ザ・パークハウス経堂(（仮称）経堂1丁目プロジェクト)

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都世田谷区経堂1-127-1（地番）
交通＝小田急線経堂駅から徒歩9分
総戸数＝29戸
専有面積＝41.76～87.53m2
間取り＝1LDK～3LDK
入居＝2012年1月中旬予定

売主＝三菱地所（2011年1月2日付再編に伴い三菱地所レジデンスに承継）
施工＝木内建設
管理会社＝三菱地所藤和コミュニティ（予定）

【正式物件名に変更しました。2011.06.13副管理人】

[181: 匿名さん]

HPに載っていないタイプは
ずばり
人気タイプ
でしょう！！
抽選・・・だよね

[182: 匿名]

>>180
ウチは6畳にベッド2台置いてます。一部、ベッドと壁の間が狭くて歩きづらいところがあるけど、問題なし。5畳の部屋にベッド1台と机の方が狭苦しく感じると思います。

[183: 購入検討中さん]

では５畳は子供部屋は無理なんでしょうか。
書斎にしかならない？
しかし、６畳強＋５畳＋５畳の感じの間取り多いですよ。
どういう生活をイメージして間取りを考えているのでしょうか。
やはり180番の内容に必然的にならざるを得ないのではないでしょうか。

[184: いつか買いたいさん]

私は子供のころ、4畳半に机とベッドとパソコンラックと本棚を置いてましたよ。子供部屋なら十分。
でも、形が斜めとかだとそれは無理かもしれませんね。

[185: 匿名さん]

窓から見えるスーパーと電柱さえなければよいマンションだったのに。
残念。まぁ、あの値段だからしょうがないか。

[186: 購入検討中さん]

まあ完璧はナカナカありませんよ。

仮に「完璧」があったらみんなが欲しがることになるから大量の登録　→　抽選　→　落選　→　という憂き目にあう可能性もあるわけだし。

ライフスタイル、家族状況等をベースに総合点で判断することになるのでなないでしょうか。

窓からは電線見えますが、ライフは目の前の烏山川緑道の桜の木でかなりブロックされるのでは？（冬はだめでしょうけど）

南向き、全面には公園、スーパー目の前、発展中の町経堂にある、駅から９分、コルティーまで５分、都心から徒歩で帰宅可能、といったメリットを凌ぐデメリットとまでは私としては思いませんが・・・

これも各自の価値観ですからあとは自分次第ですね。

[187: 匿名さん]

おっしゃる通りと思います。
私は西側に窓がある端っこのタイプをかなり検討しています。ただ、ここは電柱がかなり視界に
入りそうなので東の端っこのタイプと悩んでいます（こちらは東側の窓がないというのがミソ）。
本当は視界は開けてる5階が良いのですが、自力では正直厳しそうなので。

[188: 匿名さん]

>183
5畳あれば子供部屋にできますが、成長すると本や洋服、スポーツに使う道具等が増えて手狭になってくるので、工夫が必要です。

[189: 周辺住民さん]

至近距離在住です。緑道の下水の臭いは確かにありますが、気になるのは年に数回程度ですよ。
当物件の整地段階でも掘り返した土壌がかなり臭いましたが、建築後まで引っ張るかどうかは疑問、恐らくまったく気にならないのでは？と思います。

赤堤との比較はそれぞれの価値観次第ですが、買い物が便利なのは非常にポイント高いです。
静謐さを求める方もいらっしゃるでしょうが、子供や犬と散歩をしたり、のんびり家族で緑道を楽しむ姿を見るのは結構気持ちいいものです。

モデルルームも拝見しましたが、残念ながら間取りの悪さが購買意欲をそぎました。
横広で奥行きのない土地を、高価格で取得したせいでしょうか。
西側の部屋の話題がありましたが、郵便局の配送トラックなど西側道路は意外と交通量が多いです。
おすすめは東側、階数では３階が桜目線でベストでしょうね。
あれだけ大きな開口部を南側に設けている割に、モデルルームが暗く感じたのはわたしだけでしょうか。
なんだか洞窟から外を見ているようでした。ベランダも奥行きがなく、洗濯ものも大物が干せない感じでしたね。

[190: 匿名]

現地見に行って来たけど、確かに電柱、電線はうっとうしいね。ライフがあるから、５階でもそれほどは眺望は抜けなさそう。あまりそういうことを気にしない利便性重視な人にとっては、お買い得な感じ。

[191: 匿名さん]

烏山川緑道の途中には万葉の小径があり、万葉集に詠まれた
草花が植えられているんですよね。
まだ私は全部一度も歩いた事がないので歩いてみたいです。
約7キロある様ですね。片道なら頑張れるかな。

[192: 匿名]

登録予定です。

高い管理費や修繕費、間取りの悪さ（狭いバルコニー、リビング）、一部仕様の悪さを考慮しても、利便性や経堂10分圏内の地所物件という希少性、価格の魅力が勝ると考えています。

一点、気になるのが、木内建設です。あまり評判を聞きませんがいかがでしょうか？

[193: 購入検討中さん]

189番さんのコメント目がとまりました。

「緑道の下水の臭いは確かにありますが、気になるのは年に数回程度ですよ。」
「当物件の整地段階でも掘り返した土壌がかなり臭いました」
以上不安になるコメントでした。

実際どうなるかですね。

周辺にお住まいの方ならではのコメントですね。

「郵便局の配送トラックなど西側道路は意外と交通量が多いです。」これもそうですが、言われてみればライフの納品の駐車場ももろに西側の前にありますね。これもうるさくないと良いのですが。

以下は気が付いた点ですが、東側も悩ましいです。一番東は四つ角からは離れていますが、ライフの裏の出入り口のための通路が真ん前にあるので東の二階はリビングに立つとここを出入りする人達と視線が合ってしまうような気もしました。

となると真ん中が落着いているんでしょうかね。
神経質になりすぎでしょうかねー。

[194: 匿名さん]

物件選びに神経質すぎることはないと思います、一生の買い物ですから
たとえば、朝、昼、晩で、街の表情も変わることも
現場に足しげく通って、はたと、気づくこともあります
あとは、デメリットとメリットを天秤にかけて、トータルの判断
こればかりは、個人差がありますよね
間取りも、リビング重視派か居室重視派か・・・それで前提も変わりますからね

[195: 購入検討中さん]

194番さん　全くそうですね。

時間帯を変えていくのも必定だし、様々な天候の時に行くのも良いですよね。
一部で指摘されている臭いの有無も雨の時に行って自分で確認できますし。

一戸建てであれば間取り等色々自分のライフスタイル、家族構成によって自分自信で企画できますが、マンションの場合はせいぜいメニュープランでの選択しかできないのだからその物件の特色がどうしても色濃く反映されますからね。

その物件の状況を様々な角度から分析し結論をだしていきたいですよね。

192番さんの施工会社の指摘がありましたが、私もかなり気になった点です。
この会社のホ－ムページを見ましたが静岡に本社があるようですね。
三菱地所のマンション案件の施工実績もあるようですが、建物の規模は中規模程度の物件を手がけていますね。
今回の物件の設計もこの会社だったように記憶しています。

パークハウスを検討している立場としては惜しい気になってしまいます。
三井のパークホームズ世田谷赤堤が清水建設施工という超一流ゼネコンというのと比較しますと残念ながら見劣りしてしまい、なんか物件のグレードに対するこだわり具合がその点でも差があるように感じてしまいすがどうでしょうか。

[196: 匿名さん]

施工会社は、気になりますね。分譲会社と同様に。

[197: 申込予定さん]

購入を決めている者です。（抽選？に当れば）

皆様ご指摘のとおり、色々ありますが、自己の状況をベースに、Ⅰ「立地」（①都心から近い、②経堂の土地柄、③駅からまあまあの距離、④ほぼ住宅街、⑤南向き、目の前は緑道、周辺環境もまあ静か、⑥以上の割には利便性が高い）、Ⅱ「デベロッパー」、Ⅲ「価格」の3点を評価対象とし、良いと判断しました。

気になる点はありますが、三菱地所という企業を信じてみることにしました。

一流を標榜、自負し、実際一流との評価を受け、この業界で信用・信頼を今後も着実に積み重ね、不動のものとしていく必要がある企業ですから、「企業内基準」としても一定レベルのものを提供していく気概、モラルを持ってやって頂けるものと信じたいと思います。

三菱地所さん、よろしくお願いします。

[198:]

抽選なんてないんじゃない。
このご時世だし。

どんな間取りがあるのかわかんないけど、暫く静観が吉かと、、、
コルティもくだらない店舗ばかりだしね。

[199: サラリーマンさん]

一部の部屋にある下り天井って、どうなんでしょう。気になりますか？

[200: 匿名さん]

下がり天井は文字通り天井が下がっている（低くなっている）ので圧迫感があって嫌だ、という人もいますが、人それぞれでしょうね。

大事なことは、後悔しないように、購入する時にそれをしっかりと確認、認識しておくことです。

そうしないと、完成引渡しになって初めて天井が低いののに愕然とし、ショックを受け、こんな筈では無かった、ということになってしまいます。

そうならないためにもデベロッパーの出している各住戸のレイアウトプラン表をしっかりとチェックすることです。

そこには「天井高表」というものが記載されている筈です。各居室、玄関、廊下、キッチン等の天井高が記載されています。

但し、表には各居室に部分的にある下がり天井の高さは記載されていません。
レイアウト表に下がり天井の部分が図で表示されているのでデベロッパーの方に具体的にその高さを確認されれば事実を良く認識したうえで判断でき、後悔の無いマンション選びができると思います。

[201: 匿名さん]

この物件、天井は低い方かと。

[202: 匿名さん]

下がり天井は、初めてマンションを買う人には、
意外に見過ごしがちなところかも
●畳という広さも、モデルルームだけではイメージしにくいし
最近、リビングを広くする分、
居室4.5畳の新築マンションが多いですが、
実際、使い勝手はどうなんでしょうね
DENならともかく、最低５畳ないと不安です

[203: 匿名さん]

経堂一丁目といえば世田谷区を代表する超軟弱地盤エリアですよ。だからこそ免震に定評のある木内建設が施工しているのかも。

[204: 匿名さん]

チェックブック見ても確かに耐震等級が1ですし、不安になってきました。支持層が浅いところにあるからといって、地盤がしっからしているということにはならないんですかね。

[205: 購入検討中さん]

203番さん
関係者の方ですか？もちろんそれでも構いません。
「免震に定評ある」とのお話しですが、何か第三者が評価しているような客観的な根拠をお示し頂けるととても安心し、購入できますのでお願いできませんでしょうか？

[206: 匿名さん]

施工実績で検索すると・・・

http://www.bunjo.jp/kaisha_bukken_main5071.html

[207: 匿名さん]

本当は洋室5畳以下の部屋は作りたくないんだろうけどね。
多分、三井の赤堤の土地の方が整った形だから、間取りは負けると思われる。
地盤はどうなんでしょう。ここは地下が川なんでしょうか？

[208: 購入検討中さん]

駐車場台数が少ないようですが、この近辺には、賃貸の駐車場物件は結構あるのでしょうか。御存知のかたいらっしゃいましたらお願いします。

[209: 業界通]

都心に近くで駅10分以内の物件ですから、車を持たない方が意外と多く敷地内駐車場で十分まかなえると思いますよ。心配ご無用です。

[210: 匿名さん]

なるほど、ＥＣＯライフ！

万一、分譲マンションで敷地外駐車場となると、イタイですから

[211: 物件比較中さん]

まあ、部屋の抽選も、駐車場の抽選も、運を天に任せるしかないね。

[212: 匿名さん]

こちらの売れ行きが、「赤堤」に影響するのでしょうか？

[213: 匿名]

＞208
パークハウスのすぐ近くで空きがあるかどうかはともかく、経堂近辺は結構ありますよ。車体サイズによっては不可の場合もあるので、パークハウスも含め、可能なサイズは確認した方がいいです。

[214: 物件比較中さん]

緑道付近にお住まいの方、虫は多いですか？

[215: e戸建てファンさん]

虫が多くても、網戸があれば大丈夫では？

[216: 匿名さん]

虫はどう考えも多いでしょう。緑道に面していれば仕方ないかと。

[217: 匿名]

それよりスーパーが近いからネズミとゴキブリが怖い。

[218: 購入検討中さん]

公園、木があれば虫はいますよね。大した問題ではないですね。
幹線道路に面していて排気ガスに悩ませられるのとはどちらが健全でしょう？

[219: 匿名さん]

>>218
虫の方が100倍マシだと思うけど・・・それって悩むところ？

[220: 購入検討中さん]

ですよね！虫のコメントもそうですが、ネズミとかゴキブリとかケチつけてるのではないですよね？ もっと深い検討、意見交換したいものです。

[221: e戸建てファンさん]

ねずみは戸締りしてれば、家に入ってくることはないでしょう（たぶん）。
ゴキブリは、どんな家でも衣服などに卵がついてはいってくるので仕方ないですね。

[222: 購入検討中さん]

「砧」はかなり売れ残りましたが経堂は抽選の勢いのようですね。 どこが評価されていんるのでしょうね？

[223: 匿名]

砧は地下住戸があるところが悩ましかったのではないでしょう。こちらはそれが無いから。

[224: 申込予定さん]

そういう勢いですか。申し込み始まりましたね。

[225: 購入検討中さん]

抽選必至、締切間際までどうなるか判りませんね。様子を見て倍率状況を見ながら登録住戸を決めたいとお考えの方もいらっしゃると思います。その作戦は理解できる部分はありますが注意すべき事があります。各住戸では長所、短所それぞれあります。引渡しの時に後悔しないためにも短所は絶対に認識しておく必要があります。締切直前に登録住戸を決定しようとするとその住戸を十分研究、検討しないで大事な決断をすることになります。
どうせん、居室のレイアウト、方角、思わぬ下がり天井があり、驚くほどの天井の低さがある箇所の有無、居室の前の電線、電柱の有無、結構チェックポイントはあります。
低倍率狙いで登録住戸を決定するまえには十分研究しておくことをお勧めします。

[226: 物件比較中さん]

この間見に行きましたけど、いい値段しますね。
皆さんが言うほど本当に抽選になるのでしょうか？
間取りも致命的ではないものの、イマイチな気がします。
実物が見れれば本当はいいんでしょうね。

[227: 匿名さん]

間取りはいまいちですが、経堂で、駅近で、地所で、この値段なら、人気でしょうね。

[228: 匿名さん]

ペイサージュと違い、売れ残らないのでしょうか？

[229: 購入検討中さん]

たいがいのマンションで一階の販売は苦戦するので、一階は一部売残り住戸が出るでしょうが、あとは大体販売されるのではないでしょうか。半数以上の住戸で抽選になる状況ですよ。
発展中の経堂にあり、利便性があるし、経堂では久し振りの大手物件、少し背伸びをすればサラリーマンも手が届く、という感じで、なにしろ29戸しかありませんからね。

[230: 購入検討中さん]

確かに場所はいいですよね。経堂×財閥系は魅力です。
階数が悩ましい・・。一階と二階は微妙。三階は電線&電柱。
上の階数で程よい広さの部屋があればなぁ。

[231: 購入検討中さん]

まあここは無難に即完売でしょう。
経堂、財閥系で間違いが無い。
維持管理コストは高いけどね。

[232: 匿名さん]

今週末の登録結果を判断材料に

[233: 購入検討中さん]

管理費ってそんなに高いでしょうか。
個人的にはそこまで高いとは思わないのですが。

[234: 匿名さん]

高いか否かの感想は、個人差でしょう
ただ、総戸数が少ないですから、
財源の問題はつきまとうと思います
管理組合の理事も、大規模修繕までに２巡しそうだし

[235: 匿名]

近い将来すぐに管理費Upを懸念

[236: 購入中さん]

仕込価格の違いから、3ldkだと赤堤の方が坪単価安くなりそうという噂を大手デベ関係者から聞いたのですが、あり得ますかね。経堂は、2ldk以下のグロス価格抑えるために、高い仕込価格を3ldkに転嫁しているそうです…何かご存知の方いたら教えてください。
完全に購入を決めていたのでちょっとショックです。

[237: 匿名さん]

本日抽選会。全戸完売。最高六倍、登録無し住戸二戸。抽選住戸26戸。登録無し住戸もその後抽選となり、完売。

[238: 購入検討中さん]

すべての住戸が申し込まれたようです。
29戸だからでしょうけど。
間取りはマイナスが多いですが、
駅から10分以内、緑道の傍、スーパー、商店街近い。
そして、三菱地所。特に緑の傍のマンションを探してたので。
買うに値すると、個人的に判断しました。

[239: 匿名さん]

237です。一部ミスです。抽選住戸16戸に訂正です。失礼しました。

[240: 匿名さん]

地所で完売とは、世田谷で記憶にありません

[241: 匿名はん]

駅前再開発が進む経堂、都心から非常時には徒歩で帰宅可能、駅から徒歩9分、コルティーまで六分、目のまえにはスーパー、全室南向き、南側は緑道の公園で緑が豊富でしかも公園があるので建物は眼前には建たない。価格は2LDKで4千万円台、3LDKで6千万円台とサラリーマン、若い夫婦でも手が届く。立地、利便性、価格といった基本条件が良いうえに大手物件と来れば供給戸数が少ないこともあり即完売は当然でしょうね。
赤堤はこの物件よりもグレードは高く価格帯も上と想定され、同一視はせきませんが、販売好調が見込まれますね。
当分は住宅街の低層物件が人気と思われますね。

[242: 匿名さん]

ここ、住宅街ですか？　赤堤なら分かりますが…

[243: 購入検討中さん]

住宅街かどうかは、個人の判断によりけりですが、
まあ、静かな場所であることは、間違いないでしょう。

[244: 匿名]

抽選落選組です。241さんのおっしゃるとおり、バランスの良い物件だと思いました。他社の担当者も「安い」と言ってましたよ。うーん、残念！

[245: 物件比較中さん]

「平均」坪単価を300が切ってましたし、確かにバランスよく見えましたね。「平均」坪単価を引き下げている1LDK、2LDKの購入者には良い買い物だったのかも。一方、3LDK購入者は、236さんがいうように、非常に割高感がありましたね。経堂のリセール・マーケットや賃貸マーケットの相場を考えると、震災後の不安や原発問題で先行き不透明な中、私は踏ん切りがつきませんでした。

[246: 匿名さん]

＞245さん、
永住目的かつローン割合をなるべく(大部分？))減らして購入しました。ローンの金額が多ければ躊躇しましたね、きっと

[247: 抽選当選組さん]

私は抽選当選組ですが、3L購入予定で金額がなかなか高くローン金額も多いので、245さんの言うとおりで迷ってしまっています。(転勤等)いざという時の損覚悟で買おうと思っていますが、無謀でしょうか？これからの経済環境はたしかに不安です

[248: 匿名さん]

この手の物件に資産性をもとめるなよ

[249: 抽選当選組さん]

248さん、ありがとうございます。
確かにそうなのかも知れません、ただ経堂の環境、目の前の緑道が気にいっているので迷ってしまっています。

[250: 匿名さん]

経堂の環境と言っても、十数年経てば緑道だってどうなるか分からないし、電柱の位置だって変りうるし、ライフが潰れて大規模マンションが建つかもしれない。桜丘小だって学年によっていじめはあるし、駅前にキャバクラや風俗店だってあるでしょ。

本来的には信じていいのは、自分の敷地内だけなんだから、変りうるものはそのリスクを考えて対価を考えるべきでは？高いかいものなんだから。

[251: 匿名さん]

＞この手の物件に資産性をもとめるなよ


この手も、あの手もありませんね（笑）

世田谷区内の中古マンションを調べると、

新築当時は高額で人気エリアの物件でさえ

なかなか売れていないのは、検索すれば一目瞭然です

ずるずるプライスダウンするケースも散見されます

おそらく震災の影響はあるでしょう

駅近、築浅でも、意外にネット上にさらされたままだったり

そもそも資産性をうたうようなマンションは

サラリーマン層の手が及ぶ範囲ではないと思うのですが

[252: 248]

＞251さん、
おっしゃる通りだと思います。

ただ経堂の場合、実際の周辺相場（なぜこんなにも悪いのでしょう…）や（田都沿線の大手不動産さんの物件ではやっているような）周辺の中古成約事例の紹介や周辺成約賃貸相場等の紹介が本物件ではないことを鑑みると、世田谷の中でもさらに悪いほうなのかと思いました。（想定賃料相場試算はありましたが、あんなの意味ないと思います。）

さらに、『戦略的マンション購入マニュアル』に記載のある、東京カンテイ作成のマンションPERを見ると、経堂は東京（首都圏？）の中でも「ワースト」10位以内のようでしたので。

[253: 匿名さん]

すぐ転売したり、賃貸で収益を稼ぐのがメインでなければ、自身が気に入った立地・間取りのマンションに住めばよいのでは？
資産価値がどうしても気になるようなら、賃貸継続か、もしくはマンションPERとやらが高い場所に買えばよいのでは？

[254: 抽選当選組さん]

ありがとうございます。マンションPERなんて指標があるのですね、知りませんでした。

よく考えた結果、やはりこちらの資産性が高くないこと、今の経済情勢の下で多額のローンが不安なこと等から取りやめることにしました。補欠1位の方、おめでとうございます。

[255: 匿名さん]

すぐ転売したり、賃貸で収益を稼ぐのがメインでなくても、ライフイベントはいつ何が起こるか分からないのだから、なるべく資産性が高くて、転売や賃貸に出さなければいけない場合のロスが小さいマンションを選びたいと思うけど。

[256: 匿名さん]

一生の買い物なのに、価格や相場がギリギリまで見えてこない
不動産価格って、不思議な世界だと思います
出し惜しみされているようで、腹の探り合い、疑心暗鬼
いつの間にか、買うほうも、「ツボタン」という実体があるような、ないような言葉の呪縛に
内心、割高（もちろん真逆のケースもありますが）と思っても、
その数字の魔力に、あたかも資産性があり、ブランドがあると…

「あなたにとっていい物件が、間違いない物件です」
中古の仲介営業マンにそう言われると、
何かはぐらかされたような気持ちになりつつも、
やはり買い物は、最後は自己判断、自己責任という
マンコミ流の結論にいきつきますね

商業施設が近いのを大きなメリットととるか
多少不便でも静かな住宅街を求めるか
そうしたさまざまな意見も、掲示板ならではの情報交換の場として
参考にはなります

昨日、モデルルームから帰途とおぼしき書類袋を提げ、
若いカップルが仲良く現場前の緑道を歩いていました
ふたりにとってベストな買い物に違いありません

[257: 匿名さん]

＞「あなたにとっていい物件が、間違いない物件です」

自分が住むだけならそうかもしれませんが、さらに、「みんなにとっても」いい物件であるべきですよね。止むを得ず売却を迫られた時に、これまで何人の人が多額ローンだけが残り涙をのんだか・・・
一生の買物だからという言葉で、とにかく自分が納得のいく良い物がいいと偏った判断をしそうになった時こそ、マンコミの様な多くの他者の意見が役立ちますね。

[258: 匿名さん]

｢みんなにとっていい物件かどうか｣は、即日完売、抽選になったかどうかという指標で図れるかもしれません。
みんなが敬遠すれば、売れ残るからね。
その意味では、ここはみんなにとっていい物件の部類なのでは？
ま、三菱地所のマンションだから、売る時にプラスになっても、マイナスにはならなそう。
ただ、背伸びして買うものでもないから、身の丈に合っているかどうかは、冷静になって考える必要はあるかもね。

[259: 匿名さん]

＞三菱地所の売る時にプラスになっても、マイナスにはならなそう。
そう思わせるのが、ブランドの力なのでしょうが、世田谷区の三菱のマンションで中古販売時のディスカウント率をとってみるといいと思います。また、かろうじて抽選の物件であり、リセールバリューは関係ないようにも思います。まぁ、29戸しかないにも関わらず、（抽選にもならず）即日完売できない場合の方がめずらしいのかも知れません。
逆に三菱だからと言って高値掴みしている場合には逆に恐ろしいですね。

[260: 匿名さん]

特定のデベのマンションだから、売る時にプラスになっても、マイナスにはならなそう？


旧分譲会社が大手なら、少なくともマイナス要因にはならない、とは言えるかもしれません
ただ、中古マーケットの現実を冷静に見ていると、事情はそう単純ではありません
ミツイやジショも例外ではありません。だから、マンション選びは難しいのです
「即完」物件の、その後を検証したら、どうなっているか興味深いと思います
経済専門誌のマンション大特集も、新築の情報は氾濫している一方、
中古の問題点は、うわっつらの内容か、スルーしている場合が多いのでは

販売戸数が少ないことと、経堂エリアで大手分譲が珍しいかったことが追い風になったことは確かですが…

[261: 物件比較中さん]

こちらの即日完売の状況を見て、三井も強気の価格設定にするかもしれませんね。

[262: 契約済みさん]

マンションのバリューについて

結論から言いますと、経堂近辺のマンションの価値はこれから作られ、定まっていくのだと思います。

理由ですが、大手物件については約20年前に竣工した三井パークマンションと、離れていますが赤堤にある三井パークホームズ（これから販売の物件とは異なります）と当物件程度しかなく、（少し離れた桜ヶ丘にもありますが駅からの距離の相違等で参考にはなりせん）あとは丸紅と三菱商事の物件と中堅デベロッパーの物件があるのみと標本数が十分では無いからです。

バリュー（価値）の測定としては2種類あると思います。

①近隣の物件の取引事例価格を参考にしたリセールバリュー

②想定家賃から逆算した収益還元モデルによるバリュエイション

①については冒頭に述べたように標本数が十分では無いのであまり参考になりません。

②について簡単に言いますと、家賃から生じる年間利回りから物件の価値を評価するものです。

経堂の当物件の年間利回りは周辺物件の家賃を参考にすると堅いところで4％程度と思われます。

少し低めと思われます。従ってこの数値からは投資物件、収益物件として当物件を考えるのは適切では無いということになります。（これまでのマンション特集等から分析されていた）

一方、冒頭に述べましたように標本数が少ないということで近隣の家賃との比較が適切かどうかという問題があります。
また、経堂が発展中で利便性、生活しやすさというメリットが増加傾向にあり町の評価向上中という事情もあります。（「これから住みたい町」評価急上昇で上位評価）
経堂のマンションの価値評価はこれからということになります。

[263: 匿名さん]

思います思います思われます思われますって、
新興住宅地じゃあるまいし、
価値がこれから作られるなんて希望的楽天的考え。

[264:]

バリュエイション

[265: 匿名さん]

完成されたマーケットである、経堂エリアなのに、確かに希望的観測観測が多すぎるよね。

賃貸マーケット参加者が、新築分譲を買う人が評価していう様な「ファシリティーが違う」とか「大手分譲だから」というのをどこまで評価してくれるか。特に経堂エリアとなると、そういった層のニーズを取りにいくのは難しいのでは。若干のプレミアムはあるにせよ、周辺相場から大幅にというのは難しいよね。

周辺相場を本物件に適用するのが適切かどうかではなくて、valuationは適切だけど、この場所に自己居住用に買ってんだから資産価値が低いのはしょうがない。(上で色々な方が仰ってますが、そういった「資産性」を求めるならこのエリアじゃないんでしょうね。)
こういった事実を認識されて買われる方が後々幸せな気がしますが・・・

(また、Cap感のある方ではないですが、個人的には、新築プレミアムと大手プレミアムがのっており、高い仕入価格が転嫁されている本物件に、グロスで4%は高すぎると思いますが。)

[266: 匿名]

購入時点で含み損って、、嫌だな

[267: 匿名さん]

相場は相場・・・とはいえ、価格設定に疑問符はつきます


http://jutaku-chishiki.com/soba/10013.html

[268: 匿名はん]

そうですね。この価格設定で乗ってしまう人がいるから恐ろしいものです。
ぎりぎり抽選になるか、ならないかの価格設定、三菱地所うまくやりましたね。

[269: 申込予定さん]

現時点では経堂のマンションは、資産性・収益性を期待しない方が安全だと思います。
したがって、背伸びしたり不安を感じたりしている状態で購入するのは好ましくないと思います。

駅前の小田急不動産賃貸物件のリージアを参考にして考えて見ます。
３ＬＤＫ、７５平米、管理費込み27万円前後、グレードはパークハウスよりかなり落ちるという基本条件です。

ザ・パークハウス経堂の物件にあてはめてみると、この広さの住戸の大まかな価格として6500万円とします。
管理費は丸めて3万円とします。
27万円ー3万円＝24万円（月間グロス手取り）ｘ１２＝288万円（年間グロス）
288万円÷6500万円＝4.4％　パークハウスの年間グロス利回り

しかし、リージアがまだ空室が残っており苦戦していることを考慮すると募集家賃25万円と引下げて計算してみると、月間グロス手取りは管理費を除きとなる22万円。
22ｘ12＝264万円（年間グロス）264万円÷6500万円＝4.1％

グロス年間利回り4%はあながち根拠の無い数字とは言えません。

しかし、市場の要求利回りが5％であった場合、
264万円÷5%=5280万円となります。

そうすると、6500万円-5280万円=1220万円となり、これがアンダーバリューとなり、これだけの含み損を抱えていると考えられます。

利便性、自己のライフスタイルを考えず資産性、収益性のみを考え購入を決定すると間違えるということをしっかりと考え購入を決断すべきと考えます。

[270: 匿名さん]

おっしゃる通りですね。さらにリージアより駅から遠く、諸費用（ローン手数料等）もありますし、それらを考慮すると収益物件としては厳しいものがあります。

[271: 匿名さん]

新築分譲マンション、しかもファミリータイプを収益用で買う奴は、余程目出度い奴か、税金が高くて困っている奴だな。いずれにせよ、不動産で商売始めるんじゃないんだから、売る時に「賃貸で住んだよりは得したね」って思えたらいいんじゃないか？　そうじゃなきゃ、新築マンションなんて買えないよな。
ただね、賃貸で貸すにしても周辺より賃料下げないと借り手がいないとか、売る時になってなかなか売れないんじゃ、いざって時に困るから、資産価値もある程度考慮しておくことは必要だよね。
ま、経堂は２LDKが狭くて収納も少ないし、目の前の樹木から虫とか鳥とかが飛んできそうだけど、立地や設備などトータルで考えればいいマンションじゃないかな。

[272: 匿名さん]

資産価値をPERみたいな収益指標と同義に捉えるような人はここは買わない。
そんな人は都心オフィス外への交通利便性が良くて賃貸需要はあるが、住むことにステータスは伴わない城東のような非ブランド地域を検討すればよい話。

この辺は、このエリアに魅せられて、ここに不動産を所有し居宅を構えることに収益指標以上の価値を感じられる人が買うのですよ。そういう根強い需要があるからこそ即日完売するのです。

[273: 匿名さん]

３LDKを申し込まれた方は、早々と赤堤をあきらめたわけでしょうかね

[274: 匿名]

この物件、新築で買って賃貸で住むより得できるのかな。もちろん世田谷のブランドエリアで、資産性もあるマンションはあると思いますが。収益指標以上の云々はある意味言い訳だね。
即日完売だって蓋開けてみたらギリギリだし、中古で同物件どれだけの人が欲しがるか。三菱の戦略が今回の買い手より上手だっただけだよね。

[275: 匿名さん]

城東と経堂って変わらないよな

[276: 物件比較中さん]

3LDKなら赤堤の方が単価も安いようだし、間取り・設備も良さそう。三井だから管理費、修繕費も安そうだし。

[277: 匿名さん]

通勤という視点で、小田急あるいは経堂駅の利便性、優位性はあるのでしょうか？

「ノロ急」と言われたのは、過去の話でしょうか？

[278: 匿名さん]

新宿、渋谷、赤坂、表参道あたりにオフィスがある人にとってはいいポジションです。銀座、丸の内、新橋あたりはちょっと時間がかかりますが、負担感はそれほどないでしょう。横浜方面へのアクセスは悪いので、他を当たった方がいいです。

朝は「普通」しか止まらず、経堂-代々木上原間の混雑を我慢しないといけませんが、帰りは時間帯によっては区間準急、多摩急行が止まるし、座って帰れます。

土日は終日急行が止まるので、土日勤務がある人は便利です。

[279: 匿名さん]

278さま

ありがとうございました

従来、小田急では、成城や祖師ヶ谷大蔵など、駅徒歩圏で希少性のある大手物件は限られていたので、

多少の通勤ロスを補って余りある新築なら検討したいと思っています

[280: 匿名さん]

収益云々の話が出てたけど、
ここって赤堤物件と違って40平米、50平米台の部屋が結構あるんだな。
そういう単身向けの部屋を購入する人は、将来的に賃貸や売却も考慮するよね、確かに。
赤堤は60平米台～80平米台で、単身者もいるでしょうけどdinks、ファミリー率が高いだろうね。

二つの物件は似ているようでコンセプトはかなり違う。