大津市石山「ヴィーナススクエア」ってどうでしょう。

[物件比較中さん]

ようやく大津市石山の大規模物件（376戸）のHPが公開されましたね。

供給過剰気味？の地区ですが、駅近、大規模物件ということで
何かと話題になりそうです。情報交換しましょう。

[544: 入居予定さん]

「10年後に管理費だったか修繕費？が4万円上がる」

って言うのはホントなんでしょうか？
４万円上がるって高くないですか？
10年で改定っていうのはありえますが。

[545: 物件比較中さん]

専用駐車場＋専用庭は７１㎡が一戸だけ残っていたと思います。

５階までの部屋はほぼ完売でした。
南東角部屋１０６㎡の２階が残っていたと思います。

修繕積み立て費は５年後に２倍になるとのことです。
でも、管理組合が立ち上がって、話し合いが行われれば
どうなるかわかりませんね。
下がるということはないと思いますが…

後、駐車場は１Ｆ・２Ｆのお高いところしか残っていませんよ。

[546: 入居済みミスターX]

542さん

まったくもって同感です！
最近入居しましたが、ヴィーナスを選んでよかったと思っています。
私も、入居理由の80パーセント以上は542さんが言われる”立地”です。

確かに気に入らない点は3点ありました。
（スロップシンク、床暖、ガラストップコンロ　なし）

毎年行われる8/17の瀬田川花火は期待しています！
私-嫁の親、双方の友人、ビジネス上のお客様、飲み屋のねーちゃん・・・
で毎年パーティーが出来れば・・・
と考えています。

542さん、入居されたらぜひ、よろしくお願いいたします。
また、早く完売するといいですね！

[547: 購入検討中]

544さん
本当に4万円上がるとしたら我が家には大打撃です。
マンション価格ばかりに目がいっていましたが修繕費や管理費なども考慮しないといけないんですね。

545さん
専用駐車場付は残り1戸ですか〜

やはりいい場所は売れているんですね。

修繕費が5年後に2倍ですか！
わりと早く値上がりするんですね…

モデルルームに行ってきちんと説明聞いてきます！

主人はもう購入する方向で考えているんですが支払っていけるのかが心配です。

[548: 入居済み住民さん]

>>543さん
通常10年後に管理費、修繕積立金ともが4万円上がるというのは考えられません。
修繕積立金の一時金の支払いはあるかもしれませんが。
>>545さん
修繕積立金が5年後2倍になるというの営業さんから聞いたのですか？
私が貰ってる修繕計画では一時金無しで2倍に成るのは15年以降となっていますが？
お二人ともギャラリー行ったら良く聞かれたら良いと思います。
営業さんはそういうことに嘘をつくと後が大変ですからチャント教えてくれると思いますよ。

[549: 入居済み住民さん]

NO548
管理費、修繕積立金ともが⇒管理費、修繕積立金とも
に訂正。

[550: 匿名さん]

修繕積立金は4,280円～6,390円となっていますので、倍になっても平均１万円ですね、それだと高い方ではありません。ただここは自走式駐車場なので立体駐車場のような維持や改修費用がそうかからないと思いますので、駐車場利用代金を修繕積立金に半分程度回すだけで、けっこうな額になるような気もするのですが。もっともここは駐車場利用代もけっこう安いかも。それにしても４万円という数字はどこからでてきたのでしょう。

[551: 物件比較中さん]

良いように勘違いしてるんですかね。自走式駐車場、駐輪場などの月々の収入は管理費の歳入として扱われると思います。従っていくら駐車場収入があっても、修繕費には回せないでしょう。そもそも自走式駐車場は月々のメンテナンス費がかからないのに、駐車場料金をそれなりに取っているということは元々の管理費が高いということが言えます。まあ管理費が高い理由は温浴施設かもしれませんが。
あと、低い売れ行きが問題になっているみたいですが、おそらく駐車場収入不足で管理費の値上げなど早速問題がおきるんじゃないでしょうか。

[552: 購入検討中]

548さん
回答ありがとうございます。
週末に行って詳しく聞いてきます！

主人も子供もマンションを気に入っているので購入の気持ちに傾いています。

不動産のサイトでは25戸しかないような感じなので希望の間取りが残っていたらいいのですが(^^)

550さん
詳しい修繕費ありがとうございます。

自走式駐車場はメンテナンスはあまりいらないですね。
今のマンションは立体駐車場で故障が多く車が出せないこともあります。

駐車場代は以前(先行案内の時)我が家の車だと1万円くらいだと言われました。
今の駐車場代よりは安いのですがの500円からと書いてあったので案外高いなという印象でした。
立地からして仕方ないのでしょうね。

4万円という数字は友人から聞いたのでどういう計算からきたのかは定かではないのですが。

モデルルームで説明を受けた上でまた報告させていただきます。

550さんの教えて下さった範囲内であれば購入も積極的に考えたいと思います。


551さん
以前、私自身も管理組合の理事をしていたのですが確かに駐車場代は管理費の財源であり修繕費には回すことはありませんでした。

管理費値上げの問題が生じた時に管理組合があるといいのですが。

購入にあたってしっかり勉強しておきます。

[553: 匿名さん]

>自走式駐車場はメンテナンスはあまりいらないですね。

機械式は10年～20年後にとんでもない補修費用が。
それは頭に入れておかなければならないね。

[554: 匿名さん]

550です。確かに多くのマンションは駐車場料金を管理費に充てているようですが、それは管理費を安く見せかけるためのデベさんの手法です。管理費が高くては買い手がいなくなるため､安く設定しています。しかし実際の管理はその費用では出来ないので駐車場料金等を管理費に組み込むように、管理組合へは当然のように要求しています。まあ、自走式駐車場マンションはそれでもいいと思いますが、ここは300戸を超える大型マンションなので費用つい効果は大きいのと、管理費もけっこう一般よりは高めに設定していることを考えると、駐車場料金等を全額管理費に入れる必要なんて、さらさらないのではと思った次第です。

もっといえば、修繕積立金が現在の倍程度（平均月1万円程度）になっても本来の建物の維持、改修費は十分に出ないと思われます。少なくとも平均で月2万円程度は必要だと思います。10年後くらいからその程度の修繕積立金を積み立てていけば、それなりの改修は出来るのではと思います。しかし、このマンションは機械式駐車場の更新費用がかかりませんので、駐車場料金等の一部を修繕積立金に回せると、修繕積立金の額は少しは抑えられるのではと思った次第です。

[555: 入居済み住民さん]

修繕積立金の計画は、開示されてる資料からするとそれなりに合理的だと思います。
一昔前のマンションなら途中で大幅増額とかあったけど、今は大手の物件なら計画段階でそれなりに反映されてて大幅増額とか考えにくいとおもいますけどねえ。みなさんイメージでおっしゃってるようだけど。
まあ、資材とかが高騰すれば計画どおりにはいきませんけど、それはどこも同じですからねえ。

４万円とか、明らかに他の物件を見にいかれた時に他社デベが悪口で言ったレベルの話しに思えますけど。

[556: 物件検討中]

中古物件で4LDKが1980万円で出ていますが以前出ていた物件が値下がりしたんでしょうか？
前の広告を捨ててしまったもので。

[557: 物件比較中さん]

管理費をわざわざ高めに設定することはないです。なぜなら売りにくいから。

少しでも安くしたいが、どうしても管理を行う上で必要な為、現在の管理費・駐車場代に設定しているはずです。
勝手に収入が余ってるはずだから全額管理費に入れなくて良いという解釈は間違ってます。

さらに入居者不足で今年度の駐車場収入が不足しているはずので、呑気な事言ってられないと思います。
ちかぢか管理費、駐車場料金の改定が行われるはずです。

あと、駐車場収入は管理費=管理会社のもの、修繕積立金は住民のものなので、同じように見えますが内訳を変更するのは簡単にはできません。せっかく勉強している方がいるのに思いつきでいい加減な事を書き込みされるのはいかがかと思います。

営業の方に聞いていただければ、この内容が正しいと分かるはずです。

[558: 入居済み住民さん]

＞＞５５７さん
　教えていただきたいのですが。

１　「管理費、駐車場料金の改定が行われるはずです」と
　有りますが、駐車場料金の改定というのは簡単に出来るのですか？
　個人的には500円、1000円の駐車場料金は安すぎるのと感じますので、
　それも含めて改定出来るならそれも良いかなと思いますが、
　駐車場料金が安いので契約された方もおられるでしょうし、簡単に改定できない気がします。

２　管理費の改定ですが、赤字分を補うための改定ということですか？
　過去及び現時点で赤字が出ているとすれば、その時点での入居者が負担すべきもので、
　改定して赤字を補うというのは感覚的におかしい様な気がします。
　　来年度以降、管理費の不足が予想されるので、来年度以降改定ということなら理解できますが。

３　「管理費=管理会社のもの」と有りますが、それはおかしいのではないですか、
　「管理費=管理組合のもの」「管理委託費=管理会社のもの」ならわかりますが、
　「管理費=管理組合のもの」なら管理費、修繕積立金とも住民のもの、
　管理費の余剰を修繕積立金にまわしても問題ないとおもいますし、
　＞＞５５４さんの書かれていることも全く間違いとは言えない様な気がしますが。

　以上は、あくまでも私の考えなので間違っているかもしれません。
　５５７さんは良く勉強されている様子なので教えていただけませんか。

[559: 匿名さん]

> 管理費をわざわざ高めに設定することはないです。なぜなら売りにくいから
> 駐車場収入は管理費=管理会社のもの
もろ、デベさんの発言ですね。基本的には住民の管理組合管理下のもとで管理会社はその委託を受けて管理をすることになります。管理内容・費用等に問題があれば管理組合で決議すれば修正できます。もちろん管理組合の理事さんはそれなりに少し汗を流す必要はあります。すべて管理会社任せでいいのであればめくら判を押すだけですが・・。

ただ、確かにデベさんの言うように、管理費は一般に低く設定してあり、駐車場料金と合わせて管理費としているマンションが多いようです。しかし内容の変更は可能です。管理費と一口に言っても管理会社への報酬と清掃やエレベーター等のメンテ料金が含まれます。それらの仕事内容と料金が適正かどうかを､管理組合は当然検討することが出来ます。清掃とか、エレベーターメンテは委託の委託ということになりますので当然割高になっているケースがほとんどです。管理報酬に関しても訳の分からない経費設定のされていることもあります。

ここは管理費関連のスレではないのでこの辺にしておきます。

[560: 住民さん]

556さんはどうしてもここの資産価値が下がることを話題にしたい人のようですね。本当に中古で出た部屋に
個人的に興味を持っている人なら少し前のスレをご自身で確認をすれば価格はわかります。わざわざここで
皆に分かるように中古の部屋が売りに出ていることを話題にしたりしませんよね。しらじらしいです。

[561: 入居済み住民さん]

管理費について

例えば、管理会社と月５００万円で管理委託契約を結んでいれば、駐車場の稼働率が良くても悪くても、払う必要のあるのは月５００万円です。このマンションで平均の管理費が１戸あたり月１２０００円とすれば、月約４４４万円は滞納がない限りは確保される金額です（未入居分については売主の永年負担です）。仮に残りの５６万円について、駐車場収入から見込んでいた場合には、駐車場料金を平均５０００円として、１１２区画の駐車場が埋まっていれば月額の管理委託料金は確保されます。１１２区画といえば、このマンションなら約３割くらいです。

全ての数字が仮定ですが、結局のところ、本体の管理費がちゃんと徴収されてる限りは、管理費の早期増額なんてありえないと思います。
実際に、最近はマンションはどこも売れ残ってますが、駐車場の契約率が悪いからといって管理費の早期の値上げになるなんて話は聞いたことがないですし、ネットで検索したりしても全くヒットしませんよ。

今のご時世、管理会社はどこも仕事の取り合いで競争が激化してます。管理委託契約の更新のときに委託料の値上げなんてありえないですし、ここの管理費がこの先値上がる確率は、かなり低いと思います。

購入検討中のみなさん、他社デベのあおりにだまされないようにね！

[562: 物件検討中]

気持ちはだいぶこちらのマンションに向いています。
もう少し背中を押していただきたいのです。

ここで良かった!!という点を教えて下さい。
個人的には床暖房がなくても全然かまいません。
住人さんの人間関係などはいかがでしょうか？

高い買い物なので納得して購入したいと思います。
住人さんの率直な意見をよろしくお願いいたします。

[563: サラリーマンさん]

本当に石山の町、いいと思うなら買ってもいいのでは？リセールバリューは残念ながらよくないと思いますよ。値段なりと思います。