中古マンション売却について

[匿名さん]

　10月末に専任売買契約を不動産大手の会社と結び、11月6日に初めてのチラシ掲載、14日に１件の内見申し込みがあり、購入希望者が来たのですが、成約には至らず。その後内件希望はないそうです。
　こんな状況で昨日担当の方から、価格が高いのでは？もう少し下げられませんか?と言われました。当初の売り出し価格も何社から査定を受けて、妥当な金額と思って決めたのですが、もう値下げを考えないといけないのかと疑問を持ちました。物件は駅近5分、築6年、利便性もよいと思います。
　客観的に見て、どう思われますか？ご意見を伺いたいです。

[1: 匿名]

それだけの情報では客観的には見れませんが、ご近所の売り出し中のマンションと比べて、
やっぱり条件的に負けてるんだと思います。

[2: 匿名さん]

オープンルームにするとか、他に何かしたらどうでしょうか？

[3: 匿名さん]

この御時世に、専任契約をしたのが失敗でしたね。
一般契約で、何社かを競わせるべきでした。

値下げしたら、もう元の値段には戻せませんよ。
そして、値下げは１度だけすれば売れるとは限りません。
その点を考え、自己責任で。

[4: 匿名さん]

>>3

専任売買契約が失敗だったかどうかは個別のケースによるので
なんともいえないのでは？
私は一般で売却しましたが、ネットに物件が掲載された瞬間毎日のよう
にうちも客がいるから専任に切り替えて契約してくれとか不動産屋が
毎日のようにやってきて正直うざかったです。

住みたい街ランキングに登場するような人気の街ならともかく
普通の街にはその街に何らかの縁がある人が購入します（特に中古の場合）
同じものが何一つない中古マンションの価格相場ってあってないようなも
のです。

売るほうはそれなりに思い入れがありますが、買うほうは複数物件を
比較しますのでそのあたりのギャップも売れない要因になります。
決まるときは決まる、決まらないときは決まらない。

相場は常に変化しますから、今のように先安感が強いともっと待ったら
いい物件がでるかもと買う側は思ってしまうので最初にちょっと相場より
割安で売り出すのがポイントだと思います。

[5: 匿名さん]

スレ主です。価格は相場で、同じマンションの他の部屋が夏ごろに売れた価格を参考に決めました。初チラシから3週間でもう値下げの話かと思ってしまって。なんか営業の方も余り熱心そうでなくて。
　決定的な落ち度があるわけではないですが、今の専任を解約して他の業者さんに変えることも考えています。

[6: 匿名さん]

意見です。
下げた表示価格は止めたほうが。。。

先月、自己所有マンションの売買契約・決済しました。
地方都市の駅近なので（都心まで１時間少々）、専任でした。半年掛りました。

表示価格は一切、下げませんでした。
スレ主とは違って、１０００万円未満の物件。
表示価格は近隣の相場から妥当なところで、どうせ、指値が１割引き以上あるのは承知していたので。
で、指値１８％引き、回答１３％引きの１発で合意。
専任だったけど、結果は良かったと解釈してます。

春先、土日はほぼ見学者がありましたが、売れず、夏はしばらく音沙汰なし。
専任なので、フリーペーパーとか、チラシを撒いてくれました。
秋になり、業者からそろそろ値下げを。。。と言われ、今年（平成２２）中なら値下げ表示はしないで、頑張って！！としました。
そしたら、成約！！チラシからのお客さんでした。

感想です。
過去に申込は３人からあり、手付支払前にキャンセル。１人は別物件のようだけど、２人は資金繰りでアウトでした。
なので、個人意見だけど、表示価格はどうせ指値が入るので、相場からかけ離れていなければ、そんなに気にしなくていいと思います。
売れるときは、売れます。

[7: 匿名さん]

スレ主に一言
不動産売買は騙し合いです。

弱い部分を見せると自分の仲介業者までつけ込んできます。
売り上げ上げたいですから。
高く売ろうなんて仲介は考えないですよ。
手数料の両手しか考えてないですから。
正直者が損をする仕組みになっています。
いついつまでに希望金額で売れなきゃここに住む。ぐらいのことを言えばいいよ。

[8: 匿名さん]

不動産屋に悩みを打ち明けたらおしまいですよ。
「売ります」の一言で依頼すれば良し。
それ以上のことは言わないことです。

[9: 匿名さん]

「人の不幸は蜜の味」
不動産仲介の合い言葉かもね。
どんな商売もこの一言で成り立っています。

[10: 匿名さん]

すみません。何方か教えてください！
近いうちにマンションを売りに出す予定なんですが、仲介手数料以外に何にいくら位掛かるんでしょうか？

[11: 匿名さん]

そういうことは、検索すれば、出ますよ。
自分で先ず勉強ですね。

仲介業者さんも、教えてくれますが、
こういう聞き方すると普通は、なめられる、はずです^^

[12: 匿名さん]

すみません。何方か教えてください！
近いうちにマンションを売りに出す予定なんですが、仲介手数料以外に何にいくら位掛かるんでしょうか？

No.11 は　答になって射なかった。
もう少し実務に長けた方お願いします。

[13: 匿名さん]

実務にたけた方というほどの質問内容ではないかと・・

[14: 匿名]

マンション
中古
費用

こういった語彙で検索すれば？

[15: 匿名]

買い替え検討中です。

売り出してから3週間、10組の内見がありましたが契約には至らず、仲介が100万の値下げを言って来ました。
現状でも近隣相場より、300万は安くしています。
この前売れた、同じマンションの1階下のお部屋より500万安いです。

値下げすると残債割れをしてしまうので拒否したいのですが、値下げしないとチラシ撒かないよ、売れないとしょうがないでしょ、くらいの勢いです。

これまで内見に来られた方は、何処かニーズに合わない点があったかと思いますが、それがもし値段であったとしても、100万安くなったからといって買うわけではないのではないと思うのですが、どう思われますか？

[16: 匿名さん]

>15
下げる必要はありません。
さっさと仲介会社を切りましょう。
ちらしを行わないとか言葉に出していないにせよ最悪業者です。

ちなみに下の階より５００万も安いのに売れないのはなぜ？

[17: 匿名]

なぜ売れないのかわかりません。

うちは子供達が剥がした壁紙とかが目立つのかなあ。物が多いし散らかって見えるのかなあ。

と考えておりますが、決定的な悪条件ではないと思いますし・・
何で売れないんでしょう。

[18: 匿名さん]

>>17

単に需要がないからでは？
同じ地域のほかの中古マンションの動きはどうですか？

欲しいけど値段が高いと思うなら通常指値が入りますので

[19: 匿名]

他の物件もあまり動きがないような気がします。
需要がないのかもしれません。
ということは、近隣にチラシを配っても無駄？

[20: 匿名さん]

>>19

まあ需要っていっても買い手が１人見つかればいいだけなので
無駄ともいえないでしょう。
１人の買い手を見つかるかどうかはタイミング次第ですね。
ぶっちゃけ運です

[21: 匿名]

運ですか〜運ですよね、やっぱり。

子供達が、新しいお家を見て喜んでいるのに、残債割れするからといって諦める訳にもいかない。
でも値下げするのは厳しいですし。
神頼みするしかないですかね。

[22: 匿名]

年が明けたら動きがあるかもしれませんよ。
様子見ましょうよ。
大掃除で余計なものを処分し、少しでも好印象を持たれるようにした方がいいかも。

[23: 匿名さん]

いくら、リフォームをする気でも、やっぱり見た目は大きく響きます。
やはり不用品処分して広く見せる、これが一番早いと思います。
こどものおもちゃとか、引っ越したら持っていかないなーと思うものは
今のうちにガンガン処分した方がいいでしょう。
最後まで使って、捨てていって・・というものが多いと狭い＆古いで
好印象には程遠くなってしまいます。
逆に1階下よりも500万円も安いのは何かそちらに不都合な点があるのでは、
と勘ぐられる要因にもなるような気もします。
何か合理的に安い要因があればそれをアピールしてお買い得感をだすとかは
どうでしょうか？

[24: 匿名]

売り出してから３週間で１０組も内見があったとのことですから、需要がないとは言えないでしょう。
失礼なことを申し上げるようですが、１０組の検討者の方達が、思わず引いてしまったような何かがおうちにあるのではないですか。
それを解消しないと、すこしばかり値段を下げただけでは売却は難しいかもしれませんね。

[25: 匿名さん]

実際、中古マンションってそんなに売れてないですからね。
そんななかでも、お徳な物件はすぐに売れてしまいます。

チラシなんて撒かなくてもいいと思いますよ。
本当に探してる人はネットで必死で探してます。
HOMESやsumoに掲載されてればかなり広告効果があります。

でもまあ、みんな3月には引越ししたいから、早いところ手を打たないと売れ残るような気がします。
今、契約すればちょうどいいけど、年越しになると３月入居ができなくなってしまいますからね。

[26: 匿名]

15です。

数々のレス有り難うございます。
皆さん他人なのに、親身になって答えて下さって本当に有り難いと思っています。ここの掲示板に来る方はいい人ばかりですね。
下げレスも覚悟していましたのに。

無理して新居を買ったので、少しでも出費を減らそうと現状で売り出したのですが、壁紙の張替えぐらいはやった方がいいのかな、と今は考えています。

[27: 匿名さん]

いや、やはりとりあえず物を減らす、がいいと思います。
トランクルームを借りたりして、季節物で必要なものとかは整理して
そういう所に入れるとか。
引越しの準備と考えるとそんなに無理しなくてもできると思います。
壁紙を張り替えるとなると、家具なども一斉に動かさないとならないので、
結構大変です。
余裕があれば、新居が決まっているなら退去後に売ったほうが勝負が
早く済むとは思います。
住みながら売るのは大変ですよね。

[28: 匿名]

新居には、今のマンションが売れないと引っ越せないんです。
停止条件付きで、1月中に売れないと新居の契約そのものが白紙になってしまいます。

うかうかしてられないので頑張って掃除して、物を減らします。

[29: 匿名さん]

では、やはり不用品とかをどんどん捨てる＆まとまった必要品はトランクルームで
ものを減らすなどがいいですね。
例えば玄関先には靴はださないように、全部しまえるように処分するとか。
スリッパとか、ちょっとしたところに目隠しにかける大判の布とかは新しい明るい
ものを用意すると印象が違うと思います。

階下より「急に決まって急いでいるもので、破格に安くしました」とかで５００万円
の割安感をアピールする、近隣とは仲良くしていて暮らしやすいのをアピールする、
こどもなどちょっとはずせるなら内覧の時ははずすなどすると、違うかもしれません。

１月中ですか、１月は立ち上がりが遅いので（正月休みがあるし）、なるべくなら
１２月に目処を付けたいところですね。
がんばってください。

[30: 匿名]

>階下より「急に決まって急いでいるもので、破格に安くしました」とかで５００万円
>の割安感をアピールする、近隣とは仲良くしていて暮らしやすいのをアピールする、
>こどもなどちょっとはずせるなら内覧の時ははずすなどすると、違うかもしれません。

こんな主婦の井戸端妄想発想なんかどうでもいいんだよ。
つっこみどころ満載なんだから。
買う気が失せるだけならまだしも、訳あり物件アピールになるんだよ。
黙ってること、しゃべらないこと、買い主とあわないこと
これでオッケー。
内見にいちいちついて回られるだけでうざい。
自分たちは近所に散歩にでもでて自分の仲介の担当にまかせればいいんだよ。

[31: 匿名]

１５さんは買い先行で新しい住まいを購入したのか？
仲介がそのあたりのことも把握してるなら最悪だな。
なんでもペラペラしゃべると手のひらで転がされるよ。

[32: 匿名さん]

へー、私が購入した時にはみなさん、お家の方がいらしたけれど？
席をはずしてくれるなら構わないけれど、黙っていられるのもこっちも聞きたいことも
聞けないし困るけれど。
中古を買う時に私（女）が一番気にしたのは近隣の具合。
特にマンションの上階がうるさいとか、階下が神経質な人とか、そういうのがマイナス
なのは、いくら安くても購入しませんでした。

購入のお金を出すのはご主人かもしれませんが、決定権は結構奥さんが多いので、
主婦目線で悪いことはないと思うけれど。

[33: 匿名]

15です。

ペラペラしゃべるどころか、新居の売主の不動産と、仲介は精通しています。
だって、新居購入するにあたり、買い替えの方はこの不動産が仲介になりますよ、的でしたから。
もちろん、仲介はこれ以上下げると残債割れ必須なことも知っています。
先日内見されたお客様はどうだったか、など、当方でなく新居の不動産に報告しているのですから。まあ、これについてはうちにもきちんと報告してほしいと言いましたが。

[34: 匿名]

15です。

元々、停止期間内に売却するために、残債割れぎりぎりの価格で売り出して欲しいと言われました。私としても、もうここまで来たら売れないとしょうがないので、言う通りにしてきました。
本当は仲介さんに一言言わせて頂きたいです。
早く売却するために、残債割れぎりぎりの価格で売り出したのに、500万円も安くしたのに、特別欠陥住戸でもないのに、どうして売れないんでしょう？と。

[35: 匿名さん]

上に書いてあるように部屋の荷物を減らしてお子さんは外に連れて行くのが無難でしょう。
壁紙も目立つところに汚いものがあるようなら、その部屋だけ壁紙変えるのも手です。
売主が立ち会った方が良いかは売主の雰囲気によりますね。

[36: 匿名さん]

仲介業者は、とにかく売れればいいんですよ。
新居の不動産屋とツーカーならなおさらです。
売れなきゃ、新居の契約も流れちゃうんですから。
残債が残ろうと何だろうと、とにかく今の住居の売買を成立させて、
自分は手数料を手に入れ、新居の不動産屋は新居の契約を成立させる。
その後、あなたがどうなろうと（残債＆新規ローンで苦しもうと）
それは関係ないんです。

「今の価格は十分値を下げた状態で出している。これ以上下げるつもりはない」
でいいんじゃないでしょうか。
内見者が「壁紙が～～だから、もうちょっと下げられないか」と言ってきたとしたら、
「それも含めて、相場より低い価格で出しています」でもいいと思います。
その時に自分の許容範囲内で下げるのはいいでしょうが、売り出し価格を
そうそう簡単に下げなくてもいいと思いますよ。
まだ１カ月とかですし。
本当に買おうという人からは、人気物件以外は最初はたぶん値下げの打診があるでしょう。
そういうご時世です。
その時に考えればいいのでは？

[37: 匿名さん]

>「急に決まって急いでいるもので、破格に安くしました」とかで５００万円の割安感をアピールする

これは「主婦の井戸端妄想発想」とは思いませんが、言わないほうが良いでしょう。
売り急いでるってことを知られたら、交渉では絶対不利の立場になります。

[38: 匿名]

買主と売主は契約の時のお見合いで十分。
聞きたいことあれば仲介を通すのが普通。
そもそも売りたい理由つうのがあるんだからさ。
例えば騒音とかね。
黙ってるのが一番。

[39: 匿名]

１５さんは停止条件付きであれば売却先が決まらなければ
新築購入は回避されるんですよね？
もしかして買取条件付きで新築購入したのですか？

[40: 匿名さん]

買い先行は大変ですね
まあでも停止条件ついているならいいですね。
普通売れなきゃ手付け流しで丸損ですから

[41: 匿名さん]

黙っていても、安いのは買い手にも分かりますよね。
それで、なんで安いのか合理的説明がないと、かえって怪しく思いませんか？
主婦だとそういう感覚だと思う。
特に近隣トラブルの安物は絶対買いたくない。
部屋はいくらでも直せるけれど、近所の人は取り替えられないから。

[42: 匿名さん]

上階がやたらうるさく、階下の住人は神経質でしょっちゅう苦情言ってきます、子供が部屋をぼろぼろにして修理にお金もかかるんで売ることにしました。１か月以内に売却しなきゃならない事情があるので相場より５００万円安くしてます。
こう言えば、なぜ安いかの合理的説明にはなるのでしょうが・・・
私が検討者だったら、いえ、ちちっちょっと考えさせてくださいと逃げ腰になりますが。

[43: 匿名さん]

安い理由は新居に移るため早期売却を目指しているから
というのは合理的理由になると思います。
足元見られるかもしれませんが、買い替えのためそれ
以上下げられないという言い訳にもなると思います。

[44: 匿名さん]

相手のあることですからねえ
部屋がぼろぼろでリフォームに数百万がとこかかりそうだと判断されたら、急ぐのはあなたの事情でしょで片付けられちゃうでしょうし

[45: 匿名さん]

指値が通らないと買わない人もいますが、実需の場合は言い値で買う場合も
あります。下げてかまわないなら下げて売ったほうがいいと思いますけど

[46: 匿名]

下げれば売れるってもんじゃないからね。
買い手はもっと下げてやろうと思い指値出してくるからね。
仲介もここいらで決めましょうという感じでダブル攻撃ですね。
残念ですがどんな事情でも売り急いでいれば得することなど何もありませんね。
売り先行で仮住まいする計画が一番いい方法です。
今更もう遅いでしょうけど、新築が期間条件付きであれば損しないだろうから
値下げせずに指値も受けつけずに売却＆購入を見送るのに限る。
それが１５さんにできるかな？
欲しい〜！どうしても新築欲しい〜！ってなってると無理だね。
旦那さんは今の状況をどう思ってるのかな？

[47: 匿名]

>43
>安い理由は新居に移るため早期売却を目指しているから
>というのは合理的理由になると思います。

もっとも損をする理由ですね。
買い手は相手の事情なんて関係ないからね。
駆け引き知らないとこんなとんでもない正直者が現れて
買い手はうれしい。
ちなみに仲介が買い手に事情を言ってしまうこともあるからね。
仲介はこんな事情のときは基本的に買主側につくでしょうからね。

[48: 匿名]

15です。

売却中のマンションは築9年です。壁紙はところどころ剥がれています。
駅から徒歩20分、バスは1時間に1本程度です。

造りがしっかりしているのか、上階や隣の部屋の音は全く響きません。
私が仕事をしている為もあって、隣人トラブルもありません、というかあまり会うこともありません。玄関が独立した形になっているので玄関先でばったり、ということが少なめです。
子供達が大きくなってきたので手狭になったのと、子供に土地を残してあげたい一心で、新居購入を決めました。
浅はかだったかもしれません。
でも、今売らなければ、古くなるともっと売れなくなってしまう、ローンも組めなくなってしまうのではないかと思っていました。
現在、なかなか売れない現実に直面し、あの新居でなければ、こんなに売り急ぐ必要もなかったのになあ、と少しばかり後悔しています。
だからといって残債割れするなら、買わない、と踏み切れずにいます。
主人は、好きにしたらいいさ、という感じです。

[49: 匿名]

１５さん
>今売らなければ、古くなるともっと売れなくなってしまう

これは間違いですよ。
９年であれば来年か再来年に１回目の修繕ですね。
それが終了した時に今よりも高めで売れるはずです。
修繕をする前と後は見た目も違いますし、共用部分もきれいになり
価値はあります。
単純に年数だけで価格が安くなるわけではないですよ。
ご安心を。

私なら新築を一度あきらめ出直します。

[50: 匿名さん]

>主人は、好きにしたらいいさ、という感じです。

私も家内の提案に、よくこういう態度をとります。内心は「反対」のときが多いです。しかし、それを口に出すと、めんどーなことになりそうなんで狸を決め込みます。
「子供に土地を残してあげたい」とのお気持ちは理解できますが、それをお子さんが喜ばれるかはわかりません。私の場合は、祖父が妙な不動産を残してくれたばかりに、その処置に四苦八苦してます。これからの時代は、良質の物でない限り不動産には値打ちがなくなるかもしれません。
もしも私が１５さんの立場であれば、現在の売出価格は下げずに頑張り、売れなかったなら「新築を一度あきらめ出直し」ます。出血大処分で仲介の不動産屋を喜ばせて、御自身が負債を背負い込むこともないのではありませんか？