ザ・パークハウス経堂(（仮称）経堂1丁目プロジェクト)

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都世田谷区経堂1-127-1（地番）
交通＝小田急線経堂駅から徒歩9分
総戸数＝29戸
専有面積＝41.76～87.53m2
間取り＝1LDK～3LDK
入居＝2012年1月中旬予定

売主＝三菱地所（2011年1月2日付再編に伴い三菱地所レジデンスに承継）
施工＝木内建設
管理会社＝三菱地所藤和コミュニティ（予定）

【正式物件名に変更しました。2011.06.13副管理人】

[261: 物件比較中さん]

こちらの即日完売の状況を見て、三井も強気の価格設定にするかもしれませんね。

[262: 契約済みさん]

マンションのバリューについて

結論から言いますと、経堂近辺のマンションの価値はこれから作られ、定まっていくのだと思います。

理由ですが、大手物件については約20年前に竣工した三井パークマンションと、離れていますが赤堤にある三井パークホームズ（これから販売の物件とは異なります）と当物件程度しかなく、（少し離れた桜ヶ丘にもありますが駅からの距離の相違等で参考にはなりせん）あとは丸紅と三菱商事の物件と中堅デベロッパーの物件があるのみと標本数が十分では無いからです。

バリュー（価値）の測定としては2種類あると思います。

①近隣の物件の取引事例価格を参考にしたリセールバリュー

②想定家賃から逆算した収益還元モデルによるバリュエイション

①については冒頭に述べたように標本数が十分では無いのであまり参考になりません。

②について簡単に言いますと、家賃から生じる年間利回りから物件の価値を評価するものです。

経堂の当物件の年間利回りは周辺物件の家賃を参考にすると堅いところで4％程度と思われます。

少し低めと思われます。従ってこの数値からは投資物件、収益物件として当物件を考えるのは適切では無いということになります。（これまでのマンション特集等から分析されていた）

一方、冒頭に述べましたように標本数が少ないということで近隣の家賃との比較が適切かどうかという問題があります。
また、経堂が発展中で利便性、生活しやすさというメリットが増加傾向にあり町の評価向上中という事情もあります。（「これから住みたい町」評価急上昇で上位評価）
経堂のマンションの価値評価はこれからということになります。

[263: 匿名さん]

思います思います思われます思われますって、
新興住宅地じゃあるまいし、
価値がこれから作られるなんて希望的楽天的考え。

[264:]

バリュエイション

[265: 匿名さん]

完成されたマーケットである、経堂エリアなのに、確かに希望的観測観測が多すぎるよね。

賃貸マーケット参加者が、新築分譲を買う人が評価していう様な「ファシリティーが違う」とか「大手分譲だから」というのをどこまで評価してくれるか。特に経堂エリアとなると、そういった層のニーズを取りにいくのは難しいのでは。若干のプレミアムはあるにせよ、周辺相場から大幅にというのは難しいよね。

周辺相場を本物件に適用するのが適切かどうかではなくて、valuationは適切だけど、この場所に自己居住用に買ってんだから資産価値が低いのはしょうがない。(上で色々な方が仰ってますが、そういった「資産性」を求めるならこのエリアじゃないんでしょうね。)
こういった事実を認識されて買われる方が後々幸せな気がしますが・・・

(また、Cap感のある方ではないですが、個人的には、新築プレミアムと大手プレミアムがのっており、高い仕入価格が転嫁されている本物件に、グロスで4%は高すぎると思いますが。)

[266: 匿名]

購入時点で含み損って、、嫌だな

[267: 匿名さん]

相場は相場・・・とはいえ、価格設定に疑問符はつきます


http://jutaku-chishiki.com/soba/10013.html

[268: 匿名はん]

そうですね。この価格設定で乗ってしまう人がいるから恐ろしいものです。
ぎりぎり抽選になるか、ならないかの価格設定、三菱地所うまくやりましたね。

[269: 申込予定さん]

現時点では経堂のマンションは、資産性・収益性を期待しない方が安全だと思います。
したがって、背伸びしたり不安を感じたりしている状態で購入するのは好ましくないと思います。

駅前の小田急不動産賃貸物件のリージアを参考にして考えて見ます。
３ＬＤＫ、７５平米、管理費込み27万円前後、グレードはパークハウスよりかなり落ちるという基本条件です。

ザ・パークハウス経堂の物件にあてはめてみると、この広さの住戸の大まかな価格として6500万円とします。
管理費は丸めて3万円とします。
27万円ー3万円＝24万円（月間グロス手取り）ｘ１２＝288万円（年間グロス）
288万円÷6500万円＝4.4％　パークハウスの年間グロス利回り

しかし、リージアがまだ空室が残っており苦戦していることを考慮すると募集家賃25万円と引下げて計算してみると、月間グロス手取りは管理費を除きとなる22万円。
22ｘ12＝264万円（年間グロス）264万円÷6500万円＝4.1％

グロス年間利回り4%はあながち根拠の無い数字とは言えません。

しかし、市場の要求利回りが5％であった場合、
264万円÷5%=5280万円となります。

そうすると、6500万円-5280万円=1220万円となり、これがアンダーバリューとなり、これだけの含み損を抱えていると考えられます。

利便性、自己のライフスタイルを考えず資産性、収益性のみを考え購入を決定すると間違えるということをしっかりと考え購入を決断すべきと考えます。

[270: 匿名さん]

おっしゃる通りですね。さらにリージアより駅から遠く、諸費用（ローン手数料等）もありますし、それらを考慮すると収益物件としては厳しいものがあります。

[271: 匿名さん]

新築分譲マンション、しかもファミリータイプを収益用で買う奴は、余程目出度い奴か、税金が高くて困っている奴だな。いずれにせよ、不動産で商売始めるんじゃないんだから、売る時に「賃貸で住んだよりは得したね」って思えたらいいんじゃないか？　そうじゃなきゃ、新築マンションなんて買えないよな。
ただね、賃貸で貸すにしても周辺より賃料下げないと借り手がいないとか、売る時になってなかなか売れないんじゃ、いざって時に困るから、資産価値もある程度考慮しておくことは必要だよね。
ま、経堂は２LDKが狭くて収納も少ないし、目の前の樹木から虫とか鳥とかが飛んできそうだけど、立地や設備などトータルで考えればいいマンションじゃないかな。

[272: 匿名さん]

資産価値をPERみたいな収益指標と同義に捉えるような人はここは買わない。
そんな人は都心オフィス外への交通利便性が良くて賃貸需要はあるが、住むことにステータスは伴わない城東のような非ブランド地域を検討すればよい話。

この辺は、このエリアに魅せられて、ここに不動産を所有し居宅を構えることに収益指標以上の価値を感じられる人が買うのですよ。そういう根強い需要があるからこそ即日完売するのです。

[273: 匿名さん]

３LDKを申し込まれた方は、早々と赤堤をあきらめたわけでしょうかね

[274: 匿名]

この物件、新築で買って賃貸で住むより得できるのかな。もちろん世田谷のブランドエリアで、資産性もあるマンションはあると思いますが。収益指標以上の云々はある意味言い訳だね。
即日完売だって蓋開けてみたらギリギリだし、中古で同物件どれだけの人が欲しがるか。三菱の戦略が今回の買い手より上手だっただけだよね。

[275: 匿名さん]

城東と経堂って変わらないよな

[276: 物件比較中さん]

3LDKなら赤堤の方が単価も安いようだし、間取り・設備も良さそう。三井だから管理費、修繕費も安そうだし。

[277: 匿名さん]

通勤という視点で、小田急あるいは経堂駅の利便性、優位性はあるのでしょうか？

「ノロ急」と言われたのは、過去の話でしょうか？

[278: 匿名さん]

新宿、渋谷、赤坂、表参道あたりにオフィスがある人にとってはいいポジションです。銀座、丸の内、新橋あたりはちょっと時間がかかりますが、負担感はそれほどないでしょう。横浜方面へのアクセスは悪いので、他を当たった方がいいです。

朝は「普通」しか止まらず、経堂-代々木上原間の混雑を我慢しないといけませんが、帰りは時間帯によっては区間準急、多摩急行が止まるし、座って帰れます。

土日は終日急行が止まるので、土日勤務がある人は便利です。

[279: 匿名さん]

278さま

ありがとうございました

従来、小田急では、成城や祖師ヶ谷大蔵など、駅徒歩圏で希少性のある大手物件は限られていたので、

多少の通勤ロスを補って余りある新築なら検討したいと思っています

[280: 匿名さん]

収益云々の話が出てたけど、
ここって赤堤物件と違って40平米、50平米台の部屋が結構あるんだな。
そういう単身向けの部屋を購入する人は、将来的に賃貸や売却も考慮するよね、確かに。
赤堤は60平米台～80平米台で、単身者もいるでしょうけどdinks、ファミリー率が高いだろうね。

二つの物件は似ているようでコンセプトはかなり違う。

[281: 匿名さん]

単身者とファミリーが混在すると結構トラブルは多くなりますよね。子供が騒ぐのが気になったり、ファミリーと単身とでうまくコミュニティ作りにくかったり。面積帯と価格帯は乖離しないマンションの方がいいですよね、特にこれくらいの世田谷のマンションは。

[282: 物件比較中さん]

確かにそうですね。そういうマンションだと子供が可哀相かも。

[283: 匿名さん]

私も以前、ファミリータイプと単身者・DINKS向けが共存するタイプのマンションに住んでいたのですが、そういったタイプのマンションって上階にファミリータイプ、下階に単身者・DINKS向けがあるんですね。
私の住んでいたところは二重床、二重天井でしたが、子どもの遊ぶ音が下階に響き、クレームが出て子どもを注意する羽目に。
せっかくのびのび子どもを育てようと思ってマンションを購入したのですが、これでは逆効果だと思い、結局引っ越しました。いい勉強にはなりましたが、住まなきゃ分からないことって結構多いのですね。
ご参考まで私の経験を。

[284: 匿名さん]

283です。
補足ですが、今はファミリータイプ中心のマンションに住んでおり、皆さんお互い様という感じで、寛容です。
ファミリーと単身者・DINKSではやはり住居にもとめるものが異なるので、コミュニティとして両立するのは大変ですね。

[285: 匿名さん]

HPが更新されておりませんが、正式な「ソッカン」宣言はまだですか？

[286: 匿名さん]

経堂とは言え、隣駅の千歳船橋の相場と比べると1000万くらいは高かったからね。せいぜい5~600万プラスくらいが妥当だと思うけど。急いでる朝夕に結局急行使えんし。

[287: 匿名さん]

実質「各停駅」だと、やはり不便ですかね

[288: 匿名さん]

千歳船橋より１０００万高い？
その差はいったい何なんですか？

[289: 購入検討中さん]

こちら完売したのでしょうか？出遅れました。買いたかったです。

[290: 匿名さん]

「千歳船橋」とはどの物件と比較されているのでしょうか。マンションは、立地、ロケーション、最寄駅、デベロッパー、仕様等様々なファクターにより価格が構成されています。購入を真剣に検討される方々はそのような比較を行いますし、単純比較は意味が無いと大半の方が考えておられるのでは？私もそうですが。

[291: 契約予定]

ここは震災後の資材を使用してると思いますが、資材の産地についてはどうなんでしょう。重要事項説明の時に聞いてみたほうがいいのでしょうか？

http://diamond.jp/articles/-/12355

子供がいるので、念のため。

[292: 匿名さん]

>288さん、
土地の取得価格の高さと三菱ブランド、そして何も考えずにそれに飛び付く買い手がいた為です。また、正式価格決定時に予定価格よりも下げたことがお買い得感をだしたのかも知れません。(皆さんご指摘の通り、高値掴みもいいとこですが。特に3LDKの部屋)

休日はアクセスがよいですが、平日通勤時は単にチトフナより1駅新宿に近いだけで何も変わりません。

[293: 匿名さん]

>288さん、
土地の取得価格の高さと三菱ブランド、そして何も考えずにそれに飛び付く買い手がいた為です。また、正式価格決定時に予定価格よりも下げたことがお買い得感をだしたのかも知れません。(皆さんご指摘の通り、高値掴みもいいとこですが。特に3LDKの部屋)

休日はアクセスがよいですが、平日通勤時は単にチトフナより1駅新宿に近いだけで何も変わりません。

[294: 匿名さん]

即日完売のマンションをいくらネガったところで負け惜しみや、ごまめの歯ぎしりにしか見えず格好悪いですね。傍から見ると羨ましがっているようにしか見えないから不思議です。

[295: 匿名さん]

放射能汚染された建築資材ってどこの現場で使われたか分からないのだから、重要事項説明で聞いても無駄じゃないかな。そもそも売手が知り得る範囲内で記載するものだし。

[296: 匿名さん]

成城と祖師谷大蔵の値段が違うように、
経堂とチトフナは、単純に値段が違うと思うよ。

経堂の方が、かなり高いね。
土地勘がある人には当たり前すぎて、
わざわざ書くの？というレベルですね。

[297: 契約予定さん]

>294様、
契約予定者(自分もですが、)は自分が買う物を良い物だと思いたいし、悪い面はみたくない物で、こういう掲示板って結局お互い様だと思います。様々な人の意見が分かるので意味があるとも思いますし。

一生に何度もない高い買物、抽選で盛り上がったまま勢いで買うのではなく、冷静に考える時間もあっていいのでは、と私は思いますが。

ところで、地元の中学校の評判をご存知でしたら教えて頂けませんか。

[298: 匿名さん]

各駅停車は経堂で5分くらい停車してますからね。千歳船橋は一駅とはいえ、新宿からだと7-8分余分にかかります。
また、駅周辺の充実度も経堂のほうが上だと思います。

[299: 申込予定さん]

抽選が終了し現時点では購入を決めた人、買わない人に明確に分かれた状態になったので今後はここの掲示板で物件の優劣、可否を論じても立場の違いで議論が噛み合わないと思います。

購入する方々はもうこれまでに様々な角度で当物件の評価は済まされて決断している筈です。そこにあまり情報を持たない方に物件についてあれこれ指摘され議論するのも意味が無いように思います。

今後は物件の評価から離れて、違った角度の情報交換が有益に思いますが、どうですか？特に申し込まれた皆様。

[300: 匿名さん]

地価は経堂>千歳船橋かも知れないけど、三菱地所は仕入価格高すぎでしょ。
井村屋のプレスにこの土地の譲渡代金出てるけど、@386万だって！nomu.comとかで経堂10分くらいの地価みると@160万くらいだから、2倍以上！
http://www.imuraya.co.jp/outline/news/pdf/20070129.pdf

経堂の地価がそもそも千歳船橋より高いかも知れないけど、リーマン前の高い仕入価格を反映した高い物件価格と見た方が自然じゃない。地所としたって資材不足、夏場の電力不足、工員不足で今期の総販売戸数の大幅減は避けられないんだから、売上稼げるところで稼ごうって思うよね。
顧客に仕入価格を転嫁しても売り切れるんだから、地所ブランドはある意味すごい。しかも、今回はちょうどぎりぎり抽選になるくらいの価格だから、限界まで高値だと言える。(一方でこういう理由で高値だと、後述もあって、リセールマーケットに出た時、値下がりが怖いよね。何も知らず終の住処とするなら幸せかも知れないが。)

とはいえ、販売価格に転嫁するのだってある程度限界あるし、これからの資材高騰や工務費増加も予期されるから、広告等露出の少なさとか経費削減も見受けられるけど、原材料でも抜けるとこは抜くんだろうね。営業は色々な説明をするけど、他の地所物件と比べてのファシリティの悪さや1戸当たりの面積狭くして戸数を増やしたりしてるのとか、そういうことが原因かもね。

これから先、来季ものとかの販売物件はリーマン後の仕入だろうし、販売環境もこなれてくるだろうから、いい物が増えるのかな。

[301: 匿名]

>299、
皆さん経堂エリアに興味を持ってこの掲示板を見てるのだから、この物件の評価して経堂の相場がどんなものかという点では、意味のある議論に思えるけど。

[302: 匿名さん]

仕入れ価格での損を全て顧客に転嫁したわけではないと思うけど、実際、妥当な値段で仕入れてたと仮定すると、どのくらい安かったと思われますか？
各部屋1000万くらい高くなったのでしょうか。それともそれ以上？

まあ、駅9分なので、駅15分以上の物件と比べると、資産価値としての下がり率は抑えられるでしょう。

[303: 周辺住民さん]

@386万で仕入れたということは、今回の購入者は得をしたことになるのでは？
景気によってはその程度まで上がる可能性があるのでは？

[304: 物件比較中さん]

>300さん、
この土地の取得価格そんなに高いんですか？代々木上原や青山で土地が買える（笑）

>299
痛いところ突かれて話題変えようとしている営業か。そうか、今日はMR休みの日か（笑）逆に実際そうです、と言っている様に感じられるが。

[305: 匿名さん]

上記を全体にするなら、部屋の広さにもちろん寄るけど、75平米で軽く1000万以上の計算になりますね。開発余地がない経堂エリアで大幅な地価上昇って普通考えられないと思うよね？
余程景気が良くなるとか（笑）

[306: 305]

上記を全体→上記を前提

[307: 契約済みさん]

通勤・実家との便、その他の個人的諸事情により、人それぞれ相場より高くてもいいと思って購入しているのだと思います。すべて自分の事情にぴったりで、しかもお買い得なんて、おいしい話はそうそう無いでしょう。

逆に、みんながあまり欲しがらない土地に、個人的事情で非常に便があれば、その人は幸運ということになりますね。

[308: 匿名さん]

今回の購入者は不運だと仰っているのでしょうか。
305さんによると軽く1000万円以上高値だなんて、個人の責任と事情で多少高くても買うのだと冷たく言い切ってしまうこともできるでしょうが、可哀相過ぎます。300さんのおっしゃる様な妥当な相場や売主の状況を踏まえて、せめて「妥当な価格」を皆が知ることが出来れば、買い主だけでなく、皆が良い物をより安く手に入れられる様に思います。
それが相場だと簡単にいう方や今後地価が@386万まで上がるかも知れないとか地所だから大丈夫とか安易に安心させられるよりも、事実を事実として知れるほうが長い目で見たら幸せな気がします。

[309: 匿名さん]

経堂は千歳船橋に比べて人気はありますが、成城と祖師ヶ谷との差ほどはないです。(成城は全国区)
千歳船橋はたまたまいまマンションの供給が多く価格が落ち着いてますが、経堂は物件がなかったので、一時的に高くなってます。それが1000万程の差になってるかと。

もちろん経堂は千歳船橋に比べてマンションが出にくいのは確かですが、小田急の賃貸クラスの大規模が一つ出てくれば、相場としては一気に落ち着いてくると思われます。また、経堂は個人所有の土地が多いですが、今般相続税の改正がされて、土地を手放す地主が増えることを考えると、経堂もマンション供給が増えるでしょう。

このあたりを加味すると3LDKであれば、経堂の実力としては、坪単価270~280万くらい、千歳船橋は250万くらいが適正でしょう。価格的には500万くらい。(先レスのご意見はそんなにズレてないと思います。)

しばらくマンション出なかった場所はデベロッパーがどうしても有利になるので、割高になるでしょうね。永住前提なら問題ないと思いますが、多額のローンを背負って、かつ、いつか売却を考えてる人は避けたほうがいいと思います。

[310: 匿名さん]

確かに。お買い得じゃなくてもいいけど、相場の2倍以上というのはちょっと・・・