リーフィア秦野今泉台

[物件比較中さん]

付近の牛舎の糞尿処理の臭いが今泉台分譲地を覆うほどひどいと住人から聞きましたが
どうなんでしょうか？


物件URL:http://www.odakyu-life.com/sumai/mati/hadano7/
所在地：神奈川県秦野市今泉台3丁目13-6他（地番）
交通：小田急小田原線　秦野駅　徒歩14分　
売主：小田急不動産株式会社
全体区画数：277区画

【物件情報を追加しました　2013.4.14　管理担当】

[288: 匿名さん]

第12期西側敷地が200万値下げされて、3288万になりましたね。安いもんです。2988万くらいまで行ったら、もう激安ですね。

急斜面下の駅近街区の築10年もの（屋根・外壁が未修繕）の水準です。土地代の差が凄いんでしょうね。

[289: 匿名さん]

>>276
>>286

去年9月下旬に競売で不動産会社が2550万で落札し、今年4月中旬から3680万で売り出したようですね。5月に水廻りや内装をリフォームした上で引き渡しという事です。

元々丁寧に使われていたようで、現状渡しでの2980万で売り出した方が、眺望が素晴らしいのですぐ買い手も付くだろうし、儲かるのではないかと思ってみたり。

[290: 名無しさん]

>>284 名無しさん

それから2ヶ月半経ちますが、未だにそのまま売れ残っていますね。値下げしてるのに。強気で行けば値切れそう。

[291: 匿名さん]

今泉台1丁目に築13年、西向き敷地のスプリングヒルが売りに出ました。太陽光発電付きだけど、価格設定は3280万。

リーフィア第12期新築として今売りに出ている物件とほぼ同額の、かなり割高な値段設定で。

新築時は4000万+太陽光200万くらいの、計4200万くらいでしょうか。新築から経年劣化して、資産価値は毎年100万ほど目減りしていくので、新築時の不動産屋の販促費や利益を200万と見積もると、築13年の中古住宅としての資産価値はざっくり4200-1300-200=2700万くらいでしょうか。近隣の中古物件は+200万ほどで取り引きされているようですね。

売り出し価格3280万は、値下げを見込んだ価格設定か、ローン残債と同額設定といったところでしょうか。

[292: 匿名さん]

>>289 匿名さん
星空の丘プロジェクト街区の競売からリフォームを経て売り出されたスペイン瓦の物件は、案の定、すぐに買い手が付いたようで。

[293: 通りすがりさん]

>>291 匿名さん
南側が隣地と近接していて、将来隣地に家が建ったら北寄りギリギリに建つので、この物件はリビングもキッチンも暗くなりそうですね。

そこを少しでもカバーすべく、キッチン上部が吹抜けてますが、本来ならこの部分の2Fに収納部屋が確保される訳で、そこが吹抜けとなっているこの物件は、収納が極端に不足していて、モノが部屋に溢れてしまいそう。

[294: 匿名さん]

>>293 通りすがりさん

築13年なので、給湯器（材工込で50万くらいか）などの住宅設備が寿命を迎える頃なのと、築10年目の屋根と外壁の再塗装（計150万くらいか）を行なっていないので、至急実施しないといけない点が盲点でしょうか。

特にこの物件は、塗装期限の過ぎている屋根材の上に後付けで太陽光発電パネルが乗っているので、これらを一旦撤去し、再設置する費用（15万くらいか）も必要。

売り出し価格3280万は、ちょっと高すぎるかな。

[295: 匿名さん]

フラットアプローチの今泉台1丁目3番宅地で、長い設計期間を経て、いよいよ輸入住宅が着工されたようですね。北東角地。地下車庫付き。

土地は値下がりしていたので、土地2,200万+家1,500万=3,700万といったところでしょうか。

安いリーフィア買うぐらいなら、駅近フラットアプローチでひな壇敷地のここのほうが良さげ。

[296: 匿名さん]

リーフィア秦野今泉台星空の丘プロジェクトで分譲された崖上のスペイン瓦住宅の並びに、未だに2軒分の土地が放置されていますが、あそこは小田急不動産所有ではないのかな？

どこかの不動産屋が、地価が上がるのを延々と待っているのでしょうか。眺望が良く、いい土地だと思いますが。通勤・通学にはかなり不便そうですね。

来年になると消費税10%になるので、売り時なのでは。

[297: マンション検討中さん]

第12期はそろそろ1年売れ残ってる状況ですね。やっぱり丘の上は通勤・通学に不便だよなー。あんなに安売りしてるのに、5棟も買い手がつかないなんて。。2980万になったら手を上げようかな

[298: 匿名さん]

>>297
>やっぱり丘の上は通勤・通学に不便だよなー。
不便と言うより、東京通勤圏外！

[299: マンション検討中さん]

>>298 匿名さん
秦野にマイホーム探してる人は、基本的に東京通勤してる人少ないのでは？朝6時半頃のロマンスカーで優雅に通勤している人をよく見かけますが、あの辺が東京通勤組だろね。

[300: マンション検討中さん]

第12期は、いよいよ売れ残り3棟となったようですね。

[301: マンション検討中さん]

相変わらず売れ残っているそうで。第12期は相当苦労してますね。

[302: 戸建検討中さん]

>>294 匿名さん

築13年で西側敷地のリーフィア中古が3280万のまま値下げしていませんが、南側隣接区画に家が建つと、相当陽当たりが悪くなることを考えると、感覚的には2780万程度が妥当な物件のように思うのですが。この水準まで下がれば購入もありかな。

[303: 匿名さん]

>>302
>感覚的には2780万程度が妥当な物件のように思うのですが。
いやいや。妥当なのは2580万程度では？

[304: 通りがかりさん]

>>303 匿名さん
1年前に売れた同じ街区の築8年ほどのスプリングヒルが2980万。

今出ている物件は築13年なので、さら5年劣化しているので、資産価値はおおよそ500万減で、2980-500=2480万。このくらいが妥当な価格ですね。

[305: 通りがかりさん]

1年前の物件は、南側道路の物件でしたし。

[306: 匿名さん]

>>305 通りがかりさん
収納が少なすぎですね。

[307: 名無しさん]

>>304 通りがかりさん
2980万に値下げされましたね。
まだ相場よりかなり高い感じですね。
2680万なら検討します。

[308: 匿名さん]

>>307
2680万でもまだちょっと高いのでは？
不動産市況はピークアウト寸前だから、待てばもっと下がるかもしれませんよ。

[309: 名無しさん]

将来的には陽当たりに難があるし、木造で寿命も20年程度でしょうから、向こう1年程度以内で2480万くらいにまでなったら検討するかもしれません。

[310: 名無しさん]

駐車場が1台分というのがかなり痛いかも。この地域じゃ2台分ないと不便。

[311: 匿名さん]

ようやく残り1棟に漕ぎ着けましたね。

[312: マンション検討中さん]

>>310 名無しさん
無事に売却できました。

[313: マンション検討中さん]

>>310 名無しさん
斜め向かいの北面敷地のリーフィアが、築4年で売りに出ましたね。

[314: マンコミュファンさん]

>>312 マンション検討中さん
まだ売れてませんよ。2480万なら買いますが。

[315: マンコミュファンさん]

立野台に築13年の2980万で中古戸建てが売りに出ました。今泉台よりレアな立地ですが、建物がかなりチープのようで。

[316: 匿名さん]

>>311 匿名さん

残り1棟がなかなか売れませんね。3288万でも。駅遠で坂上、おまけに旗竿敷地だと、築10年の中古並みの2980万でようやく買い手が付く感じでしょうか。

[317: マンション検討中さん]

今泉台2丁目の復員13m道路に対して東向きに面したリーフィアのうちの1件に、擁壁下敷地内が草ボウボウで、擁壁上の玄関に続く階段入口が草でトウセンボ状態になってるのがありますが、あれは何なんでしょうか。夜逃げして数年経った感じ？

[318: 匿名さん]

>擁壁上の玄関に続く階段入口が草でトウセンボ状態になってるのがありますが、
出入りが難しい状態だったら、誰も住んでおらず管理もされていないのでしょうね。登記簿を調べれば、何かわかるかもしれませんよ。

[319: ご近所さん]

第１２期完売
１年経過

[320: 通りがかりさん]

12期ようやく完売したのですね。
旗竿敷地はやはり売りにくいようで。

[321: 通りがかりさん]

>>315 マンコミュファンさん

立野台の築13年は、2580万まで値下げされてます。アドレス的には地価が高いエリアですが、やや奥まるとそうでもないのかもしれませんね。

[322: 通りがかり]

告知事項ありとなっているからじゃないでしょうか。

[323: 本気で検討中]

リーフィア今泉台でつい2日前に中古物件でました。
今泉台3丁目の階段上がったところで、土地62坪 建物33坪の物件で3680万円。
築は2年ぐらいだったかと！

本気で検討しいるのですが、何かアドバイスがあれば嬉しいです。

[324: リーフィアさん]

>>323 本気で検討中さん

リーフィア秦野今泉台は、購入して数年で売りに出ることも少なくなく、大体ローンの組み方を誤ったパターンらしいです。

[325: マンション検討中さん]

>>324 リーフィアさん

築2年で3680万円は今泉台の相場としては高いですか？
階段登ってみたんですけど、かなりキツイ、、、駅近な感じはしないんですが、、

[326: 本気で検討中]

小田急に確認したところ、売却の理由は転勤との事です。
相場よりも、少し高い気が、、、

[327: リーフィアさん]

>>326 本気で検討中さん

あの物件は新築時に4,000万ほどだったと思いますが、新築価格にだけ上乗せされる広告・宣伝費（500万くらい？）も含んだ価格なので、経年による減価（100万/年？）も踏まえると、築2年の中古としては、4,000?500-200=3,300万がいいところだと思いますよ。

売主的には、経年の減価だけ見込む程度の損失に抑えたいところでしょうけど、新築物件が一度使われて中古物件になると、市場価値は一気に下がってしまいます。

[328: リーフィアさん]

>>326 本気で検討中さん

坂の下は駅まで気軽に歩けますが、坂の上は駅近ではないと思います。車通勤ならアリだと思いますが。

[329: 通りがかりさん]

今泉台3丁目の旗竿敷地で築10年の中古物件が2750万で売りに出ましたね。小さな吹き抜けがあるので、逆に収納が無い印象。

四方を家に囲まれているので眺望ゼロ、日当たりも悪いですが、もう250?500万下がれば、選択肢として無くは無い物件かも。

[330: 評判気になるさん]

中古売れないですねぇ

[331: 3丁目さん]

>>330 評判気になるさん

駅近な立地だったり、大手ハウスメーカーの上級グレードだったりと、中古じゃないとありつけない好条件の敷地でない限り、築数年の築浅物件であっても、新築購入価格（広告宣伝費500万程度含む）から1,000万くらい下げないと魅力は無いですね。

[332: 3丁目さん]

>>326 本気で検討中さん
転勤が理由なら、早いとこ売却しないとまずいので、待てば嫌でも価格を下げてくるパターンですね。

[333: 通りがかりさん]

今泉台3丁目の築浅物件は売れたようですね。

[334: 口コミ知りたいさん]

>>333 通りがかりさん
今泉台2丁目の物件も。

[335: 通りがかりさん]

今泉台3丁目にヘーベル中古が出ましたね。売り出し価格が張り切りすぎか。500万くらい値下げしないとかな。

[336: マンション掲示板さん]

>>335 通りがかりさん
玄関にトイレ、壁付キッチン、脱衣室へはコンロ前を通過、リビングイン階段の温熱環境、西向き敷地、駅まで遠く高低差が非常に大きい点が気になりました。4200万（土地1800万、建物2400万）なら考えたい。

[337: 名無しさん]

今泉台2丁目に分譲地が出ましたね。2380万、約180平米、駅まで徒歩13分。この地域では標準的な物件でしょうか。前面道路幅員は13mもあり、開放感もあります。なかなか売りに出ないアドレスなので、気になります。

[338: 名無しさん]

>>336 マンション掲示板さん
土地1600万、建物3380万とのことです。公表されてますよ。築2年とは言え、建物としては、新築時の販売価格に盛り込まれている広告宣伝費等の数百万を差っ引いて、中古としての減価を見込んで、2880万あたりが相場でしょうか。総額4480万ほど。

立地は悪いけど、きゃしゃなリーフィア買うよりはかなり良い物件なのでは。

[339: 物件探しさん]

>>337 名無しさん
三井ホームで建築中のところですね。

[340: 物件探しさん]

>>338 名無しさん
結構月日が経ったようですが、高止まりしているようですね。一般的な新築物件以上に高額設定の上物が、もう少し安くなれば興味が湧くかも。

[341: 口コミ知りたいさん]

>>340 物件探しさん

秦野駅南エリアで平地の駅近物件を探しています。ネット上では駅まで徒歩3分で1億6千万の築20年弱RC戸建くらいしか見当たりません。

無駄に広かったり、個性が強すぎる偏った物件ではなく、使い勝手良く流動性の高い物件が駅近にあれば、情報いただけると助かります。

[342: 匿名さん]

>>341 口コミ知りたいさん

今泉台ではないですが、今泉台1丁目と隣接するエリアに、旗竿敷地の新築戸建がいま、現地で売りに出ている気がします。元々、土地が1600万で売り出されていたところです。駅まで平地で徒歩10分以内かと思います。

[343: 評判気になるさん]

>>342 匿名さん

3690万の建売で販売が始まっていますね。今年8月に完成予定だそうです。

[344: 評判気になるさん]

>>338 名無しさん

4980万→4480万に値下げされましたね。
駅から遠い丘の上の普通の戸建（築4年）だと、割高に感じる価格ですね。

業務スーパー向かいの南面敷地で築3年の中古リーフィアが4200万でしたし、もう300万ほど安くなれば検討したいかも。

[345: 通りがかりさん]

今泉台1丁目の室川沿いに、南面接道の土地152m2が2500万で売りに出されましたね。割高です。今は雑草が伸び放題のところでしょうか。

[346: マンコミュファンさん]

>>341 口コミ知りたいさん

一年経って、1億6000万から9800万に値下げされてますよ。この物件は需要のない規模感なので、もう少し安くないと買い手は付かない気がします。今どき秦野に1億の中古を買おうと思う人はいないかな。

[347: 匿名さん]

>>345 通りがかりさん

せいぜい1800万あたりですかね？