ザ・パークハウス経堂(（仮称）経堂1丁目プロジェクト)

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都世田谷区経堂1-127-1（地番）
交通＝小田急線経堂駅から徒歩9分
総戸数＝29戸
専有面積＝41.76～87.53m2
間取り＝1LDK～3LDK
入居＝2012年1月中旬予定

売主＝三菱地所（2011年1月2日付再編に伴い三菱地所レジデンスに承継）
施工＝木内建設
管理会社＝三菱地所藤和コミュニティ（予定）

【正式物件名に変更しました。2011.06.13副管理人】

[101: 匿名さん]

この後資材価格の高騰で値上がりすると言う声が掲示板には多いですが、それより、景気後退と購買意欲の喪失で、値下げ圧力のほうが強くなると個人的には思っています。
どちらにしろ先が読めないのと、地震の影響を建築中に受けてしまったことを考えると、今買うのは微妙だと思います。
まあ後から考えればあのとき買いぬけておけばよかったとなる可能性はありますけどね。今はとりあえず様子見というのが世の中の大半ではないでしょうか。

[102: 購入検討中さん]

かきこみが途絶えましたね。情報交換お願いします。

[103: 近所をよく知る人]

ライフが近いとうるさいかもしれませんね。

[104: 購入検討中さん]

くいを打っていないという事実は普段なら気にするとこですね。
でも、初めから堂々と、くいを打たなくても大丈夫！といわれると、
不思議と大丈夫かもと思ってしまいますね。
だまされてる？？

[105: 購入検討中さん]

ザ・パークハウス 経堂の耐震性についてどなたか詳しい方教えて下さい！同物件の資料を頂きました。資料の中で「耐震性」の項目について知りたいのです。この資料によると「耐震性」は3段階で最低ランクになっています。この建物の基礎は杭打ちをせず、「直接基礎」となっています。このことが耐震性評価で最低ランクになっている原因なのでしょうか？また、これに関連してですが、「直接基礎」はマンションで一般的なのでしょうか？建物の強度に影響は無いのでしょうか？気になっています。どなたか詳しい方教えて下さい。よろしくお願いします。

（「ザ・パークハウス 経堂」の口コミサイトにも投稿しましたがほとんど書込みが無く、チェックしたらどうやらここがこの物件のメインの口コミサイトのようなので重複しますが投稿させてもらいました、よろしくお願いします。）

[106: 匿名さん]

最低ランクって言っても世の中のマンションの多くがそうなのでは？
中には芦花公園のセコムのマンションみたいに一段階良いランクのもあるみたいだけど。
あっちは京王線だし、各駅停車駅が最寄だし、環八の外だし、甲州街道沿いだし、子どもの教育上どうかと思う施設が目の前にあるしで、立地的にかなり残念な場所だからそのデメリットは耐震性の良さだけでは補いきれないと個人的には思いました。なかなか全てが揃っているマンションはないですね。

[107: 買いたいけど買えない人]

ここ、軟弱地盤で準工業地域だよ。ライフの入口は騒々しいし。
２０ｍくらい線路側は静かなんだけどね。

[108: 物件比較中さん]

＞ここ、軟弱地盤で準工業地域だよ。
それってどうやって調べればわかるんですか？

[109: 匿名さん]

旧河川沿いは治水整備や地盤改良技術の乏しかった昔は戸建て住居には不向きだったから
どうしても工場系用途に使われやすい傾向があったよね。その名残という面もあるのでは。
この付近は特に嫌悪施設に当たるような煤塵・騒音・振動系の工場があるわけじゃなし、
今後そういう工場がこの近所に建つ可能性は限りなく低いだろう（マンション建てるよ）。
むしろ変に住居専用地域だったりしないからこそライフ規模のスーパーが建てられて
利便性を享受できるともいえる。

[110: 匿名さん]

もう経堂コルティはオープンしたんですよね。
既に行かれた方がいらしたら様子を教えていただけると嬉しいです。

[111: 匿名さん]

経堂コルティ、まだ行ってないけど26日にオープンだったのね。
GW期間中くらいまでは各ショップでそれぞれ開業記念の特典があるみたい。
ウチはKEYUCAが10パーセントオフ狙いで出かけるつもり。
MRはどこも去年と違って客寄せイベントなしだけど、自粛してるのかな。

[112: 購入検討中さん]

購入検討中です。色々研究したいと思いますので教えてください。No.17で指摘されていたことです。土地を11億5千万円で取得していることを教えてもらいました。坪当たりでいうと、400万円近い値段で購入したことになります。現在の経堂周辺の坪単価は200万円程度であり、取得価格は随分高いように思います。考えたくないシナリオですが、このプロジェクトの採算性を考慮してこの建物の建築コストを抑えてしまい、質に影響しないか心配です。
この建物の建設会社も聞いたことがないし。杭打ちをしないで直接基礎を選択しているのはコスト
の面も影響しているのでしょうか？No.17のコメントとかを拝見して素朴な疑問が湧きました。どなたか詳しい方教えてください。

[113: 匿名さん]

建物の「質」について。経堂の物件はリビングのエアコンは埋め込みでは無い。天井高を確保するのに埋め込みを選択出来なかった、という評価が妥当か？ベタ基礎も杭打ちよりは安上がり。高い土地コストは着実に建物に影響を及ぼしている？もっとも、出来上がってみなければ総合的な評価は出来ない。

[114: 購入検討中さん]

ディスポーザーを標準装備して欲しいです。現在のところ標準装備されていないみたいですが。一定レベル以上の物件には標準装備されているように思います。ましてや一流の三菱地所の物件なのですから期待したいものですが。生ごみ臭を抑制し、効果的なので快適な生活には有効の装備だと思いますが。どうでしょう？

[115: 匿名さん]

この辺りは軟弱地盤（↓参照）
http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/setagaya/P13_setagaya.htm
http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/setagaya/N13_setagaya_D.htm
小田急の経堂～千歳船橋間の線路沿いの団地は昔（25年ぐらい前だっけ？）地盤沈下を起こしたよね。
このマンションはダイレクトに暗渠に沿ってるわけだけど、この場所でベタ基礎っていうのはびっくりだな。
偶然ピンポイントで岩盤が地表まで来ている場所なのかもしれないけど、うーん地理的に考えにくい…。
ちなみにこのあたりを谷として、南側の坂の上（農大方面）のマンションは杭打ちしてるよ。

[116: 匿名さん]

ウチのマンションにはディスポーザーがついていますが、奥さん曰く「別にいらない」だそうです。

もちろん一人暮らしや共働きであったりと、なかなかキッチン掃除やゴミ出しができないのであればそこそこ便利かもしれませんが、マンションであれば24時間ゴミ捨てが可能ですから生ごみがキッチンに滞留することはあまりないのでは。

メンテナンス（専有部、共用部のいずれも）が重要な設備ですので、管理費にも影響があると思います。
年に数回の処理漕清掃には数万円～10数万円かかりますし。

[117: 物件比較中さん]

でも、本当に軟弱地盤なら、直接基礎にして何かあったらあとあと問題となる（会社の信用問題となる）ので、きちんと硬い地盤はあるのでは？

[118: 購入検討中さん]

私も117番さんに同感です。地盤が約５mあるとの説明を三菱のmrの営業の方から受けました。
万が一地盤沈下とか起こったら三菱の責任になるのでは？このような説明をしているのは固い地盤が本当にあるからではないでしょうか？
もし地盤沈下が起こり裁判になったら三菱地所は敗けるのでは？

[119: 購入検討中さん]

すみません！118です。表現が不正確でした。約5m下に固い地盤があると説明を受けました、が正確です。

[120: 匿名さん]

地震に関しては、それこそ沿岸で津波来る場所とか、埋め立て地で液状化する場所とか、土砂崩れで家が巻き込まれる場所とか、近隣から延焼免れない場所とか選ばない限りは、もうあとは運不運だよ。震源地が何処に来るかも、どういうタイプの揺れ方をするかもわかんないもん。

ここのマンションの場合、危惧するとすれば梅雨時の湿気だろうな。
この辺りは空気が停滞して溜まりやすいから、雨の日とか鬱蒼として、ドブ臭い。
いちど梅雨時の雨の日にでも現地に行ってみるといいよ。

あとサイトに出てる間取り、どれも酷くない？

[121: 匿名]

地盤に問題があっても基本的に消費者負担です。

[122: 購入検討中さん]

118番です。121番さんのコメントについてです。
事実を説明され、災害等により購入住戸に損害が発生した場合はもちろん消費者負担であることは十分認識しています。
但し、「5メートル下に強い地盤があるので直接基礎を選択した」というデベロッパーの説明に、もし偽りがあったならば三菱地所の責任になるのではないでしょうか？（堅い地盤がある、との事実が無かった場合）
もっとも、三菱地所という一流企業が偽りを説明するとは考えられないと思っていますが。

[123: 申込予定さん]

硬い地盤の下に軟らかい層があったらどうなるのでしょうか？？

[124: 匿名さん]

駅の反対側の、ここと同じく駅徒歩9分の距離の赤堤1丁目に三井不動産レジのパークホームズができるみたいですね。

こちらは目の前にスーパーがある利便性と前面の緑道が魅力ですが、街のネームバリューや周辺環境は赤堤の方が上回っているように感じます。なにしろ向こうは一低住専エリアですし。でもその分向こうの方が高いんでしょうね。両方揃ったら迷いそうです。

[125: ご近所さん]

今日、チラシが入っていました。
まだ販売価格は未定のようです。

[126: 匿名]

経堂は地盤全く問題ないよ。
東の江東区の豊洲やなんか 70メートルですせ
それって地下にむかって3×23で69だから
23階建てのタワーの高さ杭を掘ってるて
スゲーだろ！それと比較したらわかるだろー

[127: 購入検討中さん]

124さんの記載にあった三井のパークホームズ世田谷赤堤の建設予定地を見てきました。
南側方面に大きな木（桜？）が5本前後並んでありました。このサイドには2階建ての家屋が並んで建っていまし
た。第一種低層住居専用地域であることを実感させられました。
ここの優位点としては閑静な住宅地であることは間違いありませんが、一方、デメリットとしては①駅から離れている②スーパー等買物の利便性に難があるという点がザパークハウス経堂とは違う点だと感じました。
土地の価格は全般として経堂より赤堤の方が高いですね。赤堤は住宅地としては経堂より格上ということでしょうかね。
その点では三井のパークホームズ赤堤の方に軍配が上がるのかもしれません。
話が込み入りましたが、要は赤堤は利便性においては経堂に劣るが住宅地としての評価は経堂より高いということです。何故なのか私も不思議です。どなたか教えて下さい。

[128: 匿名さん]

そりゃそうですよ。赤堤は地位が違いますよ。ここはかわっぺりの工業用地だったのですから。

[129: 匿名さん]

世間一般、経堂も赤堤も、自宅とするなら説明しづらい場所。。。

[130: 購入検討中さん]

129さんどういう意味でしょうか？世間一般、経堂、赤堤は自宅にするにはなにか問題があるのでしょうか？教えて下さい。

[131: 匿名さん]

成城は言わずと知れた全国区
祖師ヶ谷大蔵はメディアで「ウルトラマンの街」で喧伝されている
チトフナは、分譲マンションの主戦場
それに比べて、同じオダＱ沿線でも、注目度が「？」という印象ですかね
コルティの誕生で経堂駅前の雰囲気は格段によくなりましたが…
赤堤は一部に整然とした住宅街があって、雰囲気はいいと思います

[132: 匿名さん]

なにこの典型的な田舎者思考はｗ
経堂、赤堤で通じないってどんな交友関係？

[133: 匿名さん]

ミーハーな人達にとっては、知名度や華やかさという点で価値のないエリアなのかもしれません。

[134: 匿名さん]

＞なにこの典型的な田舎者思考はｗ
経堂、赤堤で通じないってどんな交友関係？

田都、東横からみれば、どっちが田舎かな～

[135: 匿名さん]

典型的な、という表現や発想そのものが典型的では？



ミーハーでない日本人なんているのだろうか（笑）

[136: 匿名さん]

必死ｗ
新玉沿線が好きならそっちでいいじゃない。

で、ここは地歴重視の地元民が避けそうなのがなあ。
うなぎ公園沿いを不当に低く見る傾向があると思う。
一方、宮坂のコスモスイニシアは地縁者ばかりだったそうな。
元御屋敷とかが好まれるのはどこも同じか。

[137: 匿名さん]

図星か

[138: 匿名さん]

経堂赤堤の説明
小田急線の成城と下北の中間地点にある準急停車駅から徒歩９分
これで何か問題あるのか？
ちとふながマンション激戦区だと知っている人は経堂赤堤は余裕で知っていると思うが

[139: 匿名さん]

同じ９分なら、三井でしょ

[140: 購入検討中さん]

131番さんありがとうございました。赤堤は以前から閑静な住宅街という地位を確立していた一方経堂は１２８番さんのご指摘にあったように一部工場も存在していた地域もあり、「閑静な住宅街」ではなかったし現在もコルティーあり、商店街あり、学校あり、住宅あり様々なものが融合している地域だと思います。問題は過去の評価ではなく今後の評価であり、将来性がどうかという点につきると思います。
その点では経堂は駅周辺も整備されつつあり、便利な場所もありながら住宅地もある、という面白い地域で、現在進行形で発展中の街だと思います。
ザ・パークハウス経堂（Ｋ）とパークホームズ世田谷赤堤（Ａ）との比較という観点に話を切り替えますが、
Ｋの注目点は
①全室南向き、烏山川緑道が公園としてあり、緑を楽しめるし眼前に建物が無いため開放感がある
②ライフ、オオゼキというスーパーが極めて近くにあり、生活の利便性がすこぶる良い
③②であるにも関わらず建設地は工業地域であるものの周辺は「住宅地化」が進行していて静か
一方Ａは
①全室南向き、眼前に桜の巨木があり、南川住居のブラインド効果が期待できるうえ、向かいの建物は2階建てなので日当たりの悪影響は限定的
②買物の利便性は悪いが小田急バスの停留所が近くにあり、ほぼ10分間隔で経堂まで行ける。乗車の所要時間
はほぼ3分弱
③第一種低層住居専用地域にあり、非常に静か。高い建物もうるさい店も今後も建つ恐れは無い
こんなところでしょうか。
個別物件の評価という観点から120番さんの指摘でザパークハウス経堂について気になったことがあります。
「この辺りは空気が停滞して溜まりやすいから、雨の日とか鬱蒼として、ドブ臭い。」
とのことでしたが私も先日の雨の日に建設現場近くに行ってみましたが「ふっと」下水の臭いがどこからともなく漂ってきたのに驚きました。（但し、ほんのひと時でしたが。気のせいかも？）何故なのでしょう？
烏山川緑道の下はまだ川があるのですか？川は埋められていないのでしょうか？教えて下さい。

[141: 匿名さん]

一方Ａは
①全室南向き、眼前に桜の巨木があり、南川住居のブラインド効果が期待できるうえ、向かいの建物は2階建てなので日当たりの悪影響は限定的

↑
全室南向きですかね？
レジデンシャルに聞いたら、まだ詳細は公表できる段階ではないと素っ気なかったです

ただ、３５戸中、２７戸が南向きのようなので、
配棟は変形のＬ字かコの字か

[142: 購入検討中さん]

140です。すみません。「一方Ａは ①全室南向き、」の表現ですが、ご指摘のとおり全室とは言えません。内容の確認は未だです。申し訳ありませんでした。

[143: 匿名さん]

もう少し敷地が広くて、せめて５０戸規模なら
ワイドなＬＤＫという触れ込みから察して
最近のパークホームズの例にもれず
収納少なめ、納戸に近い５畳弱の居室もあるのでしょうか…

[144: 購入検討中さん]

ザ・パークハウス経堂いよいよ正式販売価格決定近いですね。
「仮価格」と異なる価格となるケースはあるのでしょうか？
人気があると見ればデベロッパーは価格を引上げるのでしょうか？
需給によって価格が決定されるのは市場経済にとって合理的ではありますが、マンションの事前ヒアリングによって価格が引上げられるのは違和感があり、にわかには納得できないです。
何故ならば、需要サイドの方はあくまで「意向」「希望」に過ぎず、それが正式申し込みにつながるかは保証の限りでは無いため正確な需要とは言えないからです。
皆さん、どうお考えですか？

[145: 匿名さん]

「パークハウス」シリーズの物件は、総じて、
ランニングコストが高めに設定されているので、
検討者が悩むところも？
ミツイやノムラと比較した場合……

[146: 匿名さん]

＞144さん
これまで他物件を検討した際、仮価格と正式価格の差は若干ありましたよ。
仮価格はざっくりした単位ですので、本価格では単位が細かくなっていたり。
（例えば 8500万円→8480万円 とか）
ただその際、低くなっているならいいのですが
若干でも引き上げられていたら、いやですよね。
事前に、仮価格がその不動産に見合っていると納得して要望書を出すわけですから、
価格が変われば当然「話がちがうじゃないか」ということになると思います。

[147: 匿名さん]

不動産屋も商売だからね。
他に高く買ってくれそうな人がいれば、欲が出るのは仕方ないこと。

ところで、ここは仮価格はいくらなんですか？

[148: 購入検討中さん]

146番さん
ありがとうございました。そうですよね。仮価格から微調整にとどめて欲しいですね。
あまりにガッカリするような正式価格が出てきてしまったら三井の世田谷赤堤もあるし、正式申込みに悪影響が出るかも。

[149: 匿名さん]

仮価格からどうもＵＰなんですかね？

[150: 購入検討中さん]

今のところアップするような話は聞いていませんが良く分からないですね。
しかし、現在「相談会」開催中ですがその後仮に正式価格発表で値上げ
になるとしたら何か釈然としない感じですね。業界の一般的な慣行とは言え確かに良い気持ちはしませんね。