MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？PART9

[匿名さん]

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府八尾市龍華町1丁目4-1（地番）
交通：
関西本線（JR西日本） 「久宝寺」駅 徒歩1分 （駅徒歩1分:敷地北西角より駅下エレベーターを使用した改札までの距離）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.59平米～95.99平米
売主：住友不動産 関西支店
売主：関電不動産
販売代理：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
復代理：住友不動産販売

物件URL：http://www.mega2.jp/
施工会社：清水建設
管理会社：住友系管理会社

[141: 匿名はん]

価格の内訳はどうなっているのでしょうか？

①土地代500万程度でしょう。（土地取得価格85億÷1500、商業施設も加味するとこんなもんか）入札最低価格が半分くらいだったので実勢価値はもっと低い可能性もあります。

②建物代は、スーパーゼネコンで坪単価50～55万ぐらいです。直床、ディスポーザなし、建具・床材・クロス・水回りは分譲マンションとしては最安品に近いものを使っているので、スケールメリットもあるし大幅に高くなるのは考えにくいです。おそらく1000万～高くて1200万程度でしょう。それ以下の可能性も大いにありえます。

③残りが広告等の販売経費や利益になります。

一般的には、③が販売価格の3割程度になります。

ここの建設費はどれくらいなんでしょうね。
上記のことを考慮すると決して安いと思いません、むしろ個人的には割高という感想です。
3割ほど安ければ、お買い得感があったと思いますが。

タワーの修繕費はうなぎ登りらしいですね。将来国民年金だけでは、到底修繕費＋駐車場代＋修繕費はまかなえないんじゃないかと不安になります。

[142: 匿名]

>141さん

床材が最安品とのこと、どのメーカーのどの商品か教えてください。どんな酷い床材を使っているか知りたいので、よろしくお願いします。

[143: サラリーマンさん]

意地悪な質問するね。スレが止まってしまったじゃない。

実勢価値や維持費がどれくらいかかるかは購入の際重要な要素だよ。
そんな質問せず、建物代いくらか答えてください。

[144: 匿名さん]

>No.56 by 匿名さん 2010-12-03 09:46
>マンションギャラリーで確認しましたが、現在の契約数＝約370戸だそうです。半分は超えましたね。
>誰かが言ってた、来場者数の1割というのは確かに目安になりそうです。


ここで何とか公表できるだけ売れたのは１期だけだった。
その実績で来場２５００の成約１８０の約７％。
それ以外は公表もできない悲惨な結果。
一番よかった１期の実績７％を公表の来場３７００にかけても２６０。
ぷーちゃんが目安、目安って強調するのはこういうことです。水増しできるから。
売れてない。よくて２６０。３００なんてとんでもない。
ギャラリーに来い来いというのは得意の営業いかさまトークでごまかすため。


床材のメーカーは目安で、グレードは１割ではなく本当は７パーセントじゃないのかな。

[145: 匿名さん]

> 直床、ディスポーザなし、建具・床材・クロス・水回りは分譲マンションとしては最安品に近いものを使っているので

○　直床か2重床かは、賛否両論あるので、一概に2重床が良いとはいえない

○　ディスポーザは、金食い虫なので、ほしくない住民も多いため、最近はついてない物件も多い

○建具・床材・クロス・水回りは、一般的なもんだと思いましたが、最安品と思われる理由は何ですか？
メーカや型番もわからないのに、そんなことは言ってないですよね？

[146: 匿名さん]

ディスポーザーが金食い虫だなんて、初めて聞きました。
ディスポーザーの満足度調査はご存じでしょうか？
これが、ここに張り付いてる方の仕事ですね。
購入検討も嫌になりました。

[147: 匿名]

コストの話を良し悪しの話にすり替えてるのは、なぜ？
ま、コストやデベの儲けはどうでもいいんですけどね。

それはさておき、
直床ならもう少し天井高が欲しいなと思います。

[148: 匿名]

ここの遮音レベルは平均以上良いか？

[149: 匿名さん]

>144
8月末の一期が終わった時点で300戸よ。これ鉄板。
うたがってるのはあなただけよ。

一期が一番よいのは契約「数」であって契約「率」ではないからね。
二期以降の方が「契約者/来場者」の率は当たり前だけど高くなる。
理由は考えればわかるでしょーーーー

[150: 匿名さん]

わかるわかる。

[151: 匿名]

>141さん

建具や床材、クロスなどのメーカーと型番教えてもらえますか。他社のマンションと比較したいので、よろしくお願いします。

[152: 匿名]

>143さん

実勢価格や維持費も大切ですが、最安の建具や床材のマンションも嫌ですので、しっかり確認した方がいいですよ！
141さんに聞けばわかると思うので教えてもらいましょうよ！

[153: 匿名]

>>151さん
他社マンションの情報下さい。
参考にしたいです。

[154: 匿名]

>153さん

まだ他社マンションの情報は集めていませんので悪しからずご了承ください。

[155: 匿名さん]

>145
タワマンでディスポーザは必須でしょう！でないと生ゴミの収集で、カラスや猫が集まる。それは嫌！

[156: 匿名]

今週のスーモの特集。
八尾地区、最下位クラスですね。

1500戸の行方が楽しみな物件です。

[157: 匿名]

タワの場合、足音など聞こえ安くないか？

[158: 匿名さん]

>157
価格は安い。だからどこで手抜きしてるかは不明。現場の声が聞きたいね。

[159: 匿名はん]

土地代とか考えると市内の物件と比較しても決して安いとは思いませんが。

[160: 匿名さん]

清水建設が手抜き　　かなり考えにくいね

[161: 匿名さん]

春の竣工と入居見てから考えようと思っているけど、どうもガラガラみたいだね。
まだまだ管理組合もつくれないみたいだし、買ってから値引かれるのもしゃくだ。
東の竣工始まる２年先でも西は半分ぐらい残ってるんだろうな。

[162: 匿名さん]

161
そのころアンタんとこもまだ売ってたりしてな

[163: 購入検討中さん]

価格表アップよろしく。
高槻タワーはでてますね。

[164: 匿名]

他のマンションのいくつかは完成後なら軽く300万円値下げなどあったのが事実です。ここも値下げされるか？されないか？

[165: 匿名さん]

>164
スミフは値下げしないに１票。おそらく現地モデルルームを次々作って、オプションサービス売りという
シナリオですかね。「値引き」という言葉に抵抗があるようです。

[166: 匿名さん]

まだ、張り付き監視員がねっとりへばりついてるようだ。

[167: 匿名さん]

値引きは避けられないだろう。というか価格はもともと公表されてないから、実質値引きでも予定価格の変更が誰も知らない間にされてるだろうね。それでも残るだろうね。残れば再変更かな。

[168: 匿名さん]

ここは貧乏人の見方。でも高い管理費と修繕積立金で、低価格売却に追い込むんだろうなぁ。

[169: 匿名]

電磁波問題は出なくなった。

[170: 匿名さん]

>東の竣工始まる２年先でも西は半分ぐらい残ってるんだろうな。

え？　もう現時点でも西棟半分は突破してますよ？？
いつだったか、建物内モデルルーム見学の時に今の売れ行き360戸だと、他の見学者も大勢いる前で営業マンが堂々と言ってましたから。

[171: 匿名さん]

なかなか面白い記事載ってますよ。http://d.hatena.ne.jp/flats/20101209

よほどのヒドイ物件でなければ、“即日完売”を演出できる
つまり、「予告広告」でモデルルームに集客し、“即日完売”できる見通しが得られた段階で「本広告」を出して短期間で受付・抽選に走るという、とっても巧妙に仕組まれた、最近はやりの販促ワザ。

[172: 匿名さん]

これもおもしろい。　超高層マンション本のまとめ http://d.hatena.ne.jp/flats/20101206

いつもの書店をのぞいていて「高層マンション症候群（シンドローム）」という新書が目に留まったので、760円を投資。さっそく読んでみた。

「流産率が高まるリスク」や「長周期地震動の影響」から「光化学スモッグの影響」まで、高層マンション住民を見舞う肉体的、精神的ネガティブ情報を一通り知ることができる。
一部の記述には？と思うところもあるが、高層マンションを検討する人は、一応目を通しておいたほうがいいだろう。

超高層マンション選びの参考になりそうな主な本を以下にまとめてみた。ご参考に！

[173: 匿名さん]

>170　　言い捨ての営業トークなら何とでも言えるだろうね。天満でもそのくらいのことは言ってたよ。

[174: 匿名]

>171

まさにここ！のことですね。

[175: 匿名さん]

ここで何とか公表できるだけ売れたのは、でっち上げの即日完売の１期だけだった。それでも、実績では来場者２５００組のうち成約できたのは１８０の約７％だった。それ以外は公表もできない悲惨な結果に終わっている。
一番よかったはずの１期の実績の成約率７％を今の公表の来場者３７００組にかけてもせいぜい２６０。
ぷーちゃんが目安、目安って強調するのはこういうことです。水増しできるから。
売れてない。よくて２６０。３００なんてとんでもない。
ギャラリーに来い来いというのは得意のその場限りの使い捨て営業トークでごまかすためだと思いますよ。

[176: 匿名さん]

このまま不況が続けば、買う人増えない？予算無いからここでいいかぁ、みたいな。

[177: 匿名さん]

175
なんでそんなに必死なん？

[178: 匿名さん]

＞でっち上げの即日完売の１期だけだった。

わかります。まずは優先案内で要望書が出た住戸だけ、第一期分譲。当然ほぼ完売します。
その後も同じ手口で完売御礼。しかし、そのうち気付かれて失速。ここは早く落ちたねぇ。

どうするスミフ！？

[179: 匿名さん]

まだ、予告広告？WESTは2011年2月竣工だっけ？まだ半分以上残っているのは大問題だね。

[180: 匿名さん]

>175
すごい意味不明な計算だ。

>一番よかったはずの１期の実績の成約率７％
「一番よかったはずの１期」と根拠も示さず勝手な前提を決め付けているが、普通、１期が一番いいのは「契約数」であって「成約率」ではないよ。
モデルルームオープンから販売開始まで半年以上ものタイムラグがある第一期に関しては、むしろ成約率は低くなるのは自然な話。
最初は買う気でモデルルームに行っても、半年も経てば気が変わることも普通にあるだろう。
よって２期以降の方が成約率は高くなるだろうね。興味本位の野次馬や冷やかし目的の人も減るだろうし。
現時点で成約率10%の370戸契約というのはそう遠くない数字だろう。よければ400戸いってても不思議ではない。
公表されている、八尾市の新築マンションの契約数からみてもこのへんが妥当な線だな。

あともう一つ。
第一期で売れたのは180戸だけではなく追加販売分もあるのに、これは（知らないからか）無視されてる。

[181: 匿名さん]

特に病気というわけではないのに、頭や体、全身が重いと感じていませんか？
そういう時は、マンションに溜まった陰の気すなわち邪気の影響を受けている可能性があります。
大阪は特に陰気が強いので皆様お気を付け下さいませ。

[182: 匿名さん]

陰気について、何か本で学ばれたのですか
本ならどういう本ですか

[183: 匿名さん]

>182
デマに乗らないこと。

北のシオ高槻、南のメガシティ、さて勝のはどっち？

[184: 匿名さん]

>183
共倒れに１票！

[185: 匿名さん]

ここ、いいなぁと思っていた者です。
3LDKを想定していましたが、
大体で計算してみると

管理費(月額):22,000円
修繕積立金(月額):6,500円
駐車場(月額):12,000円
駐輪場×2(月額):600円
月額計:41,100円
毎月4万円超のランニングコスト＋ローン！

高価で手が出ないことに気づきました。
低金利になってきたとは言え、
この価格で1499世帯もあつまるものでしょうか。
3LDKのマンションが毎月13万円とか、
金銭感覚的に異常な気が･･･
皆さんはどうお考えですか？

[186: 匿名]

固定資産税は？

[187: 匿名さん]

ありがとうございます。
確かに、固定資産税も必要ですね。
月割りにして1万円弱くらいでしょうか。
分譲価格以外に必要な費用って大きいですね。

[188: 匿名]

完売価格に対して、管理費の設定が高すぎ。
市内のタワマンよりも高い設定。
スミフは最高の管理品質だから。か？

[189: 匿名さん]

180
なんでそんなに必死なん？

フツーの公務員だからかな、ひょっとして無職だから？



なかなか面白い記事載ってますよ。http://d.hatena.ne.jp/flats/20101209

よほどのヒドイ物件でなければ、“即日完売”を演出できる
つまり、「予告広告」でモデルルームに集客し、“即日完売”できる見通しが得られた段階で「本広告」を出して短期間で受付・抽選に走るという、とっても巧妙に仕組まれた、最近はやりの販促ワザ。



一期の１次だけは、よかったんだよねーーー。良かったね。よかった。よかった。ふーーーん。

[190: 匿名さん]

必死になるのは、売れてない証拠でしょ。