建売住宅、妥協はどこまで？？

[みかん]

１年ほど前から、希望駅を中心に家・土地探しを進めていました。
しかし、人気のある土地のせいかなかなか予算内で…というわけにはいきませんでした

付き合いのある不動産から、先日２５０万程値下がりした建売で、駅から徒歩１０分！
という物件が出たと聞き見に行きました。
家から３分で小・中学校。ここ１年ほどで子供が授かれれば
１人くらいは欲しいな…と思っていたので学校が近いとなんだか安心。
大型スーパーも銀行も病院も歩いて１０分。駅前も開発されていて住みやすそう！
ですが、家に着く手前に３０メートルほど道路沿いに囲いの無いお墓、さらに紹介された家の南側にも
同じく建売があるのですが、その後ろはお墓・・・
紹介された家からは見えませんが、墓地に囲まれた家だったのです。
建売が建っている土地自体は、長い間駐車場だったとのこと。お墓ではなかったことは調べました。
幸い、よく管理された墓地なので昼は気持ち悪いとまではいきませんが、夜歩いてみたらやっぱり怖いです。
しかも元は条件付だった土地で、ある程度のプラン変更も出来たはずだったけど
出来上がり間近なので、すべて変更不可。
その辺も考慮して、さらに交渉で１８０万ひいてくれたので納得しようとしてたのですが・・・

ローンで使おうと思っていたフラット35利用可の物件でないことがわかり、躊躇してしまいました。
（３５年固定銀行ローンといっぱいいっぱいで差額１６０万ほど）
検査済証や建築性能評価書の有無は、やはりこの先何かあったときに重要となるものでしょうか？
お墓の近くというだけですでにマイナス要素なのに、売ることも出来なくなってしまいますでしょうか？
いろいろ調べていましたら、リフォームすら出来ないかも…ということが書いているところもありまして
気持ちが傾いていただけに、主人と頭を悩ませています。
やはり予算が決まっている場合、妥協は必要でしょうか？
皆さんから見てこのマイナス要素は妥協範囲内でしょうか？

皆さんの意見、お聞かせいただければ幸いです。どうぞよろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

みかんさんはじめまして
妥協要素はひとそれぞれかとおもいます。
何を重点におくかで違ってくると思いますが、
検査済証はついてくると思いますよ。
あと、リフォームができないのは何故かが謎です？？
ちなみに
昔お墓の見える家に住むとお金持ちになると聞いたことがあります。
結論として、
みかんさんから見てこの妥協点許せなければ(ひらきなおりできなければ)やめたほうがよいのでは？

[3: みかん]

＞2さん

ご意見ありがとうございます！
工務店にも不動産にも確認したのですが、検査済証はついてこないとのとこでした。
ちょうどフラット希望の人が多くなってきたので会社で、今度からは対応したものを作ろうと
話していたところだったそうです。
ですので、このことについて悩んでいるというと不動産側も説得のしようがないという感じで
しつこい営業などはまったく来ていません。

建築についても地元でずっとやってるので、そんな変なことはないとの回答もありました。
そこが建てた物件、１０軒ぐらい見てまわったんですけどほとんどは古くても築５年前後。
今のところは大丈夫そうですが、建築を信用してないわけじゃないんですけどね。

なんだか検査済証が無いと、違法建築の可能性が無いとも言いきれないので
何十年間後のいざという時に、それが判明すると増改築の許可が下りないとのことでした。

妥協点、どこを重点においていいか・・・わからなくなってしまっていました
人によって確かに違いますよね。
我が家は主人が東京に通勤するので駅近と、私の体が弱いので今住んでいる都内よりも空気や環境のいいところ。
が、最重要でした。ただ主人が長男で実家が都内なので何かが起きた時に安くなると覚悟はしてても
売れないようなものでは、せっかく我が家のぎりぎりでローン組むのにちょっと悲しすぎるかな？と思いまして・・・

もしこんな条件の中古物件があったら、自分だったらこう思う。でも構いませんので
客観的な意見もありましたらお願いします。
ちなみに東海道線で、東京駅まで１時間前後。駅まで１０分で２９００万の物件です。
引き続き、よろしくお願いします。

[4: 02]

やはり、今の時代だからこそ、検査済証及び性能評価書あったほうがよいと思います。
この掲示板を読んでいる限り、買主の方もかなりの知識を詰め込んでいることを認識できます。
断熱にしても、構造にしても。
性能評価はここ最近のものですので、これから建つ住宅はほとんどといっていいほど、
性能評価された家が建つと思います。ですので、これから先10年〜20年後の中古物件は、
ついてて当たり前になっているんじゃないでしょうか。

[5: 匿名さん]

http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/housing2.htmlの下の方参照
「・当行では、お客さまの購入物件の容積率・建ぺい率などが建築基準法などに違反する場合、住宅ローンのお申し込みをご遠慮いただいております。なお、お申し込みの際には原則「検査済証」の提出をお願いしております。くわしくは窓口までご相談ください。」

[6: 匿名さん]

建築確認を取得しておきながら、完了検査を受けないってことか？

[7: みかん]

>2さん

お返事ありがとうございます。そうですよね。これからは、やはり必要な２点ですよね
素人でなにも知らなかった私たち夫婦でさえ、ちょっと調べて出てきたことですもの。
ちゃんと計画的な方は、ますますそういう部分を必要部分を必要としますよね
住宅性能保証が10年あるから大丈夫ですよ。と最初はいわれていましたが
これにすら意味の無いことも、いまさらですがわかってきました。
自分の無知さが招いたことなんですけども…
判を押す前に考える時間があったことがまだでしょうか。

一生売らないなら、住みたい場所に住めるのだからいいじゃない
と、心配の種の義母は言うのですが…
どうしたものでしょう・・・お墓より、何より今となっては
検査済証の無い家についてのほうが心配です。

＞5さん
ありがとうございます。やはり必要ですよね。
不動産会社と提携している銀行から（中央三井信託）一応は仮審査は通ってるのですが…
検査済証が無いってどういうことなんでしょうね

[8: 匿名さん]

検査済証が無いってことは、役所の完了検査を受けてないこと。

[9: 匿名さん]

０５のみずほの文言ですが、
完成してなきゃ検査済証は出ないと思うので、申し込み時必要なのは中古とかの場合でしょう。
新築は金消の時だと思います。

[10: 匿名さん]

検査済証がなければ住宅金融公庫、フラット35の申し込みは不可です。
しかし、検査済証がなくても、融資してしまう銀行はあるようです。

仮に、完成引渡し後に違法建築だと判明した場合、改善の指摘があるかも。
そうなったら余計な出費になってしまいます。

性能評価書とは、品確法の住宅性能表示制度のことを言ってる？
だとすれば、建売だったら、「１」しか取れないんじゃない？

[11: 匿名さん]

430万も値引く戸建てって…いったい…
業者が抱え込んじゃってる物件ですね〜
それに建物自体怪しい匂いが…

私だったら今回見送ると思うなぁ〜〜

[12: みかん]

みなさん、ご意見ありがとうありがとうございます！

＞10さん
フラット申し込み不可についてはやはりそうですか・・・
わかっていますが、がっかりです
改善の指摘というもんまであるんですね
ありがとうございました

＞11さん
怪しいにおいやっぱりしますでしょうか？
今回はやはり見送ろうかな？
っていう気になってきました。ご意見ありがとうございました。

[13: 匿名さん]

検査済証が無いいちばんありがちなのは、確認申請時の図面と違う構造・間取り
にしちゃうケースですね。なかでも多いのが３階建てミニ戸のケースで、耐力壁
をとっぱらってビルトインパーキングの幅を広く見せて売りやすくする（耐震性
は無視！）、階段の１つ１つの段差を高くして段数を減らし、そのぶんリビング
を広く見せる（急で危険な階段！）、これも売りやすく見せるため。
ご注意ください。

[14: 匿名さん]

グルニエの天井平均高1.4m規制を破って高くしてしまうケースも。

[15: 13]

>>14
> グルニエの天井平均高1.4m規制を破って高くしてしまうケースも。

ありがちですねー。検査時には薄いダミーのベニヤを張っておいて
あとではがしちゃうケースなんかもあるらしいのです。(^^;
そういう類のであれば構造上は関係ないのでまぁ大目に見ても、
構造壁を取っ払ってしまうのだけは危険極まりないので避けたい
ですね。いわゆる『風でも揺れる３階建て』ですね。

[16: 玉ねぎ]

皆さん、ありがとうございます。
本当に勉強不足で、お恥ずかしい限りでしたが
今回は見送りにして、もう1度勉強しなおしてみます。

安いのには、必ずそれなりにわけがあるんですね〜

[17: 匿名さん]

16は、みかんです（まちがえました〜）

[18: 匿名さん]

>>16,17
やっぱりね。ローン板で状況が似てたから同一人物だと思ってました。
フラット３５使えないって、完成検査がどうのこうのより、敷地面積１００平米切っている物件でしょ。
ま、とりあえず、親からもお金借りなくてすむし、もっと良い物件が出ると思いますよ。

[19: 匿名さん]

なぁんだ、真面目にレスした人が気の毒だよ
公庫使えない物件じゃん
正直に書こうよ！

[20: 匿名さん]

平塚在住のものです。
東海道線で東京から１時間・・・
駅から１０分で２９００万円とは格安ですね。
私が欲しいくらいです。

[21: 匿名さん]

そういう格安物件は地雷を踏みそうなので、慎重に見る必要ありですね。
この話を聞く限りでは、私は避けるべきだと思いますが。