リヴァリエ エアリータワーってどうですか？Part2

[物件比較中さん]

京急大師線「港町」駅徒歩1分。
リヴァリエ　エアリータワーについていろいろ情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：
京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口（平日7:00～9:30）から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
間取：2LDK、3LDK、4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：コスモスイニシア
施工会社：株式会社大林組
管理会社：未定

【タイトルに"Part2"を加えました。2012.05.07 管理担当】

[341: 匿名]

大師線の移設や地下化はまだ決定ではないのではないでしょうか？

[342: 購入検討中さん]

大師線の地下化はまだまだ先の話みたいですよ。
用地買収も終わってないみたいだし、京急自体も乗り気じゃないし。

[343: 匿名さん]

地下化の話はすでに決定事項だと思います
とりあえず東門前駅より先は工事を先に着手はじめてると思います
川崎から大師-東門前間もすでに確定事項で京急としては川崎市の負担分
が確約されれば順次予定通り着手するものと思います。
（ただ財政難の川崎市が負担金支払えるかが問題かとおもいますが）

いずれにしろ想定内である事は間違いないかと思いますので
売主の京急さんに事前に地下改札口の確認やダイア増便の
可能性などは事前に確認すべきかと思っています

[344: 匿名]

ずっと前からある計画だけど全然進んでいないみたいですね。ましてやリヴァリエの売り主は京急なのだから、リヴァリエを買ってくれた方々に詐欺紛いなことは出来ないでしょう。
今後、大師線計画自体が無くなるのではないでしょうか。

[345: 匿名さん]

ほとんどが主導の川崎市の出資とかだろ？
川崎市の今の財政でそんなカネ捻出する余裕あるわけないじゃん。
結局毎年、来年度、来年度とかで２０年経っても来年度にはとか言ってるのがオチ。
大体、工事途中に地盤やら何やらで100億追加とか言ってるんだから後回しにもされるわな。

[346: 匿名さん]

結論から言うと、計画は無くならないが、工事が進行する見通しも無いと言う事ですな。

[347: 匿名]

ただ、重要事項として大師線の地下化や港町移動計画な納得済みで購入する必要がある、ということですね。

微妙な問題ですね。資産価値と利便性に直結する話なだけに。

[350: 匿名]

ミューザ川崎のあたりは、ここより地盤はいいんだろ？
それが、あの程度の地震で億のオーダーの修理費がかかるって
手抜き工事だったんじゃないの？

[351: 匿名さん]

あの手この手で頑張ってますなあ。

[353: 匿名]

駅のこと聞いているのは営業じゃないです。購入判断のキーポイントです。

市に聞いてみますが、ホームページに出ている計画通りにしか答えてくれないと思います。

京急の判断で、駅移設と宮前駅は中止して欲しいですが、そのあたりが可能かどうかは京急電鉄に問い合わせかな。

[354: 匿名さん]

まあでもふつうにいいマンションじゃない？向きさえ間違わなければ。

[355: 周辺住民さん]

よくわからんが、都市計画決定されているものを京急の意向で取り下げられるもんではないと思うけどw

[356: 匿名さん]

唯一ある駅が遠くなったら、ほんとなんもないな。こんご店も出来る要素無いし。

[357: 周辺住民さん]

>結論から言うと、計画は無くならないが、工事が進行する見通しも無いと言う事ですな。

うまくまとめましたねｗ
産業道路や東門前でさえいつ完了するのかわからないのに、
大師より西なんてほぼ「構想」止まりでしょうね。
個人的には数分遠くなってもそれはそれで静かになって良いかと思いますが・・・。

「川崎アプローチ線」や「神奈川口」と同じレベルだと思いますよ。
順調にいっても住宅ローン払ってる間には実現しないと思います。

[358: 匿名]

大師線移転事業は2015年完了予定だそうです。引っ越しの二年後？

[359: 匿名さん]

2015年になって、その時点での進行度合いを見てみれば、この計画の現実味がわかるよ。

[360: 匿名さん]

>>356
＞こんご店も出来る要素無いし。
場所さえ確保できれば４５５戸×３棟の需要がある場所に出店する要素は十分にある。

[361: 匿名]

そう熱くならないで
冷静に考えてごらんなし
後ろは川しかないでしょ
多摩川の河童でもお客しゃんになってもらうの？

[363: 匿名]

ちっちゃいマンションの営業さんて、ここのマンション小さいですか？？

2015年、大師線の移設計画の行く末を見届けてから販売開始して欲しかった。今の煮え切らない状況では、マンション購入がギャンブルになってしまう。

今の市長は移設を公約にしているから計画変更はできないだろうけど、計画通りに行かなかったときに次の市長がどうするかなんて全く見えないし。

実現性のない計画をふらふらしたままにされると困ります。不動産の取得計画を立てられないし、市の財政上も問題だと思う。（川崎市民です。）といっても、工事は既に始まっているし、移設用の土地も一部確保済みで、計画がなくなる見込みがある訳では全くないし。何年も寝かせて時間をかけてきた土地なのだから、鉄道事業者でもある売り主には、しっかりした判断材料を示して欲しいです。

[364: 匿名さん]

場所無いしw
線路と川に挟まれてなければ3棟も建てないで店つくってたかもね

[365: 匿名さん]

地下計画は関係者すら先のことは分からないんだし、いくらここで論争しても無意味ですね。
将来的には駅移転ありと考えて購入すればいいんじゃないでしょうか？
移転中止だと駅徒歩1分のまま、移転でも駅徒歩5分圏内。　そんなに大騒ぎするほどでもないでしょうに。
踏切がなくなるぶん、車での移動はスムーズになるメリットも考えられるし。

[366: 匿名さん]

いやいや、よく読んでみ。駅移転したらの話だべ？

[367: 匿名さん]

>366
よく言いたい意味がわからないのですが？
しかも、だべ っ て何ですか？

[368: 匿名さん]

この辺りの方言ですかね？なるほど

[369: 匿名]

徒歩1分と徒歩5分の資産価値は全然違いますよ。

単純に考えても、徒歩５分の物件は徒歩１分の物件の25倍存在する訳ですから。

希少価値が25倍違います。

[370: 匿名]

資産価値を気にするんだったら他の駅近物件を検討すればいい。
生活面で考えれば、何十年かかるか分からない将来の心配をして、購入を躊躇するほどの問題ではない。たかだか4分程度の差。

[371: 匿名さん]

そもそもここに資産価値もとめるな。
そんなものはない。

[372: 申込予定さん]

抽選になるほどの人気があれば
資産価値はあるということになるのでは
基本的にはどんな駅であれ
駅前だと資産価値はそれなりにあるでしょう。

[373: 匿名さん]

よく似た立地の「アクアリーナ川崎」の中古価格を参考にすると、ここはさらに資産価値ありそうです。
しかも向こうは駅遠物件。

[374: 匿名]

通勤時に大師線を利用するに当たって、川崎駅に出るための時間に正確なバスだと思えば割と良いのかなと思えました。

川崎駅徒歩10分圏内のマンションには負けますが、15分圏内のマンションとの比較なら、雨の日はリヴァリエの方が楽だと思います。

[375: 匿名さん]

京急で一番利用者が少ないしょぼい駅でもですか？

[376: 購入検討中さん]

利用者が少ないのはかまわないですが、エレベーター、エスカレーター、待合室、売店は欲しいですね。あと、駅自体をもっと清潔にして欲しいです。

[377: 匿名]

大師線の地下化は、４０９号線とと産業道路の踏み切り渋滞解消が目的じゃないでしょうか?
だとすれば、時間はかかるかもしれませんが、いつかは実現するような気がしますが。

[378: 匿名]

すみません。「と」がダブってしまいました。

[379: 匿名]

駅問わずで駅近な物件なんて条件ならば、日本中腐るほどある？

[380: 匿名さん]

横浜や都心へのアクセスが便利な上に駅徒歩1分だし、資産価値は十分あるかと

[381: 匿名]

でも、管理費、修繕費、駐車場料金が超お高いんでしょ？

[382: 匿名さん]

いやいや、タワーにしては安いでしょ
ここの管理費で高いと感じる方は
タワーマンションは諦めたほうが。。。

[384: 匿名]

管理費は、豊洲の住友に比べるとだいぶ高いですよ。普通のマンションの1.5倍位。その割に修繕が安いのが心配。管理人、コンシェルジュは6人もいらない（常駐は必須）し、スポーツクラブもラゾーナからなくして、管理費2/3で修繕は倍にしてバランスとって欲しい。

駅は川崎隣駅で徒歩一分がポイント。これが隣駅でないとか、一分でなくなるなら普通のマンションなので興味失います。

単なる購入検討者ですけど、他社の営業だと何か嬉しいんですかね？そう書いているのは京急の営業？なら、かなり残念。デメリットを真面目に考えるのはマンション購入の基本だと思います。

[385: 匿名]

スポーツクラブはラゾーナにあるから無くして良いと思う、でした。

[386: 匿名]

管理費五千円とか一万円安くしたら、ローン50万円とか100万円分だから、床暖房位は標準でつけて欲しいかな。

床暖房位はいまどき常識だから、100万円上げてもつけるべき。

管理費はスポーツクラブなくせば減らせる。

[387: 物件比較中さん]

床暖房は逆になくていいわ。設置できないならともかく、オプションで対応できるんだし。
必要な各が選択して導入すればいい。

スポーツクラブなくせば減らせる・・・入居後理事会で提案したらいいのではないでしょうか。
私はあったほうがいいですし。

[388: 匿名さん]

ひとつ言えるのは
コスト、ギリギリまで削りたい的な人にはタワマンは向かない。

[389: 申込予定さん]

確かにそうですね
あれいらない、これいらない、とかいうような方は
共有施設があまりない、こじんまりとした
管理費安いマンション住めばいいですよね

[390: 申込予定さん]

煙突から火がボーボー観れるマンションはここですか笑

[391: 購入検討中さん]

何度も書いてますが、基礎的な知識で、マンションは毎年、固定資産税金がかかります。

また、修繕積立金は上がりますし、何十年後には3万位になります。また、このマンションは20年目と30年目に修繕積立基金を平米数にもよりますが、40万程払います。ローンだけの金額以外にもお金はかかってきますし、固定資産税は減税5年ありますが、それ以降はあがります。管理費が高いと言ってる方はこういった事も考慮して購入検討してますか？
目先の憧れや提示されたローンと賃貸料金だけ比較して少しお金だせば買えると思ってる方もいませんか？

タワーマンションはもともと維持費が高くなってます。ここは他、タワーと比べても販売価格は安くても、管理費は若干高くなってると思います。
タワーに限らず、分譲マンションはローン以外にもお金がかかります。賃貸の賃料だけ払えばいい感覚だと後で、お金がかかる事をしり、管理費払えないや、修繕積立基金払えないでは住民に迷惑ですし、修繕もうまくいかなくなります。

知ってた方には申し訳ないですが、最近マンションでこういった問題があるようなので記載しました。
また、地域的に高額所得の地域ではないので申し訳ないですが、知識的に記載しました。

[392: 匿名]

あれこれとかかるからこそ、普通は管理費は抑えるものじゃない？そして、その分修繕を上げておくものじゃない？

みなとみらいのとあるタワーマンションも、管理費を値下げして、修繕を倍額近く増額していますが、賢明な判断と思います。

固定資産税が上がるとか常識だし、修繕はむしろ高い方がいい。

管理会社への出費にあたる管理費を抑えて、自らの貯金にあたる修繕をできるかぎり上げるのは、マンション運営の常道だと思いますが、ここを買われる方はは修繕が安くて不安にならないのでしょうか？修繕を抑え過ぎている割に管理費は高くて、通常とはバランスが逆になっています。

家庭と同じで、毎月の生活費にあたる管理費は抑えて、将来のための貯金にあたる修繕は抑えておかないと、というバランスの問題だと思います。

[393: 匿名]

390
やめましょうよ、ふざけた書き込みは

[394: 検討中]

結論としては、リヴァリエは中小規模のマンションと比較して維持費が割高という認識でいいのでしょうか？

[395: 購入検討中さん]

394さん　中小規模でなく、大規模と比較しても維持費は高いですよ。自ら比較しないと学べませんよ。大規模でもタワーでなければ、管理費、修繕金、修繕基金、固定資産税はタワーーより安くなります。

タワーは基本修繕金が高いです。ここは安いから心配と記載してる人がいますが、20年目と30年目に支払う修繕積立基金の金額を確認してないからではと思います。また、固定資産税もタワーでない大規模より、タワーは高くなります。

大規模が良いならタワーでない大規模と比較すれば、維持費の高さが確認できますよ

[396: 匿名さん]

固定資産税はこの辺の相場より高いんですか？
そもそもここは商業地？工業地？

[397: 購入検討中さん]

http://www.minatocho.jp/outline.html

工業地域です。

[398: 物件比較中さん]

確かに修繕費が管理費より高いほうがベストですよね。
コスト削減の世の中、管理費を安くしても同レベルの管理会社さんて
いると思いますが、最初は規定の所になってしまいますよね。
それは入居してから決めていく問題なのかと思います。
でもここは間取りがどうなんでしょう。
タワマンにしてはお手頃で共用施設等々で飛びついても
出ていく人が多くなりそうな感もあります。
でも図面だけではわからない部分もあり、使ってみたら
以外に使いやすかったという事もありうるので一概に
言えないですよね。

[399: 匿名さん]

管理費が高い？
タワマンに住もうという連中がなにを言っとるんだ。
管理費を安くしたかったら、共用部の掃除とかは当番制にして住民がやれ。

[400: 購入検討中さん]

営業さんが言ってましたが管理費や修繕費、管理会社は理事会が発足してから理事会にかけてから正式に決めるそうですよ。
今のはあくまでも目安だそうです。修繕費も全て分割にも出来るそうです。
いま住んでいるタワマンも管理費の値下げが入居して半年くらいでありました。
こういうことは入居してからでも変更可能です。

[401: 匿名]

割高な管理費は、自主掃除などしなくても下げられます。恐らく、管理人が多過ぎるのかな。

それにしても、なんで管理費を上げたがるんだろう？

管理費は普通のタワーマンション並で、修繕は高めがベストだと思うんですけど。

物件価格は割高シなティタワーズの管理費とこちらの管理費を平米当たりで比較したら、どの程度こちらの管理費が割高か分かると思います。

お金はあるから私は沢山払えるんだと言いたいのはわかりますが、マンションの価値の維持を望むなら不必要に管理費を高めに払うより、修繕を沢山払う方がいいと思います。

後、入居後の管理費や修繕の変更は、現実には難しいですよ。特にこちらのような大規模物件ほど意見はまとまりにくいです。掲示板ですら、意見が割れる位ですから。だからこそ、みなとみらいのタワーマンションの管理組合さんは偉いと思います。

[402: 匿名]

それは建前では？管理会社変更、管理費削減等は、四六時中あちらこちらでどこでもいつでもあるような話しではない。

だから初期値は大事。

初期値が不適ではという質問に対して、目安だとか後から変えられるから平気というのは回答になっていない。今、初期値の是正を検討すればよい。今何故それを検討しないのか甚だ疑問。

[403: 申込予定さん]

管理会社や管理費の見直しは普通に行われてますよ。
住民の意見等で管理組合や理事会ではないのですか？
固定資産税はどんな不動産でも発生するし、修繕費は30年から35年の修繕計画があるのでいつどれくらいの費用がかかるか分かるはず。
まぁ、この掲示板みて倍率下がれば自分はうれしいですが

[404: 匿名]

入居してからの管理費変更や修繕変更は、増やすにしろ減らすにしろ大変です。管理費減らすと管理が心配だとか、逆に修繕増えると苦しいと言い出す人は必ずいます。その中で、遺恨を残さず調停するのは困難な仕事です。

なので、販売時点で、必要と見込まれる修繕は予め月々に反映して、管理費はせめてタワーマンションの通例程度に抑えて設定されていることが望ましいです。

[405: 匿名]

管理会社の変更や管理費の変更を行っているマンションは確かにいくつもありますが、それは並大抵でない理事会の努力の成果であって、そう簡単にはいかないです。

初期値に対しては納得済みで購入するからまだ良いですが、入居後の修繕の値上げや管理の効率化は反対者が出ます。だからこそ、販売時点での費用設定が入居後の安定したマンション運営を見越した妥当なものとなっているか否かは重要です。

[406: 匿名さん]

周辺のタワーの管理費を調べてみましたが
ここの管理費は標準的ですよ。
ここで話しても変わる事はないでしょうから
同じ話ばかりはあきるので
もう、やめましょう

[407: 匿名さん]

リヴァリエ＝管理費・修繕費が高い　というイメージをつけたがる人がいますね。
近隣の小・中規模マンションの営業マンでしょうか？

ここを検討中の方は、周辺タワーの管理費等を調べて見ましょう。
決して高くはなく標準的なほうです。
アンチのイメージ戦略に騙されないように。

[408: 購入検討中さん]

管理や修繕の話は、購入者にとって大事。入居後もずっと続くんで。周辺タワーって？？このマンションは管理費は高めの設定ですよ。それだけ、建物がしっかりしてるとも考えられますが。

管理費は平米数によっても異なるんで、比較する時は同じ平米数のタワータワーと比較が大事です。

[409: 購入検討中さん]

アンチイメージとか言ってる時点で、何も考えてない。購入者は管理費や修繕金を気にするのは当たり前。毎月、毎年払うんだから。そんな中でも気に入ったら買うんだから、アンチイメージとかって言ってたら、ご購入後に問題がおこる。アンチも含めて、本当の購入者は話をしないとね

[410: 匿名]

買いたくなければ管理費なんて気にしないし、中小マンションの購入希望者とリヴァリエの購入希望者はそもそも重ならない、かつ現在周辺に販売中タワーマンションはないから、他社営業は関係しないと思います。ロイヤルタワー鶴見は駅近で似たコンセプトで販売中ですが、価格帯が一千万違うと思います。

例えば、近隣のクレッセント川崎タワーなんて、こちらと比べると管理費は割安です。管理の差はスポーツクラブ有り無しと、管理人の数位と思います。

[411: 購入経験者さん]

ぷっw

[412: 匿名]

建物の質と管理費は無関係と思いますが。

建物の質の維持に必要なのは、あくまで修繕費。

管理費は、建物内でどれだけの生活レベルを維持するかに関わります。

不便な場所のマンションやリゾートマンションは、マンション内で快適に暮らせるように共用施設を充実させる必要があるため、管理費が割高になりますが、都市型マンションは近隣に利便施設が揃っているから共用施設にはお金をかけず、セキュリティのために管理員を常駐にさせる程度が一般的です。

[413: 匿名]

ちょっと計算すると、平米あたりの、物件価格、管理費車庫等、修繕費の各バランスが、首を傾げる。疑念を抱くのは理解できる。

[414: 匿名さん]

「スポーツクラブ」と言ってる人は同一人物ですか？
クラブではなく、ただのスタジオなんですけど

[415: 購入検討中さん]

先週のグランドオープンに行った人はいますか？
明日か明後日に初めて行こうと思うのですが、予約なしでも大丈夫でしょうか？
予定が定まらないので飛び込みで行こうと思ってるのですが、無理ですかね？

[416: 匿名]

先週土曜日に見学してきましたよ。わりと混んでいたので 予約は必要かと思います。

[417: 匿名]

敷地が広いから、植裁関係で管理費が上がると見越しての費用設定かな。

[418: 匿名さん]

西側と南側の角部屋で迷っていますが、どちらがベストでしょう？

[419: 購入検討中さん]

景観重視なら西側、陽当たりなら南側。
自分なら南かな～

[420: 匿名さん]

>>419
やはり陽当たりを取った方が正解ですかね。
ここは西日も結構キツそうですし。

[421: 匿名]

植栽って、管理費跳ね上げるほどランニングコスト掛からない、管理費に占める比率も少なめですよ。

[422: 匿名]

普通の大規模マンションは管理費が低めなのが魅力ですが、ここは中規模マンションが3棟って感じだから高いのかな？
ABC各棟にコンシェルジュや管理人がいるんですかね？

[423: 購入検討中さん]

ABC各棟にコンシェルジュや管理人がいるはずです。
また、Ａ棟とＢ・Ｃ棟は別管理です。

[424: 匿名さん]

タワーの西向きは夏きついよ。北東でしょ。

[425: 匿名]

バルコニーは奥行きいくつ？

[426: 匿名さん]

大師線って、1時間に何本走ってるの？
使えるのか、この電車。

ただ、井川遥にはちと萌～。

[427: 購入検討中さん]

10分おきです。

港町駅の移動が決定済みなのが痛いです･･･。
悩ましい。

[428: 匿名]

通勤時間帯は5分おき。
悪くはないですね。


この場所に普通のマンションが建ったら、リヴァリエより500万は安いのではないでしょうか。

[430: 匿名さん]

>428
そんなにここは高くないですよ
近隣の榎町や鈴木町の物件と比べても
安い感じがします。
タワーだけど小中規模のマンションの値段設定に近いと思いますよ
だから、大人気なのでしょう

[431: 買い換え検討中]

> 430

そうかな。結構空いているよ。

最初の5年で手放さないと、あとがキツイ。
高所得者がタワーマンションに住む場合と、普通の所得層が
住む場合の大きなポイントは修繕費を払い続けられるかどうか。

20年後、修繕費が高額になることで他の近隣マンションより
物件価値が下がる可能性あり。1800万円とか半値くらいに
なれば逆にまた買い手がつくだろうが。

所得が下がり続け、地価も下がり続けるなかで、維持費ばかり
かかるタワマンを持ち続ける意味がなくなる。駅近戸建でも
十分安いものがでてくる。

という点で悩み中。

[432: 購入検討中さん]

現状10階以下に希望が集中してるみたいたね。

[433: 匿名さん]

土地が安いのもあると思うけど
DFS？で建物自体の強度を極限まで下げてる(コストカットしてる)からタワマンなのに安いんだろうね。
そもそもDFSって大地震の実績あるの？

[434: 匿名さん]

このほどの震災でも、マンションが倒壊したり大きな被害ってなかったですよね。
なんだかんだいって日本の技術って凄いんだと実感した。

[435: 購入検討中さん]

>>433
その理論詳しく教えて。

[436: 購入検討中さん]

最近のマンションは食洗機が床暖房が通常装備でついてるけど、ここはついてないので、価格も安くなってるひ一つと思います。
比較する時は装備がついてるかついてないかも重要。床暖、食洗ないだけで100万は安くできる。
また、低層階が埋まってる時点で、低所得の方が購入してそうで修繕基金を払えるかの不安がある。

[437: 購入経験・購入検討中]

中小規模のマンションと値段設定が一緒？？榎町と鈴木町のどこと比較して？？

平米数や標準装備、管理費、修繕積立基金、固定資産税、全体で見てます？？
しっかり確認しないと、後で支払できないってなるのが一番、住民で困る。

[438: 匿名]

オール電化のマンションの床暖房って、むちゃくちゃに電気代がかかりますよ。管理費が高いなんて言ってる人が支払えますか？
また、食洗機は必要なら後付けすればよい。ネットで安いところを調べて注文すれば、業者さんが喜んですっ飛んできますよ。最初から付いてるところを選ぶ理由はありません。

[439: 匿名さん]

いつ地震来るかわからないのに普通高層階買わないだろ？
高層階なんていいのは最初だけだよ。洗濯物もほせないし。

低層階を買う人は低所得と決め付けるようなやつと同じマンションには住みたくないな。

[440: 匿名さん]

431さんは二十年後の支払い金額に不安を感じて、五年で売るんですねえ。面白いね。