岡山県の新築マンション多いけどどうなんでしょう？その３

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/66740/

３枚目です。

こちらの板は、業者による書き込みを禁止します。

以下、初代の紹介文です。

マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。

[121: 匿名さん]

跡地予想①
●パークコート岡山ザ　タワー(三井不動産レジデンシャル)
岡山駅直結型の大型複合施設を配置した岡山初の三井のタワーマンション
占有面積　78㎡～120㎡
分譲価格　3,800万～1億6,000万

跡地予想②
切り売りされて
●雑居ビル2棟＋ローコストマンション5棟

[122: 周辺住民さん]

リベール岡山駅WESTが完売したみたいですね。
ほかの駅近マンションの売れ具合はどうなんでしょう。

ハヤシバラを待ってたけど、もうあきらめたほうが良さそうだし、そろそろ駅近で考えています。
今後いい物件がでるかなあ。

[123: 匿名さん]

跡地予想③
●岡山ツインマークタワー(野村不動産・三井不動産レジデンシャル・三菱地所・東京建物)
敷地内に丸井・伊勢丹・クリニックモール・公園を併設するデベ4社共同の大規模プロジェクト
占有面積　48㎡～116㎡
分譲価格　2,400～1億1,000万
総戸数　　220戸
規模　　　地上31階　地下2階

こんなんどうか。

[124: 匿名さん]

跡地開発、一気に進みそう。

ハヤシバラシティはあきらめても、次期プロジェクトに期待です。
跡地予想③に１票！


でも、多分跡地予想①になりそう・・・

[125: 匿名さん]

いずれにしても再開発されるだろうから、
岡山駅付近のマンションを持ってる人は
売却価格含め資産価値の点ではプラス材料だろう。

[126: 周辺住民さん]

でも、そのあたりが開発されるのって10年以上先なんでしょうね。
ちょっと待ってられないなあ。
いずれにしても林原は、あの一等地を売却するってことですね。

[127: 匿名さん]

>>122
岡山駅近物件　販売状況
(物件名・残戸数・入居時期)

○リベール岡山駅ＷＥＳＴ　　　　　完売　　Ｈ２３年５月下旬　
○パークホームズ桑田町レジデンス　３戸　　Ｈ２４年１月下旬
○リビンコートスタイル昭和町　　　１１戸　Ｈ２３年３月中　

[128: 匿名さん]

リベールは完成前に完売。
パークホームズは入居まで1年もあるが残り僅か3戸。
昭和町はＨＰに残戸数が載っていないが、物件サイトによると残り11戸。
まもなく完成だが11戸もあるのか？？

[129: 周辺住民さん]

駅近が人気みたいですね。
西口も来年の春にはビジネスホテルとさんすて延長が決まったみたいだし。

[130: 匿名さん]

>>129
人気が高いかどうかは別にして、岡山駅に近い物件は岡山の中では
資産価値が高いのは間違いありません。

現にブランド系マンションではなくても駅近中古は足がはやいですし、
賃貸需要が最もある場所ですから、将来の運用資産としても見込める
かと思います。

これから少子高齢化が進みますので、今より住宅の需要が少なくはなる
でしょうから、立地やブランドによる資産価値としての物件の勝ち負け
は今よりハッキリ出てくるかと思います。

[131: 匿名さん]

資産価値が高くても、売値が高かったら元も子もない。

勝ち負けも、何を基準に考えるかで違ってくるよ。

要は、そのマンションにどんだけ住みたいか？じゃないかと思います。

駅近物件は、総じて割高です。

ローン地獄に陥っては負けですよね。

[132: 周辺住民さん]

子供の学区が気になるのはわずかな間。
その間は賃貸でも、やっぱり老後は駅近に住みたいな～。
ちょっと騒音は気になるかもしれないけど。

[133: 匿名さん]

一昨年に比べたら昨年・今年と選択肢が増えたからマンション購入には
良い年かもしれませんね。

[134: 匿名さん]

>>131
確かにローン地獄に陥れば負けかもしれませんね。
ただ、駅近に限らず高額マンションを買う人は年収も高いのではないでしょうか。
そういう意味では身の丈に合った物件かどうかが問題なのでしょうね。

平均年収前後で｢自己資金無し・年収の6倍以上の融資・変動金利｣ってパターンが
一番危ないと見ています。

[135: 匿名さん]

一概には言えませんが例えば、

4000万のマンションがあったとして、子育て世代モデルケース
33歳、年収700万、自己資金800万、融資3200万、年返済率15％前後

こんな感じだと十分成り立ちそうですけどね。

[136: 匿名]

例えばですが、パークホームズ桑田町レジデンスを購入するとします、二階と高層階での購入時の価格差が、３０年後にはどうなんですかね？

マンション購入（中古も含）を検討していますが、実家が一戸建てだったので、検討するにあたって、階数がピンときません。

やっぱり高層階を購入するべきなんでしょうか？

[137: 匿名さん]

>>136
確かに階数はピンとこないのが普通でしょう。
低層階は価格が低めなのと外部へのアクセスが容易なのがメリットでしょうね。
高層階はやはり眺望が一番のメリットだと思います。

将来の価格はちょっとわかりませんね。その時になってみないと。

[138: 匿名さん]

階の価格差はあなたが思っている感覚が、世間と一致していれば中古になった時に一致します。
隣に３階建てがあって、４階まで住みたくないと思えば、中古価格も４階までは安値になります。

ただ、周辺環境の変化に左右されますので注意が必要です。
隣の３階建てが５階建てに立て替えた場合は、６階まで安値になっちゃったみたいな・・・

だから、リスク回避で最上階を狙うんだと思います。

[139: 匿名さん]

さて、岡山駅近物件が少子高齢化でも値崩れし難い理由は、中古購入客のボリューム
ゾーンである子育て世代に加えて、比較的余裕のある定年世代も中古物件を多く購入
することにもあると言えます。

転勤族で賃貸暮らしが定年を機に、もしくは子供が独立して持て余した郊外の戸建を
売却して等、車が比較的必要のない利便性の高い中心部のマンションを求めることも
多いのです。

さらには彼らもいつまで住むかわからないので、相続を睨んで換金性の高い駅近物件
をやはり選ぶというようなサイクルが見られます。もちろん管理が行き届いてるかや
物件のブランド等、目の肥えた彼らを満足させられることが前提ですが。

ただ、郊外物件でも学区と利便性がよければ高値で推移してる物件も多くありますので
あくまでも相対的に見れば、という話しです。

[140: 匿名さん]

さて、岡山の人気学区の中の一つ京山学区は探してる人が多いのにもかかわらず、
近年の新築物件の供給は少ないですし、販売中の新築マンションもゼロです。
法的規制やまとまった土地の取得が難しいのやらがあるのかもしれませんが、
あのあたりもそろそろやってみたらどうかと思います。

やるんだったらエリア的に周辺の町並みに配慮してタワー系とかではなくて、
3,500万前後の平均価格帯で５階建て40戸前後の低層の高級マンションなんか面白いかと思ってます。