MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？PART9

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友系管理会社

[681: 匿名]

ここを購入する人は、それだけ在庫が残っても利益がでるようにたっぷり価格に上乗せされてる事も
考慮して決断すべきだよね。

[682: 匿名さん]

天満でも竣工から１年以上経った今でも、半分以上「も」売れてるから、よく売れてる方らしいですね。

[683: 匿名]

↑天満とか関係ないですから。
よそのスレ言ってください！

[684: 匿名さん]

＞６７９
ＣＴＧ天王寺はかなり早く完売したのでは？
内容がよければ完売しますよ。
ここも戸数が多いから時間はかかるだろうが、第二期以降も売れ行きが衰えないのは売れるマンションの特徴。
出る杭は打たれるという通り批判したい気持ちは分かるが、正直期待できると思うね。

[685: 匿名さん]

天満大好き天満君に何言っても無駄ですよ。

[686: 匿名]

ここまでくるとスミフは道楽でマンション事業やってるのかと思ってしまう

[687: 匿名さん]

スミフってあまり契約数を公開しませんが、ここだけは堂々と公開してますね。
第一期の180戸しかり、第一期・第二期合計の403戸しかり。

当初の期待以上に好調だったんだろうなー
NHKのテレビ番組でも、一年間で売るつもりだった300戸が半年で売れたと紹介されてたし。

[688: 匿名さん]

だいたい見えてきますね。以下は天満からの抜粋ですが、ここもこんなもんでしょ。
予想としては、第四段階～五段階で中国バブル崩壊もあるし、貧民窟化も始まってるかな。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/148687/



No.230 by 匿名さん　2011-03-06 17:29:21

第四段階が目標です
果たしていつになることやら．．．

第一段階　家電サービス　　←今ココ

第二段階　家具照明付き or 諸費用50万円サービス

第三段階　家具照明付き＋諸費用50万円　or 諸費用100万円サービス

第四段階　あるかな？

No.231 by 匿名はん　2011-03-06 18:12:50

せめて半額にならんとな、話にならん。

No.232 by 匿名　2011-03-06 18:34:31

＞No.230

第４段階　長期間未入居による日焼け、そり等、劣化した壁紙・フローリングの張替え費用無料。
　　　　　
第５段階　長期間未入居により未通電の為、正常に機能するか不明な電気給湯器等の設備取替え費用無料。
　　　　　
第６段階　長期間未入居により通気孔、排水口等より発生した臭気のクリーニング代無料
　　　　　
第７段階　長期間未入居により通気孔、排水口等より侵入した害虫(ゴキブリ等)の駆除費用無料
　　　　　
第８段階　長期間未入居によりベランダに侵入した鳩の巣駆除及びフンのクリーニング費用無料　　　

[689: 匿名さん]

第１段から第３段は考え付くとして、第４段からは業者以外何者でもない悪意に満ちたカキコだな。

[690: 匿名はん]

土地代500万程度でしょ。専有部分の仕様もかなりケチってショボいし、利益かなりのってるんじゃないかな？その上、戸数が多いし、年々維持費が高くなるタワーだし、売却はかなりの困難がありそう。

[691: 匿名さん]

できれば高層階の購入を検討していますが、新聞配達はどうなるのでしょう？
朝の忙しい時間帯に下まで取りに行くとなると、すごく手間です。

それと書留や宅配便が割りと多いのですが、部屋まで持ってきてもらえるものなのでしょうか？
逆にそうなると配達の方に申し訳ないような…

[692: 物件比較中さん]

天満の方が、建物構造、専有部分の仕様は圧倒的に上ですね。

[693: 匿名]

新聞は各住戸まで配達してくれますし、宅配などは宅配ボックスが設置されてますので、大丈夫ですよ〜。なので、印鑑押す必要もサインする必要もありません。

[694: 匿名さん]

比較対象がなぜかCT天満など、ここより価格の高いところになってるからそこより専有部分がショボイのは当たり前の話で、
同価格帯のマンションと比較すれば専有部分も別にショボくないっていうオチ。
でも立地や共用部分は同価格帯のマンションと比較すればズバ抜けて優れてるから、やっぱりお買い得マンションでしょう。

>690
「駅直結」だけでそれ全て打ち消してお釣りがくるぐらいの価値があるよ。
あと、大規模マンションは小規模マンションよりも資産価値維持に有利。

[695: 匿名さん]

大規模でも1500戸もあれば、値崩れしやすいです。
普通の100戸程度のマンションからすれば、諸事情により売却する人も15倍の確率で発生する訳です。
少ない中古購入希望者をその人数で取り合うので、どうしてもすぐに売らなければならない人がいれば、投げ売りが出ます。
それは、実績として残り、マンションの相場が形成されます。

[696: 匿名さん]

>695
欲しがる人の数が100戸のマンションと同じ数しかいないのならそうなるが、欲しがる人の数も15倍かそれ以上の率で発生するならば話は違ってきます。
大規模と小規模では、大規模の方が立地が良く共用スペースなど充実していても割安な場合がほとんどです。
だから欲しがる人の数も多いのです。

そもそも新築で売れるペースも、小規模と大規模では全然違いますよね？
総戸数100戸のマンションで、もしメガと同じ契約ペースなら即日完売だけど実際には100戸のマンションでも即日完売などほとんどありません。

http://buy-athome.jp/hint/detail/pi3tq600000002v9
http://www.mansionlog.com/blog/column/2010/08/post-31.html
http://www.nomu.com/times/vol19/

大規模の場合、空きはすぐ出るが埋まるのもすぐ埋まる。
小規模の場合、空きはなかなか出ないが埋まるのもなかなか埋まらない。
結局同じなのです。

資産価値の維持には総戸数ではなく立地（駅までの距離）などの要素が大きく関わってきます。
大規模マンションの方が立地などの条件が良い場合が多いので、結果的に大規模マンションの方が資産価値が維持できる場合が多いということです。

[697: 匿名さん]

人口減少地域では、欲しがる人はそんなにいませんよ。


売りたがる人はいるけど。その前に完売までずーっと分譲が続きますけど。

[698: 匿名さん]

>697
この辺りは人口減少地域ではなく再開発エリアの人口増加地域ですので（数年前からの大規模マンション建設ラッシュ）、さらに駅直結徒歩１分もあり（つまりこの近辺でマンションを探している人はまず第一にこのマンションを見る）、かなり有利な条件で売却できると思います。
特にそういうマンションの最上階角部屋など持っていたら、鬼に金棒でしょう（新築分譲時でもおそらく抽選になっていると思いますが）。

[699: 匿名さん]

このエリアは、

>ザ・レスタージュ・レクレドール大阪（総戸数320戸、駅徒歩7分）
>ローレルコート久宝寺リーデンスタワー（総戸数239戸、駅徒歩2分）
>リーデンススクエア久宝寺駅前（総戸数117戸、駅徒歩2分）
>グランマークス久宝寺（総戸数185戸、駅徒歩10分）

と、ここ数年で大規模マンションが立て続けに完売しています。（人口減少など有り得ない）
八尾の中では間違いなく人気エリアでしょう。
そんなエリアの駅直結徒歩１分ですから、なかなかいいと思いますよ。

[700: 匿名さん]

１５００戸が多すぎるだけ。
でも、土地の仕入れ代が高過ぎだから、２００戸どころではさばけない。

[701: 匿名さん]

万が一ここが値下がりして周りのマンションの価格と同じぐらいになったら（今でもそれに近いくらい安いけど）、より立地のいい方（つまりここ）を求めて周りのマンションの住人が移住してくるので、駅から遠いマンションから先に値崩れしてゆきます。
総戸数が多かろうが少なかろうがその原理は変わりません。

つまり、駅直結のここの値崩れは一番最後になります。

[702: 匿名さん]

↑が、駅遠の小規模マンションよりも駅近の大規模マンションの方が資産価値維持に有利だと言われる所以です。

という旨の内容が、>696のリンク先に書いてあると思うのですが。

[703: 匿名さん]

やっぱり天満と似ているな。　　　

[704: 匿名さん]

天満は立地悪いじゃん。

[705: 匿名]

近鉄沿線のみ不便

ＪＲ使用にだけもの凄い便利

[706: 匿名さん]

おおさか東線が開通してから俊徳道で一応近鉄に乗り換えできるようになりましたね。需要は低いだろうけど。

[707: 匿名さん]

１５００戸もあるからね。希少価値ってのがないんだよ。

駅から近いから値崩れしないって？

営業マンがそう言うけどね。

全戸完売で、空きわずかの状態で、の話だよね。

築５年で売れ残りがあって、中古まででてきたらどうなんの？

総戸数が多いと値崩れする原理はかわりますよ。

[708: 匿名]

↑またノストラダムスの大予言だ。笑

[709: 物件比較中さん]

大規模修繕の時期が近づいたり、修繕費が上がってくると、たくさん売りに出て悲惨なことになりますよ。誰も好んで高い維持費のマンションに移ろうとしませんよ。

[710: 匿名さん]

安いだけに、築20年もすれば売却のラッシュだな。購入価格の30%？

[711: 匿名さん]

>709
それはどこのマンションでも同じ。

総戸数が多いから売りに出る「数」は多いけど、売りに出る「率」は同じ。
だから悲惨さ？はどこのマンションでも同じ。

それぐらい考えてから書けよな。

[712: 匿名さん]

>707
> １５００戸もあるからね。希少価値ってのがないんだよ。
1500戸と言っても、八尾にある住宅約10万戸のうちのトップクラスの立地1500戸だよ。希少価値は有る。
駅徒歩10分の総戸数50戸のマンションの方がよっぽど希少価値は無いだろう。

> 築５年で売れ残りがあって、中古まででてきたらどうなんの？
周辺の中古マンションと同じくらいの価格まで下がった時に、（より立地のよい方を求めて）そこから移住してきて埋まる。
よってそれ以上は値段が下がらない。値崩れするのは移住で空きが出た駅遠マンションの方。
自分が住む立場になって考えてみりゃ分かるでしょう。
同じ値段なら駅から遠い方と近い方、どっちを選ぶ？

[713: 匿名]

ＪＲ使用には最善の立地だ。 近鉄沿線には最悪です。 ＪＲ沿線からすると近鉄八尾最悪となるただ電車使用しない場合は近鉄八尾の方が圧倒的に良いと思う。

[714: 購入検討中さん]

八尾市で分譲マンションを検討しています。


将来転勤もあるので、賃貸にも出せる駅近マンションを探してて、このマンションと近鉄八尾駅5分のマンションのモデルルームを先日見に行きました。

確かに、ここは管理費と駐車場が他と比べて高いですが、共有部分や建物、室内のフローリングやドアなど材料の良さ、オール電化、管理費が３０年先まで10円単位で値上がりの額を一覧で教えてくれたこと、管理体制や営業マンの方の対応でこちらのメガシティに気持ちが傾いています。

ただ、私が手が届きそうな額での比較では、間取り、キッチン、収納、駐車場の出し入れ便利さでは近鉄八尾のマンションの方が魅力です。

金額の面でも、35年住むとして、それぞれの自分の住みたい間取りの固定資産税、管理費や駐車場やマンションの価格のすべて足して比較しても、ざっとの計算、概算ですが35年でこのメガシティと100万～200万円（1年で5万ぐらい、1ヶ月5千円ぐらい）ぐらいしか変わらないので、少し高いですが、このメガシティかな？と思います。

あと、住友不動産なので、決算だからとか売れ残りが多いからなどの理由で値下げしない、管理費も上げないと言うのがとても信頼が持てます。個人的にマンションを買って住んで2年後に「200万円値引き！」
みたいなチラシを出されてもショックですし、逆にマンションの価値を下げてしまっていることになることが嫌なのも大きな理由です。

私はここが良いなと思いますが、他の八尾市内のマンションもそれぞれ魅力があるので、色々検討されてマンション購入をされた方がいいと思います。

[715: 入居前さん]

ちゃんと考えて購入をご検討されてるんですね。うちはもうメガシティを購入したんですが、714サンの投稿を読ませて貰って改めてココを購入して良かったと確信が持てました！！
初めは一戸建てしか考えてなかったのですが、このマンションなら購入したいと思いました。

[716: 匿名さん]

↑　　＊＊＊

[717: 匿名]

近鉄八尾のマンションはアリオなどの大規模ショッピングモールがたくさんあり買い物に便利なイメージがあるが、日常的に利用するのは意外と駅やスーパーぐらいなので、どちらにも傘もささずに行けるメガシティの方が案外便利だったりするかも。

[718: 匿名さん]

714

未来の管理費を教えてくれたんですか？

修繕費は別ですか？

なんでわかるのか、疑問に思いませんでしたか？

[719: 匿名]

↑それを言い出したらキリがない！

[720: 匿名さん]

営業さんがそんないい加減な事言ったんですか？

[721: 匿名さん]

現時点での予定を教えてもらっただけでしょ。

[722: 匿名]

疑問の一つです。上階からの足音が聞こえることもあると言う話がどこのマンションでもある。マンション買う人は足音騒音など皆さん気にならないから買えるのですか？

[723: 匿名]

気になるけど買えます。
マンションの方が地震に強いから安心。

[724: 匿名さん]

高層階で地震を経験したことあるんでしょうか？
地震に強い程、揺れるんですよ。

[725: 匿名はん]

修繕費用が全然違うし、タワーは普通のマンションに比べたらかなり維持費が高くなりますよ。

[726: 匿名]

車と一緒だね。
高級車は維持費かかるもんね。

[727: 匿名さん]

↑それを言い出したらキリがないし、買いたくない！

[728: 匿名さん]

タワーの維持費が高いのは当然でしょ。それを考慮して買うかどうかを消費者（？）が決める。

その結果が今出てます。

[729: 匿名さん]

>>724
対震システムの多様化により相殺する場合間もあるので一概には言えない。

[730: 匿名さん]

免震タワーに引っ越してから、友達の、「昨日さー、XX時ごろに、かなりゆれたよね～」の話に対して、「ゆれたっけ、記憶にないわ」と、話が合わなくなりました。うちの子供連中も、話が合わなくなったといっておりますので、間違いなく免震がゆれを無くしていると思われます。