岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その３

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

３枚目です。

こちらの板は、業者による書き込みを禁止します。

以下、初代の紹介文です。

マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。

[381: 匿名さん]

>>376　ここは、残念ながら石井中学校区

[382: 匿名さん]

石井学区の何が残念なの？

１行書き込みは無責任ですよ。
せめて、理由を述べたらどうなのよ。

[383: 中古戸建]

そういえばフェリーチェ津島西坂のモデルルームがオープンしたってのぼりがありましたが、
どなたか価格を聞いてこられた方いらっしゃいますか？

[384: 匿名さん]

>>383
｢販売いつからですか？｣とか｢価格いくらですか？｣っていう質問多いけど、
電話するかモデル行けば直ちに教えてくれるはずなのになぜ掲示板で聞くのでしょうか。

[385: 匿名さん]

一度、デベと接触してみたら？理由が分かりますよ。

その後の、電話勧誘に訪問勧誘が嫌だから、知っている人に聞いた方が数倍良い。

[386: 匿名さん]

>>383
3LDK 2,980万～
4LDK 3,580万～
5LDK 8,580万

[387: 中古戸建]

>>386
ありがとうございます。
すごいな・・・。
でも、広いんですよね。

>>385
フォローありがとうございます。
偽名で行けばいいのでしょうが、そこまでするのも気が引けて・・・。

パーソンズカーサの中古消えてる・・・、
売れたのかな。
もし売れていたら、やはりすごい地域ですね・・・。

[388: 匿名さん]

ほんと価格ってピンきりだなぁ。
ちなみに今マンション買うとして、一番人から羨ましがられるかっこよく
見えるマンションってどこなんかな。

[389: 匿名さん]

新築ですか？中古ですか？

[390: 匿名さん]

>>389
新築のスレなので新築でお願いします。

[391: 匿名さん]

ここって被害妄想の不動産屋が絡んできてから完全に過疎ってしまったよね。

[392: 匿名さん]

おおっ、京山学区が元気がいいねぇ。

でも、スポーツ屋にできる予定のMSに未練があります…

[393: 匿名さん]

＞＞３９０さん

新築ではありません。

[394: 匿名さん]

＞＞３９３さん
新築はないとのことですが、中古ではどうですか？

[395: 匿名さん]

>>387
例の中古まだサイトに載ってたよ。

[396: 中古戸建]

>>392
スポーツ屋にできる予定のMS

って何ですか？
武道館向かい側のスポーツ店ってマンションになるのですか？

[397: 匿名さん]

>>396
確かあそこは元々ゼ○ァーが建設しようとしてたとか何とか。
その後スポーツ店になったから、｢できる予定だったＭＳ」の間違いでしょ。

[398: 匿名さん]

予定のMS
　　↓
予定だったMS

ということじゃないかな？

しかし、ヒラキンは儲けたねぇ・・・

[399: 匿名さん]

岡山で自慢できるスタイリッシュな新築・中古マンションの答えはどうなったの？

[400: 匿名さん]

＞３９９さん

質問主は新築が条件なので、回答しません。

[401: 匿名さん]

新築　パークホームズ桑田町レジデンス
中古　ライオンズタワー岡山表町　　　　　　以上。

[402: 匿名さん]

>>401
妥当なところだ。

ところでハヤシバラの件その後どうなったんだろうか。
あれから話しを聞きないんだが・・・。

[403: 匿名さん]

私だったら、グレースタワーの最上階のペントハウスを勧めます。

手頃な価格で売りに出るんじゃないの？

[404: e戸建てファンさん]

”デザイン性だけ”なら　リベール清心町ダントツ1番だとおもいます。

[405: 匿名さん]

>>404
面白い書き方ですね。確かにエントランスホールのデザインは上手な感じ。

[406: e戸建てファンさん]

リベール清心町　全体的な見た目もいいでしょ！！
外観のスタイリッシュさなら岡山で一番だと思います。（住人ではありません）
ただこの建築に絡み、周辺といざこざを起こしていまだに解決していないようなのが残念。

[407: 匿名さん]

構造計算も良

[408: 匿名]

山本寛斎デザインだったなぁ～リベール清心町

[409: 匿名さん]

早く、新築物件で、斬新なデザインマンションが出ないかな？？？

[410: 地元不動産業者さん]

フェリーチェ津島西坂　って高すぎでしょ。
ちょっとあの学区が物件ないからって
坪130万円超ってありえないでしょ。
金の余った　お金持ちは買うでしょうけど
絶対的にあそこに買う意味ってあるのかな？

事業主の意図としては
医者、岡山大学、商科大学、あの学区がほしい人狙いなんでしょうけど。

[411: 地元不動産業者さん]

フェリーチェ津島　は高すぎですね。
三井　桑田町で坪単価130万円
リビンコートスタイル昭和町で110万円
リベール岡山駅ＷＥＳＴで115万円　ぐらいなのに
ロイヤルガーデン運動公園Ⅱでも120万もしなかったのに
それより
かなり駅から遠い　しかも津島西坂　っていう住所で！！

建築設備やグレードが高いからって　いうのがウリなんでしょうけど
あれを買う人は見る目ないね。
残念！！

[412: 匿名さん]

>>411
その坪単価って販売価格の平均坪単価ですか？
もしよければ中心部に近い他物件の坪単価も参考に教えて下さい。

[413: 中古戸建]

>>411
気持ちはわかります。
でも、売れると思います。
なんといいますか、それを求めている人がいるんでしょうね。

ただ、今回は戸数が多いので、
全戸売れるかは微妙な気がします。

ところで、ユニクロ側の道沿いに新しいマンションが立つ計画が出ているようです。
ナン◯さんの土地で秦建設さんが建設中の9階建てだそうです。
1Fに店舗がはいるタイプで、こちらの方が気になりますね。

[414: 匿名さん]

>>413
その建設会社で１階に店舗があるタイプ良く見るけど多分それ賃貸じゃないかな。

[415: 匿名さん]

あそこら辺、賃貸も高いんだよね。完全に足元みているわ。

[416: 匿名さん]

ところで岡山でマンション買う人って
・岡山に勤務地がある地元企業勤務サラリーマン
・岡山で事業をする自営業・経営者
・全国勤務の上場企業だが単身赴任覚悟のサラリーマン
・定年後世代で地元が岡山

こんな感じなんだろうけど皆さんはどんな感じ？

[417: 匿名さん]

マンション買う際はその対象物件が10年後、15年後周辺環境と供に経過したのを
具体的に想像して、いくらだったらこれ買うかなって想像した価格が新築時との
差額が少なければ資産価値が高い物件。

[418: 地元不動産業者さん]

４１２さんのリクエストにお応えして

3万円～5万円前後　誤差があるかもしれませんが、
記憶の限りでお応えします。

ちなみにほかの平均坪単価は
ロイヤルガーデン丸の内１２５万
ロイヤルガーデンももたろう大通り１２５万くらい
両備グレースタワー　145万ぐらいだったかな？　ちょっと自信ない
リビンコートプライム伊福　１２８万ぐらいだったかな？
これらの場所は市街地で町に近く価値があると感じますが、
フェリーチェはただ、この学区内で
最近出てないっていうだけ。それ以外何もない。

どちらにしても
フェリーチェ津島西坂は　足元を見ているとしか思えない

来年、年明け3月ぐらいから値引き販売するので
定価では買わないようにしましょう。
欲しい人も安心してください。
4000万円超のお部屋は上層階も来年でもそこそこ残ってますので
1割以上値引きしてもらって買う事にしましょう

[419: 住まいに詳しい人]

ロイヤルガーデン丸の内　128万
ロイヤルガーデン岡山駅前弐番館　115万
リベール岡山駅WEST　135万
アルファステイツ問屋町　105万
リビンコートスタイル昭和町　106万
アルファスマート野田　102万
アルファステイツ大学病院通り　125万
アルファライフ高柳　92万
アルファステイツ岡山駅西　125万
リビンコートプライム問屋町　105万
パークホームズ国富グレイスフォート　122万
ルミノ平和町リベールタワー　132万
プレミスト大元　116万
フローレンス野田グランドアーク弐番館　112万
ライオンズタワー岡山表町　208万
パークホームズ岡山駅西イーステージ　116万
パークホームズ大元ブライトコート　122万
リベール清心町　145万
アルファステイツ桃太郎大通り　122万
グレースタワー　145万

[420: 住まいに詳しい人]

こう見るとわかると思うが、安い物件はプランも小さいので単価は安くないことも。
一見高そうに見える物件も広いから高いだけで坪単価は高くないことも。

広いプランなればなるほど坪単価は安くなるから完全なる比較にはならないが
現在売り出し中の物件でも立地・仕様・性能・ブランドを考えたら結構な買い得物件
もあるぞ。

[421: 匿名]

解体費用、土地仕入れからの金利分、コスト削減のための設計変更、事業化までに土地や建築コスト以外に間接コストが販売価格にめちゃくちゃ乗っかってるよな～。

ゼネコンさんや銀行さん、ハマったね！
いや？
なんか企んだ？

怖いな

[422: 匿名さん]

岡山駅の近くで、海まで眺められるような超高層のタワマンができないかなあ。

[423: 匿名さん]

問屋町にマンションまたはアパート建築予定はありますか。

[424: 匿名さん]

＞＞４１９　さん

坪単価の安い物件は売れ行きがいいですよね。アルファライフ高柳がいい例だと思います。
駅近物件ではリビンコートスタイル昭和町もあっという間に売れましたね。

[425: 住まいに詳しい人]

新築中心部近物件、今残ってる部屋の坪単価はこんな感じだ。

リビンコートスタイル昭和町　　　　105万～109万
リビンコートプライム厚生町　　　　102万～118万
パークホームズ桑田町レジデンス 119万～125万
ポレスター西古松　　　　　　　　　 99万～132万
ポレスター大元駅前 95万～130万
アルファステイツ中島田　　　　　　 96万～113万
ビ・ ウェル東古松　　　　　　　　 102万～147万

[426: 匿名さん]

>>423
アパートは知らないが、マンションは計画あるという噂。

[427: 匿名さん]

ロイ○ルガーデン内山下の広告入ってたけど100㎡で3,700万～だってさ。

[428: 住まいに詳しい人]

3月末まで渡し予定物件　岡山市販売状況
2011年3月　　　　　リビンコートスタイル昭和町　販売戸数2戸
2011年6月中旬予定　アルファステイツ高屋　販売戸数1戸
2011年8月下旬予定　アルファスマート庭瀬駅前　販売戸数2戸
2012年1月下旬予定　パークホームズ桑田町レジデンス　販売戸数2戸
2012年2月下旬予定　アルファステイツ中島田　販売戸数25戸
2012年3月予定　　　リビンコートプライム厚生町　販売戸数29戸

震災の影響で売れ行きが少し鈍っているらしいがまずまず売れている感じだ。

[429: 匿名]

みんな、買ってねえ

[430: 匿名]

アルファステイツ白楽町ってどうでしょうか？

[433: 匿名さん]

何を訴えるの。ましてや相手は匿名です。
最後にＷを付けるの止めてくれない。貴方の偏差値が判りますよ。通行人です。

[436: 匿名さん]

↑あなたは奇特な方です。ｗの付け方で偏差値が分かるなんて商売できます。
わしの偏差値も分かるかな

[437: 住まいに詳しい人]

新築マンション買うならある程度の年収がないとな。
共働き前提でローン組む人も多いと思うけど、
奥さん一生働けるかわからないから旦那だけで返せる借入額に留めておきたいところだ。
世間の旦那の給与はどうかというと21年度の国税庁のデータだとこんな感じ。
■男性年代別平均年収
年齢　　　　　平均年収(男)
25～29　　　　355万
30～34　　　　427万
35～39　　　　497万
40～44　　　　579万

■男性全国年収別階層割合
年収　　　　　　　割合
200万台以下　　　25.1％
300万円台　　　　20.0％
400万円台　　　　17.3％
500万円台　　　　12.2％
600万円台　　　　7.9％
700万円台　　　　5.5％
800万円台　　　　3.8％
900万円台　　　　2.4％
1000万円台以上　 6％

男の年収399万以下が全体の45％、400万～599万が全体の30％、
600～799万が全体の13％、800万以上が12％だ。

[438: 管理担当]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[439: 匿名さん]

昨日のＮＨＫの岡○中学の番組は衝撃的でした。
やっぱり校区は択ばないとダメですと伊福ちゃんが言っていますが、何か？

[440: 匿名さん]

あの番組は全国放送だったのでしょうか？もしそうなら恥ずかしすぎるぞｗ

[441: 入居済み住民さん]

岡山なら受験なしの中学校区なら岡山中央・京山のツートップ。
教育重視ならお受験でも当落あるからその校区のマンションを買っておけば安心で、
売る時も売りやすい。

そして岡山は中高共に基本的に公立王国だから金も掛からず恵まれている。

岡山　中学受験偏差値目安
■偏差値：７１　岡山白陵中学校
■偏差値：７０
■偏差値：６９　岡山中学校[東大・医学]
■偏差値：６８
■偏差値：６７　岡山操山中学校
■偏差値：６６
■偏差値：６５
■偏差値：６４　倉敷天城中学校
■偏差値：６３　岡山大教育学部附中学校
■偏差値：６２　朝日塾中学校[三類]
■偏差値：６１　就実中学校[特進ハイグレ]
■偏差値：６０　岡山大安寺中等教育学校
　　　　　・
　　　　　・
　　　　　・

[442: 中古戸建]

京山学区で津島と伊島の2校あるとおもうのですが、
どちらの方がより教育重視なのでしょうか？

わたしが聞いたところによると、
津島の方は地方公務員が多い。
伊島の方は国家公務員や全国規模企業の転勤族が多い。
という話を伺いました。

また、津島ではPTA役員が6人に対し、伊島では3人。
伊島は集団登校、津島は個人登校。
という感じでした。

具体的な教育内容までは分かりませんが、
やはり学校によって差が存在するようです。
どなたかお詳しい方いらっしゃれば情報を共有していただけないでしょうか。

新築マンション自体に直接かかわる話題で無く申し訳ございませんが、
よろしくお願いします。

[443: 匿名さん]

やっぱり校区は重要です。

この前ＮＨＫで岡○中のことやってましたが言葉を失いました。酷いとは聞いていましたがまさかあそこまでひどいとは・・・

小学校でも同じです。まず運動会で保護者が飲酒喫煙しているかどうかでレベルが分かります。親のレベルがそのまま子供のレベルに反映されると思いますが、どうでしょうか？

[444: 匿名さん]

教育のためにマンションを買うのは良いとおもう。
必要な時期に必要な場所に住み、
リセールバリュウが良ければ渡り歩けるが、果たしてどうだろう。
望みは少なからず同士がいるので跡に続く人がいるということかな・・・

[445: 匿名さん]

確かに学区のパワーは子育て世代には絶大な効果だね。
最近でも学区が良ければ中古で大したことない物件でも足が速いね。

[446: 匿名さん]

荒れた学区でマンションを買うと、へたすると悪ガキのたまり場になってしまうかもしれません。
敷地内で飲食したり、爆音マフラーのバイクを夜中に乗りつけたりされたら、資産価値に影響します。

しかし消去法でマンションを探すと京山学区しか見つからないとなるのが困ったところ。

[447: 入居済み住民さん]

>>446は少し言いすぎ。私も学区に触れたが、その学区以外だと資産価値が云々
とも取れる発言は他の物件購入者に失礼だし、事実消費者はそこまでその学区に
固執しているわけではない。

掲示板だから色んな意見があって構わないが、>>446のような某京山学区物件に
既に住む住民が、｢消去法だと京山しかない｣と他の学区はダメだと言わんばかりに
言い切るのはこの掲示板の昔からの恒例行事だから見る方はある種の割引が必要だ。

[448: 匿名さん]

むしろ駅近のほうが売るときはいいのでは？
京山学区は駅近ではないし、特に便利もよくないので子育て世代以外は別に魅力ないと思う。
なによりあのあたりは道が狭く、大通りもかなり渋滞してるので車通勤の人はストレスがたまりそう。

[449: 匿名さん]

割り引いても最後に残るのは決まります。

私は強山学区ではありませんし子育て世代ではありませんが羨ましいです。中古価格を比較すれば一目瞭然です。もう少し学区のことを考えれば良かったですが後の祭りでした。

資産価値云々は結果論ですが、
そういう恐れがあることは肝に銘じましょう。

購入予定者は「マンションは立地を選べの鉄則」を忘れずに！

[450: 匿名さん]

>>449
>中古価格を比較すれば一目瞭然です
それで言うなら断然中央中学校区じゃないか。もちろん京山も人気学区だが、
>>448の言われるように道も狭いし利便性は駅近に劣る。

第一京山は物件の新築・中古選択肢が少なすぎるし、欲しくなる中古物件もほぼない。

[451: 匿名さん]

確かに岡山において、伊島、京山学区は、教育の面では、コストパフォーマンスが抜群に良いと考えます。
他の都市では、私学に入学してやっと得られる教育環境が、公立において得られるのだから。
たまたま、土地の属性が条件を満たしていたのだと思うけど。

[452: 周辺住民さん]

賃貸で京山学区に住むのがいいんじゃないかな。
子育ての間はいい学区だし、それなりに物件も多い。
確かに足元みて高いのが難点だけど。
子育ての期間は意外と短いから
後々のことを考えたら、京山学区は不便だと思う。
駅までも遠いし、道も狭い。
子育てが終わったら、私はやっぱり駅近が理想だな。

[453: 匿名さん]

岡山駅の西口なら意外と徒歩圏内では？
運動公園に歩いていけるというのは、健康面からも最高の立地では？
それに、伊島学区は故郷としての、メンタリティーもある程度あるのでは？
住むのであれば、商業地域より、住居地域のほうがいいのではないでしょうか？

[454: 入居済み住民さん]

>>451 >>453
>たまたま、土地の属性が条件を満たしていたのだと思うけど
>伊島学区は故郷としての、メンタリティーもある程度あるのでは

すいません。文句言うつもりはサラサラないのですが、これらの下りの意味が不明です。
要は伊島学区の物件はだれもがが買いたっくなるようなプライムな物件があるという
理解でよろしいでしょうかね。

できればスレタイに沿って新築でお話ししていきましょう。

[455: 匿名さん]

東京でも億ションは中々ないでよよ。
色々拘っているスペシャルプライム物件はもう売れたそうです。

[456: 匿名さん]

>>454

誰も釣られなかったね。残念でした。

先ず日本語を理解しましょうね。そうすると意味が理解できますよ。

[457: 匿名さん]

最上階が売れたのか・・・グレースタワーはペントハウス仕様でしたが、
フェリーチェは違うみたいで残念！付加価値を付けて欲しかったなぁ・・・

ところで新５３号線沿いはまだまだ土地がこあるのでこれからも新築あるかもね。
西口から武道館まで路面電車の計画はどうなったのかな？

[458: 匿名さん]

数が多い？とは言っても買いたいと思える物件は今のところ無いです。
あと場所は岡山駅徒歩圏内かな下石井とか西口あたりまでが希望です。
だけど電柱電線や電車の架線がごちゃごちゃしたような街区には住みたくないから避けます。

[459: 匿名さん]

北長瀬駅前は、医療センターができるようだけど、あわせて商業施設（スーパー、専門店、飲食店、娯楽関係）と文化スポーツイベント施設（大規模アリーナ、リンクなど）ができれば、便利でいい場所だけどなあ。
赤ちゃんから高齢者まで、だれもが普段の生活には困らなくて、安心して生活できる便利で楽しい街になりそう。たまにデパートや都心の商店街に行けばいいし、北長瀬駅前を開発してほしいよ。

[460: 匿名さん]

北長瀬駅の再開発の前に、岡山駅周辺や表町が先でしょ。
早く林原駐車場を何とかして欲しい！

[461: 匿名さん]

>>452さん

＞確かに足元みて高いのが難点だけど。
足元みて高いのではなく、価格は需要と供給で決まります。
この近辺一戸建てだと６～７千万かかります。庶民には買えないからお求め安いマンションや賃貸となるのでは？

このいかに住みたい人が多いかが未来永劫続くかどうかは誰にも分かりません。そういった意味では普遍的な駅近物件とかの方が有利かも知れません。

[462: 匿名さん]

伊福ちゃん絶好調だね。でも自分でも言っているように所詮庶民なのだから、
身の丈のあった物件を選んでね。

[463: 購入検討中さん]

フラット３５のサイトに出てました。

（仮称）アルファステイツ後楽園通り
岡山県岡山市北区弓之町１３－１０６
２０１２年８月完成　１４階建て27戸　ワンフロア２戸でオール角ですか。

[464: 匿名さん]

>>463
しかしロイヤルが大供でやればアルファが中島田でやり、
ロイヤルが内山下でやればアルファが弓之町でやり、
偶然かもしれないが同時期に近くばっかりで張り合ってるみたいだな。
しかも毎回総戸数も仕様も似通ってるし。

[465: 匿名さん]

ロイヤルガーデンを買い逃した又は手が届かない客を拾うためでしょう。
ロイヤルガーデンの二番煎じなら穴吹興産の社内で企画が通りやすいでしょうし。

次は野田のＲＧ建設地の近くでアルファステイツが出来るかもしれません。

[466: 匿名さん]

ちなみに今後の販売予定は
・弓之町のアル○ァステイツ
・野田のロイヤルガー○ン
・原尾島のポレス○ー
・高屋のリベ○ル
・円山のビ・ウ○ル

といったところかな。

[467: 匿名さん]

ロイヤルガーデン内山下、あと１邸みたいですね。

[468: 匿名さん]

ということはＹ○ＨＯＯやＳＵＵ○Ｏで戸数を更新してる物件も合わせると
　物件名　　　　　　　　　　　　販売戸数
ロイヤルガーデン内山下　　　　　ラスト1戸
パークホームズ桑田町レジデンス　ラスト1戸
エヌ・グランデ豊成　　　　　　　15戸
ポレスター西古松　　　　　　　　17戸
アルファステイツ中島田　　　　　19戸
サーパス国富　　　　　　　　　　24戸
リビンコートプライム厚生町　　　27戸
ポレスター大元駅前　　　　　　　35戸

こんな感じかな。

[469: 匿名さん]

最近マンション買われた方、
その物件を選んだポイントは何ですか？
よろしければ教えて下さい。

[470: ご近所さん]

私はとにかく駅に近いこと！
電車通勤してるわけではないけど、なんだか毎日が楽しい。

[471: 匿名さん]

>>470
駅が近いというと岡山駅？のことでしょうか。
立地以外の物件の決め手は何だったですか？

[472: マンション投資家さん]

>>470
あなたの感覚は正しいと思いますよ
これから、人口はどんどん減少していくのだから。
岡山駅の近くは、相対的に価値は高まると思いますよ。

[473: 匿名さん]

↑どうして人口が減少すると駅近の価値が高くなるのかな？
理由を分かりやすく述べよ！

[474: マンション投資家さん]

普通に考えればわかると思うけど。
人口の減少率が岡山駅周辺はその他の地域に比較して低いと推測されるから。
それより、質問の仕方が不適切。
そういう言葉使いでは、ビジネスチャンスを逃すのでは？

[475: ご近所さん]

はい、岡山駅近の物件です。

まあ最近の物件は似たり寄ったりなので、あまり物件の条件はなかったです。
もちろん、間取りや広さは希望はありましたが。

やっぱり立地が第一かな。

今とても満足しています。

[476: 匿名さん]

もちろんどうせマンション買うなら岡山駅に近い物件が良いに決まってるけど
ローコストマンションは対象外だね。

[477: 匿名さん]

ｷﾘｯと言うほどの事でもないが。

[478: 匿名さん]

中国地方のメジャー7物件
http://www.major7.net/Searchaddress/etcArea_6/

桑田の三井が終わったら一先ず終わりなのかな。
三菱や住友や大京は岡山では計画しないのかな。

[479: 契約済みさん]

アルファステイツ弓之町まじか？
もうちょっと早く情報ほしかった・・・orz

[480: 匿名さん]

>>479
ロイ○ルガーデン内山下買ったんだね。
オレは弓之町の計画は随分前から知ってたけど
言うと営業だの言うヤツがいたから黙ってたよ。