10月末に専任売買契約を不動産大手の会社と結び、11月6日に初めてのチラシ掲載、14日に１件の内見申し込みがあり、購入希望者が来たのですが、成約には至らず。その後内件希望はないそうです。
こんな状況で昨日担当の方から、価格が高いのでは？もう少し下げられませんか?と言われました。当初の売り出し価格も何社から査定を受けて、妥当な金額と思って決めたのですが、もう値下げを考えないといけないのかと疑問を持ちました。物件は駅近5分、築6年、利便性もよいと思います。
客観的に見て、どう思われますか？ご意見を伺いたいです。
[スレ作成日時]2010-11-23 20:30:54
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中古マンション売却について
| No.151 |
by 匿名 2010-12-19 16:21:44
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# 匿名さん# 2010-11-23
スレ建てしたこの人だ と言わないと皆さん勘違いするかもしれませんね。 NO.15レス以降は登場してないみたいですが。 |
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| No.152 |
私もマンション売却を考えていまして、こちらでノウハウを勉強しています。
売却経験者の方からのお話しは本当に有難いです。 15さんもいろいろ工夫されて、それでもなかなかいい結果に結び付かず焦りや不安がありますよね。 でもこれから売却を考えている私としては15さんのお話しもとても貴重なものです。 また状況を書き込んでくれるといいのですが… 私は今春新築マンションに入居しました。 マンションに憧れていてある意味勢いで、しかも青田買いのため実際住んでみたら私が求めているものとは違いました。 すぐに賃貸に移るつもりでしたが来年転勤になる可能性が出てきたので、転勤のタイミングで売却しようと今は少しでも部屋を綺麗に保てるようにしています。と言っても掃除が苦手（嫌い）な私はあまりやっていないので皆さんからの厳しい意見を聞くと私も頑張らなきゃな〜と思います。 皆さんは売却を決めてから（考えてから）実際動きだすまでどのくらいの期間がありましたか？ 購入した物件が気に入らなかった、隣人に恵まれなかった、などの理由で売却した方のお話しも聞きたいです。 |
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| No.153 |
>１４８さん、１４９さん
私は「購入売却とも、いったん見送ることを検討されてはどうでしょうか」といっています。 どうして文章を切り抜いて、かみついてくるのか・・・ 空室のほうが売りやすいのは確かですよ。 あなたが仰る通り、空室にするのは難しいですが。 ちなみにクロス張替1000円/m2程度。洗いは4万ほど。 畳、床ワックスその他諸々で計約30万程度です。 今の時代、よほどの人気物件か、割安物件でなければ売れません。 個人の売却努力は、精神的にも疲れます。 売却は不動産屋の仕事です。適正価格で売り出せば、きっと縁があります。 売却を急ぐなら、適正価格から５％程度値下げして売り出すことです。 その後、価格交渉(指値)がきます。通常は端数切捨ての契約となります。 例えば売出価格を3450万円とすれば、50万円を値下げ、契約は3400万円となります。 一番ダメなのは、高値で売り出し、徐々に値を下げる方法です。 購入予定者はインターネットで情報をみています。(高い買い物ですから) 適正価格まで値下げしても、「まだ下がるかも」と購入を躊躇します。 結果として、相場以下で契約することが多いようです。 売出価格が売却可否の勝負ポイントですから、十分検討ください。 |
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| No.154 |
>>153
切り抜いても何も、「たまたま売れた人は、自分の 経験則から、あーだ、こーだと仰る」はかみつかれても仕方 ないと思います。だって経験談するのは当たり前だもの。 そのための掲示板じゃないですか。いつどういう理由で目 をとめてくれる人が出るかなんて、誰にもわからないよ。 だから誰だって自分の話しかできないじゃん。 あなたも同じですよ。 あと、いったん見送る姿勢をしたほうがいいというのは 同意。とはいっても、15さんは見てくれてないと思うけど、 売却検討中の方には参考になるでしょうね。 |
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| No.155 |
152さん
ちょっと似た境遇かな。マンションという形態自 体は好きなんですが、環境的に合わなくなってし まったので買い換えました。環境的→住民の質低下 >売却を決めてから（考えてから）実際動きだすまでどのくらいの期間がありましたか？ 新しい家を先に探したので、ちゃんと動き出した のはそのメドが付いてからです。10月下旬に新居が 決まり、そこから一連の新居契約手続き開始。並行 して11月から売却活動開始。12月に引越です。 ちょっと死ぬかと思いましたwww んで、旧宅の売却には１年かかりました（汗）ちょうど リーマンショック時期に引っかかってしまったので･･･ |
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| No.156 |
>皆さんは売却を決めてから（考えてから）実際動きだすまでどのくらいの期間がありましたか？
売却を決めたのなら、仲介業者に頼めば1週間もかからずに売りに出せますし、 期日を指定すればそこから開始することも可能ですね。 自分は二回売却の経験がありますが、一回目は前もって見積もりだけ出してもらって、 3ヶ月してから売却開始。 二回目は見積もり出してもらってすぐ開始（一週間ほど）です。 売買契約を結んでも引渡しは1～2ヶ月先ですから、 その間に賃貸を探していました。 |
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| No.157 |
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| No.158 |
153はたらたらと当たり前のことを長々書くからイライラしますね〜
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| No.159 |
それじゃ読まなきゃいいだろうがｗ
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| No.160 |
私は居住中に売る気も自信もなかったので、空き室でオープンハウスにしました。
新築だったので、引越し後です。 前の住居は残債無しでかなり安くなっているから次の新築の頭金にもなりませんって 感じでしたから。 売却したお金で一応繰り上げ返済しました。 ただ、空き室にしただけで、私が入った中古のときに水回り設備、フローリング変更など 一新したのでクロス等々はそのままにしました。 大規模団地だったので、適正価格がもうすでに分かっていたので、それより 結構安い金額にしたのですぐに売れました。 高く売らなくても良かったことと、オープンハウスにできたこと、この２点は 非常に楽でした。 回り近所の方とは非常に仲良くやっていたので、越すのが残念だったのですが、 唯一、真上の方とは本当に最初から最後までダメでした。 その真上の方も売りに出していたので、そのせいもあって安くしたと思います。 最後のちょっとした意趣返しって感じです。 やはり残債がある程度でないなら、一時は賃貸に越して仕切りなおしをするくらいの 気でないと、高く売って・・と妄想モードに入ると現実が見えなくなります。 |
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| No.161 |
155です。私は引越したいという思いは１年位まえ
からありましたので、新居が決まる前に残債を一括繰り上 げしてゼロにしてありました。新居が申込み可能に なったら、諸々の事務手続き等を一気にしなければいけ ないので、まずは新居（予定）のローンをすぐ組める ようにはしておいた次第です。 不動産屋は空室じゃなくても問題ないから、すぐに売却の 広告を出した方がいいと言ってきました。なぜ 空室じゃなくても問題ないのか分からないのですが、プロ の言うことだから、なにか理由があるのでしょうか。 ただ、こちらが新居と転居とで忙しくて、空室にする前に 内覧者を受け入れる余裕がない（モデルルームのように きれいにするとか）ので、断って転居後に売却に着手 しましたが、空室にする前から活動をすれば良かったのか なんて、今となっては誰も分からないですね・・・。 |
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| No.162 |
空室じゃなくても問題はないですよ。
買うほうにとっては空室じゃないほうがじっくり見られるので よいですけど、オープンルームなんて冷やかしがほとんどで 不動産屋が見込み客を集めるために行うといった側面のほうが 強いです。 売り先行、買い先行は永遠のテーマですね。 売り先行のほうががいいといわれますが、今より満足感の高い 住居がいつ見つかるかわからない状態で売却を行うのは精神的 にもかなりきついです。もちろん売る理由にもよりますが。 あと売り先行だと価値観が途中で変わります。 私はせっかくだからとタワーマンション賃貸に移ってみたら気に入って しまって結局賃貸で済んでいた同じマンションの部屋を購入しました。 もともと低層派だったんですけどね。 |
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| No.163 |
業者さんは、お仕事でやってますから、できるだけ早期に自社で売りたい、自社物件にしたい
はず。。それが理由だと思います。だって、明日になったら、売りぬしさんの気持ちが変わる なんて、ありえるのですから。 それで、時間が勝負なんですよ、一般論です（！） そう、不動産って、どこにご縁があり、どういう売買になるか事前には分からないです・。 内部が超汚くても、そういう物件を探していたと、買う人もいます。 自分でこの高めの価格でいいと思うなら、それで良し。 早く売りたいので、安く設定する・・・等々、複雑な要素を紡ぎ合わせて、、、 とても複雑な過程です。（ある意味、恐怖ですね。） なかなか売れなくともそれも良し。 その後の手があればね。 うちはそうしました。 「たまたま（！）」相場より高く、販売後、短期間で買っていただきました。 駐車場は空きがありませんでしたが、外部でもいいとおっしゃっていただき・・ね。 「たまたま」ご縁がありました。 そして、あくまで、そのご縁に感謝してます、今でも。 日本語ってとてもむずかしいのですよ。 どういう言葉を使うかで、顔が形成されます＾＾ |
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| No.164 |
>そう、不動産って、どこにご縁があり、どういう売買になるか事前には分からないです・。
そうそう。不動産仲介には再現性はありません。 なにが良かったのか、何が悪かったのかの理由は検証不可能。 ゆえに玉石今後（基本的に石ばかり）の業者がはびこり ３％の手数料をみんなしぶしぶ払うのです。 |
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| No.165 |
私も買い先行でしたから、1年以上前には新居が確定して売買の作業に入りましたが、
先ほどのとおり居住中での内覧はできないので、引越しの前１ヶ月くらいに契約しました。 最初に話を持って言った仲介は、結構物件を抱えて動きが悪そうでしたので、一般で 他の仲介にも声をかけました。 結局後から頼んだ方の仲介が熱心に動いて、引越し後すぐにオープンルームの段取りで やりました。 フル共働き＆子どもが３人＆土日にも色々用事（こどもの習い事とか）があると 居住中に内覧は不可能でした。 うちが思い切って安くしたので、真上の騒音家庭は指値が厳しくてそれからもしばらく 売れなかったそうです。 |
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| No.166 |
中古買う人は新築を買ったあなたよりびんぼうですからそこんとこ間違えずにお願いします。お古に我慢して住むんです。我慢ったって人生最大の買い物です。したり顔で相場とか言われても知りませんて
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| No.167 |
中古買う方＝貧乏 ということはないと思います。
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| No.168 |
相対的な話をしています。
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| No.169 |
元々安いものをさらにどっさり値切ってきたから、貧乏人は要らんと思って端数だけ切って再提示したら、すんなり契約。
月収100万超の会社経営お金持ちさんでしたよ。なら値切るなと・・・ |
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| No.170 |
金持ちが買ってくれると思い込みたい気持ちはわかります。でも現実を見ましょう。あなたが新築で買えるようなマンションの中古資産価値など皆無なのです。
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| No.171 |
今までの書き込みを見れば、誰も思い込んでないと思いますが。現実の書き込みを見ましょうね。
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| No.172 |
不動産は立地や仕様によるから中古車とは事情が違うよ。
良い物件については金持ちかどうかは関係ない。 見る目に自信がない人は新築オンリーだけどね。 |
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| No.173 |
そーだね、新築もピンキリ。
立地のいい中古マンションのほうが高いことなんてザラだし。 一流デベが気合い入れて作ったマンションとかはさらに高いし。 まあ本当に金があれば一等地に戸建を建てるんだろうけど。 |
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| No.174 |
一等地＝都市部とすると、戸建ては日当たりがわるくなるから、やっぱ都市部に住むならマンションがいいなあ。と、中古でいいのが出るのを狙ってます。
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| No.175 |
たくさんつれたね
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| No.176 |
すみません教えて下さい。
昨年4,400万円で購入したマンションを買い換えの為、売却する事になり先日4,890万円にて売れました。 短期所有の為、売却益の39％は税金に取られると思います。 購入＆売却時の手数料は約300万円弱です。単純に利益の180万円に39％の税金で約70万という計算でよろしいのでしょうか？ またびびたる金額ですが確定申告しないと、税務署から連絡とかくるのでしょうか？ 知り合いの方が同じ様なケースにて税金を払わず（不動産屋に言われ）大丈夫だったと聞いた事があります。 ちなみに新築を購入予定なので3,000万円の控除は使いません。 知識のある方いたら教えて下さい。宜しくお願いします。 |
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| No.177 |
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| No.178 |
176さん
素人考えですが… 私も売却考えてまして税金の本によると 土地建物等を譲渡し、所有権の移転登記をすると、税務署から「確定申告書Β」「別表第三表（分離課税用）」と「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」が送られてきますので、これらに必要事項を記載のうえ、一定の書類を添付して、申告、納税することになります。 と書いてあります。 税務署から書類が送られてくるようなので確定申告しなかったらすぐにバレるのでは、と思いました。 抜け道（短期譲渡における控除など）があれば私も知りたいです。私も短期譲渡の予定なので。 |
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| No.179 |
居住用住宅の譲渡の特別控除３０００万円を使って譲渡所得0ということでは？
でも一応0でも申告しないといけないと思いますけど 売却は登記簿の所有権移転で税務署にはわかってしまいますよ。 税務署は登記チェックしてますから（だから不動産取得税とか書類出してください、ってむこうから言ってくるじゃないですか） ばっくれると（もし譲渡所得が出るなら）過少申告加算税と延滞税とられますよ？？？ |
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| No.180 |
すみません。よく前のスレ読まないで書き込みしちゃいましたが、
買い替えの新築のほうにローン控除とられたほうが得だから 3000万円特別控除とらないんですよね？ダブル適用はできませんから。 短期譲渡だと（譲渡所得が出るなら）無税ってならないと思うんですけど。 それとも短期譲渡所得の50万円の控除とったら０だったとか 何か最近税制改正とかあったんですか？？？ ちょっと昔の知識しかないので、もっと詳しい方教えてください |
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| No.181 |
176です
コメントありがとうございます。 確定申告しないといけない事は、重々承知しております。やはり逃げ道は無い様ですね・・・・ 買い換え先の新築にてローン控除を使った方が、得になる計算なので譲渡益の控除は使わないつもりです。 しかし39％って高いですよね。 |
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| No.182 |
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| No.183 |
そうそう、うちなんか半額になっちゃいましたよ。それを思えば、高いから抜け道を考えるなんて・・・言われたとおり普通に払えよ！って感じ。
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| No.184 |
5~7年前に購入して、今売る人は損する人なんていないでしょ。東京の話ですけど・・・・
家も1,200万円の売却益が出るけど税金対策を研究中です。 半額になるような物件購入している時点でセンス無しでしょ、どこの物件ですか？群馬あたりかな？ 金は廻るとこには廻るんだよね。 |
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| No.185 |
>>184
自分で >東京の話ですけど・・・・ ってかいておきながら、>どこの物件ですか？群馬あたりかな？ って、アフォですか。日本のマンションは東京にしかな いんですか。しかも誰も５〜７年前に購入したなんて 話は書いてないし。 |
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| No.186 |
東京23区の中でも、人気エリア以外の物件は買った瞬間から資産価値は落ちます。
地方の方は一生住むか、賃貸が絶対に賢い選択ですね。 |
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| No.187 |
はぁ？？？
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| No.188 |
こんばんは15です。
覚えているかたがいらっしゃるか分かりませんが、また、来てしまいました。 自分勝手に書き込みをやめてしまっていましたので、ずっと気になっており、心配して下さっていた方々に現在の状況をお知らせしようと思い、思い切って来てみました。 といっても、ご報告するほどのものではないのですが、状況はあまり好転していません。 このスレの書き込みをやめた頃に、もう値下げしない意思を仲介に示したところ、その後1件も内見が来なくなってしまいました。 あんなに毎週来ていたのに、突然ぱったりと、です。 このあとどうしたらいいのかな、と考えているところです。 |
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| No.189 |
3000万円の特別控除は所得税にしか効かないと思う。
住民税は別途かかるはず。 |
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| No.190 |
15さん
私の経験ですが、一件も内見がこないことはありましたよ。 １ヶ月ぐらい様子見してみてはどうでしょう。 |
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| No.191 |
有り難うございます。
今は辛抱の時だと思って待ってみたいと思います。 |
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| No.192 |
15さん、前にもレスした売却経験者です。内覧はほんの数件だったみたいなんですが（仲介業者がいい加減で、全く状況報告をしてこない）、最終的には一般仲介に切り替えて新たに契約をした業者経由で売却できました。１年ちょっとかかって数件の内覧でも、売れたには売れたので、もうこれは縁があるかどうかなんですよね。
15酸の場合は、業者に握られちゃってるから、しばらく様子見で根比べの方がいいでしょうね。 |
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| No.193 |
そうですよね。
本当は私もできることなら、仲介業者を変えてみたいのですが。 |
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| No.194 | ||
| No.195 |
いや、だから変えられない事情があるんですよ、15さんには・・・
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| No.196 |
そっか。新居購入とセットの売却だと業者を選べないのか。業者は新築を買ってもらえて、現住居は安く下取りして500万くらい乗せて転売できて、一顧客で二度おいしいわけね。
本当に買い手がいないのかどうかは業者がどうにでも操作できるから判らないし、やられちゃった感じがするな。 僕の知り合いにもこういうケースあったな。買い換え物件の販売元系列の業者と現住居の売り仲介の契約をしていたようだが、プチバブルで業者が買いまくっていた頃の港区の物件で、それなりの値で売れるはずなのに、なぜかタイムリミットまでに売れず周辺相場より２割以上低い値で下取りになったとのこと。下取りした業者はずいぶん儲けたんだろうな。 僕もほぼ同時期に港区で売ったのだが、周辺の他の物件がやたら強気な値付けをしている中、それらよりは若干控えめな値（とは言っても購入時より２割高い）で出してみたら、直後に業者から６％引きの指し値が入り、ひとまず断ったら、その翌週に個人から満額の申し込みが入ってすぐ売れた。 知り合いと明暗を分けた要因は、一つは業者、もう一つは売りと買いを分けたことだと思う。 僕も買い換えではあったけど、買い先行だったので、買いとは無関係に旧居を売りに出せた。空室にして即引き渡し可能状態で売り出したことも大きいかな。もし引き渡し時期に条件を付けているなら、それだけで売りにくくなるよ。 |
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| No.197 |
一つだけ皆様に質問ですがいいでしょうか。
今住んでいるマンションを売る場合、 クロスを張り替えたり、ガスコンロを交換したり（２つとも大変きたないので） する費用は、売れたときの申告で経費で引けますか？ 宜しくお願いします。 |
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| No.198 |
15です。
具体的には、現在3000万で売り出しています。 2500万で買い取りしてくれそうな業者があるそうです。 知り合いの別の不動産屋さんによると、同マンションで11月に3500万で売れた経緯から、その業者は2500で買い取り3500くらいで売り出すのではないか、とのことです。 1月末の停止期間も間近に迫って来ており、内見も無い中、最終的には業者買い取りになってしまうのか、不安です。 それだったら、Ｗローンになってしまうけれど、思い切って新しい家に引っ越してしまった方がまだ希望の値段で売れる望みがあるのではないだろうか、と考えています。 |
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| No.199 |
なんかいったん白紙にしてしまった方が良いような気がしますね。このままでは業者の良いように転がされてるだけで、仲介両手に転売1000万と超おいしいんだから。
15さんが白紙にしてしまうという手法で強く出た方が・・・ |
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| No.200 |
それも考えています。
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