岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その３

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

３枚目です。

こちらの板は、業者による書き込みを禁止します。

以下、初代の紹介文です。

マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。

[141: 匿名]

学区は魅力的だけどそれ以外は住みたいと思う要素がない。
京山周辺。

[142: 周辺住民さん]

学区は確かにいいけど、ちょっと駅まで遠いしね。

理想は、学齢期の子供のいる間は京山学区で賃貸。
子供が卒業したら駅近マンション購入。
賃貸も足元見て高いけどね。

[143: 匿名さん]

>>142
そのプランは良いと思うけど、よっぽど年収が高いか、賃貸をボロアパート
にするかしないと成立しにくくないかな。

例えば
①学区の関係で、普通の30代前半が京山学区で普通の賃貸マンションを借りる。
②賃貸マンションもそれなりに高いので預貯金がそんなに大きく増えない。
④40台半ばになり教育もひと段落し、駅近マンションを探す。
⑤年齢的にローンの年数も少なくなり、賃貸マンション出費で自己資金も少ない。
⑥高額な駅近マンションは手が出ない。

こんな感じにはならないかな。

[144: 匿名さん]

アウルステージ伊島北町が出るみたいですね。場所がいいから人気でそう。

[145: 匿名さん]

ローン組む予定の人、どこで組む予定ですか？
フラット・地銀・信金・メガバンク、金利はどれくらいを想定してますか？

[146: 匿名さん]

大供のRGを見てきましたが、やっぱり良かった。
価格と内容が釣り合っていて、他とは比べ様が無い。

残り３０戸らしい・・・４LDKの物件は３戸・・・

他の物件に決めていなかったら、これにしたのになぁ・・・

[147: 匿名さん]

>>146
例えば何が良かったんですか？
ちなみにどこの決められたのですか？

[148: 匿名さん]

アルファステイツ問屋町のスレに書いていた人だと思います。

だから、アルファステイツ問屋町に比べて良かったという意味では？

だから、アルファステイツ問屋町に決めたで決まりでしょう。

[149: 匿名さん]

確かに大供と問屋町はデザインから価格帯から共通したところが多いのかも。
そういう意味でも客層は同じなんだろうね。

[150: 匿名さん]

ポレスターは西古松の他にあと２棟出すみたいですね。

[151: 匿名さん]

>>150
私もそう聞きました。着工もＲＧとかが捌けてからでしょうね。

この中上価格帯は売れ行き予想が難しいですね。最近でも他デベ物件でも
売れ行き芳しくない物件もありますしね。

[152: 匿名さん]

マリモは短期借入金180億円、一年内返済予定長期借入金40億円、支払手形40億円あります。
現金預金70億円しかないので、バンバン販売しないと資金繰りが苦しいのではないかと思います。

[153: 匿名さん]

>>152
何か経済板みたいになってきましたけど、マンションデベだと似た類は多いよね。
だけどそんなこと言ってたら財閥系しか買うところ無くなってしまうんじゃないの。

[154: 匿名さん]

ＲＧの４段横行機械式駐車場ってすごい出し入れに時間がかかりそう。
パチンコ屋の目の前だし、立地としては最悪。
建物の質がいいだけに残念すぎる。

[155: 匿名さん]

ここだ！と思うマンションがなかなか出ないですね。
立地が微妙なマンションが多い気がします。

[156: 京山で購入検討中さん]

No.96 by 物件比較中さんへ、
和建設の京山中近くの場所ってどのあたりなのでしょうか？

とても気になります。
場所だけでも見ておきたいです。

[157: 匿名さん]

>>156
http://maps.google.co.jp/maps?q=%E5%B2%A1%E5%B1%B1%E5%B8%82%E5%8C%97%E...,133.907375&spn=0.001634,0.002138&z=19&brcurrent=3,0x35540658c34b4a47:0xfd7b1fd0bf2497ff,0&layer=c&cbll=34.680879,133.907375&panoid=6K7DZGGx_EtJVgj8T8jMvQ&cbp=12,355.91,,0,5

岡山トヨタの隣です。　施工：和建設　販売：アウルだそうです。

[158: 匿名さん]

さて、年度末も近づいてきましたが、今年度販売は昨年より多くの物件が販売されました。
皆さんにとって岡山の最優秀新築マンションは何だったでしょうか。

私の考える最優秀作品は・・・　

[159: 匿名さん]

休日だったので、マリモと三井と穴吹興産と和田コーポレーションをすべて見てきました（笑

マリモ：内装が一番チープ。間取りは普通。構造などの展示があったのは良い。だが設備、立地の割りに価格高すぎ。他社より３割増しくらいでした。はっきり言って一番印象は悪い。３０点

三井桑田町：高級感がある、さすが。だが値段もそれなりに上昇。間取り、立地良し。タワーパーキングがちょっとね。全体的に好印象でした。８５点。

穴吹興産：高級感はないが、チープさもない。ドアのヒンジ部分など、細かいところに力を入れていると感じた。玄関周りがショボイ。価格は平均。全体的に、大きな利点もないが、悪いところも見当たらない。８５点。

和田：高級感はない。内装は普通だが、盛り上がるように上手に配置されている印象。ただここに関しては営業スタイルが最悪。強引。他社を悪く言う傾向があり、個人的にこのような営業マンからは買いたくない。マンションは悪くないだけに残念。６０点。

[160: 匿名さん]

>>159
どのような立場から見たのか簡単なスペックを書いてくれるとわかりやすいです。
ご本人の年齢・年収・希望エリアを大雑把でいいので。

[161: 匿名さん]

私もモデルに行きましたがこんな印象です。

ポレスター西古松
人気の大元小そばに位置し、ファミリーを意識したプランニングになっている。
フラットＳ対応にし、エコポイントも付くのが大きな売りである。デザインも
シンプルモダンなデザインで設備も周辺物件よりは良いものを使っており仕様
も上なので、価格的に納得できれば十分候補に上がるのではないかと思う。

パークホームズ桑田町レジデンス
｢三井に住んでいます」であるが、こちらの物件は予想より1割安かった。
駅近立地であり、過去の周辺物件が同価格帯での販売もある中でこのグレードで
この価格帯で出してきたことを素直に評価したい。パークホームズでもグレード
の上下はあるが、過去の三井と比較しても明らかに上級グレードであり、内外装の
デザイン・高級感含め申し分のない仕上がり。タワーＰも人によってはデメリット
だろうが、乗る車次第ではセキュリティの面からも逆にメリットにもなる可能性。
フラットＳ対応・エコポイント付きであり、学区も鹿田・中央と選択可能である
点もプラス。リセールの点も含めて、予算がある人にとってはここ5年の中でも
一番のお宝物件ではないかと感じた。

ロイヤルガーデン大供弐番館
２Ｌから４Ｌまで幅広いプランが選べるのが特徴。価格は｢好価格」ということで、
買いやすい価格ながら重厚な外観であり、落ち着いたインテリアが印象的。
そして最大の売りが鹿島建設施工であり、こだわる人には魅力である。

[162: 匿名さん]

No.161 さん５年も検討してるんですか？
いいマンションなんてないんですね～
岡山には・・・。

[163: 匿名さん]

やっぱり、人によって色々ですな。

久しぶりにMR巡りしてみようかしら・・・


でも、見ると欲しくなってしまいますよね。

[164: 匿名さん]

>>162
5年も検討してるわけではないですが、不動産は好きなので新築中古
合わせて100件以上は見ましたし、いくつか持ってます。

最初はどれも一緒に見えたりしてましたが、長く多くの物件を見てると
良し悪しや適正価格かどうかはある程度はわかるようになってきました。

マンションは戸建注文と違って好きな場所を指定できませんからまさに
タイミング次第です。同じ新築物件は二度と選べませんしね。

[165: 匿名さん]

そう言うあなたの、岡山のベスト３をお聞かせください。

[166: 匿名さん]

岡山のベスト３だと過去５年の範囲では、ロイヤルガーデンが１位から３位まで独占するでしょ。

[167: 匿名さん]

ハイグレード部門
①パークホームズ桑田町レジデンス
②ライオンズタワー表町
③グレースタワー

スタンダードグレード部門
①パークホームズ岡山駅西
②パークホームズ大元
③プレミスト大元

[168: 地元不動産業者さん]

ハイグレード部門とか勝手にベスト３を決めているけど
そのハイグレード部門って
内装、部材などのグレード高く、中身が高級って意味で
ハイグレード部門　とか　ネーミングをつけていると推察されるけど
本当にしょぼいな。

タワーマンションっていうことを除くと、
両備グレースタワーは　グレード高くないぞ。

１６７　は目利きがしょぼい。

１６６もロイヤルガーデンが５位まで　独占って。
それもまたしょぼい目利きじゃ。

売れ行きスピードが速い＝グレードが高い
ではないだろ！！

立地、環境、資産価値、将来価値、内装のグレード、割安感
などの総合要素っていうなら　それでも納得できるが。


グレースタワーは、しょぼくて、入居半年以内で
別の新築マンション買って移った人片手以上は知ってるで。
そんなご意見番をきどるのやめてほしいわ。

[169: 匿名さん]

おいおい、そんなに噛み付きなさんな・・・

そういうお前さんの意見はどうなのさ？

[170: 匿名さん]

>>168
良く見てるね。概ねその通りだわ。
本当は3位が該当無しかフォレストビュータワーにしたかったけど、結構古いしそれは
アレだから中古の購入待ちが多くて、かつ高値で取引されてるからとりあえず適当に
入れてみたの。中のグレードもその通りでごく平凡。

あなたのベスト３は？？

[171: 匿名さん]

さて、住宅支援機構のデータを見てみると平成21年度の全国マンション購入者の
いわゆる世帯年収(主人＋奥さん)割合は以下になってます。
世帯年収　　　　割合
～399万　　　　15.7％
400～599万　　38.5％
600～799万　　21％
800～999万　　10.3％
1000～　　　　14.4％

マンション購入時の年齢層は以下です。
年齢　　割合
～29　　15.3％
30代　　41.6％
40代　　25％
50代　　11.8％
60～　　6.3％

返済負担率(一年間のローン支払額÷年収)
返済率　　　　割合
～9.9％　　　5.2％
10～14.9％　10.6％
15～19.9％　19.1％
20～24.9％　21.7％
25～29.9％　28.7％
30％～　　　 14.6％　

返済率25％前後が多いですが、
例えば年収400万の人が全期間固定金利2.5％で借入2350万・35年返済で組むと返済率25％に
なりますが、駐車場やら管理費やらを入れたら支払い月10万前後は結構キツイと思いますけど。

ちなみに平成21年度の岡山県の新築マンションの平均価格は2311万とのことです。

[172: ７７４号室]

新築購入検討中ですがいまいちいい場所に物件ができませんね・・・

[173: 匿名さん]

>>172
あなたの希望学区(エリア)・希望デベロッパー・希望価格帯は
どんな感じでしょうか？

[174: 匿名さん]

京山中学校区がいいです。

[175: ７７４号室]

ロイヤルガーデン丸ノ内即効で売り切れたみたいやけど、あの辺てもうでないんですかね？

[176: 周辺住民さん]

京山学区に新しくマンションが２棟建つ予定があるじゃないですか。

[177: 匿名さん]

>>174
京山学区って戸建はいっぱいありますよね。戸建の工事はよくみますね。
全体的に道が狭いのが少し難点なんですが。
>>175
確かにすぐ売れましたね。あの時はリーマンショックの後遺症で分譲が異様に少なくて、
私の探してたエリアでも分譲はそこと大学病院通りしかなかった気がする・・・・

[178: 匿名さん]

>>175
県庁通りの中銀の向かいにRGができるそうですよ。

[179: ７７４号室]

>>178
ほんとですか？
でもあの辺はやっぱ高そうですよね。
上層階になると４～５千万はするんでしょうか？

[180: 匿名さん]

>>179
そんなに地価が高いの？
ＲＧで別に高級路線とかじゃないですよね。
4～5千万って、ちょっと考えられないんですが。

[181: 周辺住民さん]

岡山のマンションでも最上階になると、特別高級マンションでなくても５千万くらいはしますよ、

駅近のもうすぐ完成のマンションでも最上階がそれくらいしてましたよ。
まあ間取りもそこだけ違うものでしたけどね。
実際買いたいと思って調べたので事実です。考えてる間にすぐ売れてしまいましたが・・・

だから県庁通りが地価が高いかどうかは知らないけど、需要からしてある程度の広さだったらそれくらいするでしょう。

[182: 匿名さん]

>>181
リベール？？かな。
マンション選ぶ時って、好きなデベの中で選んでるんですか？
それとも好きなエリアの中で売主問わず検討してるんですか？

[183: ７７４号室]

>>178
いつごろになるんでしょうか？
言える範囲で教えてもらえないでしょうか・・・。

[184: 周辺住民さん]

>>182
そう、リベールです。
私はデベはあまり気にしないですね。
デベの中でも、常に同じレベルのものを作ってるわけじゃないので、個人的には立地と間取り重視で検討しています。
岡山では90平米超えの４LDKっていうのが中々出ないですからね。
リベール最上階はそれだったので、ちょっと残念でした。

県庁通りのRGの予告はまだ出てないですね。

丸の内のあたりは人気ありますが、どのような方が購入されてるんでしょうね。
私は駅近マンションを探してます。
駅を使って通勤などはしてませんが、なんとなく老後便利そうっていうだけで。

[185: 匿名さん]

県庁通りのマンションは和田コーポレーションです。

[186: 匿名さん]

>>185
そのあたりで財閥系がやってくれたらなぁ。
いずれすることを期待してる。

[188: 匿名さん]

県庁通りのRGは　ロイヤルガーデン内山下の看板が掲げられてました。
鹿島施工で、もう基礎工事の最中でした。
おそらく来春完成なのでしょう。

[189: 匿名さん]

>>184
岡山駅から丸の内周辺はやはりマンションも値段が張りますし、
官公庁関係、大企業勤務、士業、経営者が多いのは多いですね。
分譲賃貸で入ってる方もそういう方が多いと思います。

郊外にあるような新築2,000万前後のマンションなんて殆どありませんし、
4,000～5,000万の価格帯の部屋でもうまく計画すれば成立するエリアです。
三井とか大京がハイクラスを分譲してくるエリアでもあります。

[190: 匿名さん]

○価格発表　ＮＥＷ　
ポレスター西古松　第一期
75.11m2～86.25m2　2160万円～3540万円

フラットＳ対応、学区、設備が売りであるが、若干高目の価格帯でどこまでやれるか。

○販売予告　ＮＥＷ
ポレスター大元駅前
引渡し　2012年8月末予定
75.17m2～90m2
価格未定

同時期の大元学区２棟目の計画であるが、自社物件同士で競合しないのだろうか。