大津市石山「ヴィーナススクエア」ってどうでしょう。

[物件比較中さん]

ようやく大津市石山の大規模物件（376戸）のHPが公開されましたね。

供給過剰気味？の地区ですが、駅近、大規模物件ということで
何かと話題になりそうです。情報交換しましょう。

[561: 入居済み住民さん]

管理費について

例えば、管理会社と月５００万円で管理委託契約を結んでいれば、駐車場の稼働率が良くても悪くても、払う必要のあるのは月５００万円です。このマンションで平均の管理費が１戸あたり月１２０００円とすれば、月約４４４万円は滞納がない限りは確保される金額です（未入居分については売主の永年負担です）。仮に残りの５６万円について、駐車場収入から見込んでいた場合には、駐車場料金を平均５０００円として、１１２区画の駐車場が埋まっていれば月額の管理委託料金は確保されます。１１２区画といえば、このマンションなら約３割くらいです。

全ての数字が仮定ですが、結局のところ、本体の管理費がちゃんと徴収されてる限りは、管理費の早期増額なんてありえないと思います。
実際に、最近はマンションはどこも売れ残ってますが、駐車場の契約率が悪いからといって管理費の早期の値上げになるなんて話は聞いたことがないですし、ネットで検索したりしても全くヒットしませんよ。

今のご時世、管理会社はどこも仕事の取り合いで競争が激化してます。管理委託契約の更新のときに委託料の値上げなんてありえないですし、ここの管理費がこの先値上がる確率は、かなり低いと思います。

購入検討中のみなさん、他社デベのあおりにだまされないようにね！

[562: 物件検討中]

気持ちはだいぶこちらのマンションに向いています。
もう少し背中を押していただきたいのです。

ここで良かった!!という点を教えて下さい。
個人的には床暖房がなくても全然かまいません。
住人さんの人間関係などはいかがでしょうか？

高い買い物なので納得して購入したいと思います。
住人さんの率直な意見をよろしくお願いいたします。

[563: サラリーマンさん]

本当に石山の町、いいと思うなら買ってもいいのでは？リセールバリューは残念ながらよくないと思いますよ。値段なりと思います。

[564: 入居済み住民さん]

５６２さん

南上層階の住人です。
日が昇るところから、日が沈むところまで、全部見えます。
眺望、日当たりは申し分なく、毎日明るいリビングで快適に過ごしています。
夜は星がきれいに見えるのでびっくりしてます。
静かで、今時期でも部屋の中はたいした暖房しなくても暖かいです。

部屋の風呂は豪華ではないけど広くてゆっくりできます。
新快速停車駅に近いというのは通勤の負担がだいぶちがいます。

建物自体もいろんな造りが広めに造ってあって快適だし、しっかりした建物です。

供用施設も実際に使ってみましたが、風呂もシアタールームもおすすめです。
住人さんは、ほとんどの人が挨拶をしてくれます。今のところ変な人はみかけません。

おすすめです。

どうだ！！

[565: 完成後購入住民]

このスレ結構おもしろいですね。不快な書き込みもありますが。。
検討中の方々へ・・・自分の感覚に素直に選んだら一番ですよ。
資産価値や外観、構造やネームバリュウ等々私も考えました。
そんな時に嫁から一言「何がしたいの？」そうです普通の生活が自分にとって
しやすいのはどこかに尽きると思います。

人生長いようで短いと感じる今日この頃？実はまだ若いですけど。
周囲の意見は聞くだけで自分を信じて検討してくださいね。

[566: 物件検討中]

564さん
率直な感想ありがとうございます！

新快速が停車するのは大変有り難いことです。
京阪が近いのも助かります。
立地条件は申し分ないですね。

共用施設は利用してみないとわかりませんが良さそうですね。

だいぶ購入に対して前向きになりました！

565さん
直感で選んでみたいものですがなんせうちはごくごく平凡なサラリーマン家庭でして…

失敗したから買い直すというわけにはいかなく慎重になっていました。

最近、掲示板の存在を知り拝見しているとなかなかいい感じなのでこの際勢いで買ってしまおうか？なんて考えたりもします。
色々な意見がありますが賑わってるだけ注目されているのでしょう。
来週あたりまたギャラリーに行ってみようと思います。

[567: 入居済み住民さん]

失敗って何ですかね？
投機目的で購入して失敗したというのは判り易いですがね。
1年後に買ったほうが金銭的に得だった。
でも今買って、家族がとても喜んでくれている生活も快適だ。
1年後だったら、家族の不平不満聞かされて、快適な生活おくれていなかったかも知れない。
どちらが失敗？
人によって違いますよね。
私は買って良かったと思っていますよ、生活環境は本当に良いですから。
只、マンションの資産価値は落ちて行きますよデフレですからね。
（デフレでなくても落ちていって当たり前ですが）
>>565さんも書き込まれていますが、
購入検討さんは自分のニーズに合った良い買い物をして下さい。

[568: 物件検討中]

失敗というのは個人的な問題で4月に転勤があるかもしれないということです。

購入したはいいがすぐに転勤では悲しいですからね。
ただ4月まで待っていると気に入った物件がなくなるかもしれないと思案中です。
転勤を気にしているといつまでも購入できませんが。

ヴィーナスを購入して失敗したという意味ではありませんので。

[569: 購入検討中さん]

晴嵐小学校は制服ですか？
現在住んでいます小学校は、私服のため、
子どもなりのこだわりが有るようで・・・。

[570: 入居済み住民さん]

>>568さん
余計なことかも知れませんが
転勤で手放さなければ成らなくなる可能性が有るなら、良く考えるべきだと思いますよ、
勢いで買うのはチョット怖い。
4月だと希望の所は無いかも判りませんが、もし残っている所があれば安く買える可能性もありますしね。
私は住んでいて良い所だと思いますが、あまりリスクは背負わないほうが良いのではないですか、
個人的には買って貰いたいですけど。
ここの中古物件も出ていましたが、あんまり住んでいなくても転売したら2割位はは損すると思います。
本当に余計なことですが。

[571: 住民]

>>569さん
晴嵐小学校は私服ですよ。
校風はのびのびしていると思います。

余談ですが塾も多く教育環境もいいと思います。

[572: 物件検討中]

570さん
ご丁寧にお返事ありがとうございます！

確かに転勤は大きな転機になりますよね。
万が一購入後に転勤になれば単身赴任になると思います。

マイホームを手に入れた途端転勤というのもよくある話で…

購入に傾いているので本当に悩むところです。

[573: 購入検討中さん]

ヴィーナススクエアは、いいマンションだと地元を知る人から聞き検討中です。
石山も発展の可能性がまだまだあるよい地域だと思います。

[575: 入居済み住民さん]

>>574さん
冷やかしですか？購入検討さんですか？
どれだけ売れているかはっきりしたことは、住民には判りません。
まだ入居されていない方も多く居られるみたいですからね。
東側のお部屋の明かりが10/1？
10分の１のつもりかな？
私のフロアーは7割位はもう住んで居られます。
冷やかしなら書き込まないで欲しいですね。

[576: ご近所さん]

冷やかしとかではなく、確かに東側はいつみても明かりが少なく、心配になります。
私も一度は検討した物件でもあったので、いつも気になって見ていますが、東側は縦一列全て真っ暗の列などがあります。
やはり、検討されている人には売れ行きは気になるのではないですか？
自分の住むかもしれないマンションが売れ残りだらけになるのは淋しいし、恐いですもんね。

[577: 住人]

私は購入を後悔しています。契約は去年済ませたので定価でした。初めて大津に住むということで、何件か他のマンションと迷っていたのですが・・やはり石山の立地が売れ行きに大きく影響しているのでしょう。まさかここまで売れないとは思いませんでしたが。売却するにも査定はかなり安いし・・諦めるしかないですね。これから購入を考える方は、せめて石山の適正な価格で持つことをお薦めします。

[578: 検討中]

石山の適性価格とはいくらくらいなんでしょう？石山の立地も良いと思いますが。

ご近所のマンションも築5年以上でもあまり値崩れしていまんし広告に載った途端に売れています。
私は中古マンションを買うなら新築のヴィーナスを買った方がいいのにと思って検討中なのですが。

仮にヴィーナスで3000万円と出てる間取りがいくらなら適性価格と言えるのでしょうか？

[579: 購入検討中]

実際に値引きしてもらった住人さんはいらっしゃるのですか？
以前、近くのマンションが売れ残っていたときに銀行の方から
｢うちと提携しているので値引き可能です｣と言われました。
駐車場が自走式ではなく見送りましたが。

値引きではなく家具付きとかではないのですか？
値引きは先に購入された方に失礼なことだと思います。

[580: 住人]

石山の立地、そんなに悪いですか？
実際に生活してて困ることもないですよ。石山駅までも近いし、買い物に困ることにもないですし。
先週から入居のために引っ越しして来られた方が結構ありましたね！実際の売れ行きは分かりませんけど、埋まってきてる感はあります。
私が住んでるフロアは８割は生活されてる気がします。
値引きについてはこの時代仕方のないことかなってあきらめてます。気に入った間取りを選べた分、損した気にもなりませんしね。
意外とマンションの適正価格とか査定を気にされるようですが、そんなに将来手放す可能性が高いんでしょうか？うちはずっと住み続けるつもりなので、気にならないのですが…

[581: 住人]

石山の立地、そんなに悪いですか？
実際に生活してて困ることもないですよ。石山駅までも近いし、買い物に困ることにもないですし。
先週から入居のために引っ越しして来られた方が結構ありましたね！実際の売れ行きは分かりませんけど、埋まってきてる感はあります。
私が住んでるフロアは８割は生活されてる気がします。
値引きについてはこの時代仕方のないことかなってあきらめてます。気に入った間取りを選べた分、損した気にもなりませんしね。
意外とマンションの適正価格とか査定を気にされるようですが、そんなに将来手放す可能性が高いんでしょうか？うちはずっと住み続けるつもりなので、気にならないのですが…

[582: 入居済み住民さん]

私は買って大満足してます。マンション内も快適ですし、
駐車場が自走式なのもよかったです。
買い物や電車通勤など、生活するにも石山は便利ですしね。
売行きはこの不況ですからどこも厳しいです。
むしろ戸数とか販売開始時期を考えれば、結構売れているほうだと思います。

[583: 購入検討中さん]

577さんに質問です。「やはり石山の立地が売れ行きに大きく影響しているので
しょう。まさかここまで売れないとは思いませんでしたが。」といわれている点
が非常にひっかかります。

石山の立地って客観的に見てそんなに悪いのですか？それとも577さんの単なる
主観ですか？

購入を検討していますので石山の立地に関するあなたの書き込みが非常に気に
なりました。

[584: 入居済み住民さん]

５７４さん、５７６さん
他社物件の心配までされてご苦労さまです。

夜の明かりは、見え方の問題等もあると思いますが、駐車場の埋まり具合や昼間の洗濯物の干し具合や室外機の設置状況を見れば住人であればどれぐらいの入居率かはすぐわかります。ご心配なく。

大手デベさんと仕事上の繋がりがあるので大体のマンション事情はわかりますが、大手のデベさんなら、契約戸数をあからさまに水増ししたりしないです。ましてや、ここは竣工後半年以上経ってる物件ですから、１戸でも多く売れて欲しいと思ってるのに、わざわざ購入希望者の選択肢を狭めるようなこと（つまり客を逃すということ）をしてまで水増ししたりしないですよ。

あと、縦の列によって売れ行きが極端に悪い列があるのは事実です。ここは、竣工前は、売れ筋予定の７５㎡の部屋の列を数列分だけ表から外して後から売る戦略をとっていたそうですが、結果としてその列が売れ残ってるようです。
営業の方に聞けば、その辺りの事情も正直に教えてくれますよ。

あと、上層階は残ってますね。立地や眺望（例えば１０階くらいと比べて）でさほど違いがないのに、値段が高いからだと思います。
今ならキャンペーンもあるみたいなので、値段の差はだいぶ解消されてきてるように感じますけど。

東側については、瀬田川ビュー、花火ビューというのが売りなので、セカンドで購入されている方が多いのかもしれないですね。まあ、推測でしかないですけど。

[585: 匿名さん]

値引きを気にされている方は、実際にマンションギャラリーで営業さんに聞いてください。
一般的には、野村と三井は意地でも値引きしないと聞いていますが、その他の会社はそういう話は聞かないです。

適正価格が話題になってますが、一般論として、マンションは、ここ７～８年くらいに価格が全体的に２段階ほど上がりました。
この物件の価格もリーマンショック以前の価格なので、いわゆる「新々価格」という高水準の価格で設定されていると思います。これはヴィーナスに限ったことではなく、マンション業界全体の話です。だから、７～８年前に石山で売り出されたマンションと比べて割高感を感じられるのは事実でしょうね。

将来的な資産価値としてどうなるかは、ある意味将来にならないと分からないと思います。むしろ、世の中全体の経済事情に左右されるのではないでしょうか。バブル時代や、前述したマンション価格の高騰の時期であれば中古物件も高値で取引されてましたから、時期があえばそれでいい思いをした人もいるでしょうし。

このマンションの基本価値としては、駅近（一般的には１０分以内の物件）、JRの新快速の停車駅、大手デベ、そして南棟は真南向きということで良い物件といえます。地域のマンション供給量はやや多いのでその点はマイナス。

ただ、まだ未入居物件が残ってますので、それがはけるまでは中古価格は水準より低く成らざるを得ないでしょうね。不動産業者なら、よほどの事情がない限り、今中古として売り出すのは勧めないと思います。

[586: 購入検討中さん]

５７９さん

あなたが購入検討中で、値引きが失礼と思うなら、あなたが定価で買えばいいだけでは？
建物が物である以上、時の経過とともに劣化も始まるし、売れ残りの中から買うとなると、いろんな制約が出てきます。値引きの理由はあると思いますよ。

[587: 入居済み住民さん]

５７７さん

あなたの後悔とはどういう意味ですか。

あと数か月待てば同じ物件が値引きされて買えたかもしれないという意味の後悔ですか。
それなら少なくとも今物件を検討されている方には関係ない話ですよね。

でも、それだと、「売却、査定」の意味がわからないのですけど。
もしかして、買って数か月で転売益が出ると見込んで買われたということですか。
それなら、そんなことは今の滋賀の物件ならどこもあり得ない話です。

石山の立地でいえば、滋賀県で一番乗降客が多い駅だし、それだけ人が多いということはニーズもある。
特にマイナス評価はないですよ。

[588: 入居済み住民さん]

>>587さん
あんまり気にすること無いのではないですか。
>>574匿名さん>>576ご近所さん>>577住人さんと、
このマンションの売れ行きを心配してくれているんですよ。
かなり売れて欲しくないみたいですね。
私はこういう他社の書き込み見ると、
売れてきているんだなと、反対にうれしくなりますが。

[589: ご近所さん]

私はヴィーナスの心配なんてしてませんよ。
私の書き込みを見て嬉しく思うのなら光栄ですが、都合の悪い事を書かれると全て他社さんになるなんて面白いですね。
私は候補にあげていた物件だったので気になっただけです。
結局違うマンションを購入しましたが、正直、夜の明かりを見て、やめて良かったのかな…と思っただけです。
だからってこの物件自体を悪く思っている訳ではありません。
他社さんと言われたので自分の事情を話したまでです。

[590: 入居予定]

ヴィーナスの掲示板は総じて雰囲気も良いですし、
結構有益な書き込みも多くて、勉強になります。
でも、たまに売れて欲しくない人？が出没しますよね。
書き込み内容に具体性もなく、主観的な決め付けや煽りがほとんどで、
せいぜい３、４行くらいの文章なので、バレバレです（笑）

これから購入を考える方も、住民の方も、冷静に有益な情報交換ができればいいですね。

[591: 入居済み住民さん]

>>589さん
他社さんでないにしたら、余計に書き込んで欲しくないですね。
様は購入検討さんのためではなく、冷やかしですよね。

「結局違うマンションを購入しましたが、正直、夜の明かりを見て、
やめて良かったのかな…と思っただけです。」

前に「心配でと」書いたのは>>576>>574さんですよ。

どちらにしてもうそつきですね、文章を読めば良くわかります。

購入検討さんに対する情報提供なら、
買って良かったマンション名教えたあげたらどうですか、
そのほうが購入検討さんの為になりますよ。

この近所でそんなところ有れば私も知りたい。

[592: 購入検討中]

近々モデルルームに行こうと思っています。
そこで購入された方や購入検討中の方、
『こういう点をチェックした方がいい』というアドバイスをお願いします！
お部屋のこと、交通の便など色々あると思いますが初めての購入なものでどんな所を見たらいいのかわかりません。

よろしくお願いいたします！

[593: 購入検討中さん]

やっぱり、竣工済み実際の部屋をみせてもらえるってメリットだと思います。
具体的に生活がみえてきてイメージしやすいと感じました。
前向きに希望をもって検討中です。

[594: いつか買いたいさん]

実際見てヴィーナスの眺めは癒さました。さすが滋賀と思いました。
都会は疲れる～

[595: 申込予定さん]

分譲マンションは、住民たちが、いいものを作っていくものですよね。
買うからには、素敵なマンションにしていきたいです☆
滋賀県、立地、利便性含め申し分ないと自信をもちたいです。

[596: 入居済み住民さん]

>>592さん
部屋は実際に見せて貰えるので後は自分たちのニーズで決めれば良いと思いますが、
最初に残っている部屋の一覧見せて貰って、ある程度絞ってから見に回ったほうが良いと思います。
適当に見て回ると結構時間かかって疲れますから。
それと交通は、ビーナスの入り口から駅のエスカレーター乗り場まで歩いて8分でいけますが、
狭い路地みたいなところが有ったりしますし、夜は少し暗いです。
前の道路も時間帯によってはかなり込みます。
その辺のところ、中だけでなく少し周辺も歩かれて確認した方が良いですよ。
私は特に問題無いと思いましたが、人によっては捉え方違いますからね。

[597: 物件比較中さん]

このマンションで一番不安に思ってるのが、温泉。
あれってどれくらい維持費かかるんですか？
それがどうしても引っかかってます。

[598: 入居済み住民さん]

５９７さん

維持費とかは、住民にもよくわからないと思います。現時点では。
ただ、維持のための委託料は、管理委託契約の中に含まれてると思いますので、駐車場のときの議論と同じ結論ではないかと思います。
修繕費も当然計画の中に予定済みですし、風呂は共用棟という別棟の１階にありますので、特別に修繕費がかかるというわけではないと思います。ちなみに、多い日で５０人くらいの利用があるそうです。利用時間が限られていることや入居率が高くはないことを考えればまあまあではないでしょうか。

私も風呂はいらない派なので、購入検討のときのマイナス要素でしたが、まあ、供用施設が１００％望みどおりということは考えられないし、実際使ってみたらそれなりにいい気もしてますよ。存続については、いずれ住民同志で話し合っていけばいいと思ってます。

[599: 匿名さん]

以前、棟内見学させてもらいましたがお庭が素敵ですね～。
うっとりしてしまいました。
夜なんかライトアップされて雰囲気いいのでしょうね。
ただ案内してくださった方が全くやる気のない感じでした。
失礼ながら売れ残っているのでガッついて来られるのかと思っていたのですが・・。

[600: 購入検討中]

592です。
皆さんアドバイスありがとうございます！
今なら棟内を見学できるんですね。
実際にお部屋を見れたら想像もしやすいですね。眺望もわかりますね。
駅までの距離や生活環境も下見してみます！

見に行ったらますます欲しくなるでしょうね〜

今から楽しみです。

[601: 購入検討中さん]

マンションギャラリーは２２日から休業だって。
売る気あるのかよ！

[602: 匿名さん]

年末年始は休みですよ。せっかく時間があるのだからゆっくり考えればいいかと思います。

[603: 質問者]

お尋ねしたいのですが3LDKで全て洋室のお部屋はありますか？

[604: 入居済み住民さん]

>>602さん
年末年始休業たって普通は22日から休むところは少ないしでしょう。
>>599さんの書き込みといい、余裕有るのかな？

来週末に見学に行こうと思っていた人も結構いるだろうから、
>>601さんの気持ちもわかるし、
27日位まではもう一頑張りして貰った方が良かったのかな。

個人的なには、今まで休みも取れずに頑張ってきたんだろうし、
長期休暇も良いと思いますが。

[605: 購入検討中]

先日見学に行ってきました。
まだ上層階は完売の見通しがつかないとのことでした。
管理費や修繕のことも聞きました。
大手事業主の為、未入居でも管理費や修繕の確保はできているので焦ってガンガン値引きしなくてもいいと言っておられました。
それでも多少の値引きはありましたが。
しかし、がっついて来るような営業ではありませんでした。
前向きに購入検討したいと思います！

[606: 物件比較中さん]

東レのマンションは評判がいいと聞きます。
年明けからか～、いろいろ研究して決断したいです。

[607: 物件検討中]

全て洋室の部屋はこの前売れたそうです。

[608: 前原祐子さん]

先々々先々々先々々先週号の情報にされば３７６戸中２５戸が売れ残り。
温泉の入場者数って好調なのでしょうか。
何年か経つとこういう施設って維持していくのが大変と聞きますので。

[609: 入居予定さん]

フローリングのフロアシールドコートをされた方にお尋ねします。
結構値段がするようなのですが、ワックスコートとは、やはりずいぶん違いが
あるんでしょうか。

[610: 物件比較中さん]

先日初めて見に行きましたが、
大きくて立派ですね。
温泉設備は今後の管理費ＵＰ要素が有りそうで、不安ですが・・。

現在の空き状況は３～４割程度（特に高層階）みたいですね。

また、現地の前に新たなマンションが建つとの事でした。
（噂ですが、石山地区の人口から考えて、過剰なほどのマンション戸数のようです）

かなりのコストメリットがないと、完売できないかも知れませんね。

現在大津のマンションも検討しております。
（年内はゆっくり検討してみます）