パークシティさいたま北partⅩ

[匿名さん]

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Part Ⅸ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64395/
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Part VII:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26769/

所在地：埼玉県さいたま市北区宮原町3丁目900番1他（アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、埼玉県さいたま市北区日進町2丁目1916番地5（コートレジデンス）（地番）
交通：高崎線 「宮原」駅 徒歩6分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩12分（コートレジデンス）、川越線 「日進」駅 徒歩7分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩5分（コートレジデンス）
施工会社：長谷工コーポレーション・大成建設
管理会社：三井不動産レジデンシャル

[361: 匿名さん]

84㎡の3LDKで16万円がありますよ。
yahoo不動産で検索すると出てきますよ。

賃貸は早くも値崩れしてるようですね。

[362: 匿名]

超大規模だから、そのうち賃貸でも競合して下げあう可能性も。
同時期に複数賃貸でたら明確に比較されるから。

[363: 匿名]

>>361
方角や階数、部屋の位置によっても、だいぶ違うのでは？

[364: 匿名さん]

賃貸、同物件では面積や部屋数（間取り）で少しの差は出ますが階数や角/中などでは大差は出ません。
日進、宮原で賃貸に15以上出す家庭は多くはないですから、需要と供給のバランスが逆転するとさらし物件になるかもね。賃貸出すなら今でしょう。

[365: 匿名さん]

またまた出ました！評論家様！
新築やら賃貸やらずいぶん豊富な知識をお持ちのようですね♪
きっと立派なお仕事されてて、高～いマンションでも買えるんでしょうね。

[366: 匿名さん]

>>363
最上階でほぼ南向きです。
向き、階数、広さも申し分ない物件です。

やはり賃貸は値崩れが始まりましたね。

[368: 匿名さん]

このマンション内の賃貸は、今まで出た物件（4~5件？）のほとんどが定期借家ですね。
昨年2月～4月位の頃探していましたのでよく覚えています。
定期借家契約なので、比較的安めで75平米前後の物件が17万円台+管理費という感じだったと思います。
角部屋の定期借家で22万+管理費だったかな？

今出ている16万円+管理費の部屋は、昨年も賃貸に出て、すぐに決まってしましました。
その時は未入居賃貸でたしか17万台だったと思うので、それは持ち主の考え方なんでしょう。

昨年末～1月くらいまで、近くの新築分譲マンション（サーパス）が数戸賃貸に出ていましたが、
ここより狭くて16万円台だったと思います。

今回の78平米の19万台というのは高いと思いますが、定期借家ではないので、
今までより高く出したのかも。
でも、ま、高いですね。
庭つきにこだわる人ならありかもしれません。

[369: 匿名さん]

まだ、ホームページが間違ったままですね。

売主が、このマンションをいかに粗末に扱ってるかがわかりますね。

売主に見放されたマンション？

[371: 匿名さん]

>369さん

ＨＰのどこが間違っているのでしょう。
教えてください。

[372: 匿名さん]

物件概要のページのルーフバルコニー面積のところに月額 410円～490円って書いてあるよ。

[373: 匿名さん]

①新築販売中（残戸数不明）

②中古成約価格
'10.07 ブライト68m2　2700万
'10.09　アーク73m2　3450万
'10.12　ガーデン87m2　3960万
'11.02.17現在中古売却なし

③賃貸成約価格
17万＋管理費　？
22万＋管理費　？
賃貸物件
アーク84m2　16.8万（管理費含む）
ガーデン78m2　20万（管理費含む）

未確定の部分があり完全ではありませんが。

[374: 匿名さん]

売却希望価格（売り出し価格）

実際の成約価格（指値）

の差はどう？

[375: とおりすがり]

>日進、宮原で賃貸に15以上出す家庭は多くはないですから

宮原・日進辺りで、駅からそう遠くないファミリータイプ（75㎡超）の
築浅の賃貸物件を15万以下で探すのは難しいですよ。
出たら出たで、すぐに消えてしまいます。せいぜい1カ月～2カ月

大宮に行けば、駅からの距離か、広さか、築年をかなり妥協して
やっと20万円くらいであるかどうかです。

[376: 匿名さん]

購入する意思があるなら頼らずに自分で調べれば

[377: 匿名]

一般的には、わざわざ日進とか宮原で高額賃貸探さないよー。

あくまでも限られた少ない需要だよ。
大宮、浦和にくらべたらパイが圧倒的に少ないからな。


大宮、浦和でも捜せばいくつも20万円いかずにあるけどね。。。

住民は住民板へ。

[378: 匿名さん]

検討者さんなら、住民の意見聞きたいと思うんですけど。。。

あなたは、何さん？？

[379: とおりすがり]

地元民ですが、正直、浦和や大宮で、駅から10分以内くらいでファミリーで住める賃貸は
20万じゃ厳しいですよ。

住民でも住民以外でも、普通に情報は役に立つと思うんですが…
少しでも利する情報は迷惑なのかな？
別に褒めるとかそういう話ではないと思うけど。

[380: 匿名さん]

>379 『少しでも利する情報は迷惑なのかな？』

なるほど！
では№377は、このマンションを買い叩きたい人さんですね。

[381: 匿名]

買い叩きたいんじゃなく、買いたいのに買えない人でしょう！

[392: 匿名さん]

それでは僭越ながら(^_^;)

マンションの『資産性』や『人気』の基準って、‘相場価格’で売れるかどうかですよね。

・売主は三井(耐震偽装や、鉄筋の傾きが発覚すれば、無償で立て替えてくれるでしょう。ホームページがおざなりでもね。)
・管理も三井(‘マンションは管理を買え’でしたよね。)
・大規模マンションにありがちな豪華施設もなく、低仕様で、駐車場も100％自走式とくれば、ランニングコストも低いはず。
　しかも、戸数が多いので、負担も軽い。(直床デメリット15階建てが、二重床プレミア14階建てに勝る唯一の利点。)

上記の理由だけでも、相場価格なら即日完売御礼でしょう。

まだ売れ残ってるのは、ひとえに相場より高すぎるから。

マンション専門家の『買ってはいけない』も読みましたよ。
買ってはいけない理由は、そのものずばり「高値過ぎ」。長谷工物件だし、宮原に1000戸もの需要は見込めないので、値崩れ必至と。
　(ここでの‘値崩れ’は、相場の価格まで落ちることをさしてます)

裏を返せば、このマンション専門家の方は、さいたま北を相場の価値はあるマンションと認めているということですよね？

転売で利ざやを稼いだりする方には、『買ってはいけないマンション』でしょうが、
売らなければ損は出ないし、固定資産税が安くなれば、逆にもうけｖ

一般的に永住で検討した場合、一番心配になるのは、マンションのスラム化問題。
投売りでも買い手がつかず、修繕もままならないでは困りますが、
相場で取引できる、管理が行き届いたマンションであれば、その危険は少ないはず。

以上のことだけでも、永住目的でまじめにマンションを探している方には、もってこいの物件。
しかもここまでの考察は、一番辛口な視点から。

本当は、住民目線でこのマンションの美点を列挙して、
ばら色の未来予想論を展開してお見せしたかったのですが…。
(でないと、なぜ高値を承知で住民がここを買ったのか、検討者の方には分かりませんよね)

アンチさんに嫌われるので自重します(^_^;)