パークシティさいたま北partⅩ

[匿名さん]

ここに投稿される情報のすべてが正しいとは限りません。匿名の掲示板であることをよくご理解の上、必要な事項についてはご自身でしかるべき会社・機関にご確認されるよう、お勧めします。

なお、他者への配慮に欠ける書き込みもあるかもしれません。
荒らし投稿などはスルーで、内容に問題があると思われる場合は削除依頼をしましょう。
****読む人への思いやりを忘れずに****

Part Ⅸ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64395/
Part Ⅷ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26737/
Part VII:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26769/

所在地：埼玉県さいたま市北区宮原町3丁目900番1他（アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、埼玉県さいたま市北区日進町2丁目1916番地5（コートレジデンス）（地番）
交通：高崎線 「宮原」駅 徒歩6分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩12分（コートレジデンス）、川越線 「日進」駅 徒歩7分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩5分（コートレジデンス）
施工会社：長谷工コーポレーション・大成建設
管理会社：三井不動産レジデンシャル

[351: 匿名]

確認は早くしたほうがいいですよ。
お電話だけでもかまわないですので。
何しろ人気があります。
お早めに。

[352: 匿名]

部屋の広さは忘れましたが20万弱でしたよ。

[353: 匿名さん]

賃貸なら買った方が得じゃない？
資産価値は、このご時世でも下がらず逆に人気物件ですから高い家賃払う余裕があるなら購入を勧めます。

まだ、残って居ますよ！

[354: 匿名]

まだ残っているんですか!?

[355: 匿名]

はいはい！
残ってますとも。
あなたのために。

[356: 匿名さん]

>353　資産価値が下がらず
資産価値が下がっていないのは、首都圏の駅に近い一部人気物件くらい
人口減少がはじまっている日本では、郊外の地価およびマンションは下がるのみ。

逆に人気物件？
人気物件が数年たっても売れ残っているか？

[357: 匿名]

売れ残りがあるのは間取りがよくないからでしょう。
逆に築浅中古の方が安いですし、南向きの広くてよい間取りが出てくるかも。
ここは大企業に勤めてる方が多いので、転勤により売りに出すことも多いでしょう。

[358: 339]

お礼が遅くなり申し訳ありません。
アドバイス頂いたように賃貸を扱っている不動産屋さんに行ってみました。過去実績はわからないとのことでしたが、ちょうど賃貸物件が出て見せてもらいました。
3LDK78平米1Fで19.5万円+管理費5千円でした。
かなり強気な価格設定ですね。

[359: 匿名さん]

20万なら大宮、浦和でいけるよ。
でも転居時期があるから選択肢が無ければ借り手もいるかもね。
分譲賃貸限定で探す人もいるし、玉が無ければ仕方が無い。

[360: 匿名さん]

残戸数が公表されてないけど、コートの方が先に完売しそうなのかな？

[361: 匿名さん]

84㎡の3LDKで16万円がありますよ。
yahoo不動産で検索すると出てきますよ。

賃貸は早くも値崩れしてるようですね。

[362: 匿名]

超大規模だから、そのうち賃貸でも競合して下げあう可能性も。
同時期に複数賃貸でたら明確に比較されるから。

[363: 匿名]

>>361
方角や階数、部屋の位置によっても、だいぶ違うのでは？

[364: 匿名さん]

賃貸、同物件では面積や部屋数（間取り）で少しの差は出ますが階数や角/中などでは大差は出ません。
日進、宮原で賃貸に15以上出す家庭は多くはないですから、需要と供給のバランスが逆転するとさらし物件になるかもね。賃貸出すなら今でしょう。

[365: 匿名さん]

またまた出ました！評論家様！
新築やら賃貸やらずいぶん豊富な知識をお持ちのようですね♪
きっと立派なお仕事されてて、高～いマンションでも買えるんでしょうね。

[366: 匿名さん]

>>363
最上階でほぼ南向きです。
向き、階数、広さも申し分ない物件です。

やはり賃貸は値崩れが始まりましたね。

[368: 匿名さん]

このマンション内の賃貸は、今まで出た物件（4~5件？）のほとんどが定期借家ですね。
昨年2月～4月位の頃探していましたのでよく覚えています。
定期借家契約なので、比較的安めで75平米前後の物件が17万円台+管理費という感じだったと思います。
角部屋の定期借家で22万+管理費だったかな？

今出ている16万円+管理費の部屋は、昨年も賃貸に出て、すぐに決まってしましました。
その時は未入居賃貸でたしか17万台だったと思うので、それは持ち主の考え方なんでしょう。

昨年末～1月くらいまで、近くの新築分譲マンション（サーパス）が数戸賃貸に出ていましたが、
ここより狭くて16万円台だったと思います。

今回の78平米の19万台というのは高いと思いますが、定期借家ではないので、
今までより高く出したのかも。
でも、ま、高いですね。
庭つきにこだわる人ならありかもしれません。

[369: 匿名さん]

まだ、ホームページが間違ったままですね。

売主が、このマンションをいかに粗末に扱ってるかがわかりますね。

売主に見放されたマンション？

[371: 匿名さん]

>369さん

ＨＰのどこが間違っているのでしょう。
教えてください。

[372: 匿名さん]

物件概要のページのルーフバルコニー面積のところに月額 410円～490円って書いてあるよ。

[373: 匿名さん]

①新築販売中（残戸数不明）

②中古成約価格
'10.07 ブライト68m2　2700万
'10.09　アーク73m2　3450万
'10.12　ガーデン87m2　3960万
'11.02.17現在中古売却なし

③賃貸成約価格
17万＋管理費　？
22万＋管理費　？
賃貸物件
アーク84m2　16.8万（管理費含む）
ガーデン78m2　20万（管理費含む）

未確定の部分があり完全ではありませんが。

[374: 匿名さん]

売却希望価格（売り出し価格）

実際の成約価格（指値）

の差はどう？

[375: とおりすがり]

>日進、宮原で賃貸に15以上出す家庭は多くはないですから

宮原・日進辺りで、駅からそう遠くないファミリータイプ（75㎡超）の
築浅の賃貸物件を15万以下で探すのは難しいですよ。
出たら出たで、すぐに消えてしまいます。せいぜい1カ月～2カ月

大宮に行けば、駅からの距離か、広さか、築年をかなり妥協して
やっと20万円くらいであるかどうかです。

[376: 匿名さん]

購入する意思があるなら頼らずに自分で調べれば

[377: 匿名]

一般的には、わざわざ日進とか宮原で高額賃貸探さないよー。

あくまでも限られた少ない需要だよ。
大宮、浦和にくらべたらパイが圧倒的に少ないからな。


大宮、浦和でも捜せばいくつも20万円いかずにあるけどね。。。

住民は住民板へ。

[378: 匿名さん]

検討者さんなら、住民の意見聞きたいと思うんですけど。。。

あなたは、何さん？？

[379: とおりすがり]

地元民ですが、正直、浦和や大宮で、駅から10分以内くらいでファミリーで住める賃貸は
20万じゃ厳しいですよ。

住民でも住民以外でも、普通に情報は役に立つと思うんですが…
少しでも利する情報は迷惑なのかな？
別に褒めるとかそういう話ではないと思うけど。

[380: 匿名さん]

>379 『少しでも利する情報は迷惑なのかな？』

なるほど！
では№377は、このマンションを買い叩きたい人さんですね。

[381: 匿名]

買い叩きたいんじゃなく、買いたいのに買えない人でしょう！

[392: 匿名さん]

それでは僭越ながら(^_^;)

マンションの『資産性』や『人気』の基準って、‘相場価格’で売れるかどうかですよね。

・売主は三井(耐震偽装や、鉄筋の傾きが発覚すれば、無償で立て替えてくれるでしょう。ホームページがおざなりでもね。)
・管理も三井(‘マンションは管理を買え’でしたよね。)
・大規模マンションにありがちな豪華施設もなく、低仕様で、駐車場も100％自走式とくれば、ランニングコストも低いはず。
　しかも、戸数が多いので、負担も軽い。(直床デメリット15階建てが、二重床プレミア14階建てに勝る唯一の利点。)

上記の理由だけでも、相場価格なら即日完売御礼でしょう。

まだ売れ残ってるのは、ひとえに相場より高すぎるから。

マンション専門家の『買ってはいけない』も読みましたよ。
買ってはいけない理由は、そのものずばり「高値過ぎ」。長谷工物件だし、宮原に1000戸もの需要は見込めないので、値崩れ必至と。
　(ここでの‘値崩れ’は、相場の価格まで落ちることをさしてます)

裏を返せば、このマンション専門家の方は、さいたま北を相場の価値はあるマンションと認めているということですよね？

転売で利ざやを稼いだりする方には、『買ってはいけないマンション』でしょうが、
売らなければ損は出ないし、固定資産税が安くなれば、逆にもうけｖ

一般的に永住で検討した場合、一番心配になるのは、マンションのスラム化問題。
投売りでも買い手がつかず、修繕もままならないでは困りますが、
相場で取引できる、管理が行き届いたマンションであれば、その危険は少ないはず。

以上のことだけでも、永住目的でまじめにマンションを探している方には、もってこいの物件。
しかもここまでの考察は、一番辛口な視点から。

本当は、住民目線でこのマンションの美点を列挙して、
ばら色の未来予想論を展開してお見せしたかったのですが…。
(でないと、なぜ高値を承知で住民がここを買ったのか、検討者の方には分かりませんよね)

アンチさんに嫌われるので自重します(^_^;)

[394: 匿名さん]

要点を簡潔にまとめる能力がなくてすいません(^_^;)

長々と無意味な言い訳書きましたが、売れ残りの様をみれば宮原や日進まで北上してマンション買う人はあまりいないようですね。
市場の判断は冷酷です。
県北にわざわざすむなら戸建てですからね。

市場の判断は冷酷です。
ダラダラ愚痴ってすいません。悔しくて(^_^;)

[395: 匿名]

都心から宮原行くならグリーン使うね。
日進はまず行かない。どこそれ？って感じだろう。



やはり大宮より北は厳しい。大宮でも都内からは遠いしマンションならぎりぎりだから。

[396: 匿名]

>>393さん
確かに…。同じ時期に売り出されてまだ、売ってる、新都心のパークスクエアは悲しい位に書き込みも少ないですよ。

あそこの方が大宮以南だし、いいんじゃないですか？

ここはなんだかんだで人気物件なんですね！（笑）

[398: 匿名]

ハウスカや戸田公園以前の長谷工を、日進に持ってきて。。。。

でも三井は損切りしてるのに切れないから大変だろな。

住民さん達も何年も張り付いてパトロールしていないで今の生活を楽しめばいいのに。
当時は当時の判断で購入したんでしょうから。
市場の反応は受け入れないと。

[400: 匿名さん]

中古も賃貸も新古もある状態なら完売は永遠に無いですね

[405: 匿名]

カキコミ消された。

[406: 匿名さん]

まあ、家電とかもそうだが、買ってしまった後は、どうにもならないから、調べないのが一番。
売れ残れば安くなるのは当然のことだし。
最後には投売りされるのも仕方ないよ。

[407: 匿名さん]

結局、さいたまNo.１とかに踊らされ残戸がある事態 踊らされたのは購入者だったって事ですね。

[408: 匿名]

>>407
いつまでも買えないあなたが一番必死に踊ってるよ！（笑）

[409: 匿名]

宮原、日進の駅近の戸建だとウサギ小屋が買えるかどうかというレベル。
無理して戸建にこだわるより開放感のあるこっちがよいかも。敷地の中も外も公園だらけ。

[410: 匿名さん]

立地は悪くないが、価格設定を間違えたため、売れ残り状態はずっと続きそうだな。
売れ残りなんて、数件ならこっそりと半値近くで売れば解決するものだが、ここは売れ残りが多すぎてそうは行かない。
空き部屋が多いと自然とマンション評価が下がってしまう。
負のスパイラルが続く。

[411: 匿名]

マンションなのだから、どうしても大宮までといった意識はあるかもね。
大宮より北部に北上するのなら戸建てだよね。

[412: 匿名さん]

HAUSKAもそうだが、大規模マンションは売れ残ると悲惨だな

[413: 匿名]

悲惨って何が？
残り1%2%だろ？
誰も困らないよ。

[414: 匿名]

住民さんが何年たっても検討板に出没したりチェックしたりするのは、きっと困る困らないではなくて、複雑な感情(勘定？)なのでしょうね、、。
入居した後まで掲示板のチェックをしないで済むような物件がいいな。

[415: 匿名さん]

>大宮より北部に北上するのなら戸建てだよね。

そう思うならそすれば。
何しにここ覗き込んでんの。

[416: 匿名]

現在出てる間取りだけでも30パターンあるから、どう考えても残戸数1、2％じゃないと思います…。

[417: 匿名]

それは言わないで(>_<)

[418: 匿名さん]

いつまでも賑わっているのは、買いたい人がたくさんいるから。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[421: 匿名]

南向き住戸にお住まいの方に日当たりの質問をしたいです。

私はいま南向きの中住戸を検討中です。

ベランダに飛び出ているの梁と上階ベランダの床が庇のようになって、南向きにしつは、日当たりが良くない(室内が暗い)ような気がするのですが・・・
昼ころ、部屋を見学したときに、そう感じました。

部屋を見学できる時間も限られているので、1日を通して、また、年間を通して、どうなるのか、気になります。

真剣に検討中です。
是非、教えてください。

[422: 匿名さん]

埼玉でもここはまあまあいいかと。
けっこうすみやすいところではあるので、期待できるところもありそう。
住みにくいところがあるかも知れません。

[423: 匿名さん]

↑
２行目と３行目で言っていることが違うのはなぜですか？

[424: 匿名]

けっこう

[425: 匿名さん]

421様

南向きの住戸は一日中日が当たるということはありません。
午後はどうしても暗くなってしまいます。
長時間の日当たりを求めるなら、南西向きの部屋のほうが、
昼ちょっと前から夕方いっぱい日差しがあります。
夏の西日も、夏は太陽が高いので、ベランダまでしか直射
日光が当たらないので、それほど暑いということはないと
思います。
ご参考までに。

[426: 匿名]

そういえば、長谷工で逆梁アウトフレームなんてみたことないなあ。
探せばあるかもしれないけど。

[427: 421]

421です。

425さん
ありがとうございました。午後はやや暗め。
南西向きもいいんですね。
そのほかにも、南向き住戸の日当たりについて、ご意見いただけるかたが、いらっしゃいましたら、教えてください。

よろしくお願いします。

[428: 匿名さん]

真南向きで中住戸だと一般的な田の字間取りなら真北側に個室2室となりますからそこは覚悟を。
中和室タイプなら当然その中和室も開け放たないと採光が無いです。

[429: 421]

フムフム。
ありがとうございました。
北側は、構造上、日当たり悪いのは、仕方がないということですよね。

でも、このマンションの南向き住戸は、中和室は、戸を開ければ、採光あるってことですか？
(リビングは、日当たり良い？)


分かれば、教えてください。

[430: 入居済み住民さん]

>>421さん

南西向きに住んでる者です。
日当たりはバルコニーの手すりの形状にも左右されると思います。
コンクリ壁＜ガラス壁＜棒状の手摺り。
洗濯物の乾き具合も同様に比例すると思います。

我が家は、見栄えの悪い、棒状手摺りのおかげで、冬の間はリビングから寝ながらでも富士山が拝めます。（笑）

[431: 匿名]

そもそも中和室は特殊な扱いの"個室"で、引き戸を開ければ採光があるでしょうがーっ！という強引な解釈で成立している"個室"です。
引き戸をドアに変更するとサービスルームや納戸、DENになってしまいます。
つまり、引き戸にしないと3LDK(4LDK)と表示できず2LDK+Sや3LDK+DENとなってしまいます。

中和室は数mの屋根と太っと〜い梁があるようなものですから、その採光は推して知るべし。

最重要点は引き戸を開け放っているならもはや独立した個室とは言えず、かと言って引き戸を閉めるなら昼間から照明が必要な暗い部屋となる点です。また、引き戸はドアと異なり閉めても遮音性が劣るため独走性が低いです。

リフォームで室内窓など苦肉の策はありますが、新築即リフォームなどの事態や、後悔・悩むくらいなら最初から角部屋やワイドスパンを買う方がいいかもしれません。
価格は高くなりますが、それだけ居住性の高い部屋(賃貸換算で高い部屋)で日々暮らすわけですし、売るときも高く早く売れます。高い価格分を損するわけではないですよ。
むしろ、、、です。

[432: 匿名さん]

よくバルコニーの採光性で、柵〉ガラス〉コンクリートなどと書く方がいますが、今は昔と異なりいくつかの素材を組み合わせる事も多いですから単純ではありません。
逆梁コンクリート直上に柵を合わせるとかなり開口が開きますし、ガラスの方が柵より勝ることも普通です。
長谷工は複雑な意匠や工法は嫌うと思います。また、柵がとても多用されます。

[433: 匿名]

このマンションについて言えば、アルミ柵＞(≧かも)ガラス＞コンクリ であってると思います。

基本的に上層階が柵になっているようですが、これが透明ガラスだったら良かったのに、と思っています。

[434: 匿名]

ま、H社物件で組み合わせた意匠だの複雑な手間は期待できませんからね。
確かにアルミ柵が多いね。

[435: 匿名さん]

まだまだ残ってるみたいですので、今後大幅な値下げが見込めそうですね

[436: 匿名]

値引きにも限度があるでしょうね。

[437: 匿名]

そうかなぁ
叩けば結構値引くと思います

友人の営業マンが言ってました。特に決算期になると通常より更に値引く可能性があるみたいです。

[438: 匿名]

なんか値引きはあまりせずに家具付きで販売する戦略みたいですね。
上層階のアルミ柵は眺望と風通しがよいからでしょうか。

[440: 匿名さん]

>425
南西向きは、夏に日が高くても午後３時頃と日が傾けば、日差しが入ってきます。

南向きマンションの角部屋でも、南東と南西では、南西の方が一般的に安いです。
南西は、午前中に日が差さず冬寒く、西日で夏暑いためです。

南西向きは、たくさん売れ残っているから
都合の良いことを言われ勧められるのでは・・・

[441: 匿名]

基本的に価格は南→東→西→北の順らしいよ。ＳＵＭＭＯに書いてあった。

[442: 匿名さん]

個人的には少しでも東にふれている南向きや南東向きよりも、南西向きが好きですね。
南東向きでは正午には既に日が陰りますが、南西向きは昼少し前から午後いっぱい
日が差します。
ここのマンションで南西向きが残っているのは、販売時期が遅かったことと、広くて
高い部屋が多いことが一因でしょうから、一概に南西向きが人気が無いというわけでは
ないと思います。

[443: 匿名]

たしかに南西向きは午後の日差しがたくさん入って気持ち良さそうです。
冬とかはメリット大きそうですね。
朝日があんまり無いのがネックですが西も東もそれぞれ良いとこありますよ。

[444: 住民さん]

アーク南西に住んでいる者です。

アークの南西からは富士山がよく見えますよ。
周りに高い建物がないので、西武ドームまで見渡せます。
特に冬の夕方、西の空が群青色に染まっていく様子は、絶景です。

はじめ、南西は日当たりどうかな～と思って心配していましたが、
冬は陽光が大きい角度で入ってくるので、かなり暖かいです。
（床暖房やエアコンは、日中殆ど使っていません。）

何より、両サイドが公園というのが気持ちいいです。

夏はどっちにしてもエアコン入れないと厳しいので、冬お得な方がいいと思います。

[445: 匿名さん]

前に南西向きに住んでいましたが、
南向きの方が、午前中から日が入るため、
寒い冬は、はるかに暖かいです。
午前中から布団や洗濯物に日が当るのは、かなり良いです。

決算期が近いためか、
売れ残った南西が良いと何か必死ですね。

[446: 匿名]

北向きじゃなきゃ、どっち向いててもいいんじゃない？

[447: 匿名]

たしかに北じゃなきゃいい気がする。
それぞれの生活に適した向きでいい気がする。

[448: 匿名さん]

確かに大宮よりも北じゃなきゃいいんじゃない？

[449: 匿名はん]

確かに大宮よりも北じゃなきゃいいんじゃない？（ドヤ顔で）

[450: 匿名]

確かに大宮よりも北じゃなきゃいいんじゃない？（泣き顔で）