東京フリーダムプロジェクト(グランマークスツインフォート)／足立小台マンション

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都足立区小台1-8002他（地番）
交通＝日暮里・舎人ライナー足立小台駅から徒歩4分
総戸数＝248戸
専有面積＝70.04～91.17m2
間取り＝3LDK～4LDK
入居＝2012年3月中旬予定

売主＝東レ建設、京阪電鉄不動産
施工＝長谷工コーポレーション
管理会社＝長谷工コミュニティ（予定）

[633: 契約済みさん]

あと６戸
完売近し

[634: 匿名さん]

お、完売近いですね。
先週末も折込チラシが入っていたので、どうなんだろうと不安だったのですが。。。


舎人ライナーも電力供給の不安が解消されて
本数が増えればいいですよね

[635: 匿名さん]

17日の夕方時点であと4戸。
B棟は完売していました。
モデルルームもまだまだ繁盛していました。
来週の連休でラストスパートでしょうか。

[636: 匿名]

舎人ライナーやっぱり全線運転見合わせですね…。

[637: 匿名さん]

もう動いてるけどね

[638: 契約済みさん]

対岸の話、

荒川区の都市計画を調査してみました。

隅田川の対岸の高圧線の下は、元東電の社宅で防災公園予定地ですでに買収が完了しています。
その西隣（上流側）は尾久八幡中学ですが、さらに西隣の現在の区民運動場の場所に新校舎が建設されます。
現在の尾久八幡中学の敷地は区民運動場になります。

つまり、対岸は公園や運動場、学校などで高層マンションが建設され眺望が損なわれたり
日照が悪くなるリスクはきわめて少ないことになります

高圧線より東側については詳細はわかりませんが、大きな空き地などはなく
高層建築が建てられるリスクは少ないと考えます。

一番危険性があるのは、マンションの西隣の油槽場とオリックスレンタカーの敷地で
ここは、現在は工業専用地ですが、用途変更なされてマンションが建つ可能性は否定できないと
思いますが、その場合は油槽場がなくなることを喜ぶべきでしょう。

ご参考まで

[639: 匿名さん]

詳しい解説、ありがとうございます。
工業専用地が用途変更になることってあるのでしょうか？
容易にできそうもないような気もしますが、、、
油槽は唯一のデメリットなので、それがなくなる時が来るのは良いですね。

[640: 契約済みさん]

用途変更の可能性について

土地の用途変更はうろ覚えですが、
所有者が申請し都市計画審議会で審議し決めることになっていると思います。
隣接の油槽場は、当マンション同様に小台１丁目の地区計画の区域内ですが、地区整備計画は策定されていません。

地区計画（都市計画）の目標としては以下の記載があります。

１．生産環境と居住環境の調和と日暮里・舎人線新駅の開設に伴い周辺市街地環境整備を図り、良好な複合市街地の形成を図る。
２．水辺の環境を生かすとともに緑化を図りながら､水と緑豊かなまちづくりを目指すことを目標とする｡

上記の目標に沿った用途変更であれば、申請すれば都市計画審議会で承認される可能性が強いと思います。
というより、行政としては油槽場を撤去させ再開発を行いたいので、地区計画区域に油槽場を入れていると考えるほうが当たっていると思います。

地区計画区域内にはヤマサ総業の油槽場だけでなく、田島ルーフィンググループの工場もあります、足立区としてはこの工場も移転させ、この地区の再開発を行うことをターゲットにしているのは間違えありません、

ただし、行政の思惑通りに企業が動くかは別問題ですが、この地域の発展は田島グループの工場移転と跡地の再開発にかかっているといえると思います。

これがうまくいけば、この地区の環境は大幅に改善されるでしょう。

足立区の地区計画は以下のURLから

http://www.city.adachi.tokyo.jp/006/d08100032.html

[641: 契約済みさん]

用途変更の関連の話ですが、となりのヤマサの敷地ですが用途変更してマンションを建てられるようにしたとしてもスーパー堤防の範囲から外れており、グランマークスが建つ場所やとなりの島忠などの敷地に比べると断然低くなっているし、地盤改良もされていない場所なので売り出すときに難しいような気がします。
スーパー堤防の事業は区が出来るものではないですし。
そんなのお構い無しで建ててしまうというのもあるのでしょうけど、近隣の場所に比べて改良されていない土地の価値は低い気がします。
というわけでここにはマンションは立たないのではないかと・・・。

[642: 契約済みさん]

マンションを建設するときには、同時にスーパー堤防の工事も行われると思います。
足立小台駅の東側にあるライオンズマンション北千住第６は、一見しただけではわかりにくいですが
マンション建設時に、スーパー堤防建設工事も同時に行われています。

地区計画区域ですので、マンションの建設は地区計画の地区整備計画立案と言う形で実施されることになるでしょう。そのときはスーパー堤防工事が先行して実施されるでしょう。

懸念は民主党政権の事業仕分けでスーパー堤防見直しとなったことですが、
東日本大震災もあったので、堤防整備は緊急を要する課題事項となったと思いますので
おそらくは実施されることになると思います。

油槽場の南側はオリックスレンタカーが使用していますが、オリックス不動産の所有地であれば
マンション大手の会社ですから、将来的なマンション用地として確保している可能性は否定できません。

現状は北側に油槽場があるので、とりあえずレンタカー用地として活用しているだけで
油槽場の移転や廃止を見越して確保したような気がします。

よって１０年後には西隣はマンションが建設される可能性はかなりあると考えています。

[643: 匿名さん]

総合的に考えると、いろいろと変化の起こり得る状況ではあるんですね。
それでもこの眺望と価格と駅近にはかなり惹かれます。
街が全体的に発展して、病院がもっとできたり、小学校が近くにできたりすると
便利な街になりますよね。

[644: 契約済み]

今週末で完売かな。
先週で未契約１（A棟）、検討中１（B棟）

[645: 契約済み]

３連休でモデルルームも終わり。

[646: 匿名さん]

今週号のSUUMOに掲載がなかったけど売り切れ？それとも広告費予算切れ？

[647: 契約済みさん]

公式ホームページの物件概要を見ると、残りは先着順の１戸のみ
完売目前、この不況下でよく売れた。

[648: 契約済みさん]

だからもう広告を出す必要がないのですね。

[649: 契約済みさん]

完売したのでしょうか？

[650: 匿名さん]

完売目前なんですね。
参考までに契約された皆さんは何故このマンションを選んだのですか？

[651: 契約済みさん]

安い・駅近・都心アクセスがまぁまぁよい、ですかね。
ライナーは混んでいて大変と思いますが西日暮里まで5分ほどですし、千代田線沿線の職場の私にとっては非常によいロケーションです。都心へのアクセス時間、3LDKで3000万近辺、このような新築物件はこの先もこの辺りには出ない気がします。
大いにお買い得感を感じることができました。即買いでした。

川に挟まれた環境も田舎っぽくて私は好きです。
きっと川に挟まれたロケーションの問題で土地が安くこの物件価格なんでしょうけど、過去100年間水害もなく、この先もあるわけもなく、隣のタンクなど気にもしない私にとっては価格が安くなる分ありがたいことだけで、震災直後のということもあるんでしょうけど、周辺環境の面でこの物件を敬遠する方がこんなにいるんだなぁと驚きました。

逆に今まで結構何でもある場所に住んでいたので、普段の買い物はOKだけに頼らざるを得ないことと、幼稚園・小学校の問題がこの物件のネガティブなところだと思っています。

[652: 契約済みさん]

週末行ったら花が全てに付いてたから
多分完売したと思う
ローンが通らなくキャンセルの人も出るんじゃないか？
と担当者が言ってた。
災害に弱い路線だが駅近
山手線の日暮里まで10分の立地
安い
バルコニーが真南
南側は川を挟んでしか建物が出来ない
電機、スーパー、ホームセーターが徒歩圏内
即決でした！
タンクと学校の遠いのは自分は気にならなかった
入居前に完売出来ない物件が多い中
多分完売するのだから
お買い得な物件だったと思いたい。

[653: 匿名]

この時期に完売は大したものです！完成同時期のｵｰﾍﾞﾙｸﾞﾗﾝﾃﾞｨｵ千住大橋、ｱｸｱﾌﾟﾚﾐｱﾑはまだ販売中ですからね。

[654: 契約済みさん]

販売会社から連絡があり、完売したとのこと。
入居半年まえに完売はなかなかはやい感じみたいですね。
ほかにいい物件があれば移るかもなんだけどないだろうなー

[655: 購入検討中さん]

完売なんですね。
モデルルームに行こうか迷っているうちに売れてしまうなんて、みなさん出足が早かったんですね。私が遅いだけかもしれませんが。
ラクラシアと言い、３LDKで3000から3500万円位の物件は、どこも早いですね。
このあたりの価格帯は争奪戦ということが分かっただけでも勉強になりました。
いやー、残念。

[656: 契約済みだった]

ここを検討中の方へ

あきらめないでいたら、キャンセル住戸がでるかもしれないですよ～。
ローン本審査が通らず、キャンセルがでるかもしれません。

私はその本審査脱落してしまって、がっくりしてしまっている者です。
しかも支払ったオプション費用は返還されず、大損害でした～～(--;)

なんて人もいますので、キャンセル住戸のご案内がくるかもですよ～。

[657: 匿名さん]

仮審査って結構適当なんですね。

[658: 匿名さん]

本審査が通らなくてキャンセルになったのは契約者の都合ではないのに、支払ったオプション費用が戻ってこないなんてことあるんですか？

[659: 契約済みさん]

仮審査は通過したんですよね？
本審査までに状況が変わったりしたのでしょうか?

現在、本審査中なので少々心配です。

[660: 匿名さん]

意外だったな。完売したんだ。
立地より仕様と値段重視の人が多いのかな。

[661: 契約済みさん]

オプション料金は戻ってきませんよ。
マンション契約の時、営業の方にローン審査が通らない場合でも、オプション料金は手付金から差引ますと言われましたから。

[662: 契約済みさん]

マンション購入された方々には、竣工、引渡しまで大変待ち遠しい事と存じ上げます。期待されている所に竿を刺すようですが、ひとつ提言したい。登記費用として、表示登記７万、所有権保存登記５万、雑費２万が皆様に諸経費として、請求されます。東京でのマンション購入時これらの費用は、マンション購入者が支払うのが、慣例になっているようなのですが、この表示登記は、本来マンションを建てた者が登記することが基本であり、全てを購入者支払うように、重要事項説明書に謳うのは、無理があるのではないでしょうか。皆様のご感想を一度お聞きしたいものです。

[663: 匿名さん]

駅近
大型スーパー隣り
南向き
リバーサイドで眺望は半永久的に確保。
価格も手頃。

これだけ好条件が揃えば大規模マンションでも早く完売ということですね。

[664: 契約済みさん]

完売でたね

[665: 匿名さん]

完売か。町屋の異臭マンションといい、中洲でガスタンクがあるここといい、時代は安さを求めてるんだな。
もちろんこかは住戸の仕様も良く、陽当たりもいいけど。。
千住大橋が完売出来ないのは、安いけど仕様悪いからかな。

[666: 匿名さん]

日当たりが最悪だからたよ↑

[667: 匿名さん]

訳ありマンションの中では一番売れ残ると思ったのがこのマンションだけど完売か。

[668: 匿名]

え？ここって、訳あり物件だったのですか！？

[669: 契約済みさん]

完売＝人気がある物件＝将来の不動産価値を期待できる物件
ということですよね。
なかなか完売になっていない近くの新築物件よりも将来の不動産価値を
維持できる気がして嬉しいです。

[670: 匿名さん]

訳有り物件なのに完売出来たのは、新築物件だっただけの事。中古市場に出たら、駅近でより条件の良いマンションなんていくらでもあるし、だれもわざわざガスタンクの横にある中古マンションなんて買う人はいない。ということは、残念ながら駅近であっても不動産価値は期待できないということになりますね。近隣に建築中の駅から遠い物件の方が、条件さえ合えばよほどニーズは高くなるように思います。

[672: 匿名さん]

OKが潰れでもしない限り中古でもいい値段で売れるでしょう

[673: 匿名さん]

いい値段で売れるのは、隣のガスタンクが無くなった場合のみ↑

[676: 匿名さん]

ガスタンクの隣のマンションが爆発や火災で被害を受けた例はあるのかな？
その辺は消防法で守られてるのでは。
万一、被害があっても弁償してくれのでは。

[677: サラリーマンさん]

なんか、完売しているのにここの掲示板、荒れてますね。火の無い所に煙は立たずか。

[678: 匿名さん]

完売しないと思ってたわけではない。完売はもちろんするでしょ、こんだけお値段手頃なんですからね。ただ、中古になった場合には、資産価値はあまり期待できないという、個人的な意見を述べただけ。

[679: 契約済みさん]

マンションの価値は、購入した我々がここで過ごす幸せな時間の中にこそあると思います。
ここはそんな幸せを十分に予感させてくれる物件です。

（ガスではなく）油槽タンクが隣にありますが、油を積んで隅田川をゆくタンカーは、なかなか味のある風景で、バルコニーから眺めるのが今から楽しみです。

解放感のある荒川の土手は、早起きして散歩したら気持ちいいだろうな。

ＯＫストアのお惣菜はどれも美味しそうで、しかもお安い。

島忠のペットショップは確実に癒しスポットになりそう。

舎人ライナーが混雑するみたいだけど、最悪、西日暮里まで自転車通勤でもいいかな。

北千住はバスですぐだし、買い物には困らないな。新宿、渋谷より空いてていいや。

隅田川の堤防のコンクリートをなんか明るい色にして欲しいな。

などなど、考えるのは楽しいことばかりなんです。
このマンションを購入できて本当に良かった。

購入者の皆さん、完売して本当に良かったですね。

[680: 契約済みさん]

お隣さんどうし、仲良くできたら良いな～

知り合いの近隣トラブル等聞くと怖くなってくる。。

[681: 契約済みさん]

完売うれしいですね。

ところで皆さん、銀行借り入れの返事ってもう届いてますか？
審査待ちなのですが、まだ返事がないので心配。。

[682: 不動産屋]

このマンションは、価格が安いところが魅力なんでしょうね。

中古市場にでたら、価格は、下がると思いますよ。やはり、高圧線の電磁波(どれだけ影響があるかわかりませんが)を気にする方が多いと思います。