MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？PART9

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友系管理会社

[741: 匿名はん]

20年で修繕費の合計いくらになるの？30年では？

[742: 匿名]

普通のマンションは駐車場代修繕管理費30年で500万円から700万円ぐらい必要です。

ここはどのくらい必要でしょうか？

[743: 匿名]

戸建てなんか耐震基準3が普通の時代 2階ぐらい安くできます。

[744: 匿名]

↑じゃ～戸建て買えよ！

[745: 匿名さん]

修繕管理費は、タワーマンションの場合500円／平米／月で決まっております(現在の物価で)
ここから普通のインフレ率(国は年2％ｗ予想している)で自然上昇していきます(今はデフレなので、実感はありませんが、過去をみると確実に物価は上がっていきます。もちろん、日本だけはスタグフレーションかもしれませんが)ね
ちなみに通常マンションでは200-250円／平米／月です。

例：80平米＝20年で960万　30年で1440万。

[746: 匿名さん]

前スレで
「このマンションは近鉄利用者に不向き。JR利用者向け」
って言ってる人がいたけどそりゃそうだろ
久宝寺は周辺環境に魅力はないけどJRは難波や梅田まで快速1本で行ける所、
車やったらあんまり混まずに中環から近畿道乗って行けるという
交通の便の良さが魅力

それを求めてる人が購入するところ

[747: 匿名さん]

タワーマンションでも構造とか総戸数とかいろいろなのに、修繕費が一律で決まってるわけがない。
それよりは建物販売価格と建物の修繕費はおおよそ比例するから、そこから予測した方がいいと思う。

[748: 匿名さん]

↑それは違うよ。
エレベーター会社がメンテナンスで利益を上げるように、プリンターがインク代でもうけるように、
いまは維持費でコストを回収するのが普通です。

マンションも当然そうですね。物件価格はさげ、修繕費・管理費で回収していくんですよ。

[749: 匿名さん]

↑それだったら普通のマンションもタワーマンションも同じ。
タワーマンションの維持費だけが高い説明にはなってないよ。

[750: 匿名さん]

大規模修繕の費用の大半は足場造りって聞いた。タワーだと足場は無理だからゴンドラだろうけどこれは足場よりも安いのかなぁ。

[751: 匿名さん]

ゴンドラが高くつくとしても、それは最初に建てた時も同じ（ゴンドラが必要）だから建物の販売価格の時点でもその差が出る。
だから建物販売価格と修繕費が比例するというのも遠くはない話だと思うのだが。

[752: 匿名]

戸数が多いからいいけど、ここはコストかかるやろ

[753: 匿名さん]

ここはタワーだけど、維持費は普通のマンションと同じって？

そんな訳がないから、必死に肯定しないでよ。

スケールメリットでごまかすのもやめてね。

[754: 匿名さん]

夢見るのか勝手だけど、修繕費はやっぱりだいたい決まってるよ。
ちょっと調べれば、もしくは関係者に聞くことができれば、それはもう当たりの前の話だよ。

タワーで平米500円ぐらいっていうのは、正解だね。それでも実際の修繕は下請け、孫請けがするから
結局一番儲かるのはデベってことだね。

ただこれは、別に購入者にとって得とか損という話ではないでしょ？いるものはいる。
いらないなら修繕しなければいいわけですからね。修繕したいなら、500円/平米払ってねって話なわけで、別にこっち頭下げて払ってもらうものじゃないからね。別にいいよ、安くすませるなら、他あたっていただいて。ただ、あんまりタワーの修繕や管理してくれる所って、ないよー。

[755: 匿名さん]

ぼったくられて、終わり。

[756: 匿名]

しかし、ネガの人ってどんな所に住んでいるんだろう？
すべての不満材料のない立派な所に住んでるんだろうね♪

[757: 匿名]

はいその通りです

[758: 匿名]

↑たぶんブルーシートでしょう。

[759: 匿名さん]

休日など、普段歩いていける場所があまりなさそうなのが残念だけど

[760: 匿名さん]

>ここはタワーだけど、維持費は普通のマンションと同じって？
そんなことは誰も言ってないでしょ。
タワーは普通のマンションよりも建物価格が高い分、修繕費も高いのは納得できる話。
だから「比例する」って言ってるじゃん。
ただし、建物価格の差以上の差にはならないでしょうということ。

[761: 匿名さん]

スケールメリットも含めて、建物価格∝修繕費

[762: 匿名さん]

ここみたいな全周ベランダに覆われててほとんど足場を組む必要のないタワーマンションと、シティタワー西梅田みたいな全周ダイレクトウィンドウで覆われてるタワーマンションで、どっちも修繕費用は平米５００円なんですか？
タワーマンションは一律で値段が決まってるというのはさすがに無理があるんじゃない？

[763: 匿名さん]

↑競争があれば、そうかもしれないね。いくつもの会社から見積もりとって、競争させればあるいはさがる動機になる。しかしタワーの修繕が出来る会社は限られているんですよ？はっきりいって、ディスカウントする動機が全くありませんが。ある意味カルテルがあるようなもので、それは一般的には相場というんですが、その値段が500円／平米／月ということです。嫌ならやりません、ということです。

[764: 匿名さん]

そうじゃなく、タワーなら建物仕様構造に関係なく一律で値段が決まってるというところに異を唱えてるのだが。
同じタワーマンションの外窓拭きでも、ベランダがあるのとないのでは作業性が全く違うと思うんだけどなぜどっちも一律で同じ値段になるの？という話。

[765: 匿名さん]

失礼。窓拭きは修繕には当たらないね。
「外窓拭き」を「外壁塗装」に置き換えて読んでください。

[766: 匿名さん]

>タワーの修繕が出来る会社は限られているんですよ？
現時点ではね。ここが大規模修繕を迎える頃にはどうかな？

[767: 匿名さん]

↑　　その頃には、多すぎるマンションの価格が暴落してると予想します。

[768: 匿名さん]

↑ただし駅から遠いマンションからだと予想します。

[769: 匿名さん]

764さんは、きっとまじめな方なんでしょうね。
物の価格というのは、『原料費＋人件費＋利益』できっちり成り立っていると思ってらっしゃる。
違うんですねー。それはサラリーマンの発想であって、商売人のやり方ではあり得ません。
例えばあなたのいう「ベランダがあれば～」の場合、価格が安くなるんじゃなくて、利益が増えるんですよ。「今回は足場少ないから、楽(得)だな-」となるんですよ。
また、もちろん"きっちり500円"ととって頂いているところなんかも、ほんっとまじめですよね。
別に前後してもいいんですよ、こういう場合。”だいたい”500円前後ということですよ。普通はいちいち書きませんがね。

[770: 匿名さん]

つまり、足場が必要な作業なら平米６５０円でもおかしくないんです。
だいたい５００円前後ですから。
タワーだから７００円、でもいいんです。まじめな会社じゃなければ。
論点がずれちゃいましたね。

[771: 匿名さん]

>745
>修繕管理費は、タワーマンションの場合500円／平米／月で決まっております
と書かれてますけど。

要するにタワーの平均が500円／平米／月ぐらいなわけでしょ？
200円／平米／月のところもあれば、800円／平米／月のところもある。
つまりここは販売価格がタワーの平均よりかなり安いから、修繕費もタワーの平均よりかなり安い。
でＯＫ？

>例えばあなたのいう「ベランダがあれば～」の場合、価格が安くなるんじゃなくて、利益が増えるんですよ。「今回は足場少ないから、楽(得)だな-」となるんですよ。
ならないならない（笑）

[772: 匿名さん]

むしろ商売の基本としては、値段の高いものほど利幅も大きいので、どちらかと言えば修繕が簡単な場合よりも修繕が難しい場合の方が利幅は大きいでしょう。

[773: 匿名さん]

八尾ですから。
市内のタワーと比べて販売価格が安いのは当たり前です。
だから修繕費も安くなるってのはどうでしょう？
タワーならではの経費は、立地に関係なくかかりますからね。

[774: 匿名さん]

八尾ですが快速停車駅徒歩１分の立地ですよ。市内でも駅遠立地だったらどっちが高いか分かりませんけどね。
そもそもタワーマンションは土地代よりも多くが建物価格。
（そのためにタワーにしているわけだし）

[775: 匿名さん]

あと、1500戸というスケールも少なからず関係してくると思いますよ。
修繕に使う材料費。1㌧あたり△円で売っているとして、100㌧必要なら100×△円になると思いますか？
普通は大量購入割引みたいなものがありそうですよね。90×△円で買えるかもしれない。
そうなると当然、修繕費は安くなりますよね。
これは材料費だけでなく人権費にも当てはまるかもしれません。

また、外壁塗装で例えると、1500戸のマンションの外壁の面積が15戸のマンション100棟分の外壁面積と同じだけあるか？と言われれば、そんなにないでしょう。
つまり塗装面積は少なくてすむ。つまり安くなる。

500円／平米／月というのはあくまで平均であって、その平均値がここのマンションに当てはまるかどうかは全くもって不明でしょう。

[776: 匿名さん]

えっ！？えーーーーーーーっ？？
なんでそうなるの？ばか？世間知らず？
普通に考えたら、マンションの販売価格が安い→修繕費で取り返すから、おのずと高くなると思うんですが。
マンションも安い、修繕費も安いなんて、どこの慈善家さんなんですか(笑い)ボランティアとは違うんですよ。

私たちは何も、マンション購入者に喜んで頂くことが第一なのではなく、作って売って利益を出すことが第一なんですから。(もちろん他と比べてひどすぎない程度に、ですがね）

まぁ本当に本体も維持費も安いマンションだったら、商売柄私はむしろ怪しいと思ってしまいますが・・
いってて世知辛いことですね。

[777: 匿名さん]

７７５さん達のように、信じたい気持ちもわかりますが・・・この時代、仕入れ値が安くなった分を、還元しますか？？
私なら還元しなくても売れるんだから、そのまま利益にしてしまいますが、７７５さんなんかはどうなんでしょうか？やっぱり、仕入れが安くなったから、修繕費も安くしますと正直にいうのでしょうか？

[778: 匿名さん]

100戸のマンション
□
外壁面積（四辺の長さ）＝4
1戸あたりの外壁面積（塗装費用負担額）＝4÷100＝0.04

1600戸のマンション
□□□□
□□□□
□□□□
□□□□
外壁面積（四辺の長さ）＝16
1戸あたりの外壁面積（塗装費用負担額）＝12÷1600＝0.01


実際はこんなに単純ではないが、理屈はこういうことだ。

[779: 匿名さん]

＞７７６

ろくな商売してないなｗ

[780: 匿名さん]

>>777
私なら、還元しなくても売れるのなら下げませんが、還元しないと売れない（他の会社に取られてしまう）のなら下げますね。

[781: 匿名さん]

>普通に考えたら、マンションの販売価格が安い→修繕費で取り返すから、
これが普通なのか？

[782: 匿名さん]

まあまあ・・・。

修繕費の話？外壁面積？塗装費用？ﾌﾟｯ

そんな話は、管理組合できてから、存分にやりあえばいいじゃないですか。

デベからしたら、どうでもいいの。

理屈が通用するなら、みんなが「タワーの維持費が高い」って言わないですよ。

営業さんも、契約とるまでは、悪い事いいません。

理屈で説明するんです。騙してません。

[783: 匿名さん]

７７８
なるほど！！

って、少しも思わないよ。

[784: 匿名さん]

＞７８３

頭が悪い。。。

[785: 匿名さん]

778はわざとやってるんでしょうか？(それとも本気であほなのか・・・)
もしだまされる人がいるとしたら、それは錯覚ですよー。
側面積で比べるなら、負担割合は変わりません！

一戸あたりの大きさが縦×横×高さを(x × y × z)のものが、縦にa戸、横にb戸、上にc戸あるマンションだと
マンションの大きさとして(ax × by × cz)となります。
この場合、側面積をSとすると、S=2(ac･xz＋bc･yz)となりますね。(ax･cz=ac･xz、by･cz=bc･yzより)

①100戸の場合　abc=100より、ac=100/b bc=100/aを代入すると、
S＝2(100xz/b + 100yz/a)=200(xz/b + yz/a)=200z(x/b + y/a)
1戸当たりはS/100=2z(x/b + y/a)

②1600戸の場合 abc=1600より、ac=1600/b bc=1600/aを代入すると、
S＝2(1600xz/b + 1600yz/a)=1600(xz/b + yz/a)=3200z(x/b + y/a)
1戸当たりはS/1600=2z(x/b + y/a)

一緒ね。

証明終わり・・・・・って、778さん、小学生？？

[786: 匿名さん]

７８４さんも

[787: 匿名さん]

総戸数が多いところは個境壁が増える、つまり外壁が減る、でいいのでは？
極端な話、総戸数1戸の一戸建て（Ａとする）は戸境壁が0、つまり4面全てが外壁。
総戸数2戸のアパート（Ｂとする）は戸境壁が1、つまり1戸あたりでは4面のうち3面が外壁。

つまり、外壁塗装が必要な面積は、1戸あたりではＡはＢの4/3倍ある。
つまり外壁塗装にかかる金額も4/3倍になるというわけ。
このように、（ワンフロアの）総戸数が増えれば増えるほど1戸あたりでは外壁塗装費用は安くなる。

>785のような奇怪な計算するまでもなく分かるけどな。

[788: 匿名さん]

785ですけど、いかにみなさん日常を感覚で生きておられる方が多いのかがよくわかりました。
これまで巷にあふれる偽科学やうさんくさい宗教、投資勧誘などでいったいなんでだまされるんだろぉと
思ってましたが、なるほどですね～。

まさかあれが奇怪な計算といわれ、その対案が「Aとする～、Bとする～」ですからね・・・。

[789: 匿名さん]

計算して、何がわかったの？

７７８の計算なんて、４分の１のになってますが・・・

実際高いのはなんで？理屈で説明つかない。

結論は、

施工会社がボッタくって、タワー住民は割高な修繕費を払うハメになる。

[790: 匿名さん]

>788
>783を、あんたの出した式「S=2(ac･xz＋bc･yz)」に入れて考えてみましょう。
分かりやすいように、x=y=z=1として考えると、

縦に1戸、横に1戸、上に1戸あるマンション（総戸数1戸）では
S=2(ac･xz＋bc･yz)に入れると、S=4。つまりS/1=4。

縦に2戸、横に1戸、上に1戸あるマンション（総戸数2戸）では
S=2(ac･xz＋bc･yz)に入れると、S=6。つまりS/2=3。

>785さん、解説をお願いします。