ザ・パークハウス経堂(（仮称）経堂1丁目プロジェクト)

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都世田谷区経堂1-127-1（地番）
交通＝小田急線経堂駅から徒歩9分
総戸数＝29戸
専有面積＝41.76～87.53m2
間取り＝1LDK～3LDK
入居＝2012年1月中旬予定

売主＝三菱地所（2011年1月2日付再編に伴い三菱地所レジデンスに承継）
施工＝木内建設
管理会社＝三菱地所藤和コミュニティ（予定）

【正式物件名に変更しました。2011.06.13副管理人】

[251: 匿名さん]

＞この手の物件に資産性をもとめるなよ


この手も、あの手もありませんね（笑）

世田谷区内の中古マンションを調べると、

新築当時は高額で人気エリアの物件でさえ

なかなか売れていないのは、検索すれば一目瞭然です

ずるずるプライスダウンするケースも散見されます

おそらく震災の影響はあるでしょう

駅近、築浅でも、意外にネット上にさらされたままだったり

そもそも資産性をうたうようなマンションは

サラリーマン層の手が及ぶ範囲ではないと思うのですが

[252: 248]

＞251さん、
おっしゃる通りだと思います。

ただ経堂の場合、実際の周辺相場（なぜこんなにも悪いのでしょう…）や（田都沿線の大手不動産さんの物件ではやっているような）周辺の中古成約事例の紹介や周辺成約賃貸相場等の紹介が本物件ではないことを鑑みると、世田谷の中でもさらに悪いほうなのかと思いました。（想定賃料相場試算はありましたが、あんなの意味ないと思います。）

さらに、『戦略的マンション購入マニュアル』に記載のある、東京カンテイ作成のマンションPERを見ると、経堂は東京（首都圏？）の中でも「ワースト」10位以内のようでしたので。

[253: 匿名さん]

すぐ転売したり、賃貸で収益を稼ぐのがメインでなければ、自身が気に入った立地・間取りのマンションに住めばよいのでは？
資産価値がどうしても気になるようなら、賃貸継続か、もしくはマンションPERとやらが高い場所に買えばよいのでは？

[254: 抽選当選組さん]

ありがとうございます。マンションPERなんて指標があるのですね、知りませんでした。

よく考えた結果、やはりこちらの資産性が高くないこと、今の経済情勢の下で多額のローンが不安なこと等から取りやめることにしました。補欠1位の方、おめでとうございます。

[255: 匿名さん]

すぐ転売したり、賃貸で収益を稼ぐのがメインでなくても、ライフイベントはいつ何が起こるか分からないのだから、なるべく資産性が高くて、転売や賃貸に出さなければいけない場合のロスが小さいマンションを選びたいと思うけど。

[256: 匿名さん]

一生の買い物なのに、価格や相場がギリギリまで見えてこない
不動産価格って、不思議な世界だと思います
出し惜しみされているようで、腹の探り合い、疑心暗鬼
いつの間にか、買うほうも、「ツボタン」という実体があるような、ないような言葉の呪縛に
内心、割高（もちろん真逆のケースもありますが）と思っても、
その数字の魔力に、あたかも資産性があり、ブランドがあると…

「あなたにとっていい物件が、間違いない物件です」
中古の仲介営業マンにそう言われると、
何かはぐらかされたような気持ちになりつつも、
やはり買い物は、最後は自己判断、自己責任という
マンコミ流の結論にいきつきますね

商業施設が近いのを大きなメリットととるか
多少不便でも静かな住宅街を求めるか
そうしたさまざまな意見も、掲示板ならではの情報交換の場として
参考にはなります

昨日、モデルルームから帰途とおぼしき書類袋を提げ、
若いカップルが仲良く現場前の緑道を歩いていました
ふたりにとってベストな買い物に違いありません

[257: 匿名さん]

＞「あなたにとっていい物件が、間違いない物件です」

自分が住むだけならそうかもしれませんが、さらに、「みんなにとっても」いい物件であるべきですよね。止むを得ず売却を迫られた時に、これまで何人の人が多額ローンだけが残り涙をのんだか・・・
一生の買物だからという言葉で、とにかく自分が納得のいく良い物がいいと偏った判断をしそうになった時こそ、マンコミの様な多くの他者の意見が役立ちますね。

[258: 匿名さん]

｢みんなにとっていい物件かどうか｣は、即日完売、抽選になったかどうかという指標で図れるかもしれません。
みんなが敬遠すれば、売れ残るからね。
その意味では、ここはみんなにとっていい物件の部類なのでは？
ま、三菱地所のマンションだから、売る時にプラスになっても、マイナスにはならなそう。
ただ、背伸びして買うものでもないから、身の丈に合っているかどうかは、冷静になって考える必要はあるかもね。

[259: 匿名さん]

＞三菱地所の売る時にプラスになっても、マイナスにはならなそう。
そう思わせるのが、ブランドの力なのでしょうが、世田谷区の三菱のマンションで中古販売時のディスカウント率をとってみるといいと思います。また、かろうじて抽選の物件であり、リセールバリューは関係ないようにも思います。まぁ、29戸しかないにも関わらず、（抽選にもならず）即日完売できない場合の方がめずらしいのかも知れません。
逆に三菱だからと言って高値掴みしている場合には逆に恐ろしいですね。

[260: 匿名さん]

特定のデベのマンションだから、売る時にプラスになっても、マイナスにはならなそう？


旧分譲会社が大手なら、少なくともマイナス要因にはならない、とは言えるかもしれません
ただ、中古マーケットの現実を冷静に見ていると、事情はそう単純ではありません
ミツイやジショも例外ではありません。だから、マンション選びは難しいのです
「即完」物件の、その後を検証したら、どうなっているか興味深いと思います
経済専門誌のマンション大特集も、新築の情報は氾濫している一方、
中古の問題点は、うわっつらの内容か、スルーしている場合が多いのでは

販売戸数が少ないことと、経堂エリアで大手分譲が珍しいかったことが追い風になったことは確かですが…

[261: 物件比較中さん]

こちらの即日完売の状況を見て、三井も強気の価格設定にするかもしれませんね。

[262: 契約済みさん]

マンションのバリューについて

結論から言いますと、経堂近辺のマンションの価値はこれから作られ、定まっていくのだと思います。

理由ですが、大手物件については約20年前に竣工した三井パークマンションと、離れていますが赤堤にある三井パークホームズ（これから販売の物件とは異なります）と当物件程度しかなく、（少し離れた桜ヶ丘にもありますが駅からの距離の相違等で参考にはなりせん）あとは丸紅と三菱商事の物件と中堅デベロッパーの物件があるのみと標本数が十分では無いからです。

バリュー（価値）の測定としては2種類あると思います。

①近隣の物件の取引事例価格を参考にしたリセールバリュー

②想定家賃から逆算した収益還元モデルによるバリュエイション

①については冒頭に述べたように標本数が十分では無いのであまり参考になりません。

②について簡単に言いますと、家賃から生じる年間利回りから物件の価値を評価するものです。

経堂の当物件の年間利回りは周辺物件の家賃を参考にすると堅いところで4％程度と思われます。

少し低めと思われます。従ってこの数値からは投資物件、収益物件として当物件を考えるのは適切では無いということになります。（これまでのマンション特集等から分析されていた）

一方、冒頭に述べましたように標本数が少ないということで近隣の家賃との比較が適切かどうかという問題があります。
また、経堂が発展中で利便性、生活しやすさというメリットが増加傾向にあり町の評価向上中という事情もあります。（「これから住みたい町」評価急上昇で上位評価）
経堂のマンションの価値評価はこれからということになります。

[263: 匿名さん]

思います思います思われます思われますって、
新興住宅地じゃあるまいし、
価値がこれから作られるなんて希望的楽天的考え。

[264:]

バリュエイション

[265: 匿名さん]

完成されたマーケットである、経堂エリアなのに、確かに希望的観測観測が多すぎるよね。

賃貸マーケット参加者が、新築分譲を買う人が評価していう様な「ファシリティーが違う」とか「大手分譲だから」というのをどこまで評価してくれるか。特に経堂エリアとなると、そういった層のニーズを取りにいくのは難しいのでは。若干のプレミアムはあるにせよ、周辺相場から大幅にというのは難しいよね。

周辺相場を本物件に適用するのが適切かどうかではなくて、valuationは適切だけど、この場所に自己居住用に買ってんだから資産価値が低いのはしょうがない。(上で色々な方が仰ってますが、そういった「資産性」を求めるならこのエリアじゃないんでしょうね。)
こういった事実を認識されて買われる方が後々幸せな気がしますが・・・

(また、Cap感のある方ではないですが、個人的には、新築プレミアムと大手プレミアムがのっており、高い仕入価格が転嫁されている本物件に、グロスで4%は高すぎると思いますが。)

[266: 匿名]

購入時点で含み損って、、嫌だな

[267: 匿名さん]

相場は相場・・・とはいえ、価格設定に疑問符はつきます


http://jutaku-chishiki.com/soba/10013.html

[268: 匿名はん]

そうですね。この価格設定で乗ってしまう人がいるから恐ろしいものです。
ぎりぎり抽選になるか、ならないかの価格設定、三菱地所うまくやりましたね。

[269: 申込予定さん]

現時点では経堂のマンションは、資産性・収益性を期待しない方が安全だと思います。
したがって、背伸びしたり不安を感じたりしている状態で購入するのは好ましくないと思います。

駅前の小田急不動産賃貸物件のリージアを参考にして考えて見ます。
３ＬＤＫ、７５平米、管理費込み27万円前後、グレードはパークハウスよりかなり落ちるという基本条件です。

ザ・パークハウス経堂の物件にあてはめてみると、この広さの住戸の大まかな価格として6500万円とします。
管理費は丸めて3万円とします。
27万円ー3万円＝24万円（月間グロス手取り）ｘ１２＝288万円（年間グロス）
288万円÷6500万円＝4.4％　パークハウスの年間グロス利回り

しかし、リージアがまだ空室が残っており苦戦していることを考慮すると募集家賃25万円と引下げて計算してみると、月間グロス手取りは管理費を除きとなる22万円。
22ｘ12＝264万円（年間グロス）264万円÷6500万円＝4.1％

グロス年間利回り4%はあながち根拠の無い数字とは言えません。

しかし、市場の要求利回りが5％であった場合、
264万円÷5%=5280万円となります。

そうすると、6500万円-5280万円=1220万円となり、これがアンダーバリューとなり、これだけの含み損を抱えていると考えられます。

利便性、自己のライフスタイルを考えず資産性、収益性のみを考え購入を決定すると間違えるということをしっかりと考え購入を決断すべきと考えます。

[270: 匿名さん]

おっしゃる通りですね。さらにリージアより駅から遠く、諸費用（ローン手数料等）もありますし、それらを考慮すると収益物件としては厳しいものがあります。

[271: 匿名さん]

新築分譲マンション、しかもファミリータイプを収益用で買う奴は、余程目出度い奴か、税金が高くて困っている奴だな。いずれにせよ、不動産で商売始めるんじゃないんだから、売る時に「賃貸で住んだよりは得したね」って思えたらいいんじゃないか？　そうじゃなきゃ、新築マンションなんて買えないよな。
ただね、賃貸で貸すにしても周辺より賃料下げないと借り手がいないとか、売る時になってなかなか売れないんじゃ、いざって時に困るから、資産価値もある程度考慮しておくことは必要だよね。
ま、経堂は２LDKが狭くて収納も少ないし、目の前の樹木から虫とか鳥とかが飛んできそうだけど、立地や設備などトータルで考えればいいマンションじゃないかな。

[272: 匿名さん]

資産価値をPERみたいな収益指標と同義に捉えるような人はここは買わない。
そんな人は都心オフィス外への交通利便性が良くて賃貸需要はあるが、住むことにステータスは伴わない城東のような非ブランド地域を検討すればよい話。

この辺は、このエリアに魅せられて、ここに不動産を所有し居宅を構えることに収益指標以上の価値を感じられる人が買うのですよ。そういう根強い需要があるからこそ即日完売するのです。

[273: 匿名さん]

３LDKを申し込まれた方は、早々と赤堤をあきらめたわけでしょうかね

[274: 匿名]

この物件、新築で買って賃貸で住むより得できるのかな。もちろん世田谷のブランドエリアで、資産性もあるマンションはあると思いますが。収益指標以上の云々はある意味言い訳だね。
即日完売だって蓋開けてみたらギリギリだし、中古で同物件どれだけの人が欲しがるか。三菱の戦略が今回の買い手より上手だっただけだよね。

[275: 匿名さん]

城東と経堂って変わらないよな

[276: 物件比較中さん]

3LDKなら赤堤の方が単価も安いようだし、間取り・設備も良さそう。三井だから管理費、修繕費も安そうだし。

[277: 匿名さん]

通勤という視点で、小田急あるいは経堂駅の利便性、優位性はあるのでしょうか？

「ノロ急」と言われたのは、過去の話でしょうか？

[278: 匿名さん]

新宿、渋谷、赤坂、表参道あたりにオフィスがある人にとってはいいポジションです。銀座、丸の内、新橋あたりはちょっと時間がかかりますが、負担感はそれほどないでしょう。横浜方面へのアクセスは悪いので、他を当たった方がいいです。

朝は「普通」しか止まらず、経堂-代々木上原間の混雑を我慢しないといけませんが、帰りは時間帯によっては区間準急、多摩急行が止まるし、座って帰れます。

土日は終日急行が止まるので、土日勤務がある人は便利です。

[279: 匿名さん]

278さま

ありがとうございました

従来、小田急では、成城や祖師ヶ谷大蔵など、駅徒歩圏で希少性のある大手物件は限られていたので、

多少の通勤ロスを補って余りある新築なら検討したいと思っています

[280: 匿名さん]

収益云々の話が出てたけど、
ここって赤堤物件と違って40平米、50平米台の部屋が結構あるんだな。
そういう単身向けの部屋を購入する人は、将来的に賃貸や売却も考慮するよね、確かに。
赤堤は60平米台～80平米台で、単身者もいるでしょうけどdinks、ファミリー率が高いだろうね。

二つの物件は似ているようでコンセプトはかなり違う。

[281: 匿名さん]

単身者とファミリーが混在すると結構トラブルは多くなりますよね。子供が騒ぐのが気になったり、ファミリーと単身とでうまくコミュニティ作りにくかったり。面積帯と価格帯は乖離しないマンションの方がいいですよね、特にこれくらいの世田谷のマンションは。

[282: 物件比較中さん]

確かにそうですね。そういうマンションだと子供が可哀相かも。

[283: 匿名さん]

私も以前、ファミリータイプと単身者・DINKS向けが共存するタイプのマンションに住んでいたのですが、そういったタイプのマンションって上階にファミリータイプ、下階に単身者・DINKS向けがあるんですね。
私の住んでいたところは二重床、二重天井でしたが、子どもの遊ぶ音が下階に響き、クレームが出て子どもを注意する羽目に。
せっかくのびのび子どもを育てようと思ってマンションを購入したのですが、これでは逆効果だと思い、結局引っ越しました。いい勉強にはなりましたが、住まなきゃ分からないことって結構多いのですね。
ご参考まで私の経験を。

[284: 匿名さん]

283です。
補足ですが、今はファミリータイプ中心のマンションに住んでおり、皆さんお互い様という感じで、寛容です。
ファミリーと単身者・DINKSではやはり住居にもとめるものが異なるので、コミュニティとして両立するのは大変ですね。

[285: 匿名さん]

HPが更新されておりませんが、正式な「ソッカン」宣言はまだですか？

[286: 匿名さん]

経堂とは言え、隣駅の千歳船橋の相場と比べると1000万くらいは高かったからね。せいぜい5~600万プラスくらいが妥当だと思うけど。急いでる朝夕に結局急行使えんし。

[287: 匿名さん]

実質「各停駅」だと、やはり不便ですかね

[288: 匿名さん]

千歳船橋より１０００万高い？
その差はいったい何なんですか？

[289: 購入検討中さん]

こちら完売したのでしょうか？出遅れました。買いたかったです。

[290: 匿名さん]

「千歳船橋」とはどの物件と比較されているのでしょうか。マンションは、立地、ロケーション、最寄駅、デベロッパー、仕様等様々なファクターにより価格が構成されています。購入を真剣に検討される方々はそのような比較を行いますし、単純比較は意味が無いと大半の方が考えておられるのでは？私もそうですが。

[291: 契約予定]

ここは震災後の資材を使用してると思いますが、資材の産地についてはどうなんでしょう。重要事項説明の時に聞いてみたほうがいいのでしょうか？

http://diamond.jp/articles/-/12355

子供がいるので、念のため。

[292: 匿名さん]

>288さん、
土地の取得価格の高さと三菱ブランド、そして何も考えずにそれに飛び付く買い手がいた為です。また、正式価格決定時に予定価格よりも下げたことがお買い得感をだしたのかも知れません。(皆さんご指摘の通り、高値掴みもいいとこですが。特に3LDKの部屋)

休日はアクセスがよいですが、平日通勤時は単にチトフナより1駅新宿に近いだけで何も変わりません。

[293: 匿名さん]

>288さん、
土地の取得価格の高さと三菱ブランド、そして何も考えずにそれに飛び付く買い手がいた為です。また、正式価格決定時に予定価格よりも下げたことがお買い得感をだしたのかも知れません。(皆さんご指摘の通り、高値掴みもいいとこですが。特に3LDKの部屋)

休日はアクセスがよいですが、平日通勤時は単にチトフナより1駅新宿に近いだけで何も変わりません。

[294: 匿名さん]

即日完売のマンションをいくらネガったところで負け惜しみや、ごまめの歯ぎしりにしか見えず格好悪いですね。傍から見ると羨ましがっているようにしか見えないから不思議です。

[295: 匿名さん]

放射能汚染された建築資材ってどこの現場で使われたか分からないのだから、重要事項説明で聞いても無駄じゃないかな。そもそも売手が知り得る範囲内で記載するものだし。

[296: 匿名さん]

成城と祖師谷大蔵の値段が違うように、
経堂とチトフナは、単純に値段が違うと思うよ。

経堂の方が、かなり高いね。
土地勘がある人には当たり前すぎて、
わざわざ書くの？というレベルですね。

[297: 契約予定さん]

>294様、
契約予定者(自分もですが、)は自分が買う物を良い物だと思いたいし、悪い面はみたくない物で、こういう掲示板って結局お互い様だと思います。様々な人の意見が分かるので意味があるとも思いますし。

一生に何度もない高い買物、抽選で盛り上がったまま勢いで買うのではなく、冷静に考える時間もあっていいのでは、と私は思いますが。

ところで、地元の中学校の評判をご存知でしたら教えて頂けませんか。

[298: 匿名さん]

各駅停車は経堂で5分くらい停車してますからね。千歳船橋は一駅とはいえ、新宿からだと7-8分余分にかかります。
また、駅周辺の充実度も経堂のほうが上だと思います。

[299: 申込予定さん]

抽選が終了し現時点では購入を決めた人、買わない人に明確に分かれた状態になったので今後はここの掲示板で物件の優劣、可否を論じても立場の違いで議論が噛み合わないと思います。

購入する方々はもうこれまでに様々な角度で当物件の評価は済まされて決断している筈です。そこにあまり情報を持たない方に物件についてあれこれ指摘され議論するのも意味が無いように思います。

今後は物件の評価から離れて、違った角度の情報交換が有益に思いますが、どうですか？特に申し込まれた皆様。

[300: 匿名さん]

地価は経堂>千歳船橋かも知れないけど、三菱地所は仕入価格高すぎでしょ。
井村屋のプレスにこの土地の譲渡代金出てるけど、@386万だって！nomu.comとかで経堂10分くらいの地価みると@160万くらいだから、2倍以上！
http://www.imuraya.co.jp/outline/news/pdf/20070129.pdf

経堂の地価がそもそも千歳船橋より高いかも知れないけど、リーマン前の高い仕入価格を反映した高い物件価格と見た方が自然じゃない。地所としたって資材不足、夏場の電力不足、工員不足で今期の総販売戸数の大幅減は避けられないんだから、売上稼げるところで稼ごうって思うよね。
顧客に仕入価格を転嫁しても売り切れるんだから、地所ブランドはある意味すごい。しかも、今回はちょうどぎりぎり抽選になるくらいの価格だから、限界まで高値だと言える。(一方でこういう理由で高値だと、後述もあって、リセールマーケットに出た時、値下がりが怖いよね。何も知らず終の住処とするなら幸せかも知れないが。)

とはいえ、販売価格に転嫁するのだってある程度限界あるし、これからの資材高騰や工務費増加も予期されるから、広告等露出の少なさとか経費削減も見受けられるけど、原材料でも抜けるとこは抜くんだろうね。営業は色々な説明をするけど、他の地所物件と比べてのファシリティの悪さや1戸当たりの面積狭くして戸数を増やしたりしてるのとか、そういうことが原因かもね。

これから先、来季ものとかの販売物件はリーマン後の仕入だろうし、販売環境もこなれてくるだろうから、いい物が増えるのかな。

[301: 匿名]

>299、
皆さん経堂エリアに興味を持ってこの掲示板を見てるのだから、この物件の評価して経堂の相場がどんなものかという点では、意味のある議論に思えるけど。

[302: 匿名さん]

仕入れ価格での損を全て顧客に転嫁したわけではないと思うけど、実際、妥当な値段で仕入れてたと仮定すると、どのくらい安かったと思われますか？
各部屋1000万くらい高くなったのでしょうか。それともそれ以上？

まあ、駅9分なので、駅15分以上の物件と比べると、資産価値としての下がり率は抑えられるでしょう。

[303: 周辺住民さん]

@386万で仕入れたということは、今回の購入者は得をしたことになるのでは？
景気によってはその程度まで上がる可能性があるのでは？

[304: 物件比較中さん]

>300さん、
この土地の取得価格そんなに高いんですか？代々木上原や青山で土地が買える（笑）

>299
痛いところ突かれて話題変えようとしている営業か。そうか、今日はMR休みの日か（笑）逆に実際そうです、と言っている様に感じられるが。

[305: 匿名さん]

上記を全体にするなら、部屋の広さにもちろん寄るけど、75平米で軽く1000万以上の計算になりますね。開発余地がない経堂エリアで大幅な地価上昇って普通考えられないと思うよね？
余程景気が良くなるとか（笑）

[306: 305]

上記を全体→上記を前提

[307: 契約済みさん]

通勤・実家との便、その他の個人的諸事情により、人それぞれ相場より高くてもいいと思って購入しているのだと思います。すべて自分の事情にぴったりで、しかもお買い得なんて、おいしい話はそうそう無いでしょう。

逆に、みんながあまり欲しがらない土地に、個人的事情で非常に便があれば、その人は幸運ということになりますね。

[308: 匿名さん]

今回の購入者は不運だと仰っているのでしょうか。
305さんによると軽く1000万円以上高値だなんて、個人の責任と事情で多少高くても買うのだと冷たく言い切ってしまうこともできるでしょうが、可哀相過ぎます。300さんのおっしゃる様な妥当な相場や売主の状況を踏まえて、せめて「妥当な価格」を皆が知ることが出来れば、買い主だけでなく、皆が良い物をより安く手に入れられる様に思います。
それが相場だと簡単にいう方や今後地価が@386万まで上がるかも知れないとか地所だから大丈夫とか安易に安心させられるよりも、事実を事実として知れるほうが長い目で見たら幸せな気がします。

[309: 匿名さん]

経堂は千歳船橋に比べて人気はありますが、成城と祖師ヶ谷との差ほどはないです。(成城は全国区)
千歳船橋はたまたまいまマンションの供給が多く価格が落ち着いてますが、経堂は物件がなかったので、一時的に高くなってます。それが1000万程の差になってるかと。

もちろん経堂は千歳船橋に比べてマンションが出にくいのは確かですが、小田急の賃貸クラスの大規模が一つ出てくれば、相場としては一気に落ち着いてくると思われます。また、経堂は個人所有の土地が多いですが、今般相続税の改正がされて、土地を手放す地主が増えることを考えると、経堂もマンション供給が増えるでしょう。

このあたりを加味すると3LDKであれば、経堂の実力としては、坪単価270~280万くらい、千歳船橋は250万くらいが適正でしょう。価格的には500万くらい。(先レスのご意見はそんなにズレてないと思います。)

しばらくマンション出なかった場所はデベロッパーがどうしても有利になるので、割高になるでしょうね。永住前提なら問題ないと思いますが、多額のローンを背負って、かつ、いつか売却を考えてる人は避けたほうがいいと思います。

[310: 匿名さん]

確かに。お買い得じゃなくてもいいけど、相場の2倍以上というのはちょっと・・・

[311: 匿名さん]

やはり通常以上にプレミアムが乗っているのですね。
ということは、差額1000万円というのは、他の物件に先立って住む為の金額でしょうか。

経堂のマンション供給が増え、より駅近に同様のマンションができると、値下がりが避けられないのかな。

[312: 匿名さん]

>309さん

非常に納得できるご意見だと思います。
本物件の3LDKタイプの部屋は、300〜310万程度なので、ご指摘の、経堂こなれてきた場合の相場270〜280万と比較して、75平米の部屋だと、1000万円弱の差額となります。これは300さんの仰っている、高値の土地仕入による購入者への転嫁分とも大体一致し、非常に理がかなっていると思います。

やはり3LDKの場合、約1000万程度高く、これは仕入価格の高さであり、(これからは増えるでしょうが)今現在の供給量の少なさであり、地所ブランド代なのですね。経堂は今のタイミングじゃないのかもしれませんね。

[313: 匿名さん]

こなれてきた場合の相場270〜280万というのは新築での話ですよね。

[314: 契約済みさん]

＞３０８さん
どうして可哀そうなのですか？多少高くても、満足して住めれば可哀そうではないと思いますよ。売り買いだけの問題ではなく、住んでいる間の満足度もひとそれぞれですよね。

[315: 契約済みさん]

営業の方ですか？私は一購入者として、満足度とか何とか、体のよい言葉で皆さんの仰るような金額を余計に支払うのはできれば嫌です。

[316: 物件比較中さん]

309さんの仰られることが一番しっくりきました。

ここは全体で坪平均290万くらいなので、経堂の適正よりはやや高い。
しかし大手デべや利便性などを考慮すると、土地の高値掴みだった割には
高すぎずという感じですね。
(3LDKも1～3階くらいだと坪280-300万くらいだった記憶があります。）

私は利便よりも閑静を取り三井のほうを申込み予定なので、
こちらの価格を参考にすると、坪平均300万ほどに収まってくれれば嬉しいのですが…。

[317: 匿名さん]

3LDKの全体平均は３００万を超えているので、赤堤はそれより安くなるでしょう。

[318: 契約済みさん]

>314さん
そういうことなら、この物件は含み損が多いのでやめて正解かと思います。

[319: 契約済みさん]

↑
間違えました。
＞315さん　でした。

[320: 匿名さん]

一番高い5階の部屋で坪単価312万くらい（8288万円/87.53㎡）？
適正を280万とすると一番高くて850万くらいの割高かな。
平均するとやはり500万くらいの割高っぽいね。
まー、三菱で駅9分で目の前スーパーならそんなもんかね。
あとは個人個人の価値観でしょ。

[321: 匿名さん]

何だか激しくなってきましたね。
今週末からの契約を控え、当選者、落選者、等色々な思惑、立場の方が参戦しているからでしょうか。中には冷静な評価、分析もあり、良いのですが・・・

[322: 匿名さん]

キャンセルをねらった補欠の方のあおりもありそうですね。

[323: 申込予定さん]

320番さん、同感ですね。
物件の評価としてはそう考えておけば無難でしょう。
ちょっと高め、に対してプラスは何かを考え、それが見あっていれば良いと考えています。
利便性、南向き、正面は緑道で建物は建たない、大手物件。
幹線道路も無くまあ静か。
私は納得しています。

[324: 匿名さん]

土地の取得コストについて
井村屋のディスクロージャーを見ると確かに地所は坪約390万円弱で購入しています。
2006年前後からのプチ不動産バブルの時にデベロッパーはおしなべて土地の高値仕入れを行いました。
その後のリーマンショック等もあり、含み損を抱えたわけですが、
その後の決算で減損処理を行い、バランスシート上では「高値掴み」の精算は終了していますので購入者にそのつけが回ることはありません。心配であれば減損処理をしたかどうか地所にヒアリングしてみたら安心できるのでは ？
推測するに土地取得時は高級物件を企画していたのだがその後のリーマンショック、フドウサン不況で戦略修正し、中堅物件にしたものと推察されます。
天井高等を見てもそれがうかがわれます。しかし、それによって手が届く物件になったのも事実ですね。

[325: 匿名さん]

不動産にそんなに詳しいほうではありませんが、この物件をみるまえに、成城学園前、千歳船橋、祖師谷大蔵、砧などのマンションを20件くらい実際に購入を検討してきました。
やはり、どの物件も一長一短ありましたが、自分の感じた価値と値段と比例している感じがしました。やっぱ、いいなーと思うものは高く、いまいちだなーと思うものは安めだったです。しかも安めでもいまだに売れ残っているのもあります。今回の物件は、即完売してしまいましたが、やはりそれなりに魅力をみなさんが感じたのではないでしょうか。だからいわゆる「相場」より高いのではないでしょうか。
そう考えると、坪単価は赤堤も高いのではと予想しています。まあ、不動産に詳しい人からするとド素人っぽい意見でしょうが。

[326: 匿名]

ミクロ経済学的には需給が均衡する価格が適正価格です。
また不動産は流動性が低いという性質上、適正価格で出しても売れるまでに時間がかかるのが通常です。

以上を踏まえると、抽選で即完売してしまったということは、市場よりも割安な価格だったとも言え、購入できた方はラッキーだったという見方もできます。

[327: 匿名さん]

登録後に、にわかに書き込みラッシュ
大方、業界事情通なのでしょうか？？？
安いといえば安い
高いといえば高い
購買層、ライフスタイルの違う
二極化したマンション、とみます

[328: 匿名さん]

＞327さん

321,322さんが言っているとおり、抽選＞契約を挟んだ今週ならではの駆け引きなのかと思います。
補欠の方はダメ元で煽るでしょうし、当選の方は自分の選択が正しかったと躍起になる。

抽選後に急に始まった書き込みラッシュで人間心理が見えて面白いです。

[329: 匿名さん]

この物件には何の関わりもない一人です。
ライフには昔よく行きました。

結果を見れば、お買い得だった、
ということでしょうね。

[330: 匿名さん]

価格発表前に、プライスダウンした理由は何だったのか・・・「北」の物件が気になったのか・・・

[331: 匿名]

ここの抽選に漏れた人、同じ三菱で祖師ヶ谷大蔵駅8分のパークハウス砧ペイザージュで我慢してください。

[332: 匿名さん]

ペイザージュなら、お隣のパークコートのほうが。ミツイだし

[333: 匿名さん]

抽選後にすでに100件弱の書込み。これはすごい。

[334: 匿名さん]

そこそこプライスダウンした住戸はそんなに多くはありません。
特に上層階の3LDKの一部の住戸が平米94万円で揃えるべく調整されましたね。

[335: 匿名さん]

書き込み急増の背景は11日、12日に契約が迫っていること、
抽選が行われたこともあるのでは？

[336: 匿名さん]

ホントに完売なんですか？　

[337: 匿名さん]

経堂に長く住んでいます。沢山のご意見を見させていただいても、閑静な住宅街のあの赤堤（しかも丘の上）が、ウォーターハザードマップにのっている谷地の経堂より安いなんて、やっぱりどーしても考えにくいです・・・。もし赤堤が本当に安い価格帯で出るのであれば、経堂から流れた方も含め、かなりの倍率になりそうですね。

相続税等により邸宅を手放す方がいるお話ですが、確かにそうだと思います。ただ、マンションを建築できるほどの広い土地は稀かと思いますので、１戸だった土地に２５坪前後のペンシルハウスを数軒建てるというのが大半なのではないでしょうか。

個人的には、資材の問題を掘り下げていただきたかったですが、余り情報も無いのでしょうかね。

[338: 匿名さん]

ミクロ経済的には、寡占状態のまであり、地所の効用が最大化され、価格が最大化されたこと確かでしょう。また、例え、会社単位で減損しても、管理会計上プロジェクト単位での評価が通常であり(通常、担当者も同じです)、高い仕入値が購買層に転嫁されないことありません。(大手デベに勤めているので確かです、上記書込みは明らか地所の営業でしょう。)ちなみに、有価証券報告書を見ても、減損している証拠はありません。(その様な書込みは、それが事実だとすれば内部者にしか分からず、営業の単なるパフォーマンスで、逆に高値掴みだと肯定しているに過ぎません。

[339: 匿名さん]

ひょっとして、みつい？赤堤情報くださいよ。予想でも。

[340: 購入検討中さん]

三井の方が安かったら確実に高倍率でしょうね。

ところで、三井の少し南側に家族寮？社宅？が
ありますが、あそこは何の施設でしょうか。
より駅近ですごい立地だな、と思いました。

[341: 匿名さん]

経堂は高い土地の取得価格を主に３LDKに転嫁してきている、また、三井は３LDK中心の間取りであることから、経堂の３LDKの坪単価と三井を比べて、三井の方が平均坪単価で安いことは十分に考えられると思います。

[342:]

意味ワカンネ。

[343: 購入検討中さん]

最近書込み増えましたね。一部煽りのようなコメントも見受けられますが、冷静な分析も多いですね。

今契約前なのでしょうか。まぁ、抽選後くらいしか、冷静に考えることができる時間も無いので様々な角度からコメント有難いですね。(新築の販売って、営業の方は高い買い物なので顧客に時間を与えてよく考えさせているように振る舞うけど、実際は抽選まで勢いでいけるように上手くできてますね。抽選後は時間的な猶予は与えられないし。)

根拠なく不安を煽るだけの書込みも控えてほしいですが、営業の方と思われる、単に楽観的なコメントも同様ですね。

[344: 匿名さん]

>342さん、
そうでしょうか？経堂の坪単価を見た場合、1LDK・2LDKと3LDKを比較すると、3LDKの方が相場と比較して、皆さんの仰る土地の高い仕入価格を反映したプレミアムがのっているのは明らかです。(実際に、1LDK・2LDKと3LDK別に坪単価をだして、それぞれの相場と比較してみるといいと思います。)
通常こういったファミリータイプと単身者・DINKS向けが混在する物件の場合は、単身者・DINKSの方々はより価格を気にするというのが業界の常識なので、1LDK・2LDKには上記のようなプレミアムはのせずらい。単身者・DINKSはライフイベントによる住み替えを想定しているので価格を当然より気にするが、ファミリーは永住志向が強いので多少高くても買ってしまう(話はそれますが、実際はいくら永住志向とはいえ、ライフイベントは同様に起こるので、そういった際の損失が甚大なのはファミリーだったりするのです。中古マーケットでは、新築で起きるような、あるエリアでの供給が少ないからとかミクロな観点での価格の飛び抜けが少なく、価格がこなれているので、デベ関係者の多くが中古を買うのはそういったことも理由です。)

一方で、赤堤の方はほぼ全戸ファミリー向けで想定されているので、経堂のようにある特定のタイプ(3LDK)に価格が転嫁されることは無く、全戸で平均的な価格設定となる。

以上から、土地の取得価格が高かったことによるプレミアムがある意味では必要以上にのっている経堂の3LDKの坪単価と、赤堤の全体の坪単価を比較した場合、経堂より赤堤の方が割安感出ることは十分に考えられると思います。あるいは、坪単価が同じであっても、赤堤の方が仕様等のグレードが高い、そういった観点でのお得感があることは可能性として十分にあると思います。(もちろん価格設定はどうなるかは三井さんにしか分かりませんが、個人的には、経堂の仕様を見たら赤堤の方がグレード等でお得感が出ることは間違いないと思いますし、三井さんはそういうところうまいでしょうしね。)

[345: 匿名さん]

338番さん、デベロッパーにお勤めとのことでお詳しいと思いますので教えて下さい。
ここのマンション用地は2007年に取得されたようですが、当時の相場（せいぜい坪250万前後だと思いますが、正確、詳細には把握していません）と比較しても確か坪386万円と坪100万円以上は上乗せして取得しています。
周辺相場よりも4割前後も高い価格で土地を取得すということはあるのですか？また、そんなことをやる背景、メリットは何なのでしょうか？単なる相場の見誤りによる高値掴みなのか土地取得のライバルがいてつりあがったのか、他に何か案件があって売り先と「取引」したのか・・・。不思議です。

[346: 購入検討中さん]

結局、赤堤の値段がわかるのは、経堂の契約締め切りのあとだから、そことの比較でどちらを買いたいか、あるいは買えるか、ある程度の予想はできても確信しての決断はできませんね。
まあ、赤堤が抽選になりそうだという予想は当たりそうですが。

[347: 匿名さん]

345様、
土地仕入れは相対で行われることもありますが、最近は多くの場合入札方式で行われます。もちろん詳細は分かりませんが、本件の場合、相手先も上場企業であり、彼らも株主の手前があるので、当然入札方式で行われたと思われます。
そして入札で行われていた場合、勝つのはたいてい大手不動産です。彼らは販売力やブランドを活かして高い値段でも売ることが出来るからです。本件の場合、なぜこんなにも高い価格であったのか、これは当然推測に過ぎませんが、おそらく相場を見誤ったとしか言えないでしょう。もちろん、リーマンショックは誰にも予想できなかったのでしょうがないのですが。また一部で、高級物件を建てるつもりだったという指摘がありましたが、それはないと思います。高級物件を建てるのは高級物件が合う地域に限られます。もちろん経堂もいい場所ですが、高級住宅街ではありません。(さらに準工業地域は高級物件を買われるような方からは嫌われます。)
私個人の意見としては、顧客に分からないように、売値に高い仕入値を転嫁し、また仕様や設備を落としコスト削減しながらも一般的にはよく見える、また緑道や周辺施設をシングルやDINKSにもうまくアピールしながら、売主としてはうまくまとめてきたと言えると思います。ただ、それが個々人にとってよいかどうか、また本当に今のタイミングが適切かどうかはしっかり考えられた方が良いと思います。これから他の物件も出てくると思いますし、特にリーマン仕込みの案件が増えてくると思いますので。

[348: 347]

訂正です。
リーマン仕込み→リーマン後仕込み
また、一部適切ではない表現がありましたが、今期もほとんどはリーマンショック後の仕込みの案件です。

[349: 匿名さん]

抽選後から経堂の3LDKの高さをやけに書いてる人は、当選者がキャンセルして
赤堤（およびその他物件）に流れて欲しいと願う3LDKの補欠の人かな。

赤堤は経堂と同じか少し高くしても完売するだろうから、三井の営業だったら
わざわざ安くなる可能性を書くのは損ですよね。

赤堤の最高裁宿舎跡も5社の競合だったのでそれ程安い仕込ではないのでは。
でもたしかにこの経堂はよりは安かったとは思います。
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p09518.html

[350: 購入検討中さん]

3LDKの補欠の方なんですかね？井さんとっても、赤堤の方が安いと思って流れたら特になるのでは？いくら掲示板で安くなると呟いても、実際の価格に影響があるわけではないのだから。

それよりも、皆が赤堤の価格を知りたいと思っている中、経堂の状況もみて価格をきめるだろうから、344さんのような考察は非常に有益だと思っております。
誰か赤堤の仕入値調べてくれないでしょうか。