屋工務店）
入居時期　　　　2012年6月末予定
今回販売戸数　　未定
予定価格　　　　未定

マンションでエコキュート標準とは珍しい。
オール電化・エコ住宅好きにはよろしいのではないでしょうか。

[80: 匿名]

和田コーポレーションが計画してる野田の物件はどの辺りですか？

[81: 匿名さん]

>>80
この掲示板の情報を基にすると、西古松のメガネ屋がある交差点のラーメン屋の裏のあたりでしょうか。

さて、今年マンションを買うにあたっての注意点は政府の緊急経済対策の一環である全期間固定
融資｢フラット35Ｓ」(当初10年間マイナス１％)が今年の年末受理分を持って終了(予定)する、
ということです。現在こちらの制度を使える岡山県内の新築マンションで｢住宅金融支援機構」
に登録されてるのは｢パークホームズ桑田町レジデンス」と｢ポレスター西古松」しかありません。

高所得者向けの｢パークホームズ」はさておき、標準的な価格帯(想像)の｢ポレスター」で｢Ｓ」の
選択肢があるのは魅力的ではないでしょうか。

現在の金利水準は取り扱い金融機関によりますが、Ｓで当初10年間1.4％　11年以降35年まで2.4％
となっており、全期間固定としては最も低水準になっております。バブル期には変動金利が８％を
超えたこともあることを考えると、これ以上無い条件に見えます。長期ローンを組む方で、子供がおり、
安全な支払い計画を建てたい方はお奨めです。

フラットＳの廃止・住宅ローン減税の縮小・今後可能性がある消費税増税を睨みながらの計画になるでしょう。

[82: 匿名]

倉敷に建設予定は？

[83: 匿名さん]

>>82
倉敷は聞いてないですね。
相対的に戸建が強いところだから、これからも計画は少ないかもしれないですね。

[85: 匿名さん]

さて、マンションを買う際にペットを飼われる方、窓を開け放ちたい方等、周辺住居との
プライバシー性を特に重視される方でしたら、バルコニーに注目してほしいと思います。

そうバルコニーの境界壁です。従来からの一般的なバルコニーは、鉄製の枠に石膏ボード
を挟みこみ、上と下に若干の隙間があったあれが一般的でした。
しかし、姿は見えなくても下から影が見えたり、音や気配がはっきりわかるためにバルコニー
は人によっては落ち着かない空間であったかと思います。

それがどうしても嫌な方は、上から下までコンクリートで塞ぎこみその一部に１ｍ四方の
石膏ボードを施工するプライバシーが確保しやすい物件もありますのでそちらを選ばれる
とよいでしょう。デメリットとしてはそのコンクリートの重量を支えるため、柱を作ったり
構造をゴツくする必要があるため建設コストが掛かるということです。

皆さんはいかがお考えでしょうか。

[86: 匿名さん]

岡山石井中、京山中学区でマンション購入を検討中ですが、今後建設予定はあるのでしょうか？
住宅ローン減税適用ですと平成25年12月までに入居が条件とあって新築にするか中古にするか悩んでいるところです。ご存知の方情報頂けないでしょうか？

[88: 匿名さん]

>>86さん

JRの寮跡地にカイタックが建設予定と聞いたことがありますよ。

[89: 匿名さん]

>>80さん

予定地の前を通りましたが、看板が建っていました。
でも、土地が狭いな。野田あたりなら、平面平置きの駐車場が欲しいところです。

[90: 匿名さん]

東古松の広大なＪＲ社宅が取り壊し中？という情報あり。
もしかしてそうだったらマンションなのかもしれないな。

[91: 匿名さん]

>>88 さん

奉還町のＪＲ社宅跡は、一部、カイタック不動産管理の駐車場になっていました。
残りの部分は、整地されていましたけど、着工はいつからでしょうか＞

[92: 匿名さん]

さて、マンション購入の際に物件価格以外に比較されるのがその他の諸費用でしょう。
特に注意が必要なのは｢修繕積立金｣です。あくまでも「修繕積立金」は売主が出した
物件の長期修繕計画から算出されますが、これが甘すぎる物件も少なくありません。

現に調査では築20年以上の物件の4割は積立金が不足しているというデータもあります
し、岡山でも｢修繕積立金」の値上げは普通におきています。修繕金が値上げできれば
まだマシで、総会で揉めたり、値上げできない事態になると修繕できず、資産価値の下落
を招きかねません。

物件を安く見せるために｢修繕積立金」を安く見せている可能性もあるので注意が必要です。
購入後、不誠実な対応を管理会社がするようだと、総会で議決すれば管理会社は変えられます
ので後々困らないようにしておきましょう。

[93: 匿名さん]

>>47
ところでマンションより戸建が暖かいかどうかは、戸建の構造・性能にもよります
のでわかりませんが、マンション内でしたら最も暖かいのは上下左右住居に面した
中部屋です。

熱損失値ベースですと角部屋と中部屋では2倍程違うというデータもあります。
中部屋は、上下左右がエアコンをしてくれてるのでより寒くないでしょうね。
ただ、建物の断熱性能が良ければそれほど角部屋でも気にしなくてもようでしょう。

[94: 匿名さん]

new ロイヤルガーデン大供弐番館（和田コーポレーション）
入居時期　　　　2012年3月上旬
今回販売戸数　　未定
予定価格　　　　未定

ここは予告広告時期が長いから、中々販売価格がわからない。
競合相手は｢ポレスター東古松」｢アルファステイツ問屋町｣か。

[95: 匿名さん]

岡山県新築マンション一覧　1／17現在 　(物件サイト参照)

　　　　　　　　　　　　　　　 入居時期　 今回販売戸数　 残物件価格帯
●昭和住宅
　　リベール岡山駅WEST 　　　　　　 2011年5月下旬　 2戸 2650～2950万

●三井不動産レジデンシャル
　　パークホームズ桑田町レジデンス 　 2012年1月中旬　 4戸 3310～3600万

●穴吹工務店
　　サーパス倉敷幸町 　　　　　　　 2011年6月下旬　　7戸 2290～3520万

●穴吹興産　
　　アルファスマート野田 　　　　　　 2011年2月下旬　15戸 1790～2360万
　　アルファスマート庭瀬駅前 　　　　 2011年8月下旬　35戸 1840～2490万
　　アルファステイツ問屋町 　　　　　 2011年4月下旬　 4戸 2430～2840万
　　アルファステイツ高屋 　　　　　　 2011年6月中旬　30戸 1830～2490万
　　アルファライフ倉敷駅西 　　　　　 2011年5月下旬　13戸 1590～1990万

●カイタック
　　リビンコートスタイル昭和町 　　　 2011年3月　　　11戸 1780～2240万
　　リビンコートプライム厚生町 　　　 2012年3月　　　52戸 2400～3980万
　　リビンコートプライム問屋町　　　　　即入居可　　　 5戸 2610～2730万

●和田コーポレーション
　　ロイヤルガーデン大供弐番館　　　　2012年3月上旬　未定　未定　　　　 NEW

●マリモ
　　ポレスター西古松　　　　　　　　　2012年6月末　　未定　未定 NEW

●中本屋工務店
　　エヌ・グランデ豊成　　　　　　　　2012年6月末　　33戸　1818～2694万NEW

[96: 物件比較中さん]

サーパス国富と両備不動産のオークスもありますね。

（まだ未確定）
商工会議所北の穴吹興産
県庁通りのロイヤルガーデン
京山中学校近くの和建設（分譲か賃貸か不明）

[97: 匿名さん]

>>96
ＳＵ○ＭＯかヤ○ー不動産に載ってるのから書いてます。
オークスはどの不動産情報サイトにも載ってない不思議。
サーパスはまだ載ってなかった。

実は私もまだまだ他の計画知ってるんだけど、言えない。
ただ、財閥系はしばらく無いと思う。

[98: 匿名]

他の計画教えて下さいよ(*^_^*)

[99: 匿名]

大元駅周辺では、ポレスター(西古松とは別の)と和建設が分譲予定ですね。

[100: 匿名さん]

今年の2011年3月末までの引渡し物件いくつかあるけど、
ここ数年で比較しても結構売れ残ってる気がする。

[101: 匿名さん]

new サーパス国富
入居時期　　　　2012年2月下旬
予定販売戸数　　42戸
予定価格　　　　未定

周辺に新築マンションは今のところ無さそう。

[102: 匿名さん]

まぁ、今買うなら残り少ないけどアレが断トツでお奨めだけどね。

岡山駅近・買物便利・バス便多数・フラット35Ｓ対応・性能表示最高水準・全戸南向・
最小でも82㎡超・独立型バルコニー・内外装高級感・設備充実・リセールバリュー・
人気小学校区選択可・管理会社優秀・｢三井に住んでいます」

確かに高価格帯は間違いないが、過去の周辺物件の新築分譲価格と比較しても
この内容でこの価格はむしろ割安。

[103: 匿名さん]

そうそう｢ロイヤルガーデン大供二番館」のことが少し出てたけど、
最安で一千万台後半からみたいなことが書いてあった気がする。記憶が正しければ。

[104: 匿名さん]

↑出てたのは｢地元経済紙｣です

[105: 匿名さん]

RGの最近の物件はどんどん品質が下がってきていますね。

ブランドイメージの低下につながらなければいいのですが…

[106: 物件比較中さん]

林原が借金の返済猶予だのなんだので日経1面に出てた。
ハヤシバラシティなんて当分無理じゃないか。

[107: 入居予定さん]

東古松だと思うんですが、前を通りかかると
和建設の看板がデカデカとでている土地がありました。
確かに狭いけど、いつごろ建つんでしょうか？
ご存知のかた、おられますか？

[108: 匿名さん]

>>107
どうだろうか。周辺に物件多いからすぐには着工しないと予想している。

　物件名　　　　　　　　　　　　　　　価格帯
・パークホームズ桑田町レジデンス　　　高～超高
・リビンコートプライム厚生町　　　　　中～中高
・ポレスター西古松　　　　　　　　　　中～中高
・アルファステイツ問屋町　　　　　　　中
・ロイヤルガーデン大供弐番館　　　 　 中
・アルファスマート野田　　　　　　　　低～中

[109: 匿名さん]

>>105
以前の物件は2～3回しか見たことないからあまり詳しくないが、
弐番館は内装・外装・設備・はアルファステイツと同じ匂いがする印象。

[110: 匿名さん]

>>109
RG大供2番館のモデルルーム見ましたが、設備はｱﾙﾌｧｽﾃｲﾂ問屋町の方がｸﾞﾚｰﾄﾞ高いと感じましたよ！！