岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その３

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

３枚目です。

こちらの板は、業者による書き込みを禁止します。

以下、初代の紹介文です。

マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。

[601: >>598]

負け惜しみはもっとみじめだとおもうけどな！

[602: >>599]

戸数が少ないと将来の修繕積立金の上がり方が厳しくなるかも
あのあたりでマンションをこだわるの比較的しっかりしたセキュリティー
以外はあまりメリットがないようにかんじます。

あくまで個人的で正直な意見のつもりです。

[603: 匿名さん]

個数が少ないと修繕積立費の上がり方が激しいのはその通りです。
大規模マンション＝庶民、小規模マンション＝高額所得者と言えるでしょう。

大規模修繕等のコストは大規模でも小規模でも、たいして変わらないし、かなり違ったとしても、母数である住人が多い方が、１件あたりの修繕費用は安く済みます。

だから、普通に大規模マンションの方が、修繕積立費は安く設定されています。
ただ、マンションの場合、大規模修繕実施の頃に、売りに出ていたりすることもあるでしょうし、それなら、修繕積立費が計画通り積み立てられているかどうかわかりません。

小規模のマンションなら、終の住処としての購入、または、優良な資産として購入することもあるでしょうから、簡単に売りに出さないでしょう。

どちらが得というより、それぞれのご家庭で、事情が違うのでしょうから、一概には言えません。
よくご検討ください。

[604: 匿名さん]

修繕金が値上がり云々は販売時に売り易くするために低く
設定しすぎてる物件が多いよね。前提としてマンションの修繕費は
高級マンションもローコストマンションも驚くほどの差額が無いのに
安すぎる物件は結局あとで請求くるから一緒だけなんだけどね。

むしろ当初からキッチリ請求してないと、後で急激な値上げとかで
総会で揉め易いよね。

あと｢小規模だと修繕金は割高になり、大規模だと安い｣というのはそう。
ただ、大規模だと総会での意志統一の難易度が増すし、売却時のマンション内で
価格競争や競合が多くなることを考えると運営・資産価値的には50戸前後が
望ましいともいう人も多いよね。

[605: >>603]

　小規模マンション＝高級かどうかは建物の仕様や間取りで判断するものだとおもいますが？

　小規模マンション＝高額所得者なら　最初から修繕積立金や一時金を高めに設定しとけば
　　　　　　　　　　よろしいのではないでしょうか？
　　　　　　　　　　ということは小規模でも毎月の修繕積立金を低く抑えている小規模マンションは
　　　　　　　　　　やはり　あたなのいう”庶民”マンション何でしょうね。


　マンションの立地・構造・仕様を見ないで　規模だけで　高級か庶民化とか決めつけがちな
　考え方は見方が歪んでいるようにかんじます。

　ＰＳ　高級志向のマンションなら見れば普通わかります。
　　

[606: 匿名さん]

○林原所有地内に岡山市が施設整備　市長が意向表明
岡山市の高谷茂男市長は25日の会見で、会社更生手続き中の林原7がＪＲ岡山駅南に
所有する約５万平方メートルの土地について、「（売却先の）民間事業者が決まり
次第、土地の一部に市がコンベンション施設を整備することを働き掛けたい」との
意向を表明した。

同席した読谷山洋司副市長は、コンベンション施設は３千〜５千人が収容できる規模、
事業費は他都市の例から70億〜１００億円程度を見込んでいることを明らかにし、
「管財人には今後、（市の）意向を伝えていく。可能であれば（施設整備に充てる）
土地は購入したい」と述べた。
http://www.sanyo.oni.co.jp/news_s/news/d/2011082512452215/

マンションが併設されるかはまだ不明だけど、5,000人規模のコンベンション施設
となると｢福岡国際会議場｣が同クラスの収容人員だけどこんな感じ。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%A4%E3%83%AB:Fuku...

[607: 匿名さん]

>>606
こういうことです。
コンベンション施設を整備することになるとしても、その分だけ容積率を高めて高層化し、他の機能を削減しない開発が為されることを切望します。

ハヤシバラシティ用地の開発を先導できる財界人がいるかどうかではなく、岡山の地元財界人は利己的で己や仲良しグループの儲けを優先するため、消費者の選択肢拡大や街の発展など二の次なのですよ。
例えば林原の計画に当初からあり希望の声も多いデパートは、地元財界で発言力のある天満屋、同じく両備が資本参加した岡山高島屋の２店舗で、岡山財界としては新規デパートの進出を阻止したいのが本音です。
商業施設全般にしても表町という旧中心街に客を誘導するために自由競争や消費者の希望を軽んじる立場の者が少なからず存在し、そういう意味からもハヤシバラシティ用地の行方に「公共性」という錦の御旗を掲げて関与しようとしています。コンベンション施設などを提案しているのはそのためです。
岡山駅西口にはリットシティという小規模なコンベンション複合ビルがありますが、周辺は低未利用地も多いため再開発によりコンベンション施設の拡充をすることも可能であり、ここから数分の距離にある「北長瀬」駅前には広大な未利用地が横たわっています。
北長瀬駅前の一部は医療センターが計画されているものの、閉園した倉敷チボリが当初は北長瀬に岡山チボリとしてオープンする構想だったように、広大な土地が広がっているわけで、ここに大規模なコンベンション、展示会、コンサートなどのイベントが可能な施設、例えばさいたまスーパーアリーナのようなものを備えれば理想的なのです。
ハヤシバラシティ用地から天満屋や両備に不都合な事業者を排斥しようという意図を隠し、あるいは財界お抱え市長に政治的配慮を求め、管財人に陳情するという姿勢には落胆以外の何も感じません。
そういう地元財界を抑えてでも岡山に本格的な投資をしようという財閥系がなかったという側面もあるでしょうが、全国的にみて岡山の市場性が低く評価されているわけではないのです。
もっとも、地元財界としては「全国的に見て岡山には投資する魅力がない（だから地元財界が参加する、だから公共的利用を）」という結論に導くことができれば好都合でしょうけれどもね。
管財人の方や中央の財閥系企業が消費者の選択肢の拡大、魅力の多様性と選択の自由という価値を尊重してくださったなら、岡山の商業環境はひとつの壁を破り一段階上にステップアップすることができるでしょう。
やはり風穴を開けて新しく清潔な空気を吹き込まなければ、閉鎖的な空間は気付かないうちに淀みや濁りを生じてしまうものなのでしょうね。
長文失礼いたしました。

[608: 匿名さん]

>>607
報道を見ると敷地の一部に建設を計画するということで、
あくまで｢デベロッパーによる商業複合施設＋市によるコンベンションセンター＋α｣
って感じらしいので、丸井や伊勢丹などのデパートもできるかもしれませんね。

[609: 匿名さん]

それにしても人口７０万程度の岡山に過度の期待してもねぇ。そもそもの経済規模も小さいんだし。それに見合ったものになるんじゃないかな。それが身の丈に合っているよ。

[610: 匿名さん]

田舎者でしょうに。

[611: 匿名さん]

分譲マンション大手の「大京」が販売した神奈川・川崎市川崎区のマンションで、構造上の欠陥が見つかり、販売会社などが費用を負担して建て替えることがわかった。
欠陥が見つかったのは、1997年に完成した川崎市の「ライオンズマンション京町」。
販売した大京によると、2009年3月の大規模修繕工事の際、コンクリートの柱や壁の一部に、木片などの異物混入や鉄筋不足など、構造上の欠陥が見つかったという。
住民側と大京が2011年3月に協議した結果、大京と施工を担当した東亜建設工業が、建て替え費用のおよそ16億6,000万円と、72世帯分の引っ越し代を負担することで合意した。
新たなマンションは、2013年に完成する予定。

ヤフートピックスより引用。　東亜建設工業ってＲＧも使ってたよね・・・

[612: ファジ]

　コンベックス岡山があるのに作る必要なし

　3000人規模施設なんて岡山市の一等地に建てる価値なし

　どうしてもいるなら西隣りのJR駅周辺につくれ！！

　それか岡山ドームを改修するかしろ

　毎日3000人規模の会議するのか。

[613: 匿名さん]

>>609
まさに、
もっとも、地元財界としては「全国的に見て岡山には投資する魅力がない（だから地元財界が参加する、だから公共的利用を）」という結論に導くことができれば好都合でしょうけれどもね。
ということですね。

[614: 匿名さん]

コンベンション施設なら、岡山駅前から数分の場所にある、北長瀬駅前の広大な用地の一部がベストです。

例えば東京駅前や新宿駅前、大阪駅前、名古屋駅前の一等地に、商業施設を削ってまでコンベンション施設を作るでしょうか？

岡山の場合、岡山駅の西口にもコンベンション施設（ただし小規模）があり、本気で作るなら周辺の低未利用地を買い上げて一体整備することも可能です。

また北長瀬駅前なら、エリア西部の一部分に医療センターを作る予定とはいえ、飲食などの賑わい空間やイベント空間、広場などを整備するとされる中央部及び東部に、3000人なり5000人を収容可能なアリーナを作ればいいのです。
コンベンションだけでなく、大きなアリーナコンサートや、スポーツ関係のイベント、展示会なども開催できるようになり、そのほうがよっぽど都市としてメリットがありますよ。

[615: 匿名さん]

とりあえず3,000～5,000人規模のコンベンション＋大型複合商業施設っぽいから
あそこにマンションは建たないっぽいね。

予定地近くの駅近マンション所有者は資産価値＋利便性的にもさらに上昇だね。

[616: ビギナーさん]

今日、問屋町のあたりに行ったら、アウルステージの看板が出てた。
あたらしく分譲マンションが建つみたいだね。確か、中銀岡山西支店の南側の土地。
ＨＰ（http://kreis-corp.co.jp/）にはまだ出てなかった。

[617: ご近所さん]

>>615
だと嬉しいな～

[618: 匿名さん]

>>617
いいね。どこかな？
駅周辺は岡山駅の西口の再開発もあるし、大型ＳＣから大型本屋からデパートから
子供の塾・習い事教室から何でも駅近マンションなら徒歩圏に何でもあるよね。
これで例の跡地に｢相当の開発計画｣の何かが来月決まるんでしょ。

よく考えたら郊外のマンション買って車2台所有＋駐車場2台にするより駅近で1台に
済むようになれば、車の購入費・維持費・保険・修理費・駐車場のトータルコスト
考えたらむしろ安上がりになったりする可能性もありそうだけどどうなんかな。

[619: ご近所さん]

最近駅の近くのマンションに住み始めたんですが、特に駅を使わなくても、なんだか楽しい毎日ですよ。

あそこに大型SCが出来てくれたら、もっと楽しけどな～。

[620: 匿名さん]

近隣のイトーヨカドーは２０１８年までの賃貸契約だから、林原跡地に進出は無いな。
イオンは田舎に出店するのがポリシーだから林原は無い。
よくて天満屋がハッピータウンを作るぐらい、悪ければディオかラムー。

[621: 匿名さん]

ディオとかラムーのディスカウントショップ出店計画案を見て管財人が
｢相当の開発計画｣って言ってるとは想像できないが・・
しかも一括購入が条件なのに駅前立地に何万平米も敷地がいるかどうか。

せめて最低でもアルパークやダイヤモンドシティぐらいの計画案じゃないか？
それならそれで色んなテナントや施設が入って一つの街になるような計画をしてほしいね。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A2%E3%83%AB%E3%83%91%E3%83%BC%E3%8...

[622: 匿名さん]

そうそう、そのアルパーク西棟には天満屋が中核テナントして入ってるから、
表町から移転してくるようなそんな可能性もあったりして。

[623: 匿名さん]

やはり、ここは地元の業者ではなく、大手の大京等に依頼して再開発が必要です。
岡山県人では発想が貧困であり、協調性が無い県民ですから。

[624: 匿名さん]

大京はマンションデベロッパーだから開発事業はしないけどね。　

[625: サラリーマンさん]

なんで大京か？
倉敷でもまともにできないのに大京に出来る訳ないじゃん。
岡山県人の発想？
等で大京を先にだすなよ。
もっとまともな発想を・・・。

[626: 購入検討中さん]

だったら、お宅の会社でやれば。
そんなに大京を目の敵にしなくても。

[627: 匿名さん]

倉敷は地権者の利害が一致しなかったから。
理由もわからずに、グダグダ言うな。

[628: 匿名さん]

オリックスはあるかもね。子会社の大京にマンション分譲させる計画も込みにしてさ。
オリックス不動産が商業施設の開発してるしね。
近隣にオリックスビルもあるから、今回の開発に興味は持っているだろうね。

Ｈ２Ｏリテーリング（阪神阪急）が来ても面白い。高島屋が１０％株主だから可能性ありそうかな。

[629: 匿名さん]

さらにその大京が経営支援してる穴吹工務店が
まさかのサーパスシティ岡山駅前とか

[630: 匿名さん]

大京の経営支援は実態がないよ。倒産した会社の良いところをいただくだけです。
倒産した会社のその後を見ればよくわかるよ。生きた経済を勉強しなさい。
新聞の報道だけを見て、知ったかぶりは凡人です。

[631: 匿名さん]

天満屋を核テナントとした「ちょい」広目の商業施設がいいとこじゃないかな。

[632: 匿名さん]

そういや経営再建中だった藤和不動産に三菱地所が2005年だったか
第三者割り当て増資で筆頭株主になり、その数年後株式交換で藤和を完全子会社化。
住み分けをしてたけどその後製販一体化とかの方針で合体して新会社
｢三菱地所レジデンス｣が誕生したんだよな。

大京と穴吹も資材調達を一本化とかしてるけど、主力販売エリアも大京は都市部中心・
穴吹は地方中心で被ってないんだしそれぞれの強みを生かして｢大京レジデンス｣と
して合理化した方が今の経済情勢なら得策なのかもしれないね。

マンションだけの会社ははかなり厳しい。
今後は業界再編は進んでいくことになるだろうね。

[633: 匿名さん]

にわか評論家。？

[634: 匿名]

林原Ｐはイオンですかね～新聞より

[635: 匿名さん]

■イオン最有力　岡山駅南の土地売却先
会社更生手続き中の林原が所有するＪＲ岡山駅南の土地約５万平方メートルの売却先
として、流通大手のイオングループが最有力候補となっていることが８日、分かった。
イオン側は商業施設を核とした整備計画と２００億円程度の購入額を提示していると
みられ、取材に対し、「数百億円を提示して手を挙げているのは事実。正式に決まった
とは聞いていない」とコメントした。
関係者によると、これまでに数回の入札を実施。林原の管財人側が、価格や開発プラン
などを総合的に判断した結果、イオングループが最有力候補に挙がっているという。
イオン側は商業施設を核とした開発計画を提示しているとみられる。
http://www.sanyo.oni.co.jp/feature/keizai/hayashibara/2011/09/09/20110...

イオンと言えばパルコ株を大量に取得したりＨ２Ｏが撤退方針の神戸阪急の
後継テナントとして出店を検討したりで郊外型から都市型の傾向を強めている。
駅前再開発型のイオンと言えばこんな感じか？
○イオンモールKYOTO
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A4%E3%82%AA%E3%83%B3%E3%83%A2%E3%8...
○イオンモール伊丹テラス
イオンモール伊丹テラスの1年間の集客数は1830万人で、これはユニバーサル・
スタジオ・ジャパンの初年度の入場者1100万人を越える数字である。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%A4%E3%82%AA%E3%83%B3%E3%83%A2%E3%8...

計画は大型コンベンション＋都市型イオンモールか？とりあえずマンションは
建たなそうだが周辺徒歩圏の特にファミリー世帯のマンション住民は大きく利便性・
資産価値は大きく上がりそうだ。後はテナントとし岡山に無かったブランドがどれだけ
入るのかが注目される。

[636: 匿名さん]

>>林原の管財人側が、価格や開発プランなどを総合的に判断した結果

ここに、いわゆる地元財界（天満屋と両備高島屋）や行政（財界担ぎ上げ市長）の意向が、裏から濃厚に反映されるようなことがないように願います。

多くの事業者があの土地を得ようと手を挙げたわけで、今までの岡山になかった都市型開発のプランもあったはずなのですが、果たして本当にイオングループがベストなのかどうかは不明なままです。

個人的には主体がイオングループであっても、中身さえ本格的な都市型開発となるなら何ら不満はありませんが、即ち中途半端な開発をされるくらいなら他の事業者にお願いしたいということです。

伊勢丹、パルコ、岡山にない飲食店街、タワーマンション、その他の施設群が緑の中に点在するような街を希望しています。

駐車場は完全地下化にしていただきたいという部分もポイントです。

[637: 匿名さん]

>>林原の駐車場

イオンだけでなく大手デベロッパー数社も名乗りをあげたというが、管財人の判断は何を基準にしたもので本当にそれでいいのだろうか？という思いもある。
これからでも大手デベロッパー数社に再検討いただき、中央の大手流通などと共同での再参画をお願いしたい。

東京ミッドや仙台トラストのようなタワーマンション複合施設に、デパートと専門店街や飲食施設群等をあわせ、広大な森の中に超高層ビルが配置されるような都心開発を希望する。

[638: 匿名さん]

例えば林原の計画に当初からあり希望の声も多いデパートは、地元財界で発言力のある天満屋、同じく両備が資本参加した岡山高島屋の２店舗で、岡山財界としては新規デパートの進出を阻止したいのが本音です。
商業施設全般にしても表町という旧中心街に客を誘導するために自由競争や消費者の希望を軽んじる立場の者が少なからず存在し、そういう意味からもハヤシバラシティ用地の行方に「公共性」という錦の御旗を掲げて関与しようとしています。コンベンション施設などを提案しているのはそのためです。

だからイオンで決定させるために、得意の裏工作でもしたのかな？
あの場所、あれだけの広さなのに、どうしてイオン？
三菱や三井や森トラストのタワマン＋商業施設は？
林原の頃から希望の声が多かった新しいデパートは？

[639: 匿名さん]

とりあえず人の流れがいよいよ表町から遠のきそうな感じ。
天満屋は採算割れで広島八丁堀店閉めるらしいし、駅前駐車場の再開発進んだら
ますます厳しそう。

こうなったらいっそイオン内に店子として丸ごと移ってきたらいいと思うけど、
そうなったら表町ますます終了。

[640: 匿名さん]

天満屋は関係ないから。むしろ関わらないでほしい。
今までどれだけライバルの進出を阻止してきたの。
表町だの天満屋だのそんなもの消費者や街の基準じゃないから。
街を私物化するような企業は害悪でしかないし関係者の利害ならなくしてもいい。
別の店があり別の雇用先があれば構わないんだから勘違いしないこと。

[641: 匿名さん]

いずれにしてもどんな内容の計画なんか楽しみにしてましょう。
マンション事情で言えば、最近販売された物件だと
ロイヤルガーデン岡山駅前弐番館とかパークホームズ桑田町レジデンスとか
グレースオークスの購入者は徒歩圏に突如として大型複合商業施設の計画が
出来て思わぬサプライズだね。
リビンコートプライム厚生町やアルファステイツ中島田も近いと言えば近いぞ。

駐車場内に高層タワーマンション楽しみにしてた人いたけど、イオンなら
その線は無さそうだからそれはそれで残念でしたね。

[642: 匿名さん]

高層タワーマンションの時代はとっくに終わってると思う。

[643: 購入検討中さん]

大京が進出する噂があります。
何せ、岡山は地震や自然災害の少ないエリアであり、関心があるようです。
あくまでも噂ですが。

[644: 匿名さん]

進出も何も数年前まで居たけど撤退したじゃん。　

[645: 匿名さん]

>>642
そういう決め付けというか君の主観が終わっているのでは？狭すぎる

[646: 匿名さん]

>>641
仮にイオングループに決定したとしても、イオンモールとは限らないでしょう？
というより、イオンモールなら要らないし。
イオングループとして他の企業と連携したり、それぞれの得意分野で参加してもらってもいいじゃない。
例えば専門店群としてイオンとパルコ、これからの時代に合わせたデパート、レストラン群、仙台のトラストシティみたいな規模のタワーマンション、公園、森、水辺、広場・・・そんな開発でもいいじゃない。
というより、ハヤシバラシティの計画にあったような本格的な街にしてほしいわ。

[647: 匿名さん]

>>646
イオンモールが９日、林原の管財人による入札に参加していることを認めた。
http://www.nikkei.com/news/local/article/g=96958A9C93819890E2EBE2E18A8...

報道では｢イオンモール｣とはっきり出てるからイオンモールなんじゃない。
確かに>>646のアーバンな計画も夢があっていいけど都市型イオンモールも
凄い集客能力があるだろうし、かなり利便性が高い施設になるんだろうとは思うけど。

その他でそんな計画を期待するとしたら2014年開業予定で話しが進んでるらしい
イトーヨーカドー岡山店含む周辺敷地38,000㎡での大型複合商業施設の計画
｢アリオ岡山｣(仮称)はどうなんだろうね。こっちもこっちで西日本有数のモールに
する計画らしいけど、あそこは敷地の所有者は三井不動産だから(運営は他社)、
イオンモールの計画見て｢イオンがそう来るならこっちは得意のタワーマンション
＋複合施設でトラストシティみたいにしようぜ！｣ということになったりしてね。

[648: いつか買いたいさん]

>>647さん
>>イトーヨーカドー岡山店含む周辺敷地38,000㎡での大型複合商業施設の計画

これが事実で、本当に実現するんだったら嬉しいですよ。ヨーカドーさんや三井不動産さんに感謝します。
「得意のタワーマンション＋複合施設でトラストシティみたいに」だなんて、願ったり叶ったりですし、
ヨーカドーと資本関係のある西武百貨店の新型店舗（時代に則して）も併設だったら感激ものですよ。
理想としては250メートルくらいのランドマークになるシンボルタワービルが欲しいですね。
周囲は緑に囲まれていて、都市気候の弊害が緩和されるくらいに憩える癒しの空間だったらと。

それにしても、もしもイオングループが下石井の林原モータープールを手に入れたと仮定しても、
あれだけ広さがあるのにタワーマンションを排除しなければならない理由も薄いと思うんですけどね。
例えば森トラストと組んで、それこそ「仙台のトラストシティみたいに」という手もありますよ。
分譲マンションなら投資を回収しやすいメリットもありますし、外資系ホテルと洒落た商業＋飲食施設の組み合わせも魅力的です。
もっといえば人気のある伊勢丹に参加を求めて、双方同意できる規模と内容で商業施設の充実を図れば相乗効果もありますし。

[649: 匿名さん]

とは言うものの仮称が｢アリオ｣な時点でタワマンの可能性は残念ながらゼロでしょうね。
そもそも運営してるのはモール・エスシー(セブン&アイ・ホールディングス)ですから
マンションを建てる理由が無いし、土地も賃貸だから建てられない。

いずれにしても計画段階とはいえあの辺は色んな再開発でこれから夢広がる感じ。

[650: 匿名さん]

岡山市は他人の土地にコンベンションホールを建てるから、借用したいと言う事。
売却先が決まる前から勝手なことを言う。
イオンはかなり激怒しています。
岡山市は可笑しい。