擁壁について

[匿名さん]

現在小楯分譲の物件を検討しているものですが、気に入った物件で擁壁となっているものがあるのですが注意点などありましたら教えていただけませんでしょうか？小高い山を削って分譲されている物件で、盛り土はしていないということですが・・・。眺めはかなりいい物件なので気に入ってしまいました。住宅性能評価では耐震性能では3となっているようです。ちなみに施工は細田工務店です。

[2: 開発業者]

切り土での擁壁であっても、擁壁設置してる部分は掘削しているので、
きっちり土を戻してるかの確認が必要です。
建築前に地盤調査の上、地盤保証をつけた方がいいかと思います。

[3: ぽち。]

我が家も擁壁あり(しかも堀車庫つき)の土地です。
山を削って整地した土地で、道路と段差のない土地はどの家(うちのＨＭが施工した土地)は地盤改良してないので、
うちも地盤改良しなくても大丈夫と思い購入したら…やられました。
擁壁を作ってから５年経過した土地でしたが、擁壁と堀車庫部分の地盤が少しやわらかく、堀車庫より奥の切り土が
とても堅いと言う結果で、購入した土地の地盤のバランスがかなり悪いため、杭を打って地盤改良しました。
地盤改良すると保険がついてくるので、ちゃんと地盤調査をして必要ならば杭を打った方がいいと思います。
我が家の場合、３０本ぐらい杭を打って３８万のアップでしたが、３０００万の保証が３０年ついてきました。
安心のためと思ってお金払いましたよ。

[4: 教えて]

地盤改良すると保険がついてくるとは具体的にどんな保証なのですか？
工務店の保証ですか？
ぽち様教えて！

[5: ぽち。]

＞教えて様
ども、ぽちです。
ＨＭの営業さんにもう１度詳しく聞いたところ、杭を打った後の保証は保険会社の保証だそうです。
どこの保険会社か聞き忘れましたが、家の引渡しの時に保証書をくれるそうです。
地震とかは対象外みたいな事を言ってました。
保証内容は普通に生活してて、地盤沈下などおこして家の補修が必要になったら払われるとの事。
工務店(もしくはＨＭ)に聞いてみたらどうですか？
杭を打つと保証って必ずつかないんですかね？？？
すみません、中途半端な回答で。。。

[6: 匿名さん]

>開発業者様、地盤保証とは具体的にどういったものなのでしょうか？また、住宅性能評価では住宅そのものの評価であって土地も含めた評価でないとどこかで聞きましたが・・・ちなみにここの物件は地震保険でも30%の対象となる物件とおっしゃっていましたが地盤との兼ね合いではどう考えたらよいのでしょうか？

[7: 開発業者]

>開発業者様、地盤保証とは具体的にどういったものなのでしょうか？

地盤の調査から基礎構造の解析、地盤改良や鋼管杭などの工事を行う会社が、保険会社と手を組んで
行っているのが、地盤保証の仕組みです。地盤に応じた補強工事などを行いますので、多少の金額で
安心を得られると思います。地盤が良ければ、補強工事も発生せずに費用も余りかかりません。
万が一、何年かして家が傾いたりしたら、保険金によってジャッキアップなどの対策工事が行われます。

[8: 教えて]

ぽち様、開発業者様
そんな保険があることを知りませんでした。我が家も傾斜地にあり、心配なので保険に入ろうかと考え中です。
取り扱う保険会社名を教えてください。

[9: 匿名さん]

０８＞地盤保証は新築建築時しか入れないでつ。

[10: ぽち。]

＞教えてさま
うちも保険の事はまったく知りませんでした。まさか杭を打つハメになるとは思わなかったので。。。
保険は保険会社のオプションみたいな保険じゃなくて、地盤改良をしたら自動的に保険がついてくるみたいです。
どこの保険会社かはわかりません。まだ証書をもらってないんです。
とりあえず保証はついてるよって事はＨＭから確認もらってます。

まずは地盤調査をお勧めします(本気で購入するなら)。
地盤が均一で堅ければ、杭打ちや地盤改良の必要ないので保険も必要ないです。
我が家みたいに地盤が不均一で杭打ち工事が必要ならば、地盤改良して家を建てれる地盤を作って、
地盤保証も手に入れるって感じがいいと思います。
契約しないと地盤調査できない所もある(うちがそうだった…)ので、難しいですよねー。
うちも眺望のよさに惹かれて買ってしまいました。
契約後の地盤調査で、地盤改良が必要と解ったのはものすごくショックでしたけど、地盤改良費は保険代と
思って割り切りました。

[11: ぽち。]

＞教えてさま
ごめんなさい、勘違いしてました。
宅地分譲じゃなくって、戸建て分譲なんですか？
それだとさっき私が言ってた保証はついてきません。
０９さんの言うとおりです。新築建築のときしか地盤保証はついてこないんです。
地盤改良と地盤保証はセットと言われました。
擁壁ありの戸建てなら、施工会社が地盤改良してないんですかね？
施工会社の営業さんに、地盤改良の事とか聞いてみたほうがよいと思います。
建てる前に地盤調査してると思うから、土地の状態は施工会社が１番解ってると思うので。。。

[12: 教えて]

修理の場合にはどうでしょう？

[13: 開発業者]

>擁壁ありの戸建てなら、施工会社が地盤改良してないんですかね？

擁壁設置のための改良や埋め戻し土の改良などは行いますが、建物に応じた地盤保証になるため
造成後に再度地盤調査を行うので、建物の基礎補強や地盤改良が必要になることがあります。
程度の低い造成であれば、改良はしてないと思われ、埋め戻しも何が埋まってるか分かりませんよ。

[14: ぽち。]

＞教えてさま
修理と言うのはどこの部分ですか？
たぶん家を建てる前に、家本体の下に杭を打ってないとだめと思うのですが。。。

＞開発業者さま
＞程度の低い造成であれば、改良はしてないと思われ、埋め戻しも何が埋まってるか分かりませんよ。
こういう事って多々あるんですか？擁壁のある建売は、怖くて買えない。。。
どうしても欲しかったら、地盤調査の結果を施工会社に提示させるとか、売り物なので不可能かもですが、
自腹を切ってでもその土地の地盤調査をした方がよいのでしょうか？

[15: 教えて]

地盤沈下が発生したときに、ジャッキアップを行うことがあるそうですが、この場合に杭を打って修理することがあると思います。
こういったときには、その後の保証として保険加入ができればいいなと思ったものですから

[16: 開発業者]

地盤の中身は見えませんので、地盤調査の結果は確認した方が良いでしょうね。
あとは、事業主や販売業者、施工業者を信用できるかどうかでしょう。

[17: 匿名さん]

スレ主さんの物件はどちらですか？
美西でしょうか？

[18: スレ主です。]

>17さん、その通りです。はじめに書きましたとおり細田工務店の物件です。あれからいろいろ調べましたがやはり検討対象からはずスo化とおもてます。もし、気に入っておられるのでしたら早めに押さえておいた方がよろしいですよ。昨日、販売事務所としていた物件の販売開始DMが届いていましたから。でも地盤はちょっと怪しいですよ。一旦、東急が購入したものを何らかの理由で東急がマンション開発業者へ転売したと思ったら今度はマンション建設が中止となって細田が戸建て販売を受託したというイワク付きです。マンションは近隣住民の反対で中止になったと販売センターでは言っていましたがそのような事実は本当にあったかどうか・・・。裏は市街化調整なので畑なので本当に宅地として適した土地かどうか判断できません。といったところでしょうか。細田さんだから大丈夫と当初は考えていたのですがやはり、安い買い物でもないので肝心な部分は妥協しないで他を検討します。

[19: 17]

18さん
奇遇ですね。私もそこの物件を検討していたのです。昨年ですが。
価格的には魅力的でしたが、地盤の問題で昨年販売時期をずらした
こともあり、やめました。高台の物件で一部地面が陥没していたので、
「やっぱり。。」という感じでした。
細田は良かったのですが、ヒューマンランドとの関係が上手くいって
なかったのでは？と想像しています。

[20: ぽち。]

スレ主さん
擁壁ありの土地はやめられたんですね。
１７さんが「高台の物件で一部地面が陥没していたので」って書かれてるので、止めてたほうがきっとよいですよ。
やっぱり家が傾いたらショックですよ。修理とかすごくお金かかりそうだし。。。
きっと他に素敵な家がみつかると思いますよん(^^)

[21: スレ主です。]

17さん、ぽちさん、
あれからちょっ未練を感じていたのですがこれでスッキリしました。実は営業の担当者も地盤の話しになると口ごもってしまてはっきりとした返事をしなかたんです・・・。挙句の果てに「気になって眠れなくなるようでしたらYamateおかれた方が・・・。」とか「私の口からは大丈夫とはいえません・・・」と言ってました。仲間がいるって心強いですね。顔や名前はお互い知らないけれど。皆さん、次はどちらを検討されていますか？？

[22: 匿名さん]

昨日、美西の物件見に行きましたが2件がまだ売れ残っていました。もっとも危ないと感じた物件は売れたようですね。下から見ると10m以上はあろうかというよう壁の絶壁上に建てられた物件でした。景色は確かに良かったと思います。無事に生活できることをただただ祈るばかりです。土砂崩れの実績がある土地のようですので。。

[23: サラリーマンさん]

防水工事が終わっていないのに断熱工事を行うと、雨が降ったときに断熱材
が濡れてしまいます。濡れ方がひどい場合には大幅に断熱性能が落ちてしま
うため、断熱材をすべて交換する必要もあります。
断熱工事は防水工事の後に行うのが鉄則です。