岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その３

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

３枚目です。

こちらの板は、業者による書き込みを禁止します。

以下、初代の紹介文です。

マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。

[251: 購入検討中さん]

本当に資材が無いみたい。これはどこも工期が延びそう。

自転車操業のデベロッパーだと資金繰りに影響しそうだ。
中本屋工務店、マリモ、穴吹大丈夫か？

[252: 匿名さん]

>>251
具体名を出すのはいかがかと思うが、
阪神の時は被害を受けたのが狭いエリアだったけど、
今回はエリアが広い上に工場地帯直撃だからね。

[253: 匿名さん]

>>250さん

あなたの言っている完売は、すべての物件の話でしょ。
今、皆が言っているのは１４０２号室の話です。

ゴッチャにしないで欲しいな・・・

[254: 匿名さん]

>>253
落ちついて下さい。私は良い物件だと思いますが、当初のレスから
売れたのが個別の部屋なのか、物件全体なのか、新築時なのか、
中古としてなのか不明瞭でしたし、｢早期に売れた物件｣というと
一般的には物件全体を指し示す言葉ですから、少し説明不足だった
のかもしれませんよ。

なおかつ個別の物件のさらに個別の部屋が新築時にいつ契約が成立
したかなんて関係者以外は普通は知らないですしね。

[255: 匿名さん]

言い訳は見っとも無いからやめなはれ・・・

今後は、過去レスをちゃんと呼んでからレスするように！

[256: 匿名さん]

そういやハヤシバラの駅前駐車場5万㎡のこと
すっかり忘れてたけど、例えば参考例で三井が
やってる駅前大規模複合開発これで３万㎡総戸数880戸

パークシティ柏の葉キャンパス二番街
http://www.31sumai.com/mfr/G9910

周辺施設にららぽーと・東大柏キャンパス・新設小学校・
がんセンター・公園・他多数。

例えば戸数こんなにいらないので戸数400戸で1.5万㎡、
新設小・ららぽーと・デパート・メディカルセンター他
総面積５万㎡に収めたらバランス良いと思うけどどうかな。

[257: 匿名さん]

工務店に勤めていますが、資材が全て東北へまわされて入ってきません。
請け負っている工事は全てストップしています。
当然仕事は１週間やってないです。

このままでは、施主さんにもご迷惑がかかるし、私も生活していけません。

マンション建設にも影響が出始めていますよ。

[258: 匿名さん]

>>257
お気持ちお察しします。
現場は止まり始めてるということですね。

私のマンションもなんか納期確認中とかになってますが、
1,000年に一度の災害ということですし、私もそんなに
急いでないのででゆっくり待とうかと思ってます。

ただ、現場の人は仕事が止まると生活に大きく影響が
出てくるので大変気の毒だと思います。

[259: 匿名さん]

昼休みだね。

[260: 匿名さん]

>>256 続き
岡山と同じく政令市になった相模原市の野村の駅直結型タワーマンション。
これで敷地１万㎡弱、約300戸。岡山駅寄りに計画して直結させたら面白そうだが。

プラウドタワー相模大野
http://www.proud-web.jp/sagamiono/redevelopment/

[261: 匿名さん]

>>260続き
大手デベ御三家最後は、同じく政令市相模原の三菱地所の駅前再開発タワーマンション
となりの複合施設と合わせて約6万㎡。総戸数705戸
これは全体的に割と現実味がありそうな雰囲気だが、
イトーヨーカドーがあるからスーパーは要らないし、戸数が多い気も。

ミッドオアシスタワーズ
http://www.hashimoto705.com/development.html

[262: 匿名さん]

ところで30歳500万さんマンション買ったんかな。

[263: 匿名]

まだ買っていません・・・。

[264: 匿名さん]

販売予告ＮＥＷ

アルファステイツ中島田
総戸数　45戸
販売価格　未定
入居日　平成24年2月下旬予定

場所はリビンコートプライム厚生町のすぐ近く。
ヤ○ー不動産によると融資は｢フラット35Ｓ(予定)」とのこと。
断熱性能でＳを取得してついにペアガラス物件を出してくることになるのか？

いつもの庶民的な価格で出してくれば、近くのＲＧとかには性能面・融資面で
大きな脅威になりそうだが、時期的に震災直後で買う気が失せている人が多そう
だけどどうか。

[265: 匿名さん]

>>215　さん

結局、バカな消費者が買ったみたいですよ。

でも、１年で１０万円ダウンなら、賃貸物件よりお得なのではないでしょうか？

[266: 匿名さん]

>>263
500さん、今気になるマンションは？
お子さんの関係で来年4月まで入居じゃなかったかな？

[267: 匿名]

気になるの正直ありません。

一戸建ても視野に入れています。

[268: 匿名さん]

>>267
岡山だと土地が十分にあるから、利便性の今一な低グレードのマンション
買うぐらいなら、戸建の方が高い満足感があるのは同感。

[269: 購入検討中さん]

アルファステイツ中島田は管理費８７００円～とはちと高いな。
けちをつけるわけではないが、南側の駐車場が将来、高層マンション等が建設された場合、日照の問題が出てきそうだ。
学区の桑田中学校は言わずと知れた悪名高いところだ。現在はマシだそうだが、どうだろう。

[270: 匿名さん]

>>269
学区は数年後とに雰囲気変わるから、自分の子供の時悪くても今はそうとも
限らない。桑田も最近は分譲マンション家庭やマンション賃貸家庭が増えて、
別に悪いとは言えないし、今でも悪いと言われるところは他にたくさんある。

現在の分譲物件はリビンコート・ポレスター・アルファステイツ等の低価格
から中価格物件はこの学区ばかりだから、気になるなら中央小・中を選択可能
なパークホームズか県庁通りのＲＧ(予定)を買う選択もあるが予算オーバー
の人も多いだろう。

結局、京山中にしても中央中にしても物件は相対的に高い、それらを買える
比較的富裕層で比較的教育熱心な家庭が多いのもあって学校のレベルは悪く
なりにくく、安定的に人気学区であるとも言える。もっとも京山の物件は
戸建中心で中央中の物件はマンションが中心であるが。

[271: ご近所さん]

その京山学区に2物件出ますね。
値段は高くても売れるでしょう。
ま、子供が巣立ったあとは、立地的にはあまり便利とはいえない場所ですが・・・
賃貸に出す気があればいい学区。
ずっと住むなら、やっぱり駅近かな。

[272: 匿名さん]

≫271
京山学区ってどこですか？
53号沿いのトヨタの横のやつ？
とどこかありましたっけ？

[273: 匿名さん]

アルファステイツ中島田が２ＬＤＫ・1,800万円台～だそうだ。
ロイヤルガーデン大供と価格帯は同じくらいなんじゃないかな。

[274: 購入検討中さん]

京山学区のマンションは５３号線沿いのところですね。ちょうど岡山トヨタの北に見えるところ。
藤木工務店の看板が出てます。
見慣れないマンション名だったので、藤木工務店のオリジナルブランドなのかもしれません。

[275: 匿名さん]

藤木工務店の自社ブランド？

違うでしょう・・・

ここにありましたけど・・・

http://www.sanyopr.co.jp/condominium/

パーソンズシリーズじゃないの・・・

現地看板見れば判るはず。

[276: 購入検討中さん]

パーソンズの分譲業者のセルクル・エイエフをググってみたんですが、ＨＰすらありませんね。
住所をグーグルマップ検索すると単なる一戸建ての民家を事務所としている様子。
パーソンズ フェリーチェ津島西坂の名前でフラット３５に登録されていますね。
６７戸だそうです。

[277: 購入検討中さん]

アウルステージ伊島北町ＨＰ　http://owl-stage.jp/

悲しくなるくらい寂しいＨＰだなあ。これから改良されるのかな。

[278: いつか買いたいさん]

岡山はマンションが多いとおっしゃる方が多いのですが、いわゆる都心部のタワーマンションがありません。
名前のとおり「いつか買いたい」と思っているのですが、どうせ買うなら岡山駅に近くてどこに行くにも便利な物件、しかも超高層で、洗練され上品な感じの、ある程度はグレードの高いものを希望しています。
東京や大阪にあるような、セレブの方が住むような物件は無理なので検討することはありませんが、いわゆるアパートのような物件には興味がありません。
一戸建て志向が強いとおっしゃる方も多いようですが、販売実績をみてのとおり、必ずしもそうではない気がします。
岡山に限らず平野の広い他の大都市でも同じことで、郊外に一戸建ての居宅を構える人も大勢いらっしゃいますし、都心部にマンションを購入して住みたいと考えている人も大勢いるのです。

[279: 匿名さん]

東日本大震災の影響で、東北や関東から西日本に移動する需要があると聞いたことがあります。
当初は被災者や放射性物質から逃れようと考える人たちだったようですが、電力需要の問題にも関係した移動が今後は起きるとのことです。
そう考えたとき岡山市の中心部にはワンランク上のマンションやタワーマンションがないんですよね。

[280: 購入検討中さん]

セルクルはプレステージ津島の一階に事務所ありますよね。

フェリーチェの価格帯が気になりますが、
100平米超えてあの辺りで格安なら、
よく知らないデベロッパーのでも買いたいですね。

無名デベなら他より1000万やすいとかあるのでしょうか？
ただ、材料が届かないので、
完成が伸びる可能性はありますよね。

そうなると中古も視野に入れる必要があります。

[281: 匿名さん]

岡山はリスクが少ないとお考えですか？

[282: 匿名さん]

地震のリスクは大丈夫そうです。

南海地震の津波も岡山駅周辺は大丈夫そうです。
もっぱら、駅が水没する時は、西日本は全滅です。

島根原発が事故った時は、アウトですね。
でも、それを言えば、どこの県庁所在地もアウトですね。

岡山の地震や風水害からの低リスクは、これから人気が出そうです。

[283: 匿名さん]

>>278 >>279
タワーマンションは確かに見栄えもするし眺望も良い
のですが、タワーにすると建設コストが大幅にかさみ、
それを上乗せして価格が高額になっても売り切るだけ
の商圏と、タワーにしてもメリットがあるだけの地価
の高さがないと中々計画できませんね。

例えば駅前でタワー型のマンション総戸数250戸
とかで計画しても、大手デベが出してくれば
平均価格帯5,000万以上とかにはなるでしょうし、上の
方は1億以上ですよね。岡山のマンションでその価格帯
でその戸数を捌くのは大変な苦労が予想されます。
中小が多少価格抑えてやったとしても、完売するのは
ブランド力の関係からもしんどそうだし、そんな大規模
な計画をできる体力があるかどうか。

ただ可能性あるとしたら立ち退きとか面倒くさい
手続きが不要なハヤシバラ駐車場跡地なんかは土地の
価格次第で十分ありそうだと思うけど、今のところ
大手が買いたいと積極的に動いてる話しは聞かない。

[284: 匿名さん]

地元の両備さんが100ｍのマンション2棟を建てたときは即日完売。
まあ地方の中小デベロッパということになりましょうけど。
需要が無いとか捌ききれないとか悲観的なご意見ですが岡山の方ではないんですね。
億ションは無理ですが買うなら絶対タワーマンションしかありません。
仙台にあるようなタワーマンション＋商業施設＋飲食店のようなものがいいですね。
大きな買い物になるわけですからやっぱり便利で快適じゃないと駄目です。
タワーマンションで容積率が高くても建蔽率は低く抑えて広い公園付きとか。

[285: 匿名さん]

>>地震のリスク

あくまで相対的なものですが、
国内主要都市の中では、最も安全な都市のひとつでしょう。
活断層の分布図や、過去の大地震の震源分布図を見れば、
一目瞭然です。

但し、岡山市でも南部は、寧ろ危険ですかね。
千葉県の浦安と同じことが発生するでしょうから。
つまり、液状化現象です。
南区の干拓地、埋立地は、南海地震のときに被害が出ます。
中区の南部、北区の南部、東区西大寺も同じでしょう。

概ね、旧２号線よりも北の、岡山駅周辺とそれ以北は、
安全といっていいでしょう。
岡山駅周辺が津波の被害を受けるときは、
西日本の主要都市全て、壊滅的な状態になっていますよ。
耐震性の高い、きちんとしたビルなら、心配要りません。

東日本からの移転需要、移住需要の受け皿も必要ですね。

[286: 匿名さん]

>>280
1,000万安いことがあるかもしれませんが、それは
かなり低性能な物件でしょうね。性能にこだわらなく
て立地重視なのかもしれませんが、これからは少なく
ともフラット35Ｓの省エネ基準ぐらいは満たしておいた
方が良いのではないかと思います。もっともフラットＳ
は今年末申込分で終了ですが。

完成時期ですが、現在建設中の物件でも多くの資材の
納期が怪しくなっている物もありますので、引渡しが
延びることは十分ありますし、品薄・資材高で今後
計画の物件は価格が上がる可能性も否定できません。

今年は着工戸数が過去最高の予定ではなかったで
しょうか。しかしこの社会情勢を見ると、来年以降
は大激減するかもしれません。リーマンショック後の
ようなデベの倒産が多発しないことを祈ります。

[287: 匿名さん]

>>284

>仙台にあるようなタワーマンション＋商業施設＋飲食店

これのことでしょうかね。
http://www.mitsuifudosan.co.jp/project/mid_place/index.html

[288: 匿名さん]

三井不動産のミッドプレイスも良いですね。
でも岡山にタワーマンションが誕生するのであれば、もう少しスリムで高さのあるものを希望です。
低層棟がごちゃごちゃしているので、あそこを緑地にするとか商業施設を充実するとかしてほしいです。
仙台といえばトラストシティーもありますが、あそこは広場がきれいですしホテルもありますよね。
岡山は商業施設が少ないこともあって、さまざまな商業施設の充実した施設となれば理想的です。
岡山ではここだけというような、日帰りできる府県には無い飲食店も充実していれば言うことなしです。

[289: 匿名さん]

>>278
確かに駅近タワーマンションは少ないけど、出せば売れるほど単純じゃないけど、
待ってる人もそれなりにいるのかも。ちなみに岡山駅近の中央小学校区で築10年
以内の50戸以上の中規模以上の物件だとこんな感じで、それなりには開発されて
きたという印象。ただ最近は駅近のマンション用地が中々出てこず、客の所得減
やデフレの影響かデベの開発ターゲットはその周辺地域にシフトしている模様。

アーバンビュー城下　93戸　2006年
アイパークス岡山　66戸　2008年
アルファステイツ桃太郎大通り　79戸　2005年
グレースタワー　130戸　2004年
グレースタワーⅡ　76戸　2006年
コア本町　95戸　2002年
パークホームズ桑田町レジデンス　54戸　2012年(工事中)
パラッシオ弓之町　60戸　2008年
フローレンス中山下グランドアーク　113戸　2008年
フローレンス本町グランドシティ　67戸　2008年
フローレンス柳川筋グランドアーク　51戸　2007年
ポレスターガーデンシティ清心　147戸　2003年
ライオンズタワー岡山表町　122戸　2007年
リベール桑田町　58戸　2006年
ルミノ平和町・リベールタワー　92戸　2009年
ロイヤルガーデン中山下　63戸　2008年
ロイヤルガーデン桃太郎通り　56戸　2005年
ロイヤルガーデン丸ノ内　52戸　2011年(工事中)

[290: 匿名さん]

>>288
三菱らがやってるこれですね。
http://www.trustcity-s.com/about/index.html

http://www.sendai-1.com/index.html

ミッドプレイスと共になんか現実感はありそうな感じ。

[291: いつか買いたいさん]

林原駐車場の話題が出たので書きますと、駅に近くて便利な貴重な立地ですよ。
超高層タワーマンションや、デパート、ホテル、文化施設、飲食店街、専門店街などの複合施設が計画されていましたが、林原の破綻と不正経理が発覚したのはご存じのとおりです。
研究開発費がかさんでいたところにバブル崩壊で、駅前の土地の価格が暴落したために回らなくなってしまったようですが、あれだけの立地ですから開発コンセプト自体は間違っていなかったんだと思います。
大型店じゃなくてもいいので、岡山にない新しいデパートや飲食店、専門店がたくさん集積した街ができて、タワーマンションに住んでそれを利用しながら暮らせたら幸せだあ…と思います。
東京のミッドタウンみたいに森や公園があったりして、都会的な機能なのにそこにいるだけで癒されるような空間があれば、迷わず買いますね。

東北や関東から西日本に引っ越す方々や移転する企業さん、新たに岡山に事務所を置こうという企業さんも出てきそうなので、そのためのマンションやオフィスビルも必要だと思うんですよね。
今まで岡山になかった物件ですけど１件くらいはあってもいいと思いますし、決して無理な中身ではないですよ。

[292: マンション投資家さん]

>>278
なぜそこまで、タワーにこだわりをもつのかわかりません。
本当の高級マンションは低層の小規模マンションであると私は、思います。
もちろん立地が最優先の条件ですけど。
東京・麻布、芦屋・山の手、神戸・御影などの低層マンションはすばらしいと思いますよ。
タワーはリスクも大きい。

[293: 匿名さん]

色んな意見があるけどいずれにしても駅周辺は夢があるね。
ハヤシバラ跡地のおかげでね。

[294: 匿名さん]

>>292
そう思う投資家の人は、お好みの物件をお求めになればいいだけでは？
低層の小規模、大地震液状化の際には一番に被災しそうですが。
どっちがリスキーかなんて、大地震の被害をみたら分かりますって。
どっちにしろ、人の好みや価値観はそれぞれ違うんで。

[295: 匿名さん]

低層の小規模マンション岡山にもありますよね？超高層のタワーマンションはありません。
どちらか１棟しか建てられないわけでもないのに、二者択一のような極論には意味がないです。
いろいろな需要や希望があるということ以外に、何の意味もないです。

[296: 匿名さん]

ハヤシバラは楽しみにしてるけどタワーマンション＋複合施設が
場所的にはお似合い。でも早くても5年後以降でもっと先かも。

>>292さんが言われるように大手デベの最高級物件は大体低層階。
例えばこんな物件

パークマンション三田日向坂(三井不動産レジデンシャル)
物件価格が2億5,000万で管理費がなんと月118,000円　
http://www.31sumai.com/mfr/X9921

[297: 匿名さん]

>>大手デベの最高級物件は大体低層階
そういう超高級タイプは岡山でいえば後楽園の近くとか東山とか京山に向いてるかもね。

>>ハヤシバラはタワーマンション＋複合施設が場所的にはお似合い
そう思う。東京ミッドや仙台トラストシティみたいなタワマン＋緑地＋飲食商業＋デパートね。

[298: 匿名さん]

>>297
まぁ確かに駅近でミッドタウンやトラストシティようなそこで完結できる
ような街づくりができるのは岡山ではハヤシバラ跡地しか無さそうだから
良く考えたら大変貴重だね。

こんな感じになると街の印象が確かに変わりそう。

Tokyo Midtown Green＆Park
http://www.tokyo-midtown.com/jp/facilities-service/green/index.html

これで総敷地面積68,000㎡。ハヤシバラが50,000㎡だったっけな。

[299: ご近所さん]

私もタワーマンションに憧れ、ハヤシバラシティが出来るのを10年来待っていました。４５階建ての予定でしたからね。
それが途中で頓挫してしまい、もし出来たとしてもずごく先の話でしょうから、待ちきれず駅周辺のマンションを購入しました。
超高層ではないけど、満足しています。
今検討中の方は若いのかもしれないですね。
私は待ってる間に年をとってしまい、これ以上待ってても
楽しむ頃には老人になりそうなので（笑）
余力があれば超高層ができたら買い替えるかも。

[300: いつか買いたいさん]

>>298様
東京ミッドタウンは、商業面で店舗構成に違和感がありますが、街としては理想的なものです。
超高層のタワーマンション、オフィス、ホテル、文化施設、商業施設、森、広場と、完璧です。
東京にはデパートも飲食店もたくさんありますので、ミッドタウンでは一味違ったテナント構成になっていますよね。
岡山の私から見ると違和感もあるのですが、東京の人にとっては選択肢を充実させる意味でもよかったのでしょう。
岡山だったら、地元や近場の府県にはない飲食店や専門店を集めてもらえると嬉しいのです。
大阪や広島にはわりと気軽に日帰りで行けますし、買い物や食事にも出かけやすいんですが、たとえば東京や横浜（北海道や東北も同じく）の飲食店や郷土料理店なんて、旅行する覚悟でもないと行けません。
人気のショップや老舗のお菓子も、おしゃれなブーランジェリーも居酒屋も、雑貨などに魅力を感じても、ちょっと行って来よう！という訳にはいきません。
東京の伊勢丹なども岡山にほしいですね、規模や内容は岡山に合うものにアレンジされるでしょうが、それで十分なんです。

植栽といいますか森や広場の作り方に関しては、東京ミッドタウンに物足りなさも感じます。
そのへんの山に生えているようなものじゃなくて、景観を向上させるケヤキ、なんとなく趣のあるトチノキ、犬養毅が好んだハナノキ、岡山にないですが仙台のトラストシティにあったオオヤマザクラなどがいいです。
ちょっと非日常的な雰囲気や北っぽい爽やかさのようなものも、岡山の一部にはほしいからです。