23区内の新築マンション価格動向(その54）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その53」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/136125/

その他のテンプレについては>>1を参照。

[222: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍ圏内のバブル化が心配です。

[223: 匿名さん]

どうして？

[224: 匿名]

都心部で15万以上の賃貸は余りまくってるよ。ファミリー向けではない物も多いが。
少人数家族は都心に残留、ファミリー層は郊外に移転。郊外激余りに歯止めかかって丁度いい。

[225: 匿名さん]

日経によるとＵＲ賃貸約７６万戸の内、年収９７６万円以上が７，４％、約５．６万戸だそうです。今回売り出されるのはその内の２．６万戸と言うことです。

[226: 匿名さん]

TOKYOタワー シェル キャナルコートが分譲になったら、デベは更に苦しくなるかな？

[227: 匿名さん]

マンションを購入せずに、どうしても便利な都心部の賃貸って人が多いのが良く分かるね。都心部で「ファミリータイプ賃貸」が枯渇して家賃が上がるのはほぼ確実じゃないでしょうか。

[228: 匿名さん]

都心部のファミリータイプの家賃って、決して安くないですよね？

それを住宅ローンにまわせば、かなりいいマンションが買えますよね。

[229: 匿名さん]

>>226
中古でＵＲ物件だから都心部の分譲マンションとは価格帯が合わないので競合しませんよ。競合するのは郊外の分譲マンション。郊外はまったく売れなくなるでしょう。

[230: 匿名さん]

>>228
１５~２５万円の家賃ですね。

[231: 匿名]

ファミリー向けの間取りを買っとけば賃貸需要も見込めて安心って話？
どうかなあ。ある程度の額を払える人はやはり一握りだと思う。
ファミリー向けと限らないけど、高額賃貸が需要減になったから切り替えて分譲、になったのも多いし。

[232: 匿名さん]

郊外は高額賃貸は少ないので、あまり売却対象にはならないのでは？

[233: 匿名さん]

25万も家賃を払うなら、買った方がいいと思うのは私だけ？

[234: 匿名さん]

＞都心部のファミリータイプの家賃って、決して安くないですよね？
＞それを住宅ローンにまわせば、かなりいいマンションが買えますよね。

銀行与信審査が通らないから、審査基準が非常に甘いUR高級賃貸に住んでいる。
自営業・飲食店勤務が多い。

[235: 匿名さん]

>>231
だから１５万円以上の家賃が払える人２．６万人がＵＲから追い出されるわけで、
その人たちは年収１千万円以上なわけ。
一握りじゃないでしょうｗ

[236: 匿名さん]

そうか〜
URだったら更新とか無いしね〜

高級賃貸に住むなら、ちゃんと税金払えってことですね！

[237: 匿名]

まあ、実際のところは売り出されてみないとライバルへの影響もわからないけど
ビル建てても稼働悪いからマンションにしてしまえ、みたいなのは様子見で減りそうなのは歓迎。

最近の都心部はこんなとこにまで分譲建てるわけ？、みたいなのが多すぎる。

[238: 匿名さん]

都心部はちょっとしたバブル景気になりそうですな。

[239: 匿名さん]

そうかな〜
中古だから安く販売されるんじゃないの？
住民は既得権有りで別枠とか…

[240: 匿名さん]

２０万以上の家賃を払う人なんて転勤族で会社の補助がある人や分譲を買えない事情がある人です。
全額自腹だと平均的なサラリーマンにはとても払える額じゃないです。

[241: 匿名]

>>235
借りてる人は簡単に追い出せないでしょ。
大家がＵＲから民間に変わったって。
居座る人達続出。

[242: 匿名]

近隣物件とか新築売ってる業者への配慮もあるでしょ。著しく安いとまではできないんじゃないかな。

[243: 匿名さん]

都心部に比べて外周区は悲惨だよ

「都民住宅」オーナー苦境　都の家賃補助、期限切れ迫る
http://www.asahi.com/national/update/1203/TKY201012030270.html
バブル期の住宅難を解消しようと、東京都が整備を進めた民間がオーナーの賃貸住宅「都民住宅」が苦境に立っている。家賃相場の下落に加え、公的な家賃補助制度が満了期を迎えるためだ。
現在、都民住宅約３万５千戸のうち、民間型は６割の約２万２千戸。周辺相場にあわせた設定家賃と入居者負担との差額を国と補助しているが、その期間は最長２０年。初期の物件は１２年度から補助がなくなる。
地下鉄有楽町線氷川台駅（練馬区）から徒歩１０分、築１３年の物件（３ＬＤＫ、約７６平方メートル）の場合、現在の設定家賃は１４万９千円、４人家族で年間所得４００万円なら入居者負担は１２万４５００円。差額の２万４５００円が補助される計算だ。
０２年ごろからは駅から遠いなど不便な物件を中心に空室率が上昇した。０４年度は平均８．２％。赤字経営とされる２０％以上の物件は０９年度末には全体の約７％にのぼり、４割が空室という物件もある。

[244: 匿名さん]

でも家賃が値上がりして、更新料が発生するなら、立ち退き料を貰えるうちに引っ越そうかなと思うよ。

[245: 匿名さん]

http://www.asahi.com/national/update/1203/TKY201012030270_01.html
９５年に父親が建てた都民住宅（２０戸）を相続した板橋区の男性（５８）は、「官主導で建てたのだから、公的支援を続けてほしい」と訴える。
当初は家賃を１３万５千円に設定し、都が決めた入居者の負担額との差額の補助を受けていた。だが周辺の家賃相場が下がる一方で入居者の負担額は年々上がるため、「安さのメリットがなくなった」と引っ越した住民も出た。
設定家賃を入居者の負担額まで下げれば、都の補助は受けられなくなる。だが、下げなければ入居者が逃げる。やむを得ず下げた結果、都からの補助は月約１０万円の管理事務費補助だけになった。全額を不動産業者への管理委託費に充てている。
建設費の残債は、約２億５千万円。数年以内にエレベーターや屋根の修繕に数千万円かかるが、積立額では足りない。「都民住宅の役割が終わっても、私たちの借金は残ったままだ」と語った。

[246: 匿名さん]

借金あるから相続できたんじゃないの？

[247: 匿名さん]

>>241
不動産会社が入札して、個人に販売するのが多いでしょうね。
ＵＲ中古なので仕様が低く、賃貸と混在だが、その分お安く買えるはずです。

[248: 匿名さん]

とりあえず、ＵＲの話が落ち着くまで、マンション購入は待ちになりそうですね。

相場より安くで売りに出される可能性がありますからね。

市場は暫く冷え込みそう。

[249: 匿名さん]

城東教授が的外れに浮かれているなw

[250: 匿名さん]

>>248
郊外分譲マンションは買わずに待ちですよ。同じような値段で都心部ＵＲ中古が買える可能性ありですよ。

[251: 匿名さん]

坪単価２００万円ちょっと超えたくらいで買える可能性ありだよ。

[252: 匿名さん]

>>244
家賃は大家の都合で勝手に値上げはできませんよ。
賃借人から供託の手段で対抗されます。
更新料も裁判で無効の判決も一部、出ています。

[253: 匿名さん]

でも、周辺相場より安い場合は家賃の値上げ有りですよね？

[254: 匿名さん]

URって元々、都営なんかと違い、
極端に家賃が安いわけじゃないんだよね。

[255: 匿名さん]

日経によるとマーケットより１割安いそうです。

[256: 匿名]

URは入居審査が甘いから
民間賃貸では「審査落ち」する人たちも入居しているので、
出たくても引っ越し先などない人たち
も多いだろうな。

[257: 匿名さん]

そういう人たちを、家賃補助つきの都民住宅に流せる。

[258: 匿名さん]

>>257
外周区はいやがるだろ。職場から遠くなるし。

[259: 匿名さん]

そしたらホームレス

[260: 匿名さん]

しばらくは様子見ですね。

[261: 匿名さん]

URで売るのは、入居者の少ない不人気物件だろうなぁ。
安いからってそんなところ、買う人いるの？

[262: 匿名]

不人気の理由が賃料割高の物件もあるのでは？勝どきのタワーとか。

[263: 匿名さん]

不人気物件だと買い叩かれるから、分譲と賃貸併用物件から売却していくと思う。
その方が売りやすいし、分譲で買った人たちも安心するでしょ！

[264: 匿名さん]

URは893もいるよ
審査甘いからね

[265: 匿名さん]

ＵＲを社宅として利用している企業も多いらしいけど、個人に売られたら、
どっかで借りるしかなくなるわけだ。

[266: 匿名さん]

UR都心物件賃貸　早く民間に売却すればいい、大手デベも市場占有出来てHappy。

http://www.ur-net.go.jp/akiya/tokyo/list_a01.html

[267: 匿名さん]

官に閉じ込められていた賃貸需要がマーケットに放出されるわけだから、都心部の家賃が上がるだろう。

一方でＵＲ中古がマーケットに出ることで都心部の持ち家比率が上がるだろう。

要は、中古マーケットへの放出量を需要に合わせていかに行うかにつきる問題。
価格の目安としては、今のマーケットが基準になるので、中古市場の暴騰は有り得ない。
家賃の上昇につれ、中古を購入する人が増え、その中で吸収されると考えるのが自然だろう。

[268: 匿名さん]

都心部マンション取得の選択肢が広がったことは、
東京の国際競争力強化にプラスに働くと思われるので。
悪い政策では無いと思う。

[269: 匿名さん]

>>266
理想を言えばすべて民間に売却すべきだが、
時代を経て予期せぬ問題が発生している。
それは、昭和40年代に都心部に作られた公団賃貸。
当初はマーケットレベルより多少低い水準であったが、以降の値上げが思うように行かず
周辺マーケットとかけ離れた低家賃となり、第二の都営住宅化している。
ここに居住している者は高家賃を払いＵＲに入っている者とは性格がまったく異なる。
主に団塊の世代が入居し、地価高騰の折に持ち家取得で大量に都心部から出て行った団塊の世代とは
一線を画する。これからどのようにこれら老朽公団を取り扱って行くかは、今回の事業仕訳では触れられず
先延ばしとなった。
人の人生が絡む問題だけに非常に難しい。

[270: 匿名さん]

建て替えて居住レベルを現在の水準まで引き上げると、当然家賃が跳ね上がり現在居住している
人達は住めなくなる。建て替えもできず、古い仕様のまま齢を重ねているのが老朽公団の現状。

[271: 匿名さん]

突き詰めて行くと、交通手段が発達した現在。
低所得層を都心部に居住させる必要性があるか？
と言う問題になるが・・(笑)