両親と同居するため、今後の買替予定はありません。
都内郊外、築13年75平米、中層小規模マンションの売却を予定しております。
間取りはかなりよく、角部屋最上階ではありませんが、ベランダ南向き4面採光です。
現状査定によると、査定高値で売却できた場合、売却損は出ませんが、
査定底値まで買いたたかれた場合、それなりの売却損を考えなければいけません。
売却後の引っ越しを考えていますが、
私たちのできる範囲（給湯器交換済。水栓とトイレ交換を検討）のリフォームした方が、
底値まで落ちるリスク、売却には有利でしょうか？
電車複数線利用可、最寄駅まで遊歩道20分、バス停目の前駅までバス10分かかりません。
外観、キッチン風呂洗面所などの設備とも古さを感じさせません。
分譲マンションが多く住環境は良い地域、小中学校の評判、福祉施設や病院も徒歩圏内にあります。
売却経験のある方、中古をお探しの方、中古マンションに詳しい方、
幅広くお話を聞かせていただけませんか？
よろしくお願いいたします。
[スレ作成日時]2010-11-22 15:40:26
注文住宅のオンライン相談
売却前にリフォームは必要した方がいいですか？
| No.1 |
by 匿名 2010-11-22 16:03:20
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リフォームは死んでもしない事
リフォームで使った金額に見合った値段UPは100%ありえず、売却損が増えるだけです 金持ちの買い手側からすれば、 『中途半端なリフォームされても後から全部交換するのに、非常に迷惑』 貧乏人の買い手からすれば 『住めれば中古で構わないのに無駄に交換して値段上げないで』 としか思われません。 |
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|---|---|---|
| No.2 |
売却損とありますが新築時から購入して13年住まわれて売却ですよね？
ローン残金以下の売却金額もあるということですか？ 売却せずに賃貸というのも考えます。 といってもローン残金があれば賃貸も出せないのでダメかもしれませんね。 1さんと同じくリフォームは売主で行わないほうが良いと思います。 おそらく仲介の方も同じようなことはアドバイスがあると思います。 うちは2年前に築7年を分譲時の価格で売りました。 かなりラッキーでしたが内装は何もせずに引き渡しました。 内覧時も普通にきれいにしていれば問題ないです。 もし見学者から質問があったとしても仲介がきちっとアドバイスしますよ。 |
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| No.3 |
駅遠マンションですね。
買い叩こうとする買い手が多くなると思います。 それを心得て焦らず頑張ってください。 |
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| No.4 |
トピ主です。
早々のレスありがとうございます。 リフォーム不要ですか・・・。 売却損が発生した場合、買替予定はありませんが、 「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」 （譲渡契約日前日の借入金残高から譲渡対価を控除した残高に応じて）確定申告して所得税の還付を 期待しております。 売却金額が査定底値の場合、税制救済措置でも、貯蓄から持出しになりつらいです！ 思ったような売却査定額にならないので、 内装程度のリフォームをして賃貸に出す方も、全世帯の15％います。 賃貸料もローン返済並ですが、現状なら、借り手は見つかる物件ではあります。 今後、子供もこちらに住む予定はありません。 いつまで借り手がみつかるかわからない、賃貸料の値下がりなどの賃貸リスクも考えると、 売却してしまいたいです。 売却前の部分交換に関しては、 私自身勉強するまで、リフォームって一体いくらかかるのか想像もつきませんでした。 家なんて、そう何度も買う訳ではないので、 低価格で交換でき、見栄えがよくなることで、 幅広い方に、検討対象としてもらえるのなら、悪くはないかと考えました。 売却を急いでないので、来秋いったんリフォームなしで募集をかけ、 ダメならリフォームして、その翌年の秋また募集をかけるというのも方法ですが・・・。 物件は、駅から遠いのですが、 外観だけは、後から駅近に建設された大規模マンションよりは、 小規模、高級感はあります。 最寄駅に限らず、周辺駅前の徒歩圏に、次々と新築大規模マンションが建っているのが気になります。 引き続き、ご意見をお聞かせください。 |
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| No.5 |
小規模だと他の方の売却の実績などがあまりないのでしょうか？
どのようにしようと、高めの値段だと売れにくく、安ければ売れるのは一緒です。 相場を聞いて、損は損で見きった方がいいと思います。 結構住まわれたのですから、その分の家賃として償却分と思いましょう。 手を入れるのは無駄なだけです。（理由は上記のとおり） 現金がすぐに必要でなければ本当は越してから売った方が気が楽ですよ。 ただ、引っ越し先が遠いとそれも難しいですね。 |
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| No.6 |
どちらにしても賃貸は無理ですよ。
住宅ローンは借入た本人か、その親族が居住するための 住宅に対して受けられる融資です。 無断で他人に賃貸すると、契約違反となり、 金融機関から一括返済を求められます。 とりあえず引っ越せばよろしいかと思います。 意外に物がなくなれば見栄えもいいかもしれません。 クリーニングのみで終わるかもしれません。 |
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| No.7 |
壁紙とクリーニングだけはやったほうがいい。
壁紙は、一部屋5万円くらい。 クリーニングはだいたい10万くらい。 30万くらいで、大分印象が変わる。 中古は印象が勝負なので。 |
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| No.8 |
私も7さんに賛成です。
業者的な物の見方できる個人は少ないですよ。 勿論過度なリフォームは全く必要ありませんが、壁紙ぐらいは綺麗にしておいた方が印象が変わってきます。特に個人の方にとっては。 その程度であれば、売値にのせる必要もないですし。 それと本当に早く売却したいのであれば、仲介業者の営業トークに影響されずに最初からギリギリの値段提示するのが得策かとおもいます。 賃貸の件ですが、いくらでもやりようあるのが実態です。業者さんが詳しくご存知のはずです。 |
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| No.9 |
引っ越しできるなら、私も７さんに同意します。
居住中より、部屋も広々と見えますよ。 |
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| No.10 |
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| No.11 |
>>4
思ったような査定額じゃないなら買い替え諦めなさい、最初から、無駄だから 不動産屋は、過去の売却実績から、売買が成立した時と同じ額で査定してくるからです 実績と乖離した高い査定額つけたって意味がないでしょう？ 割高な物件なんて誰も見向きもしませんよ。買い手がつかない査定額は あとリフォームすんなってみんな言ってるだろ。やっていいのはクリーニングまで。 俺が知ってる最悪な物件を例に言うと リフォームなし3000万円スタートで2500万円まで値下げし、 一旦取り下げ、400万円相当のリフォームして 再度3000万円スタートして2700万円で売った物件がある 詳細説明すると、 はっきり言ってリフォームなし2500万円で絶対に買い手がついた物件だが、 売り手が欲の皮がつっぱったアホで3000万円スタートなんて無謀やらかして晒し者 一年かけて2500万円まで下げたけど、その値段の広告期間はわずかに1ヶ月。 それじゃ買い手がつかん、そこからが勝負だったのにね。 で400万円相当の壁床張り替え、水回りリフォームかけて売りに出したけどついた値段が2700万円 単純計算でも200万円の損だし、実際には売却代金が高くなれば手数料も上がるし 売却期間がのびた分の管理費修繕費は丸損だし、リフォームしてから売るのは全くいいことなし。 リフォームは絶対にすんな 買い手がつくまで値下げ一本で勝負しろ |
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| No.12 |
>11
何をイライラしてるのか分からないけど、もうすこし大人の書き方できないですか。 個人メールの場ではないのですから。 スレ主さま 第一弾はとりあえず部屋の荷物を減らしシンプルな形で売り出してみては どうでしょう。 クリーニングもとりあえず自分でできる範囲で良いと思います。 私はそんな形で売りました。 |
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| No.13 |
築浅で、壁紙ぐらい直せば綺麗に見える物件なら、
割り切ってクロスの張替えぐらいはした方がいい。 そもそも中古で買ったとか、何十年も経ってる物件なら、 見栄えをよくする為のリフォームは無駄になる可能性が大って所でしょうか。 |
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| No.14 |
2,3年前に、70平米未満田の字間取りの売却はありましたが、
うちと同・類似タイプの部屋は、ここ5年以上・・・もっと？・・・売却実績がありません。 上でおっしゃるように、直近の販売実績がないため、市内同程度の中古マンション事績から 一年後に売却予定で、推定算出してもらいました。 皆さんのご助言からも、リフォームにお金をかけても、 まったく恩恵も、高く売れるというものでもないのですね。 築年数20年30年の中古マンションの物件がたくさん出ています。 水回り3点パック、床も壁紙も張替のような完璧なリフォームをなさっているので、 そういう物件と競合できるのか不安になっていました。 今後の買い替え予定もありませんし、 もともとクローゼットが多く、恥ずかしながら、家具はよそのお宅より少ないです。 壁紙が安いのは、誰でも知っていることだと思い、 また好みもあるから・・・と思い、張替は考えていませんでした。 まだ・・・張替には正直悩んでいますが、 自分たちの新生活にも使えるキッチンマットやトイレカバー、スリッパなどは新調してみようかな。 あとは・・・時間もあるので、お掃除頑張ります。 いろいろご意見ありがとうございました。 |
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| No.15 |
買い替えの予定はないのですから、大丈夫ですよ。
売却損はあきらめた方がいいですが、ローン残債が結構キツイのですか？ 8さんのとおり高値で売り出しを勧める業者さんは逆に難しいと思って。 遠くでなければ引越後の方が楽ですし、余り早くから売りに出すとすごく疲れます。 中古だと、引き渡しが遅いというのは買い手にとってはいいことではないですから、 見ていたら、段々安くなってきた…となるともう少し安くなるのではと思います。 引っ越し先には早めに行って、引越後、クリーニングしただけで売りに出す、が 一番簡単だとは思います。 がんばってくださいね。 |
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| No.16 |
>>14
競合築20年～に関しては心配無用 水回り交換完璧とおっしゃってますがそれは勘違いです リノベーション済なのに安く出てるなら、おそらく見た目でわからないような 配管部分が交換されておらずボロボロサビサビなままです。 配管交換は重要だと思うのですが、そういうところで手を抜かないと安くあがらないので。 そこがわからない買主さんは、最初から相手にしないほうが無難です。 また築30年だと耐震基準改正前の物件なので、ジャンク物件です。 普通の人は絶対に避けて通る物件なので、競合と考えるのは勘違いですね。 またクローゼットですが、多い=収納率高い、ことは良い事ですよ？ 収納は、初期の間取り検討時に考慮しておかないと、適切に配置出来ない事が多いです。 クローゼットを壊して部屋を広げるのは簡単ですが、 邪魔じゃない位置にクローゼットを後付けするのは結構気を使いますし、出来ない事もあり。 もし買い手さんがクローゼット要らないと思えば後で勝手に壊すでしょう。気にするポイントじゃないです。 知識が無いのは無理からぬ事ですが、もう少し勉強してから売りに出した方がよさそうなですね。 がんばってください。 |
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| No.17 |
引き続きレスありがとうございます。
1998年春完成なので、神戸淡路大震災（1995年１月）後に建築です。 震災後の1995年に建築基準法が見直されていますね。 おそらくその後、設計されたものと思います。 よく売出しから３カ月が勝負と聞きますが、 当初は９月の連休頃から売却活動を始めようかと計画しておりましたが、 引っ越し後になると、 早くても年末１２月中旬以降になってしまいます。 そこからクリーニングや壁紙の張替？をして、３月または４月入居で売却できるでしょうか？ こだわらない人なら、そのまま十分入居してもらえる程度の傷みです。 近隣の賃貸専門マンションよりは、ずっと綺麗です。 入居しながら、リフォームでも、十分生活はできると思います。 |
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| No.18 |
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| No.19 |
いくらでもやりようあるなら具体的にここで教えてやれよ。
浅はかな意見なんかスレ主は聞いてねーよ。 |
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| No.20 |
哀れで無知な人はおとなしくしてれば。
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| No.21 |
最近、多いですねリフォーム物件。
でも、リフォームして上乗せした価格で全然売れない物件ありますね。 それと今の若い方とかは、自分でリフォームするのが流行っています。 なので下手にリフォームすると避けられます。 私も実際、探した時はリフォームしてないのを選びました。 好みの違いがありますからね。 |
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| No.22 |
最近築14年の物件を買いました。
売り主は引っ越し済み、リフォーム前の物件でその分市場価格よりお手頃価格で、出して1ヶ月くらいでしたかね。 皆さんアドバイスしてますが、好みもありますしリフォームはしない方がいいですよ。 クリーニングするだけで十分印象かわります。 |
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