中古マンション売却について

[匿名さん]

　10月末に専任売買契約を不動産大手の会社と結び、11月6日に初めてのチラシ掲載、14日に１件の内見申し込みがあり、購入希望者が来たのですが、成約には至らず。その後内件希望はないそうです。
　こんな状況で昨日担当の方から、価格が高いのでは？もう少し下げられませんか?と言われました。当初の売り出し価格も何社から査定を受けて、妥当な金額と思って決めたのですが、もう値下げを考えないといけないのかと疑問を持ちました。物件は駅近5分、築6年、利便性もよいと思います。
　客観的に見て、どう思われますか？ご意見を伺いたいです。

[161: 匿名]

155です。私は引越したいという思いは１年位まえ
からありましたので、新居が決まる前に残債を一括繰り上
げしてゼロにしてありました。新居が申込み可能に
なったら、諸々の事務手続き等を一気にしなければいけ
ないので、まずは新居（予定）のローンをすぐ組める
ようにはしておいた次第です。

不動産屋は空室じゃなくても問題ないから、すぐに売却の
広告を出した方がいいと言ってきました。なぜ
空室じゃなくても問題ないのか分からないのですが、プロ
の言うことだから、なにか理由があるのでしょうか。
ただ、こちらが新居と転居とで忙しくて、空室にする前に
内覧者を受け入れる余裕がない（モデルルームのように
きれいにするとか）ので、断って転居後に売却に着手
しましたが、空室にする前から活動をすれば良かったのか
なんて、今となっては誰も分からないですね・・・。

[162: 匿名さん]

空室じゃなくても問題はないですよ。
買うほうにとっては空室じゃないほうがじっくり見られるので
よいですけど、オープンルームなんて冷やかしがほとんどで
不動産屋が見込み客を集めるために行うといった側面のほうが
強いです。

売り先行、買い先行は永遠のテーマですね。
売り先行のほうががいいといわれますが、今より満足感の高い
住居がいつ見つかるかわからない状態で売却を行うのは精神的
にもかなりきついです。もちろん売る理由にもよりますが。

あと売り先行だと価値観が途中で変わります。
私はせっかくだからとタワーマンション賃貸に移ってみたら気に入って
しまって結局賃貸で済んでいた同じマンションの部屋を購入しました。
もともと低層派だったんですけどね。

[163: 匿名さん]

業者さんは、お仕事でやってますから、できるだけ早期に自社で売りたい、自社物件にしたい
はず。。それが理由だと思います。だって、明日になったら、売りぬしさんの気持ちが変わる
なんて、ありえるのですから。
それで、時間が勝負なんですよ、一般論です（！）

そう、不動産って、どこにご縁があり、どういう売買になるか事前には分からないです・。

内部が超汚くても、そういう物件を探していたと、買う人もいます。
自分でこの高めの価格でいいと思うなら、それで良し。
早く売りたいので、安く設定する・・・等々、複雑な要素を紡ぎ合わせて、、、
とても複雑な過程です。（ある意味、恐怖ですね。）
なかなか売れなくともそれも良し。
その後の手があればね。

うちはそうしました。
「たまたま（！）」相場より高く、販売後、短期間で買っていただきました。
駐車場は空きがありませんでしたが、外部でもいいとおっしゃっていただき・・ね。

「たまたま」ご縁がありました。
そして、あくまで、そのご縁に感謝してます、今でも。
日本語ってとてもむずかしいのですよ。
どういう言葉を使うかで、顔が形成されます＾＾

[164: 匿名さん]

>そう、不動産って、どこにご縁があり、どういう売買になるか事前には分からないです・。

そうそう。不動産仲介には再現性はありません。
なにが良かったのか、何が悪かったのかの理由は検証不可能。
ゆえに玉石今後（基本的に石ばかり）の業者がはびこり
３％の手数料をみんなしぶしぶ払うのです。

[165: 160]

私も買い先行でしたから、1年以上前には新居が確定して売買の作業に入りましたが、
先ほどのとおり居住中での内覧はできないので、引越しの前１ヶ月くらいに契約しました。
最初に話を持って言った仲介は、結構物件を抱えて動きが悪そうでしたので、一般で
他の仲介にも声をかけました。
結局後から頼んだ方の仲介が熱心に動いて、引越し後すぐにオープンルームの段取りで
やりました。
フル共働き＆子どもが３人＆土日にも色々用事（こどもの習い事とか）があると
居住中に内覧は不可能でした。
うちが思い切って安くしたので、真上の騒音家庭は指値が厳しくてそれからもしばらく
売れなかったそうです。

[166: 匿名さん]

中古買う人は新築を買ったあなたよりびんぼうですからそこんとこ間違えずにお願いします。お古に我慢して住むんです。我慢ったって人生最大の買い物です。したり顔で相場とか言われても知りませんて

[167: 匿名]

中古買う方＝貧乏　ということはないと思います。

[168: 匿名さん]

相対的な話をしています。

[169: 匿名]

元々安いものをさらにどっさり値切ってきたから、貧乏人は要らんと思って端数だけ切って再提示したら、すんなり契約。
月収100万超の会社経営お金持ちさんでしたよ。なら値切るなと・・・

[170: 匿名さん]

金持ちが買ってくれると思い込みたい気持ちはわかります。でも現実を見ましょう。あなたが新築で買えるようなマンションの中古資産価値など皆無なのです。

[171: 匿名]

今までの書き込みを見れば、誰も思い込んでないと思いますが。現実の書き込みを見ましょうね。

[172: 匿名さん]

不動産は立地や仕様によるから中古車とは事情が違うよ。
良い物件については金持ちかどうかは関係ない。
見る目に自信がない人は新築オンリーだけどね。

[173: 匿名さん]

そーだね、新築もピンキリ。
立地のいい中古マンションのほうが高いことなんてザラだし。
一流デベが気合い入れて作ったマンションとかはさらに高いし。

まあ本当に金があれば一等地に戸建を建てるんだろうけど。

[174: 匿名]

一等地＝都市部とすると、戸建ては日当たりがわるくなるから、やっぱ都市部に住むならマンションがいいなあ。と、中古でいいのが出るのを狙ってます。

[175: 匿名さん]

たくさんつれたね

[176: サラリーマンさん]

すみません教えて下さい。
昨年4,400万円で購入したマンションを買い換えの為、売却する事になり先日4,890万円にて売れました。
短期所有の為、売却益の39％は税金に取られると思います。
購入＆売却時の手数料は約300万円弱です。単純に利益の180万円に39％の税金で約70万という計算でよろしいのでしょうか？
またびびたる金額ですが確定申告しないと、税務署から連絡とかくるのでしょうか？

知り合いの方が同じ様なケースにて税金を払わず（不動産屋に言われ）大丈夫だったと聞いた事があります。
ちなみに新築を購入予定なので3,000万円の控除は使いません。

知識のある方いたら教えて下さい。宜しくお願いします。

[177: 匿名さん]

>１７６さん

確定申告は必要ですよ。

[178: 匿名]

176さん

素人考えですが…
私も売却考えてまして税金の本によると


土地建物等を譲渡し、所有権の移転登記をすると、税務署から「確定申告書Β」「別表第三表（分離課税用）」と「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」が送られてきますので、これらに必要事項を記載のうえ、一定の書類を添付して、申告、納税することになります。



と書いてあります。

税務署から書類が送られてくるようなので確定申告しなかったらすぐにバレるのでは、と思いました。

抜け道（短期譲渡における控除など）があれば私も知りたいです。私も短期譲渡の予定なので。

[179: 匿名さん]

居住用住宅の譲渡の特別控除３０００万円を使って譲渡所得0ということでは？
でも一応0でも申告しないといけないと思いますけど

売却は登記簿の所有権移転で税務署にはわかってしまいますよ。
税務署は登記チェックしてますから（だから不動産取得税とか書類出してください、ってむこうから言ってくるじゃないですか）

ばっくれると（もし譲渡所得が出るなら）過少申告加算税と延滞税とられますよ？？？

[180: 匿名さん]

すみません。よく前のスレ読まないで書き込みしちゃいましたが、
買い替えの新築のほうにローン控除とられたほうが得だから
3000万円特別控除とらないんですよね？ダブル適用はできませんから。
短期譲渡だと（譲渡所得が出るなら）無税ってならないと思うんですけど。
それとも短期譲渡所得の50万円の控除とったら０だったとか

何か最近税制改正とかあったんですか？？？

ちょっと昔の知識しかないので、もっと詳しい方教えてください

[181: サラリーマンさん]

176です

コメントありがとうございます。
確定申告しないといけない事は、重々承知しております。やはり逃げ道は無い様ですね・・・・
買い換え先の新築にてローン控除を使った方が、得になる計算なので譲渡益の控除は使わないつもりです。

しかし39％って高いですよね。

[182: 匿名さん]

>181さん

短期譲渡課税が高いと感じるのは同意ですが、
今の不況下、買替え損をがなかったことを喜ぶべきかと。

[183: 匿名さん]

そうそう、うちなんか半額になっちゃいましたよ。それを思えば、高いから抜け道を考えるなんて・・・言われたとおり普通に払えよ！って感じ。

[184: 買い換え検討中]

5~7年前に購入して、今売る人は損する人なんていないでしょ。東京の話ですけど・・・・
家も1,200万円の売却益が出るけど税金対策を研究中です。
半額になるような物件購入している時点でセンス無しでしょ、どこの物件ですか？群馬あたりかな？


金は廻るとこには廻るんだよね。

[185: 匿名さん]

>>184

自分で >東京の話ですけど・・・・
ってかいておきながら、>どこの物件ですか？群馬あたりかな？
って、アフォですか。日本のマンションは東京にしかな
いんですか。しかも誰も５〜７年前に購入したなんて
話は書いてないし。

[186: 買い換え検討中]

東京23区の中でも、人気エリア以外の物件は買った瞬間から資産価値は落ちます。
地方の方は一生住むか、賃貸が絶対に賢い選択ですね。

[187: 匿名さん]

はぁ？？？

[188: 匿名]

こんばんは15です。

覚えているかたがいらっしゃるか分かりませんが、また、来てしまいました。

自分勝手に書き込みをやめてしまっていましたので、ずっと気になっており、心配して下さっていた方々に現在の状況をお知らせしようと思い、思い切って来てみました。

といっても、ご報告するほどのものではないのですが、状況はあまり好転していません。

このスレの書き込みをやめた頃に、もう値下げしない意思を仲介に示したところ、その後1件も内見が来なくなってしまいました。
あんなに毎週来ていたのに、突然ぱったりと、です。
このあとどうしたらいいのかな、と考えているところです。

[189: 匿名さん]

3000万円の特別控除は所得税にしか効かないと思う。
住民税は別途かかるはず。

[190: 匿名さん]

15さん

私の経験ですが、一件も内見がこないことはありましたよ。
１ヶ月ぐらい様子見してみてはどうでしょう。

[191: 匿名]

有り難うございます。

今は辛抱の時だと思って待ってみたいと思います。

[192: 匿名さん]

15さん、前にもレスした売却経験者です。内覧はほんの数件だったみたいなんですが（仲介業者がいい加減で、全く状況報告をしてこない）、最終的には一般仲介に切り替えて新たに契約をした業者経由で売却できました。１年ちょっとかかって数件の内覧でも、売れたには売れたので、もうこれは縁があるかどうかなんですよね。
15酸の場合は、業者に握られちゃってるから、しばらく様子見で根比べの方がいいでしょうね。

[193: 匿名]

そうですよね。
本当は私もできることなら、仲介業者を変えてみたいのですが。

[194: 匿名さん]

>>188
売値が適正なら、売れないのは仲介のせいですよ。
もしかして大手？　で専任？
もしそうなら両手を狙って、または>>64の指摘のとおり安く買い取るために、他社の客付けを取り次いでいない（売却チャンスをつぶしている）可能性もありますね、さっさと業者を代えた方がいいかも。

[195: 匿名さん]

いや、だから変えられない事情があるんですよ、15さんには・・・

[196: 匿名さん]

そっか。新居購入とセットの売却だと業者を選べないのか。業者は新築を買ってもらえて、現住居は安く下取りして500万くらい乗せて転売できて、一顧客で二度おいしいわけね。
本当に買い手がいないのかどうかは業者がどうにでも操作できるから判らないし、やられちゃった感じがするな。

僕の知り合いにもこういうケースあったな。買い換え物件の販売元系列の業者と現住居の売り仲介の契約をしていたようだが、プチバブルで業者が買いまくっていた頃の港区の物件で、それなりの値で売れるはずなのに、なぜかタイムリミットまでに売れず周辺相場より２割以上低い値で下取りになったとのこと。下取りした業者はずいぶん儲けたんだろうな。
僕もほぼ同時期に港区で売ったのだが、周辺の他の物件がやたら強気な値付けをしている中、それらよりは若干控えめな値（とは言っても購入時より２割高い）で出してみたら、直後に業者から６％引きの指し値が入り、ひとまず断ったら、その翌週に個人から満額の申し込みが入ってすぐ売れた。
知り合いと明暗を分けた要因は、一つは業者、もう一つは売りと買いを分けたことだと思う。
僕も買い換えではあったけど、買い先行だったので、買いとは無関係に旧居を売りに出せた。空室にして即引き渡し可能状態で売り出したことも大きいかな。もし引き渡し時期に条件を付けているなら、それだけで売りにくくなるよ。

[197: ビギナーさん]

一つだけ皆様に質問ですがいいでしょうか。
今住んでいるマンションを売る場合、
クロスを張り替えたり、ガスコンロを交換したり（２つとも大変きたないので）
する費用は、売れたときの申告で経費で引けますか？
宜しくお願いします。

[198: 匿名]

15です。

具体的には、現在3000万で売り出しています。
2500万で買い取りしてくれそうな業者があるそうです。
知り合いの別の不動産屋さんによると、同マンションで11月に3500万で売れた経緯から、その業者は2500で買い取り3500くらいで売り出すのではないか、とのことです。

1月末の停止期間も間近に迫って来ており、内見も無い中、最終的には業者買い取りになってしまうのか、不安です。
それだったら、Ｗローンになってしまうけれど、思い切って新しい家に引っ越してしまった方がまだ希望の値段で売れる望みがあるのではないだろうか、と考えています。

[199: 匿名]

なんかいったん白紙にしてしまった方が良いような気がしますね。このままでは業者の良いように転がされてるだけで、仲介両手に転売1000万と超おいしいんだから。
15さんが白紙にしてしまうという手法で強く出た方が・・・

[200: 匿名]

それも考えています。

[201: 匿名さん]

多分、美味しい話であることに加え、15さんは業者に舐められていると思う。（言い方が悪くて申し訳ない）
ここまでのやりとりはきちんと読めてないんだけど、買い換える家はそこじゃないと絶対絶対ダメで、自分が白紙に戻したら、もう絶対手に入らない（他にすぐ売れてしまうとか）なの？業者のセールストークは無視して、15さんの感覚的にどうかな？
いったん白紙撤回を申し出て、売却を他の業者に頼んで、そこで割とすぐに売れたとして、買い換え希望の家がまだ残っているかもしれないしね・・・今住んでいるマンションは、内覧があったことからそんなに売りにくい物でもなさそうな気がする。

[202: 匿名さん]

こういうアコギなやり方をするから、不動産業界って嫌われるんだよねえ。

[203: 匿名さん]

私も>>15さんと今同じ状況（停止条件付の専任媒介契約）です。

もう新築マンションの購入は一旦白紙として
少し冷静になってみようかな？と皆さんのレスを見て思い始めています。

残債割れほどの値下げや業者買取してまでも購入したいという
拘りはもうあんまりないかな。

これからまだまだマンションなんて幾らでも建ちますしね。

[204: 匿名]

15です。

新居の方は、抽選でした。3倍でしたので、当方がやめても、あとお二方いらっしゃるのですぐに売れてしまうのではないかと思います。

何が魅力的かというと、今住んでいるところの近くだからです。
引っ越しても、子供達が転校しなくて済む立地だから決めました。
各家庭にとって優先すべき事由は様々だと思いますが、我が家にとってはそれが最優先なのです。親馬鹿だと思われるかもしれませんが。

この家を逃すともう、希望する立地に見合った物件が出ないのではないか、との不安と、今じゃなくても、またそのうち希望の家が出るかもしれない、という思いがあります。

もう悩んでいる猶予はないのですが、決められないでいます。

[205: 196]

>>204
売りに出している現在の住居がいくらで売れるのか、他の部屋が3,500万で売れたという単発情報だけでなく、周辺の同種（立地、用途地域、環境、容積率等、専有面積が近い）の物件少なくとも１０例以上に築年数、眺望、日当たり、管理状況等の個別要素をプラスマイナスして、だいたいの単価は把握しているよね。
その上で、いくらなんでも2,500万はあり得ないという自信があるなら、３千万のままいって、売っても良い最低価格（当然に決めていますよね）以上で申し込みが入れば売る。売れなければ売らずに新居に転居するで良いんじゃない？
その上で今の仲介とは手を切って改めて別の業者に依頼すれば、見込みどおりの値で売れるかもよ。
ただしＷローンにどのくらいの期間耐えられるかだな。
僕は９ヶ月間、Ｗローン状態だったけど、日々ネットで周辺物件の売値を見ていて、相場が目に見えて上がっているのを実感していたので、のんびりできた。売り出しを遅くするほど高く売れる状況だったからね。
だけどあなたの場合はどうですかね。売り出しが遅くなるほど不利な状況ならちょっと冒険だね。Ｗローンに耐えきれず安値で投げ売りとならないよう、資金繰りはしっかり計画しとこうね。

[206: 匿名]

205さん、15です。

良いところにお住まいでしたね。
当地域は、相場が上がっていく、なんてことは考えられません。

今の売り出し中のマンションの値段は、新居の不動産屋から見ても、何で売れないんだろう？と首をかしげる値段設定です。
ですので、下げずに頑張ろう、と思いました。

仲介は、そういう新居の不動産にいろいろ言われ圧力を懸けられているようです。そんな仲介さんは私達にいつも、すいません、すいません、と言っています。
値下げのことやチラシの内容など、肝心なことは新居の不動産の方から話が来ます。

この仲介さんに任せておいても、もう無理かな？と思い、厳しいですけど、Ｗローンを組んででも引っ越し、2月を待って仲介を換えようかと考えました。

[207: 196]

>>206
そうですか。３千万でも売れないのはおかしいと。
仲介屋はちゃんと販売活動してるのかな。ヤフー不動産とかHOMESといった中古不動産サイトには掲載されてる？
掲載していても形式だけで、本当は客がいるのに「すいません、すいません」と誤魔化しつつ２５００万での下取り→高値転売をもくろんでいるのかな。

Ｗローン組むなら、それでも新居のローンがＯＫかどうか確認しておかないとね。ＯＫは今のローンがなくなることを前提にしていると思うので。Ｗだと返済比率が全然違ってくるしね。
僕の場合は、Ｗでも返済比率は何とかクリアしたけど、購入額の１００％（頭金なし）で借りたから、旧住居を６ヶ月以内に売るという条件を付けられたよ（実際には９ヶ月後になっても何の問題もなかったが）。

それと、物件の性格からして買い手はファミリーだろうけど、ファミリーは３月中旬までに引き渡し可能なスケジュールが組めないと買ってくれないよ。契約から引き渡しまでの日数を考えると、そろそろタイムリミットに近い。２月じゃ遅いよ。
僕もファミリー客を逃すと売りにくくなることを考えて年末に売りに出したのだが、読みどおり小学校入学前のお子さんがいるファミリーが買ってくれましたよ。１月に契約して２月下旬の引き渡しだったかな。

[208: 匿名さん]

１５さん
今の地域であればもう少し住み続けた方がよろしいのではないでしょうか。
他の地域に引っ越すのであれば買い換える意味はありそうだけど・・・・
そろそろ中古もこの時期増えてきます。
当然ライバルが増えます。
売れる可能性も更に低くなるのではないでしょうか。
なるべくローンを増やさないことを考えたほうが良いと思います。
おそらく、一戸建てのほうが管理費、修繕費、駐車料金など削減できるから
大丈夫と思うかもしれませんが、引越に関わる費用出費は結構かかります。
仕切り直しで１年をメドに売り先行でゆっくり行動するのが良いのでは。

[209: 匿名さん]

>>204=15

そうでしたか。抽選ですか・・・それなら繰り上げになって
しまう可能性は高いですね。

>何が魅力的かというと、今住んでいるところの近くだからです。
>引っ越しても、子供達が転校しなくて済む立地だから決めました。

これは普通のことですよ。マンションだと近くに住んでいる
人が買う率が高いです。戸建ても本来はそうしたいのだけど、
土地がないという事で遠くになる率が高いだけで、本当な
ら15さんと同じように近場で見つけられれば最高だと
思う人がほとんどでしょう。

ダブルローンが許される状況なら、買って転居してから
売り出せば、空室状態だから売りやすい野ではと思うけど。。。
ファミリー層なら３月、遅くとも４月に入居したいと
考えるので、早く決断しないとダブルローンでも時期を
逸するかもしれない。

[210: 匿名さん]

１５さん、あまり良くない状況なんですね・・。
私も前に書いた空き室で前のマンションを出したし、残債なしでしたから、
本当に簡単なものでした。

専任へ買い取りなら資金繰りがきびいしいので白紙、ということで新築の
方へは仲介を変えてもらわないと話にならないと言う事で一度話したら
どうでしょうか？
また、別の仲介に一応打診して、その打診結果を今の仲介にぶつけるとか。
今、ネットに載せないと言う事はできない（とリハウスでもどこでも言われた）
らしいので、ひょっとすると「お客（買い手）が紹介してくれというので
紹介しようとしたら断られた」というような話が出るかもしれません。
専任を頼むとこういう例だけでなく、売り手数料は押さえたから買い手数料も
ということで、ダラダラやる仲介もいますし、自分の専任のものしか、
よく言わないとか（よそで出ているものだと、あーダメ物件、とか言う）。

Ｗローンでも購入したいほどなら、一度Ｗローンが組めるかどうか、新築の
方にきちんと相談を入れた方がいいでしょう。
そうすれば今の仲介とは縁を切れますし。

１５さんはどこかで仕切り直しが必要そうですから、動いてみては？