フラット金利はどうなる？【４】

[匿名]

前スレッドが1500を超えてましたので、新しいスレを作りました。

■前スレ
フラット金利はどうなる？【３】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133069/

■前々スレ
フラットの金利はどうなるのか？その2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/81677/
※スレ名いじりました

さて、超低金利状況＋フラットS金利優遇の期間延長で注目のフラット金利はどうなるのか？

皆さんで語り合いましょう！

※ここはフラット金利の動向を語るスレです。変動か固定か？などの話題はご遠慮くださいね。

[952: 匿名さん]

雇用統計って最近あんまり関係ないんだよね
今はＥＵの方に目がいっちゃってるから金利上昇には反応するけど・・・・・・

[953: 匿名]

スレ違いならごねんなさい。
フラット35S(20年金利優遇)適用住宅 ＝ 固定資産税軽減措置適用期間 ５年 で間違いないのでしょうか？
20年金利優遇適用住宅でも固定資産税軽減期間が３年ということもありますか？

[954: 匿名さん]

952
そんなことはないです。
雇用統計を理由とする経済指標への影響はかなり大です。

[955: 匿名さん]

＞953
フラット35s20は長期優良住宅でなくても良いですからね
長期優良住宅でなければ固定資産軽減期間は3年になるでしょう
なので　イコール　ってことは無いでしょう
劣化対策等級2で耐震性等級3で長期優良住宅でない場合
フラット35s20ではあるが固定資産の軽減期間は3年になるのではないでしょうか
そのため
フラット金利は１％減１０年間その後１０年間0.3％減ですが
固定資産軽減期間は３年

[956: 匿名]

雇用統計の結果、あまり良くなかったみたいですね。失業率は若干改善してますが、雇用増は予測より低めでした。なので為替も今のところあまり変動ないようです。とりあえず来週の金利急上昇は免れたみたいですね。良かった、良かった、ﾎｯ

[957: 匿名]

次はバーナンキの議会証言の内容に注目ですね。

[958: 匿名]

米の失業率大幅改善されたようですね
てことは上がる傾向かな

[959: 匿名さん]

三月実行予定です。本日上棟で、三月下旬入居します。ワクワク感と同時に、金利上昇の不安感もあり、複雑な心境です。皆様のお知恵をお借りしたいのですが、三月金利予想を教えて下さい。２、５％近辺を期待しますが…

[960: 匿名]

来週は金利きっと低下ですね。円が買われています。２月実行の方はこれで少し安心できるのではないでしょうか。おめでとうございます。

[961: 匿名]

>>955
ありがとうございました。

[962: 匿名]

フラットって実行までがハラハラだね。
でもこれを乗り越えれば一安心かな。
変動ってこれがずっとってこと？

[963: 匿名]

失業率は大幅改善ではないと思いますが
３ヶ月連続でプラスは続きましたね。

[964: 匿名さん]

雇用統計結果がかなり良かったようですね。
景気面では期待できますが、来月に向け金利面では厳しくなりますね。

[965: 匿名]

フラット実行金利は時の運、２、３月の方はまな板の鯉ですね。(^_^)
当然ながら自分では何も出来ないので、あまり一喜一憂してもしょうがなく、
仕事に集中した方が建設的です！
変動選択なら５年は安心で、固定金利上げ下げ動向をたかみの見物しょうが…。

[966: 匿名]

962
フラットは決まれば一安心ではないですよ。
ここにいる人でも多いですが自分の実行金利が安いかどうか実行したあともフラット金利をずっと気にしてます。
自分より安い実行月が出るたびに計算して金利差を僻み続けるんです。
そして自分の実行金利より上がるようにパソコン前で祈り続けます。
フラットは決まれば一生その金利ですから。
変動よりある意味ギャンブルです。
変動は変動のくせに全然変動してませんから。
フラットのほうがかなり変動してます。
嫌味なもんですね。

[967: 匿名]

決まればひと安心ですよ。
私は1月実行予定が2月に延びる可能性があってハラハラしてましたが、昨日無事に今月中に実行できる事が決まり ホッとしてます。
昨日は、自分の実行金利で繰り上げ返済のシミュレーションを沢山しました。いついくら繰り上げれば返済金額がいくらになると分かり、それが変わらない安心感は自分には大きいです。

ちなみに借りる銀行は最低金利の銀行ではありません。通勤時間にこの掲示板を、変動スレなども含めて色々覗くのが習慣になってますが、あまり損か得かという事は考えず、自分にとってベストな選択をしました。
私は半年前に全額変動で借りる事も考えましたが、眠れなくなりました。性格的に向いていないのです。変動、ミックス、固定…ほとんど全てのスレを過去のものから読み、フラットS一本に固まりました。
フラットSでも繰り上げしていけば変動との差は思ったより少なく、私にはずっと安心。変動も、審査は通ってましたし3％との差額を繰り上げ返済する位なら当然できますが、自分は繰り上げても完済までに25～30年はかかる予定ですし、変動金利がいつまで1％以下なのか私には予測できません。もちろん、本当に怖くないと思える人は良いのでしょうが、自分には無理でした。

確かに、フラット金利は月毎に違ってきて不公平感はありますが、金利がいくらまでなら自分はフラットでいくのか決めておくしかないでしょうね。私は昨年6月にフラット検討したので全く同じ金利になりましたが、8月～11月に検討された方は残念でしょうね。自分の金利が決まるまでは、シミュレーションも変動と同じく仮のものになってしまいます。

[968: 匿名]

米国の雇用統計は失業率が9.4%で2009年5月以来の低水準（良化）で、
雇用者数も11万前後の増加とやはり良化してきてますね。

ただ、直近のアナリストの予想では、
雇用者数の増加予測が15万〜17万5千で、実際の数字は予想を下回ったこと、
失業率の良化は、就労自体を諦めたという母数の減少によるものが大きいという
見方があることなどで、アメリカの長期金利は3.32前後と低下してますね。

というわけで、この結果を受けて
日本についても長期金利が爆上げすることはないのかなあ、と思います。

ただ、どちらにしても長期的な側面でみると
上昇傾向にあるのは間違いないんでしょうかね。

私は２月実行ですが、現実には１月よりややあがるのかな…。

[969: 匿名]

一理あるね。
自分もフラット実行してるけど未だにここを覗いてる。
同じフラットで他人の実行金利が気になるのもまた事実。

[971: 匿名さん]

フラットは契約さえ済ましてしまえば、これから上がろうが下がろうが、得をすることも損をすることもないんだけどね。
あくまで気分の問題だけ。

[972: 匿名]

景況から９～１１月水準の金利に戻ることは考えられない。３突しなければよしとしないとね。

[973: 匿名]

そんなに上がるかな？

[974: 匿名]

フラット金利の恐ろしいところは機構債の決定時の長期金利と25日あたりの長期金利によって翌月の金利が決まってしまうことだと思います。
皆さんの言うように確かにそこまで急には長期金利のトレンドは変わらないでしょうが波がありますのでたまたま25日あたりの長期金利が高いと２月も2.6％くらいはいくと思います。１月金利もたまたま12月末の長期金利が低下したから2.41％で済んだようなものです。
実行待ちの方はホント月末の長期金利は気になるところですね。

[975: 匿名]

フラット35は金利が低い時にふらっと借り換えれないものなのでしょうか？

[976: 匿名]

金利差が1％あれば借り換えしてもいいんじゃない？
私はフラット35年 3.25 を20年 2.0に借り換えしました。次々の返済額増は毎月のランチ代程度。

[977: 匿名さん]

銀行関係の方は退場して下さいね

[978: 匿名]

どこに銀行関係の人が？
変動スレにも同じ事書いているようだが、銀行に恨みでも？

[979: 契約済みさん]

フラットって何があっても金利固定ですか？
戦争や日本国の債務不履行が起こってハイパーインフレになれば、
超法規的に金利は上げられると聞きましたが・・・。

[980: 匿名]

ハイパーインフレって言葉があるんだ…

[981: 近所をよく知る人]

フラットは団信別途が多いから、結局年間１０万位団信保険かかる。

[982: 匿名さん]

団信は必須ではないと聞いていますが

[983: 匿名さん]

団信を含めた割高にな安心料を払うか、金利上昇のリスクを取れるかどうかですからね
こればかりは自分で試算、判断するしかない

[984: 匿名さん]

>>979
そんときゃ数千万円の借金なんてハシタ金になってるから気にする必要ないよー。
変動でも言えることだけど。
某アフリカの国レベルまでいけば1億円札で1千万円札3枚のお釣りで繰上げ返済終了なんてね。
ただし1億円じゃ米も買えなかったり。

そうまで行かなくても10年で10倍くらいのインフレになって欲しい。
高度成長期の頃のように。
まー、ハイパーインフレなんて現実なかなか無いから考えないことだね。

[985: 984追記]

追記ですが、デフレの方が返済ははるかにきついんだよー。
そんでもってこっちが日本じゃ現実です。
ほんときついきつい。

[986: 匿名]

7月から10年国債金利大幅アップですね
間違いなくローン金利上昇です
短期にも波及するのかどうか

大幅ってどの程度なんでしょう
2%くらいでしょうか

[987: 匿名さん]

>>986
個人向け国債　変動１０年な。
１０年国債と間違えるなよ。
http://www.mof.go.jp/jouhou/kokusai/kojinmuke/houdouhappyou/221224shoh...

どうも、ある利率を越すと現行方式より金利ダウンみたい。
何か思惑がありそうで怖い。

[988: 匿名さん]

4月は現在の予想としてはやはり上がるといった感じでしょうか？

[989: 匿名]

9月に某銀行でフラット20Sで当初10年間を0.87%で借りたのですが、久しぶりにここを覗きにきてみたら2%の話題ばかり。これはフラットSの優遇1%を引く前の話ですか？

[990: 匿名]

＞989

THE・KY だな。

[991: 匿名]

〉989
KYって言うよりも釣りですわ。
例え過去の低金利実行の人だとしても心狭すぎ。こんな人が隣人にきたら金利どころの騒ぎではないマイナスです。
こういう人が主にフラットを借りてると思うとがっかりです。
変動が正解だったとおもいます。

[992: 匿名]

過去のことはどうでもいい。大事なのはこれからだよ。俺は4月実行予定だからどうなることやら…

[993: 匿名]

そうそう。フラットの過去の金利じゃなくて、今の時点での変動や他の固定との比較の方が大事。大切なのは今だよ、今！！
とにもかくにも試算せねば！！

[994: 匿名さん]

１１年９月に竣工の物件で進めていますが、２，３月の皆さんの心配よりももっと不安になっております。
申込時点の金利適用ができる銀行もあるようで、リスクとしてそういう銀行も視野に考えております。
それか、１０年固定に逃げて多少勝負にでるか・・・

[995: 匿名さん]

10年固定は微妙では？
10年間だけそこそこの金利で融資受けれても、
11年以降は金利が大きく上がっている可能性大でしょう。
資金に余裕があり早めに返せそうならいっそのこと変動にしてしまうか、
もしくは今より金利上がるのは覚悟のもとフラットが良いのでは。

[996: 匿名]

えー、今月20日実行の金利が決まりました。ＭＣＪフラット35Ｓで２.５％でごじゃります。
そこから−１％でしばらくは１.５％なので、自分では想定内ということでひとまず安心です。早くも引き渡しの日が待ち遠しいですo(^-^)o

[997: 匿名]

989の人は返済期間20年以下で借りちゃったのかな？どうせなら返済期間21年以上で借りれば2.06-1.0=1.06で住宅ローン控除の方も使えたし､0.86との金利差分は繰上返済すれば金利差分のリスクも軽減されるしね。せっかくの住宅ローン控除。使えるものは使ってトータルで考えないと。目先の金利0.86？で浮かれすぎて住宅ローン控除はノーマクにしちゃったかな？それともそんなこと知らなかったのかな？

[998: 匿名さん]

公的あるいは民間金融機関で借りれば、金利1%云々は関係なくローン控除って使えるんじゃないのですか？

[999: 匿名]

あ

[1000: 匿名]

ラスト

[1001: 匿名]

まさか

[1002: 匿名]

>>997
住宅ローン減税は償還期間が10年以上あれば適用では？
何とかフラット20Sでも利用できますよね？

[1003: 匿名さん]

>>997
これは恥ずかしいｗ

[1004: 匿名]

>>997

989の適用金利に動揺したか？

ほたえなっ！！

[1005: 匿名]

はっはっは。
実行する前にちゃんと勉強しましょうね。

[1006: 匿名]

2月の金利はどうなりそうですか？

[1007: 匿名さん]

米国の雇用統計がいまいちの結果だったので2月は現状維持かなと思ってる。
そろそろ財政出動効果が息切れしてくる頃合いだしね。

[1008: 匿名さん]

日本を含む景気先行指数上昇により、
ここ数ヶ月の世界経済は拡大するとOECDが発表しました。
これによりフラット金利が上昇していくことになるのでしょうか？

[1009: 匿名さん]

1002さん
要件の10年とは毎年の残期間のことではありませんので20年借りない15年ローンとかでもローン減税は10年まるまる使えますよ。
もちろん繰上返済してトータルの返済期間が10年下回ったら期中でアウトですが。

[1010: 匿名]

長期金利さがれ〜！

[1011: 匿名さん]

1008さん
私もその情報をみて気になりました。2月実行なので非常に気になります。。。。

少なくとも現状維持！！！！

[1012: 匿名さん]

質問です。
フラット35Sを10年間借りて、
10年後に変動に切り替えるって事も出来るんですかね？
まぁ、銀行から変動で借りるには
また手数料がかかってしまいますが…
どうなのでしょうか？

[1013: 匿名]

もちろんできますよ。
諸費用はかかりますが。
ただ、物件が担保割れしていたり、収入減で審査が通らなかったり、健康問題で団信が通らず借り換えできない可能性はあります。
最初の10年間で繰上げや貯蓄をしっかりしておけば、あまり心配はいらないと思いますが、健康は年齢的な問題もありますので要注意ですね。

[1014: 匿名さん]

1013さん

ご丁寧にありがとうございます。

とても参考になりました。

[1015: 匿名さん]

あまり知られていませんが、フラットには変動や期間固定には無いメリットがあります。

変動や期間固定の場合、繰上げ返済によって返済期間短縮型を選択した際は
返済額は据え置きとなり、返済期間が短縮されることになります。
そして、１度短縮された返済期間は、その後再び元通りに戻す事はできません。
しかしフラット３５は返済期間を元に戻すことができます。
たとえば３５年返済でスタートし、途中で一部繰上げ返済を行なって
返済期間を５年間短縮したとします。
もしその後、生活の変化等によって返済が厳しくなってきたとき等に、
短縮した５年分を再び伸ばすことができます
当初借入日から３５年間は”権利”として確保されてるので、
この期間内なら、１度縮めても元に戻すことができます。

また、元金返済から元利返済の変更が自由にできます
最初は元利均等返済でスタートしたものの、教育費もあまりかからなくなり、
家計に余裕がでてきたので一部繰上げ返済をして、ついでに元金均等返済に移行する・・・
などの手続きができるのです。

これは変動や他の固定には無い大きなメリットになります。
まぁ使用する方はあまりいないと思いますが、参考までに★

[1016: 匿名]

↑そんな使い方もできるんですね。勉強になりました。ありがとうございました。

[1017: 匿名さん]

>>1015
確かに使用するかしないかは別として、いざって時に役立なシステムですね

後は、繰上げ返済がせめて10万単位で出来るようになればなー

[1018: 匿名はん]

1015です。
確かに使用するかは微妙ですが、安心の上乗せにはなるかなと。
あまり知られていないので皆様と情報共有できれば幸いです。

[1019: フラット実行中]

1015さん ありがとうございます
こりゃ知りませんでした

[1020: 匿名さん]

なんだかフラットの書き込み者って、変動スレと違って
心に余裕があるように感じる。

[1021: 匿名]

>1015さん
私も初めて知りました！
ありがとうございます。

[1022: 匿名]

>>1020さん あなたがこういう挑発的な書き込みをすることがスレが荒れる原因となります。考えて書き込みましょう。

[1023: 匿名]

釣りはスルー

[1024: 匿名さん]

>>1015
知りませんでした、ありがとうございます。
これってかなり重要なことだと思うのですが
営業の人は話がなかったな･･･

[1025: 匿名]

金利実行まではドキドキですが確定してしまえば人生設計がしやすくなりますね。
皆さん許容範囲内の金利で実行される事をお祈りします。

[1026: 契約済みさん]

http://www.flat35.com/user/henkou/hensai_henkou.html

これかな？
元利と元金を自由に変えられるというのは素晴らしい情報でした。
感謝します。

[1027: 匿名]

ってかそんな当たり前な情報を知らずにフラットにしてた人間の多さにびっくり。
少し調べればわかることなのに。
それすらしなかった集団なのか。
無知は損しか生まない。

[1028: 匿名]

感謝も生む

[1029: 匿名はん]

1015です。
なんだか予想以上に皆様に喜んでいただき、嬉しい限りです。

私は二月に実行なので今からドキドキです。
いろんな情報精査すると、残念ながら二月は上がりそうデスね。。
できたら下がってくれればとおもっていましたが、現状維持でも御の字かな。

[1030: 匿名]

そうですね。上がって夏くらいに落ち着くかな？てとこですね。夏から下がりそうな感じ。

[1031: 匿名さん]

まあ中古や注文戸建てである程度自分でローン組む日をコントロールできるならともかく、新築マンションとなるとどうしたって引き渡し時期に縛りがあるわけだからどうしようもない。
今の低金利時代、フラット35s申し込み期間内に自分の思い通り、あるいは許容範囲内の物件が出て契約出来た事自体、考えてみれば非常に幸運な事だと思うし。
少なくとも新築時に同じマンションを購入した人達でフラット35s使う人達は同じ金利なわけだし（厳密にいえば金融機関によって違いはあるけど）。

でもでもできれば現状維持を願う2月実行

[1032: 契約済みさん]

情報の転載元は明らかにした方がいいんではなかろうか
http://yaplog.jp/miya-semina/archive/111

[1033: 匿名]

来週実行です。残念ながらも２.５％からの−１％ということで１０年間は１.５％ですが、夢のマイホームが１％台で買えるということがうれしくてたまりません！
早く引き渡しにならないかな〜

[1034: 匿名]

残念でなく幸運ですよ。欲張り者ですね。

[1035: 匿名さん]

『マッコーリー証券のリチャード・ジェラム氏は、デフレは次第に名目成長を目減りさせ、政府の歳入確保を難しくした上で、ついには、日本政府はある日、歳出に見合った借り入れができなくなると指摘。同氏は、その結果、日本は既に経済規模のほぼ２倍に達している公的債務のデフォルト（債務不履行）に見舞われるか、債務の実質価値を縮小させるために円を切り下げることになるだろうと語る。』
「債務の実質価値を縮小させるために円を切り下げる」ってどういうこと？フラットの人は得するの？

[1036: 匿名]

１０３３です。
１０３４さん、ごめんなさい。そうですよね、いろんな面で幸運がつながった結果、夢のマイホームを手に入れることができたわけですから、家づくりに携わって下さった方々すべてに感謝しなくてはいけませんね。
ただ、もっと金利の低かった時期があったことも覚えておりましたのでついつられて言ってしまいましたが、正直住宅ローンが組めたこと自体が奇跡のようなものでしたので、本当にラッキーだったのだなと思っています。バブルの頃の金利といったらそれはそれは恐ろしい数字でしたから、それだけを比べても金利の安い今が建てどきではありますよね。
毎月の返済額が家賃並みとはいえませんが、それでも思い切って家を建ててよかったです。
家づくり、本当に楽しかったです！

[1037: 匿名]

機構債の発表はいつですかね？
詳しい人お願いします。

[1038: 匿名]

フラットの2月の金利はどうなりそうですか？

[1039: 匿名さん]

詳しくはありませんが
機構債は中旬に発表されます
特に金曜日の発表が多かったために今日発表されるのかと思っていましたが
たぶん発表されませんでした。
長期金利は１．１５～１．２０で来週も推移するとして
機構債はスプレッド０．５３とすれば先月より下がって１.６８～１．７３です

フラット金利はそこに０．８を足したものが上限と考えてみると
２．５３までは可能性としてあると思いますが
もちろんそこまでは上昇しないと思います
私の予測は先月より少し上げの２．４３～２．４５

[1040: 匿名さん]

>>1037,1039
自分も詳しくはありませんが、今月は17日発表だと思います。
機構債って↓これのことですよね？間違ってたらごめんなさい。
http://www.jhf.go.jp/investor/shisan_tanpo/next_m.html

[1041: 匿名]

知り合いのＦＰが言っていましたが、来月は１月より下がりそうだとのことです。
２月実行の方、よかったですね

[1042: 匿名]

機構債は先月より下がるでしょうが、もし25日まで長期金利が今と同じ程度だと＞1039さんの予想くらいの金利になりそうですね。
結局、25日頃の長期金利を見てみないと予想は難しいですが。

[1043: 匿名]

>1040

それは、発行総額の発表です。条件発表は下旬と書いてますが、発行日からみて22日(金)頃ではないでしょうか。

[1044: 匿名さん]

>1043さん
そうなんですか？先月は17日には利率も出てたようですが。待ち遠しいですね。
でも>1042さんのおっしゃる通り、月末近くにならないと具体的な予想は難しそうです。

[1045: 匿名さん]

結局は誰も予想でしかないから

[1046: 匿名さん]

こんなに詳しい人が多いのに少々驚きを感じつつ。

当方、機構債を購入する側ですが、今月は2700億程度の発行で1/21条件決定だったと思います。
スプレッドは>>1039さんの言うとおり、前月は53bpだったと思いますが、今月は発行量が多いため
多少広がる可能性があります。

機構側も配慮して、主幹事証券を従来の3社から4社に増やしていますが、出来上がりの数字は
まだ分かりません。

月曜日になれば証券会社からレンジが示され、投資家側が申し込みを開始するはずです。
その反応次第でどのくらいのスプレッドになるかが決まります。

[1047: 契約済みさん]

>>1046さんへ
明日のレス、期待して待っています。

[1048: 匿名]

>1046
発行量が多いと機構債のスプレットが広がるんですか…。
とすると、３月はかなり販売戸数が増加するはず(デベロッパの決算は３月が多かったりという要因で)。
つまりは３月はスプレットがかなり広がり、金利が上がってしまうんでしょうか。

これが事実なら、竣工戸数の月別変動はある程度決まっているわけで、単純に「３月竣工の物件はフラットを使う場合、実行金利が不利に働く」となりますね。
フラットを使う前提で、同じレベルの２つの物件で迷ってるなら、３月の方を避けるべきなのかな。

[1049: 匿名さん]

>>1048
過去の3月の実績を見ると、むしろ3月は低い時が多いよ。だから月別要因での上がり下がりということはまずない。

まぁ、過去の実績だけで言えば、12月は過去ずっと下がってたんだけど、そんなことはお構いなしに利子率が上がったのが、この前なんだけどね。

ようは時々の情勢によるとしか言いようがないってこと。マーケットの反応を素人読みしようとしたって、そんなことはとっくの昔に織り込み済みで数字に表れてきてるはずだから。まさにランダムウォークの世界だよ。

[1050: 匿名]

長期金利1.233…？！

[1051: 匿名]

ってことは？