東京フリーダムプロジェクト(グランマークスツインフォート)／足立小台マンション

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝東京都足立区小台1-8002他（地番）
交通＝日暮里・舎人ライナー足立小台駅から徒歩4分
総戸数＝248戸
専有面積＝70.04～91.17m2
間取り＝3LDK～4LDK
入居＝2012年3月中旬予定

売主＝東レ建設、京阪電鉄不動産
施工＝長谷工コーポレーション
管理会社＝長谷工コミュニティ（予定）

[21: 匿名さん]

駅近＆機械式駐車場のココ　vs 駅遠＆平置き駐車場のアクアプレミアム

で、車に毎日乗る人は後者、たまにしか乗らない人は前者だな。

[22: 匿名さん]

この辺だと工場の臭いが気になるのですが‥
どうでしょうか？

[23: 匿名さん]

臭いなんて慣れれば大丈夫ｗ
うちも隣がガソリンスタンドで最初のうちは参ったけど
最近は何とも思わなくなったよ

[24: 買い換え検討中]

何度か言ってみましたが、臭気は気になりません、宮城地区の下水処理場の近くは若干臭気があるような気がしましたが、この場所は気になりませんでした。

[25: 買い換え検討中]

気になるのはやはり教育、足立区は小学校。中学校ともに学校選択制度を採っており、定員に余裕のある学校は学区外でも受け入れますが、学区外から希望者が殺到した場合は、学区外希望者は抽選になります。

ちなみに、２３年度の学区外入学希望者は足立区の資料によると、宮城小、江南中ともに０名、足立区で学区外からの入学希望者がいない小中学校はこの２校のみです。交通の便もあるかもしれませんが。。。。

[26: 匿名さん]

古今東西フリーダムと名がつくものは胡散くさくチートの香りがします

[27: 匿名さん]

駐車場の料金が気になります。
もし１万～２万取られるなら話にならんわな‥

[28: 匿名さん]

さすがに少しは安い料金設定に考慮されてるんじゃないですか？
と、根拠はないが言ってみる。
車持ってないし・・・orz

[29: 買い換え検討中]

駐車場の料金が安いと、その分修繕積立金が高くなります。機械式ですから駐車場の維持コストはかなりかかります、あまり安くすると車を持っていない人の負担がかかり不公平になります。
維持コストと付近の駐車場相場から考えて、
２万円以下になると思いますが、１万円以下にはならないでしょう。

[30: 匿名さん]

ぶっちゃけ機械式ならない方がましだよね。
楽をするために車は存在するのに何であんな面倒臭いことやらなきゃならんのよ？
近所の月極平置き駐車場に歩いていった方が楽だっちゅうの。

[31: 申込予定さん]

現時点でこの付近に月極平置き駐車場はありません、
機械式駐車場に外れた場合、外部に駐車場が確保できるか不安があります。
おそらく、販売業者は近所の空き地の地主と駐車場を提供してくれるよう交渉していると思います。
北側は本田技研の所有で期待薄、東のヤマサ総業の隣は、東京都下水道局でここも期待薄
かなり、遠くなる可能性があります。

[32: 匿名さん]

足立小台駅周辺は、民家やマンションは今のところあまりないので、
夕方から夜になると乗降客って、やはり少ないのでしょうか？

足立小台駅からこの物件まで、夜道は暗いですかね…
娘二人なので、その点がとても気になりまして…

[33: 申込予定さん]

ウィキペディアによれば足立小台駅の2009年度の1日平均乗降人員は1,908人であり舎人ライナー13駅中最下位、増えてくると思いますが、ホームズ、ＯＫが閉店になるとかなり寂しくなりそう、実際に夜行ってみて確認するしかありませんが、駅から４分と近いのですから迎えに行くほうが無難かも、駅はもしかしたらほとんど無人かもしれなせんが

[34: 匿名さん]

ライナーは朝のラッシュがきついって聞きましたが、

情報ある方いませんか？

平日に乗りに行く訳にも行かず・・

[35: 買い換え検討中]

インターネットで調査した所、朝のラッシュはかなりきつく160％程度の乗車率と聞きますが、200％近い状況ではないので我慢できる範囲かと想像します。
新線には珍しく、予想以上の利用がある路線のようで、2008年3月30日の開業以来３回もダイヤ改正されていますので、利用客が増えればダイヤ改正されると思います。
無人運転なので比較的簡単に増発できると思いますし、駅は拡張を見込んで作られていますので２～３両は増結できる余力もあります。ちなみに何故か足立小台駅は１両分余分にホームドアがありますし、日暮里駅の構造を見れば将来の編成増を見込んでいるのは明らかです。（ホームの前方がかなり空いています）
問題は収支状況で赤字が続いている限り、採算が悪化する増発をどの程度行えるかはやや疑問があります。

それ以上に問題なのは山手線と京浜東北線の混雑で、両線の上野東京駅間の混雑は２００％程度と聞いています。ころも東北縦貫線が完成すればかなり改善されるでしょう。

[36: 匿名さん]

光GENJI「夢はフリーダム♪フリーダム♪しゃぼんのように～♪」を広告に使うべき

[37: 匿名さん]

川に向けてガンダムの射出口つけてくれればいいのに

[38: 匿名さん]

足立区は安めの物件が多いですね。
どうしてですか？
やっぱ臭い？

[39: 周辺住民さん]

本当のことを書いても、どうせ削除されてしまうので書きませんが
周辺の環境をよく精査検討されて購入されることを願ってやみません。
私は価格につられ足立区のマンションを買ったことを後悔しています。
現在引越しを検討中です。

[40: 匿名さん]

39さん、本当のことって？？
すごく気になります…

[41: 匿名さん]

お化けでも出るんでしょ

[42: 匿名さん]

足立区の住人ですが荒川と隅田川の中州、スーパー堤防とはいえゼロメートル地帯
と、地べたがしっかりしていないところにしか見えないのですがどう何でしょう。

[43: 申込予定さん]

赤羽岩淵の水門より下流の荒川は隅田川の氾濫を防ぐため、1913年から１７年の難工事のすえに完成した人口の河川です。

したがってこの地区は中州ではありません。スーパー堤防の工事では地盤の強化も行いますので、軟弱地盤であっても解消されていると思います。

大型マンションの場合は基礎を岩盤まで打ち込みますので仮に多少の軟弱地盤であってもあまり問題はないと思います。

[44: 匿名さん]

３９さん
気になります。教えていただけませんか？

[45: 匿名さん]

単なる嫌がらせに釣られるなよ。
って、俺が自演に釣られてたりしてｗ
君も足立区の部分を他の住所に書き換えてコピペして釣って来たらわかるかな

[46: 買い換え検討中]

44さんへ

足立区は治安、教育、環境などであまり良いイメージはありませんし、住民の平均所得の低く、生活保護を受けている世帯の比率も２３区では高い方であるとい終われています。
治安は警視庁のホームページで調べてみれば地区ごとの各種犯罪の発生率が分ります。
災害のリスクも各自治体や国のデータがあります。
教育であれば、区立小中学校の卒業生の進学先のデーターが足立区のＨＰにのっています。
これらのデータを自分で調べてみて納得出来なければ、この物件を買わなければ良いでしょう。

私が調べた限りでは、学校の進学先以外のデータは他に比べて遜色があるとは思えませんでした。

足立区は再開発を積極的に進めており、流入住民が増えれば将来的ないは大きくイメージが変わる可能性が強いと思います。

あまり３９さんの書き込みは気にする必要はないと思います。自分で判断されるべきでしょう。

[47: 周辺住民さん]

乗車人数を制限した新型車両にわざわざ改悪シフトした
ライナーは既に通勤時パンク状態ですし
尾久橋通りは未だに深夜、暴走族もどきが通ります。
扇大橋のライフでは万引き対策に精算時のカゴの色を変えていますね。
舎人公園に行けば、気候の良いときなど刺青をいれた男性が
備え付けのテーブル（ベンチではない）で日光浴です。
全てイメージではなく事実ですが、ココでこういう事を書くと
すぐに嫌がらせだ、誹謗中傷だと削除されてしまいます。

「住めば都、どうとでもなる」…私もそう考えていました。
流入組の「新区民」が増えれば確かに諸々変わることでしょう。
しかし、それは好意的に見ても私たちの孫の代だとしか思えません。
実際にご自分の眼と耳で周辺環境を精査されることです。
納得の上で足立区で暮らすなら、何も申し上げることはありません。

[48: 匿名さん]

なんだ。全然削除されるような内容じゃないじゃん。

[49: 買い換え検討中]

４７番さんへ

足立区全般ははまあそんな環境でしょうが、
たとえば新田地区ですべてが新開発の環境の場合はどうしょう
小台１丁目地区も区画整理が行われ、周辺地区の地区開発も予定されています。

江戸川区も葛西地区が開発されるまでは同じような物でした。
小台地区の周辺は産業廃棄物処理業者が多くあまりよい環境ではありませんが
その筋の人間が多いとか引ったくり車上荒らしが多いとかのデータはありません。

将来田島ルーフィングなどの近所の工場が移転して再開発されればこの地区の環境も改善されるかもしれません。
ここは荒川区に近く足立区の一般的な環境とはかなり差があります。

まあ、Ａ商業のそばのＦマートもあまりの万引きの多さに閉鎖されるとの２ＣＨの噂もあります。

舎人ライナーもラッシュ対策でベンチシート化されましたが
何度もダイヤ改正され、増発されているのも事実です。
ラッシュは１６０％の状況と来ていますが、ひどくなれば増発されるでしょう。

無人運転ですので増発は比較的容易です。

安いのは安いなりの理由がありますが、その理由を納得して買えばよいのです。

４９さんも引越しを考えておられるなら、あまり悪口を書くと売却価格がさがります。

ここは舎人公園より尾久の原公園に近い立地ですので、尾久の原公園で刺青をいれた男性が日光浴ならば考えます。
まあありえそうですが。。。

多少イメージや悪くても被害がないのであれば問題はないと思います。
イメージの悪い貧民街ですから、物価も安く暮らしやすいところもあります。

[50: 匿名さん]

ここは臭いはどうですか？
足立区のほかの物件では話題になっていますが。

[51: 匿名さん]

そんなもん、ここに一年住んで見ないとわかるわけない。
季節や天候状況によっても違うしね。
ただ、川に挟まれた特殊な立地の上に隣がＬＰＧタンクだから匂う可能性はあるかも。
何度か島忠行った時は何も感じなかったけどね。

[52: 物件比較中さん]

解放廊下を途中で断ち切って、橋の部屋の一番北側の部屋に大梁が
貫通とかの間取りは、長谷工くらいしか今や設計しないと思うなぁ。

廊下はもともと容積率参入除外されるから、わずかに総建築面積をちょっと
ケチる効果しかないわけで、そこまでして安く建てたいかと思わないでもない。

[53: 購入検討中さん]

かなり離れていますが、宮城地区に水再生センター、対岸のＡＤＥＫＡの工場跡地に下水度局の浄化センターがあります。水再生センターは落合や葛西、三河島、など都内各地にあり、その周辺の臭気がひどいという話はあまり聞いていません。宮城地区を歩いてみましたが、よく注意をするとかすかに臭気があるような気がしました、夏場になればさらに臭う可能性はあります。ここまではこないと思いますが。。。

足立小台駅近辺は何度も行き、周辺を歩いてみましたが臭気を感じたことは一度もありません。
ちなみに、ヤマサ総業の西隣は下水道局の浄化センター予定地として都市計画決定されます、足立区の都市計画では上部にスポーツ施設を作る予定となっています。

[55: 匿名さん]

両方の川が氾濫して取り残されたりして‥

[56: 匿名さん]

水没する地域より良いかと・・・

[57: 買い換え検討中]

国土地理院の地図によると、この付近（駅前の荒川土手）の標高は海抜９．５ｍ
荒川の通常時の水位が約１．５ｍｎスーパー堤防の高さは８ｍですから
８＋１．５＝９．５で計算が合います。
そこからなだらかに傾斜していますので、おそらくこのマンションの土地の海抜は
９～６ｍ程度、スーパー堤防でないこの周辺は０～１ｍ程度ですから、
周辺は水没しても大丈夫、小台というだけに、昔から周辺より高く
荒川もこの周辺をよけて流れていたとの記載がウキペディアにあります。

[58: 買い換え検討中]

日経グローバルが実施した「日経グローカルでは、行政革新度調査・行政サービス度調査」
全国市区の行政サービス調査 行政サービス水準 （総合）2008年12月15日によると
足立区は前年の51位から大きく躍進し１５位に
全国市区の行政サービス調査 行政革新度 （総合）2008年12月1日では
前年の１７位からこれも大きく躍進しなんと全国２位（評価AAA）に

現在の足立区はダサいが将来は期待できるかも？？

[59: マンコミュファンさん]

あんまり必死になると逆効果ですよ。

[60: ご近所]

島忠の反対側のマンションに住んでます。
５年ほど住んでいますが、臭いは特に気になったことはないですね。
むしろ尾久橋通りの排気ガスの臭いの方が気になります。

ケーズデンキができて、足立小台駅ができて、島忠とＯＫストアができて、本当に便利になりました。
が、やはり足立区という土地柄と準工業地域という地目のため、マンションの資産価値はそれほど高くなりません。

それと周辺環境としても、足立区だけあってどうしてもガラの悪い人をみかけますね。
夏場になると上半身裸でウロウロしているおっちゃんをよく見かけます。
この辺の標準なのか？と思ってしまうくらい。

そういうのさえ気にしなければ、けっこう良いところだと思いますよ。

[61: ご近所さん]

そこって、高層でいつもいつも手摺に布団干してる物件？
ライナーから見てて、ヒヤヒヤするんだよなあ。

[62: 購入検討中さん]

ここ気にってます。
贅沢いえばオール電化にしてほしかった

[63: 購入検討中さん]

かなり気になっています。
荒川土手ののどかな感じもよいです。
唯一の不安点は保育園。
調べたところ、一番近所でも徒歩１８分くらいかかるようなのですが、
待機児童の多い足立区ですから、どうなることか・・・
何か情報お持ちの方いますか？

[64: 匿名]

北千住のレインボーより100万倍良いと思う。
南側の心配が無いのが良い。

[65: 匿名さん]

どこ沿線かは重要。舎人ライナーとか誰もどこに通じているかわからないマンションでは...
レインボーもだめだけどここもダメ。
施工会社をみただけでダメだとわかる気がするけど。

[66: ビギナーさん]

私はこの物件が気になっています。
川沿いの建物にすれば眺望はほぼ永久に確保され、かつ価格も舎人ライナー沿いの荒川区物件よりも安い！
通勤も西日暮里までなら10分かかりませんし。
デメリットとしては、保育園・小学校が近くにないことでしょうか。
その分価格に反映されていると割り切るしかないのでしょうね。
現地は確認済みなので、モデルルームにいって再確認したいと思います。

[67: 申込予定さん]

レインボーも検討しましたが
ここに決めました
欠点は学校ですね
希望の部屋が抽選になりそうな予感なんで買えるか心配です。

[68: 購入検討中さん]

ここに決めましたって、まだMRもできてないのに気が早い方ですね・・・
MRは盛況なようで希望日での申し込みができないくらいでした。

[69: 買い換え検討中]

予定価格表を持って営業が来ました、
物件概要の予定価格では最高価格４３００万円台でしたが

価格表ではＡ棟の西側の角部屋が４４００万円台
なんと１００万円も値上がりしています。

途中で値上げをするほど人気のある物件なのでしょうか？

売れ残って今度は値下げなんてことにはならないでしょうか？？

[70: 申込予定さん]

69さん　教えてください。Ａ西側角部屋1階が４４００万でしょうか？