中古マンション売却について

[匿名さん]

　10月末に専任売買契約を不動産大手の会社と結び、11月6日に初めてのチラシ掲載、14日に１件の内見申し込みがあり、購入希望者が来たのですが、成約には至らず。その後内件希望はないそうです。
　こんな状況で昨日担当の方から、価格が高いのでは？もう少し下げられませんか?と言われました。当初の売り出し価格も何社から査定を受けて、妥当な金額と思って決めたのですが、もう値下げを考えないといけないのかと疑問を持ちました。物件は駅近5分、築6年、利便性もよいと思います。
　客観的に見て、どう思われますか？ご意見を伺いたいです。

[61: 匿名さん]

最近、某中古物件を買った者です。
最寄り駅が不明ですが、10組の内見があったということですから需要はある立地なんだと思います。
内見者の指し値もないようなので、他の方もコメントされているように、値段の問題ではなく、欲しいと思わせない何かがあるんだと思いますよ。
理由は仲介業者がヒアリングするものですが聞いてないんでしょうか。

[62: 匿名]

15です。

レス有り難うございます。内見はその後も増えて、14件になりましたが、申し込みはなしです。
指値も言われていません。
断られている理由を仲介に確認しているのですが、元々その気がなかったお客様だったとか、駅遠だとか、です。
当方として直す点は？と聞くと、窓ガラスを綺麗に、キッチンを整理して、と言われました。
と言われても、この前換気扇掃除したばっかりなのになあ、そんなに汚く見えないと思うので困っている有様です。

駅遠なのも、広告で事前に分かった上で内見にいらしていると考えられるため、理由としてはどうかな、という気もします。

やはり、窓ガラスが汚れているとか、散らかっているとかが断られる原因なのでしょうか。
自分としては、お客様が来ても恥ずかしくない程度は綺麗にしているつもりなんですが。

[63: 匿名]

>駅から徒歩20分、バスは1時間に1本程度

これがネックではあるけど、仕事に行くのは車、買い物も車という
生活スタイルの人は多く存在します。
ちなみに駐車場はマンション内１００％でしょうか？
駐車場が敷地内にないといいとこ無し状態なのですが・・・・

ターゲットがしぼられる物件だけに決まるのは少し時間がかかりそうですね。
下手したら１年くらいかかるかも。

[64: 匿名さん]

>1月に入ったらどうするか。
>提案されているのは、まず200万下げて、だめだったら更に500万下がった値で業者買い取り、という話です。

これは500万下げて買い取りたいんだな、その業者。
駅から20分でバスも少ないのに、内覧が多いというのは、
物件的には割と魅力があるんでしょう。500万下げさせて買い取ったら、きれいにリフォームして500万以上高く
出すつもりなんじゃないの。

とにかく部屋をキレイにしないとダメだと思いますよ。
キレイというのは汚れの掃除だけじゃなく、スッキリさせる
ということです。なんか物が多そうな気がしますね。

[65: 匿名さん]

今年初めに９年物のマンションを売却したんですが、もっと上階でしかも広い角部屋で６年くらい
さらし物になっていた部屋がありました。売れない理由は部屋が超汚かったからだそうです。
それなのに価格はずっと強気のまま。リフォームにいくらかかるかと思ったら、やはり思い切り
安くしないと無理だったみたい。
悪いなと思いながら、このお部屋を当て馬に価格設定させてもらいました。明らかに我が家の方が
キレイ（２年くらいしか住んでない？）と言われてましたので・・・

なので、とにかくきれいにしておいた方がいいです。クロスがあまりに酷いなら、張り替えてしま
うか、リフォーム代を一部持ちましょうぐらいの申し出をしてみてはどうでしょう。

[66: 匿名]

関西で1回、関東で1回、売却経験者です。両方とも新築で2年後売却、買った価格より高く売りました。
今は中古に住んでいます（内見したのは30件以上）。ケースが同じかどうかわかりませんが、参考になれば。

自分が売却した経験から、見に行った物件は必ず、「◯万円引きなら買う」と言います。それを言わないと、見せていただいたのに手間に対して、失礼だと思うからです（自分の物件の価値がわからないと値段もつけようがないから）。3000万の物件を「1500万なら」とか言うのはもっと失礼かと思いますが、その辺は不動産屋が上手く伝えてくれるだろうと期待して（笑）。

あくまで基本的な考えですが、何人も内見が来るということは、値段付けは間違ってません。みんな、値段を見てから来るんですから。
ただ、10人来て、誰も買わなかった場合、値引きが必要だと思います。確かに不動産は車とか違って、1人が欲しがればいいのですが、10人来て誰も買わないということは、少なくても「少しの値引きでは欲しくないモノ」であると考えられるからです。それは内見のとき、「値引きできます」とハッキリ言いましょう。
確かに内見のとき、何も言わずに、「はい、サヨウナラ」という売り主さんは非常に多いですが、私は必ず、お茶を出して「（立地などの）条件」か「金額」か、どっちで悩んでるのか、聞くようにしてましたので。
あとは、やはり空き部屋にすることをオススメします。モノがギッシリある、小さい子供がいる（これは一番、売りにくいです）と、「見えない所が汚れてる、あるいは壊れてるのでは？」という疑心暗鬼になりますので。


不動産屋さんに聞いても、何も真実は教えてくれませんので、直接、見に来た人に聞かないと。それを意識すれば、おのずと「売れそうな価格」が自然に導き出せると思います。

[67: 匿名]

>>62
ｷｯﾁﾝを整理して

掃除ではなく整理ですよ？
モノがあちこち出しっぱなしで収納が少なく使い勝手が悪い印象を与えているのではないですか。
ｷｯﾁﾝだけでなく、洗面所もお風呂もトイレもリビングも、何もかもが生活感に満ち溢れ、住む気にならないんじゃないですかね。
ひたすら不要品を処分し、現状の７割くらいまで減らしちゃえばどうですか？

[68: 匿名]

15です。

駐車場は100％近くはあると思います。

以前から、レンタルボックスを借りていて、収納仕切れないものはしまって、部屋には日常使用するものしか置いていないです。
しかし、アバウトな性格なので、整理整頓しているつもりでも、他人から見れば、これで整理しているつもり？と思われているのかもしれませんが。
でも友人には、居心地がいい部屋だね、て言われたりもするんですよ(^O^)

仲介さんが言っていた、窓ガラスを綺麗に、なども、他に指摘できるような理由も見当たらないから、敢えていうなら、ということなのかなと思っております。だって、ガラスが汚れていることが、買わない原因にはならない気がして。

自分のことを棚に上げて、かもしれませんが、仲介さんの押しの一手が足りないなんてことはないのかなあ、て思う時もあります。

すみません、最近少し仲介さんに不信感を抱いているものですから、変なことを書いてしまいました。

[69: 匿名さん]

ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑだと思って片づけることです。
物は収納の外に一切置かない。
ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑでﾃﾚﾋﾞや冷蔵庫すら置いてないところがあるように生活感を消すこと。
あとは仲介業者に、値引きせずに売れなかったら新居は買わない、と強く言い切ることですね。

[70: 匿名]

１５さん
最初から５００万下げた値で買い取ることを仲介は目的にしてるなら
いくら頑張っても売れないでしょうね。
（仲介は口がさけても本当のことは言わないでしょう）

新築も値引きあるならいいけど言い値で仮契約してるとしたら
大損ですよ。
一度、新築諦めたほうがいいと思いますけどどうなんでしょう？

今、売ろうとしている徒歩２０分のマンションは当然、専任媒介ですよね？
買い先行で専任媒介で買取保証付きなんて一番損する方法ですよ。
しかも、自分でコントロールできない恐ろしさが潜んでいます。

[71: 匿名]

１４件内覧が入ったと言いますが
ほとんどは別物件を押す為の内覧だと思ったほうがいいですよ。
比較させるのはほとんどの仲介はやります。
おそらく駅近の高い物件を案内してて
提示されているご予算では徒歩２０分のこんな感じになりますが
どうしますか？という感じで案内してると思いますよ。

そうすると予算オーバーでも駅近選びますから。

比較物件として案内されているとしても確認のしようがない。

[72: 匿名]

当て馬物件にされているとしたら不幸です。
いくらキレイにしても意味がないです。
不動産仲介は思っているほど単純ではないですよ。

[73: 匿名]

仲介は売主より買主ですからね。
しかも、買取保証とかあれば尚更ですね。
逃げない客（売主）より逃げる客（買い手）のケアをしたほうが得です。

[74: 匿名さん]

>でも友人には、居心地がいい部屋だね、て言われたりもするんですよ(^O^)

内覧に来る（悪い方の比較ではなくて、買う気がある人）は、
自分が住んだ場合は。。。というのを想像するので、
生活感がある居心地より、モデルルームのような生活感が
ない部屋か、何も置いていない空き部屋の方がいいです。

ガラスが汚れていることは買わない一番の理由には
ならないでしょうが、生活感を漂わせるに十分かと。

整理整頓してるつもりで、自分ではきれい好きと思っている
人でも、端から見ると「物を右から左に動かしているだけ」
とか、何でも箱やカゴに詰め込んでいるだけとか、そういう
人もいます。（15さんがそういう人かどうかは分からないですが）
整理整頓ではなくて、整理です。

[75: 匿名さん]

本気で売るなら安い賃貸に引っ越して空き家にして
クロス張り替え
水回りの清掃、
は必須。

賃貸でもそうだけど室内のクロス張り替えただけで客がつくことは
何度も経験しました。

それと売主は契約まで顔を出さないのも重要なポイント

買い手は、自分よりアッパークラスの人を想像しがち
自分と似たような世代所得層だと思うと萎える。

あとは売り急がない。金に困って売るのだと思われたら買いたたかれる

[76: 匿名]

もう整理とかガラス拭きとか次元が違うと思うよ。
仲介の手のひらで転がされてる状態かも。
契約終了まで他の売り上げを上げるための当て馬的存在に
なってるとしたら１５さんはどうする？

[77: 匿名さん]

業者は安値で買い叩く方がいいと思っているので、内覧の人にも「後でリフォームして
安く出します」とか何とか言っているかもしれませんよ。
前に家人はいない方がいいという人もいましたが、本当に買いたい人は状況とかを
いろいろ聞きたいはずだと思うので、説明役の人はいた方がいいと思います。
66さんのように、何が問題ですか？と聞くのもありかもしれませんが、もうすでに
結構な値引きをしているのですから、それはそれできちんと主張してもいいと
思います。

新築の方は大丈夫ですか？
逆にこのまま売れないなら、業者買取はやめて新築もやめます・・と言えば、新築業者、
仲介業者とも少しは本気になってくれるのではないでしょうか？
なんか、新築の方は絶対売れるし、取引のところに仕事も回したし、仲介は売れなければ
業者引取りになるからその方がうまみがあると思っているのではないでしょうか？

[78: 匿名]

>なんか、新築の方は絶対売れるし、取引のところに仕事も回したし、仲介は売れなければ
>業者引取りになるからその方がうまみがあると思っているのではないでしょうか？

落ち着いて頭整理して日本語書いてください。
何言ってるかわかんない。

[79: 匿名さん]

意味はわかりますよ。落ち着いて読んで下さい。

[80: 匿名さん]

>窓ガラスを綺麗に

こんなことは普通は言われないでしょ？
自室部分の窓なら自分で磨けるし、共用部なら業者がピカピカに清掃しますよね？