23区内の新築マンション価格動向(その54）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その53」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/136125/

その他のテンプレについては>>1を参照。

[741: 匿名さん]

一生結婚しない人が増えて、ますます少子化が進む。
そして、どうしようもなくなって移民の受け入れが始まる。
移民との競争でかなりの数の低賃金層が固定化されて、
一生独身のまま外周区でアパート暮らしになる。

一方で、世界的なインフレの渦に日本も巻き込まれて、
対新興国で円安が進んで、低賃金層の暮らしはますます厳しくなる。

持ち家が買えるのは首都圏人口の３０％程度になる。

[742: 匿名さん]

外周区の売れない戸建てがつぶされて、
続々とアパートに生まれ変わって、
メジャー層になる低賃金層に低家賃の住居を提供する。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

[743: 匿名さん]

世田谷区のアパート家賃はもっともっと下がる必要があるね。
なんせ23区最大のアパート供給区だからね。

[744: 匿名さん]

マンションの価格は既に下がりつつあるようですね。

[745: 匿名さん]

ニコタマの売れ残り状況が判明したみたいですよ。

[746: 匿名さん]

これ見ると23区全体としては今のところ好調みたいよ。
不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、2010年11月の首都圏新築マンション供給戸数は3842戸となった。前年同月比で17％増となっており、供給水準は今年２月から10ヵ月連続で前年同月を上回った。
地域別供給戸数が前年同月比で増加したエリアは、東京23区2191戸（前年同月比40％増）、埼玉県427戸（同69％増）、神奈川県下179戸（同64％増）だ。一方、減少したエリアは横浜・川崎600戸（同９％減）、千葉県180戸（同２％減）、東京都下265戸（同49％減）となる。
首都圏の初月申込率は78.4％と販売好調水準をキープ。地域別では、横浜・川崎82％、東京23区82％、東京都下75％、埼玉県71％と４エリアで70％を越えた。これに対して、千葉県69％、神奈川県下67％と２エリアで70%を下回った。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mercury/

[747: 匿名さん]

↑
初月申込率って、なんですか？

[748: 匿名さん]

>>747
新規に販売した戸数に対する契約戸数の比率ですよ。

[749: 匿名さん]

↓に初月販売率の記載はありました。
販売率と申込率の違いは分かりませんですが、おそらく
申し込んで買わない場合、販売率にはカウントしないけど、
申込率にはカウントするということでしょうか。

販売率とは？｜新築マンション・分譲マンションを探す｜HOME'S新築分譲マンション
http://shinchiku.homes.co.jp/words/category-102/word-10000352/

販売率とは、新築マンションや建売住宅が販売を開始した月に契約申込があった率をいいます。
売れ行き状況を示す指標の1つです。一般的には「初月販売率」のことをさし、初めて販売を開始した月の販売戸数に占める契約申込数で表します。そのため、月末近くに売り出した物件は販売率が低くなる可能性があります。
なお、販売率は売主による自己申告のため、実勢を反映しているとは限りません。


「売主による自己申告のため、実勢を反映しているとは限りません。」
だそうです。

実勢を反映してなかったら意味ないね。

[750: 匿名さん]

>>749さん
好不調の目安とか、各市区の好不調の比較には使えます。
実際、世田谷区は下のランキングには入っていません。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

[751: 匿名さん]

>No.750さん
>好不調の目安

「販売率は売主による自己申告のため、実勢を反映しているとは限りません。 」
という文章は、つまり
売主は売れているように見せかけるために、嘘の申告をする場合もあるから、
本当でないこともあります。
(不動産会社が販売数を水増しして宣伝するのは販売手法の１つですよね)

ということを、暗に示しているわけで、信頼性がない数値ですよ。

そんな数値を元に、判断しても意味ないと思うのですが。

[752: 匿名さん]

つまり、契約率が70%を超えたから販売好調
なんて記事は当てにはならない。
って事ですか？

[753: 匿名さん]

ということなんじゃないでしょうか？

だって、売主の自己申告の数値ですからね。

誰だって、できれば売れているように見せかけたいでしょう。

[754: 匿名さん]

上がる上がる騒いでるわりには
かかってくる電話は

年内ならあと800万下げます！

原価いくらよ？

[755: 匿名さん]

>>751
どの業者も同じような事してるから趨勢と比較には使えるよ。
低いとこは売れていないってこと。

[756: 匿名さん]

世田谷区が23区でも売れていない部類に入るのは確かじゃない？

[757: 匿名さん]

どこが売れてるかどうかなんて、大まかなとこはちょっとネットでもレインズでも見てれば分かるよ。

いくら虚偽報告でも、あまりに実態とかい離したウソ情報なんて出てない気がするがね。

[758: 匿名さん]

数字が示す通り、割高外周区が売れていないのは間違いないだろ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

[759: 匿名さん]

安いとこばかりが売れてるようにしか見えないがｗ

売れればいいってもんでもないだろうな。

中高級欧州車は国産メーカーほど売れてなくても、十分採算がとれてる。

安い物件は大量に大衆車並に販売され、多少高めのはわずかの販売。

そのほうが希少性も出るし、それでいいんじゃないか？

別に世田谷とかを擁護する気はないけど、売れてればいいとはとても思えない。

業者視点なら、売れてないと困るから、売れてるほうがいいのかもしれないけどね。

[760: 匿名さん]

世田谷擁護乙ｗ

[761: 匿名さん]

渋谷区の契約率は８３％、港区は８０％なんですが(笑)
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

[762: 匿名さん]

外周区は高すぎると売れません。

[763: 匿名さん]

色んなスレで「住まいに詳しい人」が世田谷擁護してますね。

[764: 匿名さん]

車を買わない世代が果たして不動産を買うのだろうか？ - 不動産投資と金融・ファイナンスブログ
http://d.hatena.ne.jp/digicon/20101224/1293155522

私は、
車を買わない世代は、価格が車の約10倍、20倍する家は買わないと思います。

＊＊のリハウスの店長さんも、(少子化で今後、30代の人口が劇的に減っていくこともあり)
あと5年、10年すれば家を買う人数が劇的に減って、価格が暴落するだろう、
とおっしゃっておられました。

[765: 匿名さん]

世田谷区の不動産会社さんでしょ。ブランドイメージを作って高値維持したいのでしょうが・・ｗ

[766: 匿名さん]

>>764
持ち家比率が将来３０％まで下がりますが、その３０％の人はどこにマンションを買うのでしょうか？

[767: 匿名さん]

世田谷ブランドなんて終わコン

[768: 匿名さん]

リハウスの店長が言ってたんだ　ｗ

リハウスの店長（笑）が言ってたで思考が止まっちゃう残念脳味噌なら、そりゃあ将来の不動産市場について考えるだけ無駄だね　ｗ

[769: 匿名さん]

三流営業マン

風俗掲示板で釣りしてるのには笑った。
ソプ嬢の現金買いでも狙ってんだろうな。

(笑)

[770: 匿名さん]

>>764
一生独身の人
一生賃貸の人が増えて行きます。
日本が貧乏になるんだからしょうがないでしょう。

[771: 匿名さん]

賃貸がいちばん安全

住宅なんて安くあげて実質生活に投資するのがトレンド
不動産屋にまんまと嵌められて…なんざ愚の骨頂

[772: 匿名さん]

中野区は独身者が増えて、家族持ちが減ってで大変みたいよ。
住環境が悪いから、効果は疑問だけどｗ
家族持ちは増えず、独身者が減って人口が減少、衰退か？
既存マンションまで規制したら、建て替えられずに老朽化、そしてスラム化だろう。

１Ｒマンション規制強化　中野区が条例化検討
規模に応じて一定の割合で家族向けの広い部屋にするよう義務付ける方針。既存マンションについては改築時の努力義務だが、区によると、既存マンションまで対象にするのは二十三区でも珍しい試みだという。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20101226/CK2010122602000022.ht...

[773: 匿名さん]

既存マンションはどこに何カ所あるか実態把握さえできていないのが現状で、区側が周知できるのか運用面で課題が残る。

[774: 匿名さん]

住宅ローンで苦しまない方法（１）〜「借り過ぎなければ恐くない」
http://lounge.monex.co.jp/column/moneyplan/2002/05/29.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

今の３０代が老後迎えたときは、年金制度が崩壊している、もしくはないに等しい可能性もあるんだから、ちゃんと貯蓄して、老後迎えんと正直怖いです。

これからの時代、
定年までに住宅ローンはやっとこさ完済したけど、貯蓄がない
なんて自殺行為

だから、住宅ローンはあっさり返せる程度にしておかないと

[775: 匿名さん]

そうそう
心配な人は賃貸で良いのです。

[776: 匿名さん]

>>774
その貯蓄が問題なんだよな、ペーパー資産は価値がなくなるかもよ。

[777: 匿名さん]

みなさん、ここにご注意を。

住宅ローンの場合、借り換えができるため、金利が上昇しそうになった時点で、固定金利タイプに変更することも可能だ。しかし、固定金利タイプの利率は、長期金利と連動している。
長期金利は、日銀の利上げを警戒し、早めに上昇する傾向があるため、金利の上昇に気付いた時には、固定金利タイプの利率はすでに大きく上昇している可能性が高い。
変動金利タイプを選択した人は、金利の動きに細心の注意を払う必要がありそうだ。

[778: 匿名さん]

>その貯蓄が問題なんだよな、ペーパー資産は価値がなくなるかもよ。

インフレになったときのことを言っているんだと思いますが、
日本の価値が暴落して、インフレになった場合、
おそらく、日本の不動産の価値も下がると思いますよ。

インフレになれば、
貯蓄を金や外貨に変換すればいいだけ。

[779: 匿名さん]

>>778
国が平成２３年度に創設する国際競争拠点都市整備事業の対象に、
23区のどのエリアがなるかが、今後の分かれ道だろうな。

同事業は、日本の都市の国際競争力向上を目的に、経済活動に必要なインフラ整備を国が重点的に行うもの。大都市の再開発事業など、１０カ所程度の対象地域を選定し、事業費の２分の１程度を補助金として地方公共団体、官民合同の再開発事業協議会などに支出する。

[780: 匿名さん]

悪い金利上昇を防ぐには消費税を上げるしかない。
消費税上げは人為的なインフレみたいなもので、
上がったものが税金で吸い上げられる仕組み。

万が一、悪い金利上昇が起これば、
財政破たんから超円安、ハイパーインフレ。

前者の場合は、
消費税分マンションの値段が下がる可能性が高いね。
でも、先買おうが後に買おうが購入者が負担する金額は同じ。
但し、売ると値下がりした分損するから、手放さない気持ちで物件を選ぶ必要があるね。
将来性がある楽しみがあるとこを選ぶべきだな。

後者の場合は、マンションもインフレ率までは行かないが値上がり、
固定金利で借りている人は得をする。
徳政令みたいなもんだね。
買ってなかった人のほとんどが持ち家不可能になって、みんな賃貸生活。
発展途上国みたいになる。

[781: 匿名さん]

まぁこのご時世に家なんて長期でローン組んで買うものではないね、
キャッシュか短期ローンのみが選択肢

[782: 匿名さん]

将来に自信が無い人は
長期ローンは止めたほうがいいよ。

[783: 匿名さん]

甲斐性がある人だけ借金してください。
借金も財産の内は、甲斐性がある人だけに当てはまる格言だよ。

[784: 匿名さん]

人それぞれ。
ローン組めない人もいるからね。

[785: 匿名さん]

マンションの供給数が将来右肩下がりになるのは確実でしょうな。
業界も賃貸のほうに力入れたほうが良いんじゃない？

[786: 匿名]

そうですよね。
素人故に普通に疑問です。
不景気続きでマンション買えない（買わない）人も増えるだろうし、少子化で人口も減っていくだろうし。
なのに一方で新築マンションが沢山建って、誰が買うのか、今何とか売れてもこの先どうするのか。
マンションも耐久性等優良住宅を売りにしていて100年もつとは思っていませんが、マンション寿命が30年位であったものが、50年位にはなるだろうし。
この先新規分譲の供給が減るとしたら、不動産業界も縮小するのでしょうか？
それとも高齢化社会に向け高齢者用マンション等新たな分野でやっていくのでしょうか？
よくわかりません。

[787: 786]

↑加えて中古や賃貸もどうなっちゃうんでしょう。
古いものは取り壊しって言ってもそこを買ってくれる人がいないと簡単に壊す事も出来ないし、買う人（企業）がいるって事は何か建てるのでしょうし…。

[788: 匿名さん]

都心＋駅近以外の物件は売るのも賃貸でも厳しくなるでしょうね
郊外は...

[789: 匿名さん]

あまり不便なのは無理だろうが、いいとこはそれなりに残ると思うよ。
南西側郊外のお金持ち需要中心のとことかね。
環境重視だったり車移動重視なら、都心や駅近より便利で快適だったりするから。

それに、都心勤務って大きいけど、実は多くの地域では勤労人口の３～４割以下しか都心勤務ではない。
地元や違う方向に勤務してるのも相当数いるんだから、その地域なりに便利ならありうるでしょ。
もっとも、かなり大まかに言えば、都心や駅近が一般的には外れはないだろうけど。

[790: 匿名さん]

結局、東京駅から半径５ｋｍ圏内ならあまり悩む必要が無くなるってことです。

[791: 匿名さん]

>>789
車移動重視＞
高速の入り口までスムーズに行けるところじゃないと駄目ですね。
千葉、茨木がお勧めでしょうか？柏の葉が人気ですね。

[792: 匿名さん]

今日本の平均年収が400万ちょとだけど、青森、秋田、鹿児島、高知などは200万台です。　行くと回転寿司でさえ閉店が相次いでいるんですよ。さらにこういう地域は広がっていくでしょう。都心でも独居の高齢者が住めるような安い物件は減っています。ドーナッツ現象全開となるでしょうね。

今売れている都心のマンションの単価が高いのは駅近で人気スポットばかり。その他は山手線内側でも高ければなかなか完売できないもの。おそらく10年もしたらさらに都心は年収がそこそこの人が集まり、低い人は外側に住む事になるでしょうね。その間に払えなくなる方が多数出て競売等により入れ替わっていくでしょう。

都心に住むことが今以上にステータスとなる世の中になると思いますがどうでしょう・・・

[793: 匿名さん]

所得水準の二極化が進んで近郊のアパートは盛況のようです。

首都圏・11月の賃貸住宅市況
成約数（首都圏合計）は１万６３５０件（8.5％増）で、３カ月連続で増加した。アパートの大幅増が続き約16％増加した千葉県は５カ月連続、東京23区と埼玉県は共に３カ月連続、都下は２カ月連続でそれぞれ増加。神奈川県も前月の減少から増加に転じ、全エリアで増加した。

[794: 匿名]

分かってると思うけど近郊のアパートな時点で低価格ニーズ。全く喜べない。

[795: 匿名さん]

いわゆる近郊スラム化論が着実に進んでいるって感じですな。

[796: 匿名さん]

近郊の売れない戸建てが次々とアパートになるから、住むところには困らない。

[797: 匿名さん]

埋立地の連投切ない・・・

[798: 匿名さん]

低所得層ががんがん増えているぞ。

日本フードサービス協会が180社を対象に外食産業市場動向調査の11月調査結果を27日発表した。売上は全業種トータルで前年同月比100．2％となり、5ヶ月連続して前年を上回った。
協会では「客単価は前年同月比98．7％と1．3ポイントダウンしたが、客数が101．5％と好調に推移した結果」としている。

[799: 匿名]

今建ててるマンションも全て売れるのですかね？

[800: 匿名さん]

２３区内にマンションを買うなんて、場所にもよるけど（２３区内の住所ならどこでもいいというなら別だけど）もともと４００万円程度の年収じゃ無理だよね。
低所得者層が増えたと言っても、そのあたりの年収がさらに下がったということで、年収１０００万円以上の中間層は大きな変動はないだろう。

[801: 匿名さん]

＞都心に住むことが今以上にステータス

それってステータスなの？？？
立地と物件次第でしょう。
ビルが乱立してる中に60～70平米以下の小部屋持つのは、どう転んでもステータスには思えんよ。
勤めに便利、それだけ。

[802: 匿名さん]

勤めに便利、＞

それが庶民にとってのステータスなんです。
富裕層には理解できないと思いますが。

[803: 匿名さん]

どのスレ見ても、買い煽りが必死ですね。
具体的な根拠は全く提示できてないですけど。

まあ、根拠もなく煽ってるので、具体的な根拠を見せようにも、見せれないのでしょう。
市場が急激に冷え込んでいるので、どんどん追い込まれているのでしょうかね。

[804: 匿名さん]

労働者のステータスだとさ（笑
すごい買い煽り方だな。
こんな煽り方で買うのがいるのか？
なんか、都心スラム化に一直線て感じだね。

[805: 匿名さん]

ここでの話のどの辺りが買い煽りなんだ？？？

まったく理解できず。

[806: 匿名さん]

買い煽りよりも
吉祥寺ネガが多い。

[807: 匿名さん]

>>806
超割高だから、おせっかいと分かっていても、
親切心でつい話題になるね。
23区じゃないのに

[808: 匿名さん]

>>804
スラム化はアパートが多いところだよ。
治安も一般的に悪いです。
世田谷区、杉並区、練馬区、足立区、板橋区、中野区、大田区、
こんな順番じゃない？
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

[809: 匿名さん]

何かいうと「買い煽り」とラベリングするのが貼り付いて早２年。
買えない輩に何を言っても意味がない。

[810: 匿名さん]

>>808
すでにスラム化しつつある地域が抜けてるなw

何年おんなじこと言い続けてるんだ粘着さん

[811: 匿名さん]

豊島区？

[812: 匿名さん]

江東区。

[813: 匿名さん]

アパートがほとんど無い都心部だけど？

[814: 匿名さん]

確かに豊島区は都心部だね

[815: 匿名さん]

江東区はアパートがほとんど無い都心部だけど？

[816: 匿名さん]

都心部、広げ過ぎだろw

[817: 匿名さん]

う〜ん、せいぜい都心5区くらいまでかな、都心部は。

[818: 匿名さん]

>>816
確かにアパートがいっぱいある豊島区は都心部とは言えないよね。
近郊の部類。
大田区より家賃が安いｗ
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/o=80hsbqBjnIY...

[819: 匿名さん]

千代田区と中央区はアパートが無いね。

[820: 匿名さん]

江東は都心部じゃないね。

[821: 匿名さん]

上場企業の数
港区 366社
中央区 314社
千代田区 305社
新宿区 172社
渋谷区 161社
品川区 126社



この辺までじゃない？

[822: 匿名さん]

>>820
なんで？

[823: 匿名さん]

>>821
都心が3区だってのは誰でも分かっているよ。
要はそれに隣接する住居地域の都心部がどこまでかって話だよ。

[824: 匿名さん]

江東区を都心と感じるのって
千葉の奥の人達だけだろ

[825: 匿名さん]

>>821

同感。
そのまわりは、都心部近郊って感じかな。

[826: 匿名さん]

>>824
個人的見解の押し売りかよ(笑)

[827: 匿名さん]

江東区の特筆すべき全国的にも際だった指標をいくつか挙げれば、経常収支比率は(75.1)[％]であり全国で1位(東京都内でも1位)、実質公債費比率は0.3[％]で全国4位(東京都内2位)、卸売業・販売額は4,148,333[百万円]で全国で16位(東京都内9位)、総人口は420,845[人]で全国で49位(東京都内11位)、外国人人口比は2.67[％]で全国69位(東京都内9位)となっている。

[828: 匿名さん]

都心３区と
都心部近郊
同感ですね。

[829: 匿名さん]

都心
都心部
都心部近郊

[830: 匿名さん]

都心部近郊は長すぎるから「都心」「都心部」でいきましょう。

[831: 匿名さん]

都心部と都心部近郊は別だから。

[832: 匿名さん]

川向こうが都心

まともな新都心もないのにw

[833: 匿名さん]

ん？都心部近郊の江東区がどうしたって？

[834: 匿名さん]

品川区は都心部で
文京区は都心部近郊です。

[835: 匿名さん]

江東区は都心部ですよ。

[836: 匿名さん]

都心３区以外については、
アパートが少なくて、副都心があれば「都心部」に
認定することとなりました。

以上よろしくお願いします。

[837: 匿名さん]

アパートが少なくてスラム化の恐れが無いところが都心部であるべきでしょう。

[838: 匿名さん]

皆さん、自分に都合良く解釈したいのねえ。

[839: 匿名さん]

江東区民が
ウチは都心ですからｷﾘｯだって？

鼻で笑われるぞ

[840: 匿名さん]

↑嫉妬しないで。