大津市石山「ヴィーナススクエア」ってどうでしょう。

[物件比較中さん]

ようやく大津市石山の大規模物件（376戸）のHPが公開されましたね。

供給過剰気味？の地区ですが、駅近、大規模物件ということで
何かと話題になりそうです。情報交換しましょう。

[101: 購入経験者さん]

北棟が着工予定が過ぎても建設が始まらないので聞いたんですがまだ具体的に着工日は決まってないらしいです。共有スペースは北棟の世帯も含んだ利用を見越し管理費を決めているのでもし計画が中止になれば急激に管理費が上がるおそれもありますね。是非北棟も計画通り進めていただきたいです

[102: 契約済みさん]

共有スペースは北棟の世帯も含んだ利用を見越し管理費を決めているというのは
本当ですか？デベに聞かれました？

[103: 来場済さん]

営業さんには、北棟とは別の管理組合になると聞きました。
なので共用スペースは北敷地の住民のかたは使えないし、財源は別でしょう。

[104: ご近所さん]

何だかんだ言って石山で建設中の7つのマンションの中で一番売れ行きが良いらしいから出来るでしょ。

[105: 購入検討中さん]

そないに売れてるんですかぁ？？？
今何件ぐらいのこってるんですかねえ。。。

[106: 来場済さん]

少し前に話したとき、半分弱ぐらいと聞きましたよ。

たしかに石山の中では一番条件がよいと思います。
もう少し安かったら買いたいんですけどね。

[107: 物件比較中さん]

規模的に言えば、膳所のプラウドと同じくらいになると思うのですが、
プラウドの方はといえば、完成が1年半も先なのに半分ほどが売れていますよね。
売れ行き的にはプラウドの方がいいということになりますが、
値段も駅からの距離もヴィーナススクエアのほうが良さそうに思うのに
この違いはなんなのでしょうか。

確かにいろんな施設があり、のちのちの負担になってくる部分はあるのかもしれませんが、
ここがイマイチ売れてないように思うのは何が原因でしょうか。
便利な位置にあるし、お値段もそんなに高いわけでもないのですが。

検討中の人間としては少し気になります。

[108: 購入検討中さん]

地域的なものではないでしょうか。。。？
土地柄があまりよくないのと、渋滞がすごいのが気になります

[109: 物件比較中さん]

私もそう思います。
駅からの徒歩時間は変わらなくても、
道中は全く違う。
プラウドは賑わっている中を駅まで歩くけど、
ビーナスは人通りがなく、ちょっと怖い。

そして学区も、粟津。
私はこの地域性が原因で、やめました。

[110: 通行人]

大津は学区選択制でも駄目？

[111: 物件比較中さん]

それでも石山はないでしょう・・・
柄が悪い。

あれだけ交通の便がよくても、
石山のマンションが苦戦している一番の理由では？

膳所がいいと思いますが、
予算的に厳しければ
南草津か大津京

[112: 通行人]

大津京は湖西線やし・・・
　膳所は滋賀県の人には人気みたいねえ。におの浜っていうのがブランドなんかな。
　他府県民には、膳所駅からプラウドまでも汚い細い道やけど・・・（もちろん石山
も・・・）

[113: 物件比較中さん]

No.107で質問した者です。
ご回答頂いた方々、ありがとうございます。

地域的な者ですかあ。
まあ、今もヴィーナススクエアのすぐ近くに住んでいるので
地域的な事はあまり気にしておらず、
プラウドも見てきましたが、

・価格が高い
・既にマンションに囲まれている
・161号線の騒音
・膳所が新快速止まらない
・駐車場がタワー

といったあたりがプラウドのデメリットに感じている点です。

対して今のところ私として感じるヴィーナススクエアのデメリットは、
・使わない施設が盛りだくさん（修繕積み立ての心配）
・渋滞区域

といったところぐらいなので、
今のところヴィーナススクエアに大きく傾いている状態です。

[114: 通行人]

１１３の分析がばっちり正論やと思います・・・
　におの浜ブランドにどこまで価値を見出すか否かでは？
　そんなブランド関係ないならこちらかな。

[115: 通行人]

訂正
　１１３　→　１１３さん

[116: 購入検討中さん]

初めまして。主人と二人暮しです。
只今、購入検討中です。私としては、かなり前向きに検討という状態です。地元企業の東レさんですし、今後経済情勢がどのように動こうが心配はなさそう。天井は高いし、快適な生活が送れそうと想像しています。ただ主人が２つの点で迷ってます。①駅近がマンションの売りなのに、ちょっと遠いかなって点（疲れて、あるいは飲んで帰るには足が重くなる？）、②マンション内に自走式駐車場があるけど、大規模マンションだし自宅玄関から駐車場まで距離がある？
私も大量の買い物をして駐車場からどうやって自宅まで行くの？（折りたたみ式カートってある？）って考えてます。
共用施設？お風呂については、老後が近づきつつある我が家では大浴場の入浴を楽しみにできるのではと考えてます。入居者同士の「裸の付き合い」？も楽しみだし〜。
ご意見お願いします。

[117: 物件比較中さん]

このマンション、エレベーターが相対的にちょっと足りないような気もしますが、部屋の造り自体はいいと感じています。

立地はとても大切だと思っていますが滋賀をほとんど知らないので雰囲気すら分からないので場所決めに迷います。周辺がどう評価されているのかは結構気になるところではあります。ただ、仮に評判の悪い周辺があっても、300戸を越える一大独立組織が出来る様なものですから、関係ないと云えば関係ないかもしれません。

「ひのき湯」はちょっと考え物ではないかと思います。定期的な湯槽の作り替えが必要になるだろうし、毎日のお風呂の清掃人件費、風呂の湿気のマンションへの影響(室内プールは建物の劣化を早めています。プールよりもっと湿気の出るお風呂なので・・）などを考えると、ない方がいいのではと思う一人です。

[118: 契約済みさん]

ファミリーでの入居予定です。
何度か駅から歩いてみましたが、西棟の入り口か東棟の入り口かでは多少時間が変わってきます。
実際、８分ではちょっと・・・・って感じでしたが、まぁ、駅から１０分以内であればギリギリＯＫかなと妥協しました。

共用施設ですが、私にとっては魅力的なものではありませんでした。
お風呂はちょっと抵抗があるので入る予定はありません。

理想を言うならば、トレーニングルームや焼きたてパンを置いてるようなカフェがあれば良かったですね。

大阪の方など最近のマンションは共用施設にもかなりこだわっていて魅力を感じましたが、あくまでも住居が一番大事ですからね・・・・

その点こちらは部屋の広さと値段を比較した結果良いかなと。

駐車場も場所が選べたのでできるだけエレベーターの近くにしましたが自宅まではかなりあるので
折りたたみの台車でも車に積んでおくしかないですね。

それにしても、これだけの大規模マンションなのに来客用駐車場が２台とは驚きましたが・・・

まぁ妥協した点はかなりありますが、１００％理想に合うものは無理なので
現時点では買って良かったなと、入居を楽しみにしております。

[119: 物件比較中さん]

１１３さん、１１７さんへ

当方「購入検討中」改め「比較中」の１１６です。

現在、賃貸居住中で「購入」は初めてになります。
１１３さん、１１７さんは、具体的にどこの物件と比較されていますか？

気持ちとしては、ほとんど「ヴィーナス」に決まりつつある私に対し、いまだ主人は他の物件と比較し、見切り発進しないよう牽制をしています。
決定に至るには、価格や居住性、利便性、環境などそれぞれポイントがあるのでしょうが、参考にしたいのでご意見をお願いします。

また、あちこちにマンション計画があるのを目にするたび、「まだ待った方がいいのかな？」と考え、このままでは一生賃貸かと悩んでしまいます。（早くローン返済は済ませたいのに）

ここの価格設定は、上に上げた利便性なども含め、構造・設備や今の経済状況など妥当なでしょうか？
安い買い物か、高い買い物なのかわかりません。

大規模がいいのか、悪いのかさえ判断しかねています。
大津京駅近のタワーマンションも「資産価値」ありそうと思って見上げていたのが、管理も中古物件としての販売価格も下がってきているようです。
セカンドハウスにしている方が多いのか、夜間のお部屋の照明もほとんど点いていません。
大きいマンションで、居住者があまりいないって寂しいし、不安だし、間違ったかな？って感じてしまいそうです。

ビギナーです。いろいろな意見を待っています。

[120: 匿名さん]

１１７さんのおっしゃってた、大浴場からの湿気のマンションへの影響
ですが、大浴場は別棟（集会所などの棟）だと思いますが、やはり影響あ
るのでしょうか？？

[121: 物件比較中さん]

117です。

> 大浴場は別棟（集会所などの棟）だと思います

そうでしたか、そうであれば本体への影響はないでしょうね、失礼しました。大浴場のメインテナンス費用がどうなるかくらいですね。

> 具体的にどこの物件と比較されていますか？

滋賀ではこことブランズ西大津-II、ちょっと通勤には不便そうですが、におの浜周辺でしょうか。実はまだ未練がましく京都と滋賀のマンションデータを見比べています。京都は金額的に私の場合は中古マンションとなってしまいますが、それにしても京都は高い。京都に求めたいけれども、滋賀へ目が向いています。

[122: 物件比較中さん]

駅から徒歩７分ということですが、大通り沿いではないため夜道が怖い気がして悩んでいます。
周辺の治安はどのようなものでしょうか？地元ではないため情報をお願い致します。

[123: 物件比較中さん]

駅からの道については商店街から暗い道を通ることになるので私も不安に思っている一人です。
今日も20時半ごろ石山の平和堂を利用してみましたが、商店街通りですら人通りが少なかったです。。
治安としてはどうなんでしょうね。
国分の方でひったくりなどは聞いたことがありますが石山駅周辺でもあるのでしょうか？

あと、大浴場施設についても不要に思う私にとっては維持管理費が気になるところです。
最近同時期のマンションには大浴場の施設を備えてるところが見当たらないので、やっぱりいろいろと問題があるのかなぁ・・・と考えてしまいます。

大規模マンションの割に管理費＆修繕積み立てが高いように思うのはやはり大浴場などの施設があるからなんでしょうか？

[124: 物件比較中さん]

湖西線は本数がすくないため、全く比較検討をしていないのですが、
ブリリア石山、プラウドとヴィーナスを比較検討中です。

渋滞はとても気になります。
滋賀の道事情は本当に悪いですよね。
びわ湖、瀬田川があるので仕方がない部分もありますが、それ以外でも。
ちょっと右折レーンひろげてみたり、信号の→や長さを変えてみたり・・・
根本的な解決になっていない気がします。
これでイオンができると、ますます渋滞するのでしょうね。


治安は、私も警察のHPでチェックしてみました。
http://map.shiga.hba.jp/shiga_asp/selectArea.do

膳所＝におの浜ブランドってあるんですね〜。初めて知りました。
そんなにいいイメージなのでしょうか？


草津は、マンションが増えて、お店も増え、道もできてきたので、
石山もそうやってよくなっていくといいですね。

[125: 物件比較中さん]

大津市のHPにもありました。

http://www.city.otsu.shiga.jp/www/contents/1112060493567/index.html

届け出のあった分でしょうから、もっとあるのかも知れませんが。

[126: ご近所さん]

湖西線方面より琵琶湖線で草津辺りまで範囲を広げる方が
安くていい物件見つかると思います。

[127: 物件比較中さん]

今日、におの浜　パルコ前にできる話題のマンションギャラリーに行ってきました。
いろいろと話を伺いましたが、やはり におの浜のブランドは大きく、資産価値が高いらしいです。
教育環境としても平野学区が大津市で大人気らしく、それを理由に沢山の方が住まれるようです。
また、周辺の施設にも徒歩で行けることから坪単価も全然違うとのことで、ますますマンション選びがわからなくなってきました。
石山の良さってあるのでしょうか？　手頃感は大きいのですが、その分 教育費にお金が掛かると意味ないですし。。。

[128: 物件比較中さん]

石山だと教育費がかかる？
　におの浜でも同じだと思いますが。
　どこの学区でも塾には行く必要がありますし。
　平野学区であれば私立に行く必要がないという意味ですかね？
　そんなわけはなく、やはり、公立はしょせん公立でしょ。
　大津市は学区選択制ですから、におの浜でなくても石山からでも平野小学校も選択できますし。
　におの浜を選ぶ理由はパルコが近いとか、なぎさ公園（？）が近いとかそのあたりでは？

[129: 物件比較中さん]

南側には視界を遮る大きな建物はないようですので、見晴らしはいいでしょうね。
ただ、石山寺方面の眺望というのは綺麗なものでしょうか。。。
ギャラリーで写真を見ましたが、やっぱり自分の目で確かめてみたいものです。
皆さんはどう思いますか？？

[130: 物件比較中さん]

１階がだいぶできてきましたね。

石山の教育ってお金かかりますか？
学校に問題あれば選択することができるのでそれほど問題には考えていません。
塾などの環境を考えると膳所よりも石山のほうがいいかなと思います。

でもやっぱり石山は古い町というイメージがあるんですかね？
確かに南向きの景色がいいかと言われれば微妙ですもんね。。
ほかの石山でのマンションに比べて周辺の空間があるのがいいかなぁと考えてはいますが。

この間周辺を歩いてみたのですが、商店街通りに出る広い道がついてくれるといいのですが・・・。

[131: 契約済みさん]

初めての投稿です。既に契約をしています。契約後幾度となくギャラリーに足を
運んでいますが、売れ行きがいまいちのように感じます。大きなボードに契約済
の物件が赤で記されていますので状況が一目で分かります。１１月初旬に行った
時の感覚ではまだ４割程度売れ残っていました。

営業の話では「まだ分譲していない部分もありますので」ということでしたが、
入居が2009年3月であることを考えると少し売れ残りすぎではないかと素人目に心
配しています。分譲していない部分があるということにしても、あと４ヶ月で入
居が始まるのにこの時点でまだ分譲していない部分があるというのもこれもまた
素人目に見て「大丈夫か」と思えてきます。

このあたりのことをどのように思われますか？

既に契約をしていますので、もうどうしようもないのですが、折角入居するのに
空き部屋が多いのでは気分も萎えるなと思っています。

[132: 匿名さん]

先日マンションギャラリーへ見に行った時は半分くらいが赤色（契約済み、申込済み）だった。
近隣物件と比較すると満足度１００％は無理でもそれに近いので、ここが妥当と思っています。
もし来春まで完売見込みなければ値引きが行われるのでしょうか。また、既に契約済みの方や
商談中の方で値引き交渉をされた方あれば詳細なご報告ねがいます。

http://info-ntt.co.jp/index.html?id=10007804

[133: 購入検討中さん]

はじめまして。つい先日モデルルームを見に行ったのですが。
さすがに、大きいですね。
担当者の方には、２期分譲予定の物件などもくわしく説明していただき、
内容・価格・将来の教育条件など考えると悪くないとおもいます。

ただ、石山の土地柄や、住民税、道路渋滞など考えると
少し、考えないといけません。
地元が滋賀なので、石山のことは少し知ってましたが…。
石山に住んでいる知人にきいてみましたが、結果検討中ということにしました。
たとえば、雪のことや、交通渋滞、近くの商店街のことなど・・・。


初めて自分の家を購入するものですから、じっくり考えて今後行動したいと思います。

[134: 物件比較中さん]

琵琶湖岸の景観に関して、住民から高さ規制の要望が高まっているそうな。

http://mytown.asahi.com/shiga/news.php?k_id=26000000810180005

もし景観法が改正されて、建物の高さが規制されるとなったら、マンションの
資産価値が下がるのだろうか。
３０年後４０年後のマンション建て替え時に、高さ規制のため現状と同数の
戸数を確保できないのは間違いないし・・

[135: 匿名さん]

↑　現状と同じ高さでの建て替えを求められるだけでは？

[136: 物件比較中さん]

先日モデルルームに行きましたが半分は売れてないくらぃのようですね。
ただ住宅ローン控除延長の話が出てから、少し勢いが出てきたようなことを聞きました。

現時点での値引きはやはり難しいのでしょうか？

石山周辺の渋滞に関してですが大津で住むには大津京やにおの浜付近にしても渋滞はツキモノですから我慢するしかないと思っています。
近くのショッピングモールなどは自転車で行ける範囲ですしね。

マンション効果で石山商店街ももう少しにぎわってくれるといいですね！

[137: 物件比較中さん]

133さん
「石山の土地柄」「住民税」について、私見でいいので教えて
ください。
大津市は住民税高いんですか？京都市と比べてどうかとかご存
知ですか？
当方、京都市在住なんですが、教えてください。

[138: 物件比較中さん]

>134, 135
建て替えであっても、規制後の高さでしか建設できません。
立て替えで戸数が減り、建て替え後に入居できない人が出るため、
立て替え計画が進まずスラム化するマンションもあるとか。

ビーナススクエアの場合は、仮に環境法で２０ｍ程度に高さが規制されると、
最大６〜７階建てとなるため、戸数は現状の３分の１程度に減少します。

高さ規制により、短期的には（希少価値のため）値上がりする物件もあるそう
ですが、長期的にはマイナスの影響の方がはるかに大きいと思います。
資産価値の減少については、行政の補償もありません。

[139: 物件比較中さん]

>138
建て替え、建て替えって何年後の話をしてるんですか？
100年後の話を今からしても意味ないじゃん・・・

[140: 物件比較中さん]

>139
いくらなんでも100年は保たんだろう。
法定耐用年数は47年だったと思うが、通常は30年程度で建て替えする。
高さ制限で資産価値が下がれば、売るときに買い叩かれるのだから、今から
考慮しておくのは当然のことだと思う。
これからマンションを購入する人の場合は、値下げ交渉のネタにもなるし。

[141: 物件比較中さん]

失礼、タイプミスです。

×通常は30年程度で建て替えする。
○通常は40年程度で建て替えする。

[142: 物件比較中さん]

今後行われるであろう高さ規制がどのようになるかは分かりませんが、
その弊害を気にするのであれば、大津市ではマンション買えなくなりま
すね？ここより西大津や浜大津が打撃大きいでしょう・・・。
草津市に行くしかないのかな？

[143: 購入検討中さん]

１３７さん
住民税に関しては、個人の前年所得に応じて支払う金額が違うので
詳しくはお伝えできないのですが、前年所得に対しての掛け率というのが
滋賀県内では一番高いという話らしいです。
高いのがあたりまえっちゃぁ当たり前なんですけどね…。

ちなみに、私も京都市内に住んでいるのですが、
大津に住んだとしても、住民税は今とさほど変わらないのではないかと考えています。

石山の土地柄については、昔そうだったという話くらいで、今現在はどうなのかわかりません。
昔は、荒れている中学校があったり、怖い人たちの事務所があったりという話だったんですが
今は、落ち着いていてどんどん人が集まっているらしく、地域活性化を進めているらしいです。

まだ、住まいをどこにするか、マンションをどうしようか迷っていますが…
マンションを選ぶ参考として、マンションを過去に購入した親が言うには

＊戸数は１００前後の数が一番暮らしやすい
＊共同で使用するものは、必要以上のものがあると、後々問題になる場合もある。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（…共益費とか積立金とか）
＊戸数の売れ行き具合も大事だが、業者がどれだけ信用できるところかも調べること。

っと、これくらいを言われて、参考にしています。
なので、いまだに購入は検討中なのです…

[144: 物件比較中さん]

137です
ご回答ありがとうございました。
親御さんのご意見、参考になります。

ついつい、売れ行きを気にしてしまいます。
このご時勢、どこも売れてないんでしょうけど。
タマキさんの倒産もあったようですし、売主の信頼性も大事ですよね。
その点、ここは安心ですけど。

温浴施設はいらないんですけどねぇ・・・

[145: 購入検討中さん]

もうすぐ１２月ですが、ビーナスの売れ行きはどうなんでしょうか。
先週末の３連休にＭＧに行かれた方いますか？８２平米以上で何割くらいまだ残りあるか教えて頂けませんか？

入居開始したところを含め、西大津〜石山のほとんど全てのＭＧに行きましたが、結局 私的にはこちらが気に入っています。

しかし、石山近辺の入居開始されたマンションでは驚く程の値引きの話がでています。

そう考えると、こちらもそのうち大幅値引きの話がでるのは確実と思いますが、その前に売れてしまっては悔しいので色々と思案しているところです。

１２月になると新規の客も見込めなくなるので、もう少ししてからかなぁと思いますが、１００万単位の値引きの話をすでに聞いた方っておられますか？

[146: 購入検討中さん]

マンションを購入するにあたり、
提示された金額で購入する方はおられるのでしょうか。

時期が経つことに、分譲を売ってしまいたいとおもうデベロッパーは多いはず。

分譲マンションを購入するにあたり、
建設前段階で購入をきめて、内装をいろいろ指示できたり、
部屋を自分たちの理想にしたりして購入される場合は、
値引きなどはできないんではないかと思いますが、
すでに内装が確定され、そのままで購入っということになると
値引きもできるのではないかと思います。

どの階の部屋でも、販売時期から売れ残っている部屋は
値引き対象にもはいるのではないでしょうかね？

[147: 物件比較中さん]

ここのマンションが値引きしてるかどうかは知りませんが、
ふつう値引きは売れないからするんじゃないですか？

間取り・色が決まっていても、それでも売れるなら売主は値引きしないと思うのですが・・・

[148: 匿名さん]

ここはもう
完成前の物件ですが、間取りや色は選べないのですよね？

[149: 物件比較中さん]

もう既に間取りは決まってるので色も選ぶことはできません。
何度か足を運んでるのですが南側に関しては徐々に売れてきてるなって感じがありました。

値引きに関しては皆さん、どうなんでしょう。
石山近辺のマンションで聞くほどの値引きはないみたいです。。。
間近にならないと難しいものなんですかね？

でも南側で希望の広さの部屋を考えると数が少なくなってきてたので、そろそろ決めようかと思っています。
オプションで何かサービスでもしてくれたらありがたいんですけど。。。

[150: 購入検討中さん]

私もそろそろ決めようかと思っています。
やっぱり日当たりの面で南側しか考えていないのと、大き目の部屋も気になってるところは殆ど売約済みのようです。
価格は思うように値引き提示はでませんでしたが、この後のローン審査や内覧会などの日程を考えると、そういう時期にきているのではないでしょうか。
設備オプション会は今週末が締め切りのようで、この後には対応してくれないようです。

掲示板をみていると、時期を待っている方が沢山いるようですので、すこし予算オーバーですが頑張ってみようかと思います。

ただ、逆に考えるとオプション会の締め切りが終わってからの値引きが大きくなりそうですが・・・
そう思っていると、いつまで経っても踏ん切りがつきませんね~~

奥さんは早く綺麗な部屋に引越ししたいらしくて、ノリノリなので勢いでいってみようかと思います。