23区内の新築マンション価格動向(その54）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その53」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/136125/

その他のテンプレについては>>1を参照。

[242: 匿名]

近隣物件とか新築売ってる業者への配慮もあるでしょ。著しく安いとまではできないんじゃないかな。

[243: 匿名さん]

都心部に比べて外周区は悲惨だよ

「都民住宅」オーナー苦境　都の家賃補助、期限切れ迫る
http://www.asahi.com/national/update/1203/TKY201012030270.html
バブル期の住宅難を解消しようと、東京都が整備を進めた民間がオーナーの賃貸住宅「都民住宅」が苦境に立っている。家賃相場の下落に加え、公的な家賃補助制度が満了期を迎えるためだ。
現在、都民住宅約３万５千戸のうち、民間型は６割の約２万２千戸。周辺相場にあわせた設定家賃と入居者負担との差額を国と補助しているが、その期間は最長２０年。初期の物件は１２年度から補助がなくなる。
地下鉄有楽町線氷川台駅（練馬区）から徒歩１０分、築１３年の物件（３ＬＤＫ、約７６平方メートル）の場合、現在の設定家賃は１４万９千円、４人家族で年間所得４００万円なら入居者負担は１２万４５００円。差額の２万４５００円が補助される計算だ。
０２年ごろからは駅から遠いなど不便な物件を中心に空室率が上昇した。０４年度は平均８．２％。赤字経営とされる２０％以上の物件は０９年度末には全体の約７％にのぼり、４割が空室という物件もある。

[244: 匿名さん]

でも家賃が値上がりして、更新料が発生するなら、立ち退き料を貰えるうちに引っ越そうかなと思うよ。

[245: 匿名さん]

http://www.asahi.com/national/update/1203/TKY201012030270_01.html
９５年に父親が建てた都民住宅（２０戸）を相続した板橋区の男性（５８）は、「官主導で建てたのだから、公的支援を続けてほしい」と訴える。
当初は家賃を１３万５千円に設定し、都が決めた入居者の負担額との差額の補助を受けていた。だが周辺の家賃相場が下がる一方で入居者の負担額は年々上がるため、「安さのメリットがなくなった」と引っ越した住民も出た。
設定家賃を入居者の負担額まで下げれば、都の補助は受けられなくなる。だが、下げなければ入居者が逃げる。やむを得ず下げた結果、都からの補助は月約１０万円の管理事務費補助だけになった。全額を不動産業者への管理委託費に充てている。
建設費の残債は、約２億５千万円。数年以内にエレベーターや屋根の修繕に数千万円かかるが、積立額では足りない。「都民住宅の役割が終わっても、私たちの借金は残ったままだ」と語った。

[246: 匿名さん]

借金あるから相続できたんじゃないの？

[247: 匿名さん]

>>241
不動産会社が入札して、個人に販売するのが多いでしょうね。
ＵＲ中古なので仕様が低く、賃貸と混在だが、その分お安く買えるはずです。

[248: 匿名さん]

とりあえず、ＵＲの話が落ち着くまで、マンション購入は待ちになりそうですね。

相場より安くで売りに出される可能性がありますからね。

市場は暫く冷え込みそう。

[249: 匿名さん]

城東教授が的外れに浮かれているなw

[250: 匿名さん]

>>248
郊外分譲マンションは買わずに待ちですよ。同じような値段で都心部ＵＲ中古が買える可能性ありですよ。

[251: 匿名さん]

坪単価２００万円ちょっと超えたくらいで買える可能性ありだよ。

[252: 匿名さん]

>>244
家賃は大家の都合で勝手に値上げはできませんよ。
賃借人から供託の手段で対抗されます。
更新料も裁判で無効の判決も一部、出ています。

[253: 匿名さん]

でも、周辺相場より安い場合は家賃の値上げ有りですよね？

[254: 匿名さん]

URって元々、都営なんかと違い、
極端に家賃が安いわけじゃないんだよね。

[255: 匿名さん]

日経によるとマーケットより１割安いそうです。

[256: 匿名]

URは入居審査が甘いから
民間賃貸では「審査落ち」する人たちも入居しているので、
出たくても引っ越し先などない人たち
も多いだろうな。

[257: 匿名さん]

そういう人たちを、家賃補助つきの都民住宅に流せる。

[258: 匿名さん]

>>257
外周区はいやがるだろ。職場から遠くなるし。

[259: 匿名さん]

そしたらホームレス

[260: 匿名さん]

しばらくは様子見ですね。

[261: 匿名さん]

URで売るのは、入居者の少ない不人気物件だろうなぁ。
安いからってそんなところ、買う人いるの？

[262: 匿名]

不人気の理由が賃料割高の物件もあるのでは？勝どきのタワーとか。

[263: 匿名さん]

不人気物件だと買い叩かれるから、分譲と賃貸併用物件から売却していくと思う。
その方が売りやすいし、分譲で買った人たちも安心するでしょ！

[264: 匿名さん]

URは893もいるよ
審査甘いからね

[265: 匿名さん]

ＵＲを社宅として利用している企業も多いらしいけど、個人に売られたら、
どっかで借りるしかなくなるわけだ。

[266: 匿名さん]

UR都心物件賃貸　早く民間に売却すればいい、大手デベも市場占有出来てHappy。

http://www.ur-net.go.jp/akiya/tokyo/list_a01.html

[267: 匿名さん]

官に閉じ込められていた賃貸需要がマーケットに放出されるわけだから、都心部の家賃が上がるだろう。

一方でＵＲ中古がマーケットに出ることで都心部の持ち家比率が上がるだろう。

要は、中古マーケットへの放出量を需要に合わせていかに行うかにつきる問題。
価格の目安としては、今のマーケットが基準になるので、中古市場の暴騰は有り得ない。
家賃の上昇につれ、中古を購入する人が増え、その中で吸収されると考えるのが自然だろう。

[268: 匿名さん]

都心部マンション取得の選択肢が広がったことは、
東京の国際競争力強化にプラスに働くと思われるので。
悪い政策では無いと思う。

[269: 匿名さん]

>>266
理想を言えばすべて民間に売却すべきだが、
時代を経て予期せぬ問題が発生している。
それは、昭和40年代に都心部に作られた公団賃貸。
当初はマーケットレベルより多少低い水準であったが、以降の値上げが思うように行かず
周辺マーケットとかけ離れた低家賃となり、第二の都営住宅化している。
ここに居住している者は高家賃を払いＵＲに入っている者とは性格がまったく異なる。
主に団塊の世代が入居し、地価高騰の折に持ち家取得で大量に都心部から出て行った団塊の世代とは
一線を画する。これからどのようにこれら老朽公団を取り扱って行くかは、今回の事業仕訳では触れられず
先延ばしとなった。
人の人生が絡む問題だけに非常に難しい。

[270: 匿名さん]

建て替えて居住レベルを現在の水準まで引き上げると、当然家賃が跳ね上がり現在居住している
人達は住めなくなる。建て替えもできず、古い仕様のまま齢を重ねているのが老朽公団の現状。

[271: 匿名さん]

突き詰めて行くと、交通手段が発達した現在。
低所得層を都心部に居住させる必要性があるか？
と言う問題になるが・・(笑)

[272: 匿名さん]

人生もなにも、税金を食い物にしてるだけ。
嫌なら出て行ってもらうのが妥当。

ただ、政治団体とかと癒着してそうだから、難しい？

[273: 匿名さん]

>>272
一人一人が有権者。
ちゃんと投票権があります。
中国みたいなわけには行きませんよ。

[274: 匿名さん]

団塊の世代が終わったら変わるんじゃないｗ
２０年以上先ｗ

[275: 匿名さん]

２０年以上先には
団塊ジュニアが待ち構えてるんじゃない。

[276: 匿名さん]

団塊ジュニアはお金がないと都心部に住めない時代を生きているから関係ないじゃん。

[277: 匿名さん]

今ある都営のほうが団塊よりさらに年寄りだから、これを将来どうするかってのが先だろ。

[278: 匿名さん]

一方で郊外は土地がこれから余りまくって行くｗ

[279: 匿名さん]

お金が無くて都心部に住めたのは団塊まで
後は、抽選に当たった一部の幸運な人たちだけじゃない？

[280: 匿名]

シティタワー品川とか笑

[281: 匿名さん]

良くわからないけど２０年くらいでめちゃくちゃ変わってしまいそうで怖いです。

[282: 匿名]

低所得者を民間物件よりも低い賃料で都心に住まわせてるのがおかしい。
それで土地がないない言って先行き不安な埋め立て地の開発を許してるんだから。

[283: 匿名さん]

2000年以降地方からの上京者が増加して23区に４０万人ほど貯まっているから、
都営と老朽公団をうまく利用すれば都心部居住が進むんじゃない？

[284: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内なら将来不安は無いよ。太鼓判。

[285: 匿名]

広尾北青山もうぐいす住宅見習ってさっさと建て替え！
原宿阿佐ヶ谷桜上水もガタガタ言わずに出発、進行！

[286: 匿名さん]

阿佐ヶ谷って外周区じゃんｗ
いらないよ。

[287: 匿名]

一過性の人気しかない埋め立て地を街に仕立て上げる手間暇金使うくらいなら、
元々街だったとこを再開発する方がよほど将来のため。

[288: 匿名さん]

新宿と辰巳の都営って広いよな。
このあたりを綺麗にしてくれたらいっぱい住めそうだけど。

[289: 匿名さん]

隅田川の東側は東京に入れておく必要ないよな。
千葉に割譲すればいいし、独立したいのなら勝手にすればいいよ。

[290: 匿名さん]

新宿の都営は高齢化の話で時々新聞に出てますね。

[291: 匿名]

東京駅半径5㎞って他スレでも見かけるけど何？
都心を示したいなら半径3㎞圏内位じゃない？

[292: 匿名]

新宿って戸山のこと？

[293: 匿名]

都営に住んでる人たちも
結構「権利意識」を持ってるから簡単ではないよ。

[294: 匿名さん]

戸山も辰巳も東京駅から半径５ｋｍ圏外です。悪しからず。

[295: 匿名]

広尾だっけ？契約者本人が死んだら配偶者でも出なくちゃならないって

[296: 匿名]

>294

そちら以外誰も東京駅基準半径５キロなんて意識してないと思うが。

[297: 匿名さん]

戸山は５ｋｍ圏外だけど辰巳は圏内じゃない？ｗ

[298: 匿名]

借家で権利意識ねえ。消費者優遇も大概にしとかないと。国全体シャビーになる

[299: 匿名さん]

>>296
湾岸のこと、何も知らないんだなぁｗ
どこの田舎の人？

[300: 匿名]

東京駅の半径５キロなんて埋め立て住民の脳内にしかない基準。

[301: 匿名さん]

戸山と辰巳はどっちが先に建て替えですか？
何か情報あります？

[302: 匿名]

半径5㎞は湾岸に都合がいいって訳か。

[303: 匿名]

湾岸？あんな土地じゃなかった場所、興味ある訳ないでしょ笑

[304: 匿名さん]

戸山と辰巳はどっちが先に建て替えですか？
何か情報あります？

[305: 匿名さん]

ネガるなら、ちゃんと調べてからにしなよ。妄想乙って言われるだけだよ。
頭の中がシャビーすぎるｗ

[306: 匿名]

そんな連投しなくても…、ニーズがあるのは戸山でしょう。高くなるけど。

[307: 匿名さん]

>>305は誰に言っているのか。独り言？

[308: 匿名さん]

情報無い人ばかりだから当てにしないで自分で調べたら(笑)

[309: 匿名]

シャビーの用法もご存知でない、プアーな知性で(笑)

[310: 匿名さん]

お金が無い人は都営の建て替えに期待しましょう。戸山が先らしいです。

[311: 匿名さん]

ムキになっちゃって。かなり恥ずかしかったみたいだね。＞匿名の人
まあ本人も自覚あるようだから、まだ救いがある。

[312: 匿名]

頼むからあまり笑わせないで欲しい。

[313: 匿名]

けど戸山なら安くはないでしょう。都営が都営になるわけじゃなく、普通の分譲になれば。

[314: 匿名]

原宿団地は還元率200%とか言ってる。マジか。

[315: 匿名さん]

>>313

都営は都営が原則じゃないの？

公平な負担を２３区で割り振るって話が出ていましたっけ？

[316: 匿名さん]

>>315
それぞれの区の人口に合わせて公平負担に見直されたよ。
だから、戸山も辰巳も無くなります。

[317: 匿名]

？都営→都営なんですか？知らなかった。
そうすると元々オール賃貸でもなければ揉めますね。

[318: 匿名さん]

外周区が増えてもって感じだよな。

[319: 匿名さん]

足立区は減るんじゃないか？

[320: 匿名さん]

高齢者見守りは元気な高齢者に　世田谷区がボランティアポイント付与
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20101206/CK2010120602000032.ht...

[321: 匿名さん]

>>317
従来負担が少なかった区は改築の時に高層化して都営住宅の戸数を増やし、
従来負担が大きかった区は更地にして民間に売却して都営住宅の戸数を減らす。
これが都の方針じゃないですか？
戸山と辰巳は民間分譲マンションになると思いますよ。

[322: 匿名さん]

外周区で都営が増えると外周区の民営アパートの経営を圧迫するから、外周区から猛反対がでますよｗ

貧困ビジネスｗ

[323: 匿名さん]

人間は欲深いから単なる理想論は通用しない(笑)

[324: 匿名さん]

口だけの人が多いですね。

[325: 匿名さん]

＞外周区で都営が増えると

元から外周区には都営が結構あるよ。
外周区がまだ田舎で安い時にあちこちに建ってる。
土地坪二百五十万以上するところにもね。
都営増やすなら、都下の遠隔地でしょ。

[326: 匿名さん]

外周区は都営が少ない代わりに、低家賃アパートを大量に供給して、
都心部以上の負担をしてます。
証拠はこちらにあります。
平成１０年、東京２３区の４００万円以下の普通年収世帯比率
１位、千代田区　２８．５８％、２位、港区、３１．１９、３位、中央区、３１．２９、
４位、江東区、３５．１６、５位、文京区、３５．２３、６位、目黒区、３６．３２、
７位、練馬区、３７．１３、８位、大田区、３７．３６、９位、墨田区、３８．３６、
１０位、江戸川区、３８．６８、１１位、台東区、３８．６９、１２位、品川区、３９．４８、
１３位、渋谷区、３９．５１、１４位、世田谷区、４１．４０、１５位、葛飾区、４２．１０、
１６位、新宿区、４２．８０、１７位、足立区、４３．０１、１８位、荒川区、４３．６３、
１９位、杉並区、４３．８７、２０位、中野区、４５．０１、２１位、北区、４５．２６、
２２位、板橋区、４５．２８、２３位、豊島区、４８．５５、

[327: 匿名さん]

都営に入れなかった不運な人達から家賃を搾取するのは感心しません。
治安が悪くなって行きますよ。

[328: 匿名さん]

所得水準の二極化が進んでいるから心配ですね。
どこかで不満が爆発しなけりゃ良いですが・・・

[329: 匿名さん]

外周区のアパート家賃はずいぶん下がったから、その分楽になっているはずだけど。
２００８年１２月との比較、単位万円
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/
大田区　７．３５→６．８４
世田谷区　７．３２→６．９９
杉並区　７．０４→６．６１
練馬区　６．３８→６．２７
板橋区　６．１０→６．３１
北区　６．４３→６．３９
足立区　６．００→６．０１
葛飾区　６．１０→６．０１
江戸川区　６．１７→６．１４
６万円近辺に収斂されそうな感じです。

[330: 匿名]

不満が爆発って…一揆でも起こるの(笑)

[331: 匿名さん]

>>330
地方出身者をあまりばかにしないほうが良いと思うけどな。

[332: 匿名さん]

誰もいなくても自画自賛吠えまくってる虚勢業界だから

[333: 匿名さん]

>>326
若い人の間で給与格差が広がっているから少々家賃が下がったくらいじゃ楽にならない。もっとアパート家賃は下がると思う。

[334: 匿名]

>331

？馬鹿になんてしてませんが。出身地関係なくないか？そもそも。
二世帯も嫌、部屋数ばかり多い郊外のボロ家引き継いだっていずれ要らなくなる、と都心にマンション買う首都圏出身者もいるんですが。

不満は主に（高くて）買えない（近くに）住めない側から出てくるでしょうけど、雇用や賃金、待遇の問題なのだとしたら
爆発の顕れ方が分からないんだけど。いまさら国元に帰ったって仕事ないでしょ。

[335: 匿名さん]

＞その分楽に

それ以上に給与水準の平均は下がってるよｗ

[336: 匿名]

今、派遣もなかなか採用OKもらえないんでしょ？何ヵ月単位で面接受けまくってやっと決まる、とか（その間は無給か保険給付）。
マンション買える買えてる層は違うだろうけど、最近入ってくる派遣の子見ると「これは決まらないわな」と妙に納得できちゃう子も多い。

そういう子も買える程度に価格帯が下がるべきなのか、迎合せず踏ん張った方が日本のためなのか（となると簡単に『じゃ、買わない』と言いかねないのが現代っ子だけど）。

[337: 匿名さん]

>>334
首都圏出身者はおとなしく地元に家を買ってほしいな。

[338: 匿名さん]

>>336
郊外バス便中古ならいまでも簡単に買えますよ。
不便な思いしてまでは家はいらないと考えている人が増えているんでしょ。
実際、今売れているのは都心部だけですよ。
最新の契約率ランキングと販売戸数です。残すは後1か月になりました。
1位　渋谷区　８３％　２５６戸
2位　港区　８０％　５８４戸
3位　新宿区　７９％　９１６戸
4位　品川区　７７％　８３１戸
5位　葛飾区　７６％　３０１戸
6位　江東区　７６％　２１８１戸
7位　中央区　７５％　８２３戸
8位　豊島区　７５％　１００８戸
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[339: 匿名]

>337

気持ちは分かるがそれ言ったら地方出身者もＵターンして地元に買え、という話でしょ。
全額、親持ちで買ってもらえる人ならともかくローン背負うのも自分、通勤するのも自分、地価下がったら損をするのも自分なわけだから。道義の話ではない。
将来的に値下がりすること必至な郊外の広い一軒家、より多少狭くても下げ幅の少ない都心のマンションを選ぶよ。愛着と実益天秤にかけたらね。

ちなみに親がさらに年取ったら、一軒家手放して近所のマンションに呼び寄せる予定。時間が経つほど郊外は下げ幅が広がる、と予想してるから。

[340: 匿名さん]

年取ってから慣れてない街に引っ越して暮らすのは、
辛い場合もあるよ。
更に、戸建て暮らしからマンション暮らしに変わる辛さが加わる。

[341: 匿名]

出た(笑)。悪いけど想定内です、それ。慣れてない家、はともかく慣れてない街、とならないように今から慣らしてる。

あとは戻る気がないことを早い段階から伝えて老夫婦ふたりでは一戸建ての維持が大変なことを本人たちに悟らせる。
どっちか亡くなったら施設かなと思ってたらしいんで呼び寄せマンションプランは満更でもなさそうな顔（本心は分からないが）。

親の財産を素直に受け継ぐ単純再生産タイプが大半であって欲しい気持ちは分かるが、そんなタイプばかりだったら独居老人も孤独死もないよね。