パークシティさいたま北partⅩ

[匿名さん]

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なお、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。
****読む人への思いやりを忘れずに****

Part Ⅸ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64395/
Part Ⅷ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26737/
Part VII:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26769/

所在地：埼玉県さいたま市北区宮原町3丁目900番1他（アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、埼玉県さいたま市北区日進町2丁目1916番地5（コートレジデンス）（地番）
交通：高崎線 「宮原」駅 徒歩6分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩12分（コートレジデンス）、川越線 「日進」駅 徒歩7分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩5分（コートレジデンス）
施工会社：長谷工コーポレーション・大成建設
管理会社：三井不動産レジデンシャル

[394: 匿名さん]

要点を簡潔にまとめる能力がなくてすいません(^_^;)

長々と無意味な言い訳書きましたが、売れ残りの様をみれば宮原や日進まで北上してマンション買う人はあまりいないようですね。
市場の判断は冷酷です。
県北にわざわざすむなら戸建てですからね。

市場の判断は冷酷です。
ダラダラ愚痴ってすいません。悔しくて(^_^;)

[395: 匿名]

都心から宮原行くならグリーン使うね。
日進はまず行かない。どこそれ？って感じだろう。



やはり大宮より北は厳しい。大宮でも都内からは遠いしマンションならぎりぎりだから。

[396: 匿名]

>>393さん
確かに…。同じ時期に売り出されてまだ、売ってる、新都心のパークスクエアは悲しい位に書き込みも少ないですよ。

あそこの方が大宮以南だし、いいんじゃないですか？

ここはなんだかんだで人気物件なんですね！（笑）

[398: 匿名]

ハウスカや戸田公園以前の長谷工を、日進に持ってきて。。。。

でも三井は損切りしてるのに切れないから大変だろな。

住民さん達も何年も張り付いてパトロールしていないで今の生活を楽しめばいいのに。
当時は当時の判断で購入したんでしょうから。
市場の反応は受け入れないと。

[400: 匿名さん]

中古も賃貸も新古もある状態なら完売は永遠に無いですね

[405: 匿名]

カキコミ消された。

[406: 匿名さん]

まあ、家電とかもそうだが、買ってしまった後は、どうにもならないから、調べないのが一番。
売れ残れば安くなるのは当然のことだし。
最後には投売りされるのも仕方ないよ。

[407: 匿名さん]

結局、さいたまNo.１とかに踊らされ残戸がある事態 踊らされたのは購入者だったって事ですね。

[408: 匿名]

>>407
いつまでも買えないあなたが一番必死に踊ってるよ！（笑）

[409: 匿名]

宮原、日進の駅近の戸建だとウサギ小屋が買えるかどうかというレベル。
無理して戸建にこだわるより開放感のあるこっちがよいかも。敷地の中も外も公園だらけ。

[410: 匿名さん]

立地は悪くないが、価格設定を間違えたため、売れ残り状態はずっと続きそうだな。
売れ残りなんて、数件ならこっそりと半値近くで売れば解決するものだが、ここは売れ残りが多すぎてそうは行かない。
空き部屋が多いと自然とマンション評価が下がってしまう。
負のスパイラルが続く。

[411: 匿名]

マンションなのだから、どうしても大宮までといった意識はあるかもね。
大宮より北部に北上するのなら戸建てだよね。

[412: 匿名さん]

HAUSKAもそうだが、大規模マンションは売れ残ると悲惨だな

[413: 匿名]

悲惨って何が？
残り1%2%だろ？
誰も困らないよ。

[414: 匿名]

住民さんが何年たっても検討板に出没したりチェックしたりするのは、きっと困る困らないではなくて、複雑な感情(勘定？)なのでしょうね、、。
入居した後まで掲示板のチェックをしないで済むような物件がいいな。

[415: 匿名さん]

>大宮より北部に北上するのなら戸建てだよね。

そう思うならそすれば。
何しにここ覗き込んでんの。

[416: 匿名]

現在出てる間取りだけでも30パターンあるから、どう考えても残戸数1、2％じゃないと思います…。

[417: 匿名]

それは言わないで(>_<)

[418: 匿名さん]

いつまでも賑わっているのは、買いたい人がたくさんいるから。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[421: 匿名]

南向き住戸にお住まいの方に日当たりの質問をしたいです。

私はいま南向きの中住戸を検討中です。

ベランダに飛び出ているの梁と上階ベランダの床が庇のようになって、南向きにしつは、日当たりが良くない(室内が暗い)ような気がするのですが・・・
昼ころ、部屋を見学したときに、そう感じました。

部屋を見学できる時間も限られているので、1日を通して、また、年間を通して、どうなるのか、気になります。

真剣に検討中です。
是非、教えてください。

[422: 匿名さん]

埼玉でもここはまあまあいいかと。
けっこうすみやすいところではあるので、期待できるところもありそう。
住みにくいところがあるかも知れません。

[423: 匿名さん]

↑
２行目と３行目で言っていることが違うのはなぜですか？

[424: 匿名]

けっこう

[425: 匿名さん]

421様

南向きの住戸は一日中日が当たるということはありません。
午後はどうしても暗くなってしまいます。
長時間の日当たりを求めるなら、南西向きの部屋のほうが、
昼ちょっと前から夕方いっぱい日差しがあります。
夏の西日も、夏は太陽が高いので、ベランダまでしか直射
日光が当たらないので、それほど暑いということはないと
思います。
ご参考までに。

[426: 匿名]

そういえば、長谷工で逆梁アウトフレームなんてみたことないなあ。
探せばあるかもしれないけど。

[427: 421]

421です。

425さん
ありがとうございました。午後はやや暗め。
南西向きもいいんですね。
そのほかにも、南向き住戸の日当たりについて、ご意見いただけるかたが、いらっしゃいましたら、教えてください。

よろしくお願いします。

[428: 匿名さん]

真南向きで中住戸だと一般的な田の字間取りなら真北側に個室2室となりますからそこは覚悟を。
中和室タイプなら当然その中和室も開け放たないと採光が無いです。

[429: 421]

フムフム。
ありがとうございました。
北側は、構造上、日当たり悪いのは、仕方がないということですよね。

でも、このマンションの南向き住戸は、中和室は、戸を開ければ、採光あるってことですか？
(リビングは、日当たり良い？)


分かれば、教えてください。

[430: 入居済み住民さん]

>>421さん

南西向きに住んでる者です。
日当たりはバルコニーの手すりの形状にも左右されると思います。
コンクリ壁＜ガラス壁＜棒状の手摺り。
洗濯物の乾き具合も同様に比例すると思います。

我が家は、見栄えの悪い、棒状手摺りのおかげで、冬の間はリビングから寝ながらでも富士山が拝めます。（笑）

[431: 匿名]

そもそも中和室は特殊な扱いの"個室"で、引き戸を開ければ採光があるでしょうがーっ！という強引な解釈で成立している"個室"です。
引き戸をドアに変更するとサービスルームや納戸、DENになってしまいます。
つまり、引き戸にしないと3LDK(4LDK)と表示できず2LDK+Sや3LDK+DENとなってしまいます。

中和室は数mの屋根と太っと〜い梁があるようなものですから、その採光は推して知るべし。

最重要点は引き戸を開け放っているならもはや独立した個室とは言えず、かと言って引き戸を閉めるなら昼間から照明が必要な暗い部屋となる点です。また、引き戸はドアと異なり閉めても遮音性が劣るため独走性が低いです。

リフォームで室内窓など苦肉の策はありますが、新築即リフォームなどの事態や、後悔・悩むくらいなら最初から角部屋やワイドスパンを買う方がいいかもしれません。
価格は高くなりますが、それだけ居住性の高い部屋(賃貸換算で高い部屋)で日々暮らすわけですし、売るときも高く早く売れます。高い価格分を損するわけではないですよ。
むしろ、、、です。

[432: 匿名さん]

よくバルコニーの採光性で、柵〉ガラス〉コンクリートなどと書く方がいますが、今は昔と異なりいくつかの素材を組み合わせる事も多いですから単純ではありません。
逆梁コンクリート直上に柵を合わせるとかなり開口が開きますし、ガラスの方が柵より勝ることも普通です。
長谷工は複雑な意匠や工法は嫌うと思います。また、柵がとても多用されます。

[433: 匿名]

このマンションについて言えば、アルミ柵＞(≧かも)ガラス＞コンクリ であってると思います。

基本的に上層階が柵になっているようですが、これが透明ガラスだったら良かったのに、と思っています。

[434: 匿名]

ま、H社物件で組み合わせた意匠だの複雑な手間は期待できませんからね。
確かにアルミ柵が多いね。

[435: 匿名さん]

まだまだ残ってるみたいですので、今後大幅な値下げが見込めそうですね

[436: 匿名]

値引きにも限度があるでしょうね。

[437: 匿名]

そうかなぁ
叩けば結構値引くと思います

友人の営業マンが言ってました。特に決算期になると通常より更に値引く可能性があるみたいです。

[438: 匿名]

なんか値引きはあまりせずに家具付きで販売する戦略みたいですね。
上層階のアルミ柵は眺望と風通しがよいからでしょうか。

[440: 匿名さん]

>425
南西向きは、夏に日が高くても午後３時頃と日が傾けば、日差しが入ってきます。

南向きマンションの角部屋でも、南東と南西では、南西の方が一般的に安いです。
南西は、午前中に日が差さず冬寒く、西日で夏暑いためです。

南西向きは、たくさん売れ残っているから
都合の良いことを言われ勧められるのでは・・・

[441: 匿名]

基本的に価格は南→東→西→北の順らしいよ。ＳＵＭＭＯに書いてあった。

[442: 匿名さん]

個人的には少しでも東にふれている南向きや南東向きよりも、南西向きが好きですね。
南東向きでは正午には既に日が陰りますが、南西向きは昼少し前から午後いっぱい
日が差します。
ここのマンションで南西向きが残っているのは、販売時期が遅かったことと、広くて
高い部屋が多いことが一因でしょうから、一概に南西向きが人気が無いというわけでは
ないと思います。

[443: 匿名]

たしかに南西向きは午後の日差しがたくさん入って気持ち良さそうです。
冬とかはメリット大きそうですね。
朝日があんまり無いのがネックですが西も東もそれぞれ良いとこありますよ。

[444: 住民さん]

アーク南西に住んでいる者です。

アークの南西からは富士山がよく見えますよ。
周りに高い建物がないので、西武ドームまで見渡せます。
特に冬の夕方、西の空が群青色に染まっていく様子は、絶景です。

はじめ、南西は日当たりどうかな～と思って心配していましたが、
冬は陽光が大きい角度で入ってくるので、かなり暖かいです。
（床暖房やエアコンは、日中殆ど使っていません。）

何より、両サイドが公園というのが気持ちいいです。

夏はどっちにしてもエアコン入れないと厳しいので、冬お得な方がいいと思います。

[445: 匿名さん]

前に南西向きに住んでいましたが、
南向きの方が、午前中から日が入るため、
寒い冬は、はるかに暖かいです。
午前中から布団や洗濯物に日が当るのは、かなり良いです。

決算期が近いためか、
売れ残った南西が良いと何か必死ですね。

[446: 匿名]

北向きじゃなきゃ、どっち向いててもいいんじゃない？

[447: 匿名]

たしかに北じゃなきゃいい気がする。
それぞれの生活に適した向きでいい気がする。

[448: 匿名さん]

確かに大宮よりも北じゃなきゃいいんじゃない？

[449: 匿名はん]

確かに大宮よりも北じゃなきゃいいんじゃない？（ドヤ顔で）

[450: 匿名]

確かに大宮よりも北じゃなきゃいいんじゃない？（泣き顔で）

[451: 匿名]

大宮より北が適してる生活スタイルもあるから大宮基準に考えなくてもいいんじゃない？？ここは他と比べて高いとは思いますが。

[452: 匿名さん]

チラシ見たら残り戸数は、アーク・ガーデン・ブライト12戸、コート4戸になってますね。

最終期、最終次。頑張ってください！

[453: 匿名さん]

販売戸数で残り戸数では無いんじゃない。

三井得意のあおりででしょ。

ホームページに間取りがたくさん出ています。

[454: 匿名さん]

>446
北向きって
〇ンクタスのことですか？

[455: 匿名]

↑ンクタスって北むいてます？

大宮以北はあっちが北なんですね(笑)

[456: 匿名]

サンタクロースは東向きですね。
７５平米で３０００万台、買ってあげて下さい。
外装は綺麗に仕上ってるので、一年以上放置され基礎鉄骨が錆び錆びだったとは誰も気づきません。

[460: 匿名]

ここは何で価格が未定なんですか？？
ＳＵＵＭＯに毎回掲載されてますがず〜っと未定です。

[461: 匿名]

電話してみたら理由が分かると思うよ。
MRに行けばもっと分かるはず。

頭金含め、あなたの属性が良ければですが。

[462: 匿名]

知り合いのマンション、築8年なんだけど、最近売りに出した人がいるんだって。
で、そのチラシを見たら、新築時より250万しか下がってないんだって。

同じ北区なんだけどさ、8年で250万ってそれしか下がらないんだ…びっくり！

[463: 匿名]

土地はひとつにまとまって広ければ広いほど価値が高くなるので、ここは値落ちしづらいかもですね。

[464: 匿名さん]

埼玉で広いひとつにまとまった土地はもうあまり残っていないし、価値が高くなるので、
ここは値落ちしづらいかもだって。やがて市役所や県庁の移動もあるかも。

今は北区なんだけどさ、そのうち名称が変更になったりして…びっくりするような展開もあるかもですね！
将来の埼玉県の中枢候補。ブランド土地ですね。

[465: 匿名さん]

>462

売りに出す金額は売る人の自由。。。　はたして売れるかどうか。。。

[466: 匿名]

>465
中古マンションは、都心以外、安くないと売れないよ

[467: 匿名さん]

住民板をみると素敵な住民層ですね。
たしかに県庁が日進に来そうな勢いです。

[468: 匿名]

県庁どこに作るの？？
場所があっても浦和は絶対に県庁譲らないから無理ぽい。

[470: 匿名さん]

まだ新古の在庫があるみたいですよ
中古が出回り始めましたが、新築価格から下がってない状況からみると埼玉では珍しく資産価値が相当ある証拠みたいなものです。

検討する価値あり

[471: 匿名さん]

あのー、資産価値があれば新築（もう中古扱いだけど）がどんどん売れていると思うのですが。

一体、何年間ダラダラと売り続けるのですか。

[472: 匿名さん]

賃貸も出ていますが都内と変わらない賃貸料でも、直ぐに契約が決まったみたいです。

[473: 匿名]

>>471
最初の販売から3年。1000戸もあればそのくらいは普通かかりますよ。
ちなみに近隣の大規模のGMTも3年計画の販売とのことです。

[475: 匿名]

468です。
このマンションの近くに住んでいます。
正直、このあたりに県庁なんかありえないでしょ。なんでわざわざさいたま市のてっぺんのあたりに作るんですか。
このあたりが乱開発されないことを祈ります。

[476: 匿名]

↑ 県庁が来る訳無いでしょ!!

[477: 匿名さん]

浦和だって市の南端だから、西北端の日進に市役所と県庁があっても可と考えます。
そうしたら図書館だって複数できて日進、宮原も浦和並の格になる。

[478: 匿名]

市役所は3市の真ん中にある新都心に移転すると合併時に決めていたのに
結局浦和から移転せず…なのはご存じですか？

移転するにしても 宮原 はないですね。

[479: 匿名]

ふつうに考えれば県庁はないですよ。
ここはこれ以上あまり変わりないと思いますよ。それでも落ち着いた住宅街で暮らしたい人が住む場所だと思いますよ。

[480: 匿名]

上尾がさいたま市に吸収されると北端じゃなくなり栄えるかもですね。

[481: 匿名]

日進と宮原が中心になってもおかしくはないね。
そうなれば、今も資産価値があるのに、ますます価値も上がるしいい買い物しましたね。
勝ち組ってやつかなw

[482: 匿名さん]

住民板では隣戸間の騒音がでていますね。
ここは、長谷工お得意の二重壁でしたっけ？？？
それとも三井側が頑張ってクロス直貼りまで持ち上げた？

[483: 匿名]

現に旧大宮市時代は今の北区役所のとこに市役所を建設する予定でしたね。

[484: 匿名さん]

住民版では、上階の騒音も出ています。

長谷工の低仕様、直床に対する批判は多いが、
長谷工の直床を甘く見たか、
アンチ長谷工、荒らしなどと参考にしないからですね。
かわいそうに。

[485: 匿名]

どこのマンションも同じ。住人次第。

[486: 匿名]

住民板で
>修繕積み立て金、上げたいみたいですね・・・。
という書き込みを見たのですが、もう値上げ検討の話があるのですか？

だいぶ前に検討板に「修繕積立金が安すぎないか？」と書き込んだのですが、
「大規模だから安くて当然」みたいなレスしか付かなかったのを覚えています。
やっぱり安すぎたのでは…。

これから購入する人にとっては大事なことですけど、説明してるのかな？

[487: 匿名さん]

>486
修繕積立金はほとんどのマンションでスライド制です。
長期修繕計画に基づき積立金のスライドは予め決められており、それ以外に急に上がるということはありません。
販売業者はこの点についての説明はあまりしませんのでご注意を。

[488: 匿名さん]

修繕積立金を段階的に上げていくのは仕方の無いことだと思います。
逆に適正に上げていかない場合は、大規模の時に一時金で数十万払うと
いうことも多いようです。
立体駐車場とかのマンションでは、大規模の時に立駐も新しくするか
メンテナンスに相当とられますので、それが無いだけでも、ここは
安いのかなと思います。
まあどちらにしても安いにこしたことはないのですがね。

[489: 匿名]

私は心配だったので積立金の推移表を貰いました。急激に上がることはなく、大規模修繕に向けて少しずつ上がっていき、工事が終わると下がる仕組みになっていました。
ここは大規模なので確かに修繕費は抑えられています。
お金が掛かるのは、一戸あたりの負担額が大きい５０戸程度の物件だと思います。

[490: 匿名]

>>488
ここ平置きだっけ？立体駐車場じゃないの？

[491: 匿名さん]

>長期修繕計画に基づき積立金のスライドは予め決められており、
>それ以外に急に上がるということはありません。

いや計画どおりにいかないこともありますよ。
長期修繕計画は５年程度で見直すものだし、見直しを機に総会決議で
値上げも充分ありえます。

[492: 匿名]

修繕積立金はマンションの資産価値の観点で重要
修繕を安く効果的に行うかは管理会社にかかってくる
修繕積み立てが月２万以上になると中古マンションは本体価格を安くしても維持費が高いので売れない

[493: 匿名さん]

490様

ここは立駐（機械式）ではありませんよ。
全て自走式です。