パークハウス千里中央ってどうですか？(Part ３)

[物件比較中さん]

１０００件超えましたので、パート３に引越しします。
引き続き、パークハウス千里中央についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府豊中市新千里北町3丁目1番1（地番）
交通：
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩5分
大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK＋N
面積：68.93平米～116.94平米
売主：三菱地所
売主：鹿島建設
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス　大阪支店
販売代理：有限会社プレイス・ワン

施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所

[81: 申込予定さん]

66さん68さん　54です。

免震装置は上部（建物構造本体）と下部（基礎・土台）とはしっかりと
固定されています。大事な部分なので、性能評価や大臣認定でもしっかり
チェックされているはずですから、まずそこが壊れる心配はありません。

免震装置は地震の時には大きく（大地震時に30～40cm程度）変形して上部
構造への地震力を遮断しますが、バネのように元の位置に戻ろうとする力
（復元力）があるので、「大体」元の付近までは戻りますが、数cmの残留
変形は残る可能性が高いです。

残留変形が残ったとしても、免震装置自体に特に損傷などがなければ、
ジャッキで建物を押してもとの位置に戻すことでまた所定の性能になります。

ジャッキは専門業者に頼む必要があるので、総額で数百万円になるかも
しれませんが、１戸当たりだと数万円程度で、心配するほど「莫大」な
金額にはならないと思います。

ただし、長期修繕計画範囲外なので、金額によっては一時金による負担となる
可能性はあると思います。

[82: 申込予定さん]

私は逆に内廊下には抵抗があります。
24時間換気のマンションを以前見に行きましたが、入ったときに香水の匂いがして、
約2時間後、帰るときにもまだ匂いがこもっていました。
あと、ほとんどのマンションがペット可だと思いますが、うちは子供が喘息なのでマンションの共用廊下が
絨毯敷きだとペットの毛なども気になります。
（通常マンション規約だと、普通はケージか抱っこで散歩が原則だそうですが実際は廊下を歩かせてるところが多いみたいですし･･･）

[83: 申込予定さん]

67さん　54です。
重要事項説明の添付資料に免震装置定期点検業務委託契約案が記載されています。
管理組合と専門調査会社が維持管理契約を結んで、調査・点検・報告をするという内容です。
案の段階なので、金額は記載されていません。（管理組合ができてからの契約となるでしょう）

日常の定期点検（目視）は半年と記載されています。
調査会社が目視で分かる範囲で見て回ると言うことです。おそらく二人一組で、１～２日
程度の作業および報告書の作成だと思われるので、費用はそれほどかからないと思います。

定期点検（目視、抜き取り計）は、竣工後２年、１０年、以降１０年毎となっています。
同じく免震装置の目視調査に加えて、抜き取りで変形や取り付けボルトのゆるみなどの異常が
無いかなどを計測したりして、詳細な調査を行います。
二人一組で数日の作業＋報告書の作成です。費用は数十万円～200万円程度と推定されます。
１０年に１度ですからそれほどの負担ではありませんし、長期修繕計画に入っているはずです。

以上は長期修繕計画に盛り込まれているはずです。

一方で、万一点検で異常があった場合や、震度５程度以上の地震の後や、
火災、水害などが生じた場合には応急点検や、さらなる詳細点検などが
必要となりますが、これらは修繕計画外になります。

一時金の負担の可能性はありますが、まあびっくりするほど大きな金額に
はならないと思います。

ただし、（可能性は非常に低いですが）免震装置の交換が必要となれば、
そこそこの費用負担になる可能性も０ではありません。

[84: 購入検討中さん]

３戸に１台ＥＶは、結果としてＥＶ台数が多くなるので点検などの
維持管理費は高くなって当然です。

ただし、容易に費用の推定はできるのですから、（割高ではありますが）
長期修繕計画に反映されているでしょう。

[85: 申込予定さん]

みなさんとても詳しいご説明でとてもわかりやすいです。
なんだか安心しました。

[86: 購入検討中さん]

54です。

構造的な目で見たデメリットが一つあります。
北駐車場の車両総重量制限です。

北駐車場の２Ｆ以上は、設計荷重条件が車両総重量2000kgまでの
車となっています。
なので、管理規約や重要事項説明でも、
「北駐車場2F以上の車は、運転手以外は1Fで乗降すること。」
となっています。
（北１Ｆおよび南駐車場にはこのような制限はありません）

運転手１人と小さな子供だけの場合は実質不可能ですし、
毎回１Ｆで乗降させるなんて、非常にめんどくさいです。
こんなことを平気で管理規約に書いているわけですから、
デベロッパーは無責任だと思います。

分かりにくいと思いますので、補足します。

「車両総重量」は、「車両重量＋55kg×定員人数」
で計算されるようです。

トヨタHPで見ると
　　　　　　　　　　　　車両重量／車両総重量
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
クラウンアスリート3.5L：1660／1935kg
アルファード350G（L） ：2030／2415kg
ウィッシュ2.0G　　　　：1380／1765kg

となっています。

クラウンアスリートクラスまでは車両総重量でも2000kg以下で
なので、そもそも定員（５名）まで乗車していても全く問題が
ないことが分かります。

アルファードなどの大型ミニバンは無理かもしれませんが、
一律制限するのは乱暴だし、デベロッパーの責任回避的な
管理規約に思えます。

多くの利用者の車は制限範囲内だと思いますし、利便性を考えたら
管理規約の見直しの余地はあると思います。
ただし、安全性に関わる内容ですので、ちゃんと議論して、
納得して、ルールが守られることが前提だと思います。

[87: 購入検討中さん]

54です

83の訂正です。（すみません）

誤）日常の定期点検（目視）は半年と記載されています。　
　　　　↓
正）日常の定期点検（目視）は半年に１回と記載されています。

要するに、建物供用中は、半年毎に点検を続けるということです。

[88: 物件比較中さん]

80さんへ

ポーチもアルコーブも共用部に違いはないし、
三輪車などの私物を置くのは禁止です。

なぜなら、可燃物に誰かが放火したりすることも考えられるから。

ただ、門扉があった方がより独立性が高まるのであるとうれしい
のは同感です。

[89: 申込予定さん]

すみません、下記はどこに記載されているか教えていただけますか？
＞設計荷重条件が車両総重量2000kg

＞「北駐車場2F以上の車は、運転手以外は1Fで乗降すること。」
これは、資料確認しました。

うちはレクサスですが、2000kg超えています。
ということは、そもそも北１Fか南しか選択できないということですか？

[90: 入居予定さん]

>89
>ということは、そもそも北１Fか南しか選択できないということですか？

そうです。

しかし、おかしな規約ですよね。
自走式で重量制限２ｔのマンションはよくあるけど、1階で運転手以外は降車するなんてここしか聞いたことない。
なぜこんな意味不明な規約にしたんだろう？

[91: 購入検討中さん]

89さん

重要事項説明書のP26の上の方です。

そもそも車両重量単体自体が2000kgを超えている場合は、同乗者がいなくても
制限にかかるのにその事は書かれていないのはやはりデベロッパーの書き方が
おかしいと思います。

該当する方はデベロッパーに確認した方がいいと思います。

[92: 申込予定さん]

＞自走式で重量制限２ｔのマンション
↑これは普通なんですね･･･知らなかったです。

たしかに、1階で運転手以外は降車っていう規約は変な気がしますね。
主婦が日中に子供の送迎などする場合困りますよね。

[93: 購入検討中さん]

89さん

再度補足します。

設計荷重条件が車両総重量2000kgとは、
Ｐ２６の「最大荷重２０００ｋｇ／区画のことです。」

区画とは１台毎の停めるスペースですから、１台の車両総重量が2000kg以下
ということになります。

[94: 匿名]

運転手以外は一階でおりるなんて規約、初めて聞きました。そんな規約があるなら規約を守らない人はすぐにチェックされ苦情が出るんでしょうね。ハッキリ言ってやりにくいです。

いま分譲に住んでますがアルコーブに私物を置くのはもちろん禁止です。でもアルコーブや通路にはみ出してベビーカーや三輪車など置く人がチラホラいます。そういう人たちは管理組合から注意されても平気なようです。自己中なんでしょうね。

[95: 匿名さん]

＞８２

そうでしょうか？

内廊下もディスポーザーと一緒で、経験したら良いと思う人が圧倒的に多いと思います。

においとかゴミとかも、管理をきちんとすればよい話です。

タワーマンションは本当にいい雰囲気で、外廊下のマンションとは次元が違うと感じました。

[96: 申込予定さん]

＞91さん

ありがとうございます。ありました！

[97: 購入検討中さん]

＞自走式で重量制限２ｔのマンション

これには理由があります。１から設計する場合は2.5ｔ対応で設計するのが
通常なので、問題になることは少ないです。

パークハウスの北駐車場は、駐車場メーカーが認定を取得した、まあ言ってみれば
既製品のような鉄骨造の駐車場を採用しているからです。
安くできるので、メリットは大きいのですが、重量制限という問題も残ります。

多くのメーカーがあり、同じ基準で設計しているため、どのメーカーであっても
同様の問題が生じます。（駐車場そのものに欠陥があるわけではありません）

ただし、基準には、2t対応の場合と2.5t対応の基準があり、2.5ｔ対応のメーカー
や商品もあるので、個人的には多少割高でも2.5ｔ対応にして欲しかったと思います。

[98: 申込予定さん]

なるほど、そういう事情なのですね。
まぁ、１Fもあるし、南もあるしってことなんでしょうか。

できれば2.5ｔ対応にしてほしかったですね。
アルファードのような大型の車に乗っている人も多いし、
排気量が多い車はセダンタイプでも2t越えているものもありますしね。

[99: 購入検討中さん]

98さん

その通りです。

確かに1Fもあるし、南もあるのでそういう対応になるかと思います。
ただし、きちんと説明をすべきですよね。

大型（車両重量＋運転手だけで2000kgを超える場合）については、
そもそも北２Ｆ以上は無理なのに、何も説明していないのですから、
これはデベロッパーの責任大だと思います。

[100: 匿名さん]

９９さん

駐車場の申し込みの時に、車種を聞かれて、ちゃんと話聞きましたよ〜？
もしかして説明しない営業さんもいるんでしょうか？

[101: 匿名]

二期に向けて、良くない情報出てきましたね。
売れ残る臭いがしてきた。
しかし、ここの購入者さん達は、不思議さん多いですね。自分らで、致命傷に成り兼ねるデメリットを提供するのだから。
後、54さんは本当にここに入居するなら、身元ばれるから、これ以上、自分のことは、書き込まない方がいい。

[102: 匿名さん]

５４さんの身元は、もうバレてるのでは？

その名は、鹿島さん。ちがうかな？

でも、ここでの回答は、あくまでも匿名の責任のないものなので、本当に気になる人は営業さんに聞くべきだと思います。

[103: 購入検討中さん]

駐車場の問題は販売に大きな支障になるとは思っておりません。
少しきつい表現になっていたらすみませんでした。

要するに
販売員は事前にきちんと説明すればよいのです。

あとは駐車場使用者の理解と、運用の見直しで十分解決できる
問題だと思います。

[104: 匿名]

いや…
大きな問題になりますよ。

納得して買っても結局守らない人出てきて問題になるでしょうね。

[105: 匿名]

今はセダンですが、子供たちが大きくなる五年後ぐらいにセレナクラスに乗り換えたいのですが、途中で買い換えた場合は場所移動しないといけないんでしょうか？

[106: 匿名さん]

はじめから南の駐車場借りたらいいんじゃないですか？

[107: 匿名]

南の駐車場は地下だし、希望殺到するのでしょうね。最初に抽選で外れたら、後で入れ替えとかはあるのでしょうか。

希望したのに外れたら、ずっと永遠に北側に固定されるのは不公平なので、年に１回シャッフル抽選をしてはどうかと思います。

[108: 匿名]

そんなこと無理ですよ。途中でまた抽選なんてしたら揉めるもと。分譲マンションに住んだことない人が勝手なこと言い始めて不安になります。
抽選に外れたら車の買い替えは諦めましょう。

[109: 購入検討者さん]

確かに分譲マンションは賃貸や戸建てのように自由はきかないので買ったあとに「こんなルールがあるのは知らなかった」では困りますね。とくにここは千里中央の駅近ということでバス圏の戸建てエリアの人たちが住み替えてくる可能性が高いですから、玄関前に私物を置いたりベランダ手すりに布団を干したり、今まで当たり前でやってたことが全て禁止です。
心得て購入してほしいですね。

[110: 匿名]

地下駐車場は人気ありそうですが、優先順位はあるのでしょうか？

地権者、一期の申込者、サザン棟居住者、大型車所有者とかが優先されるのでしょうか。
公平に希望者で抽選するのがいいと思います。

[111: 匿名]

地権者が先におさえる可能性はあると思います。もともとは地権者さんの土地なんだから、それくらいは仕方ないでしょう。

[112: 匿名]

営業さんの話によると、北棟の人は北の駐車場を希望したり、南棟でも駐車場は安い方がいい（倍ぐらい違う為）と北を希望する人がいたりで、うまい具合にバラけてるようですよ

[113: 匿名]

事前に車の重量のことなど聞けば（買替え予定の人も含め）やっぱり人気は南に集中するのでは？
運転手以外は一階でおりるなんて私は説明うけてません。この掲示板で知りました。

[114: 匿名]

この情報で二期販売に痛手を与えるどころか、明日からの一期契約にも影響したら、陰気だが、このスレッドファンとしては、嬉しい。
一期購入者が、南駐車場を抽選なく選べる方法がある。入居時に大量の売れ残りがあれば、好きな所選べる。どう？

[115: 申込予定さん]

駐車場の優先順位なんて、理事会が出来てから決めていくことであって今の段階では何も決まってないと思いますよ。
でも普通に考えたら希望がかち合ったところは抽選する、というのを毎年やるのが公平かなと思います。

[116: 匿名]

毎年抽選無理でしょう。大きい車置くなったら、車買い替えることになる。

[117: 申込予定さん]

普通は1期契約者（入居が決まっている地権者さんも含む）全員で抽選して、所有する車の重量に関係なく１番くじを引いた方から好きなところを選ぶという流れでしょう。他の分譲マンションの契約したときそうでした。
２期、3期は期ごとにまとまって同じ抽選方式じゃないですかね？

ちなみに、高齢者など車を所有していない契約者もおられて駐車場は70％にも満たない計算とのこと。
(そもそも満車にならない収入計算で修繕計画も立てているそうです。)

管理規約は、見ての通り現時点では”案”ですから、たたき台ですよね。
理事会が運営されれば、多少内容の見直しはあるでしょう。

なぜ乗降が制限されたのか、納得できる理由があればしょうがないですし、理由がないのなら同意を得て変更すれば済む話ですね。
そんなにトラブルにはなりませんよ。大丈夫！

[118: 物件比較中さん]

管理規約は案ではありません。
分譲マンションの規約を途中で変えることは簡単ではありません。小規模ならまだしも大規模なら尚更です。
案だというならベランダに手すりを干してはいけないこと、ピアノの時間制限も今のところ案なんですか？理事会出来たら布団を干してもいいように、ピアノを夜でも弾けるように規約を変えれば大丈夫、と考えてるんですか？
違うでしょう。これはちゃんとしたマンションの決まりですよ。

[119: 申込予定さん]

＞１１８さん

現時点では案ですよ。
お手元の資料の表紙にも、中にも”案”としての記載があるはずです。
まず理事会が成立し承認されて始めて正式な管理規約になるんです。

＞ベランダに手すりを干してはいけないこと、ピアノの時間制限などについて
これについては個人的に、妥当な内容だと思っています。
なので、入居者の大半がこれらについて変更しなくてはならないと考えるでしょうか？

理事会は、公平に住民が発言してマンション全体の秩序が保たれるために発足するものであって、
大半の住民が不利益だと思うことは協議して改定するのは普通です。

公平に住民の意見を聞いて、決をとるために理事会があるんですから。

(180戸のマンションで副理事をした経験がありますが、おっしゃるとおりなかなかまとまらない内容もありました。ただ118さんが例にあげられている内容に関しては一般常識の範囲内ですから大きな問題にはならないと思います)

[120: 匿名]

駐輪場の位置を途中で変えるなんて大多数が反対しますよ。私も理事をやってた経験があるので規約を簡単に変えられないことはよく知ってます。でも、その、一階で運転手以外は降りる？というのは何らかの理由があるから書かれてるんじゃないでしょうか？案でそんなこと普通は書きませんから。契約者さんは営業さんに確認されてはいかがですか？

それより私はまだこのマンションは検討中なのですが、北町のアーバンライフの中古が出ていて角部屋98平米で3500万まで下がってます。北町ってどうなんでしょう。？
東町のメゾンシティも83平米4980万で中古出てますがなかなか売れないのか、何ヶ月も広告掲載されてます。
千里中央の人気は下降気味なのでは？と分析してるのですが…。

[121: 匿名]

>120
メゾンシティは既存不適格建築物だから、なかなか中古の買手はつきません。

[122: 匿名さん]

築10年以上、
敷地ぎりぎり、
駅からは坂道で少し距離がある、
管理・修繕・駐車場だけで5万以上かかる。
マンション前は一通道路。
横は幼稚園で頻繁に送迎の路上駐車あり。
ぱっと思いつくマイナス面だけでもざっとこれくらい。

北町だからとか、バブル崩壊ではなく、立地などの問題じゃないでしょうか。

[123: 匿名]

重量制限は、別に意地悪したくて書くわけないんだから、「制限超えると安全を保証できません、もしなにかあったら責任もてません」ということではないですか?

案とはいえ、考えて書かれているので、変更は安易にできないのでは

[124: 匿名さん]

駐車場の件、運転手以外は１Ｆでの乗降は確かにめんどくさいかな。

だけど、南と北１階はだいじょうぶなんだし、117の言うように
満杯になるとも思えないし、そんなに抽選で心配するほどのこと
はないような気もするが・・・

既成品の駐車場に2tの制限があるのが多いなら、自走式駐車場の
他のマンションも同様の問題を抱えているのではないでしょうか。

[125: 匿名さん]

>120

２ｔを超えるとNGだから、一律運転手以外は1Fで降りろという粗っぽいルール。
だけど、クラウンでも５人乗車でも２t以下で問題ないのも事実。

２ｔ以下の人もたくさんいるのだから、車によってシールとか許可証とかで
区分して、２ｔ以下の車の人は運転手以外もＯＫとかで運用するように規約を
変えれば？ということではないでしょうか？
それなら、そんなにもめるような内容でもないと思うけど。

大きい車の人や、大きい車に買い替え希望の人は南か北１階にして、それ以外の
人は北２Ｆ以上の住み分けられれば、多くの人が納得できるのではないかと思います。

とは言うものの、このマンションの住民は大きい車に乗っている人の割合も多いかもしれないけど。

[126: 匿名さん]

重量制限は構造上の問題だからしかたない。

が、北駐車場は運転手以外は１Ｆでの乗降っていうのは？？？ですね。
人が乗ってて総重量オーバーしてなければ構造上の問題なしだし。

明日営業さんに聞いてみよう！ついでに駐車場の抽選方法もね！
で、スムーズに解決でしょう？＾＾

[127: ご近所さん]

アーバンライフに住んでる友人いるけど管理費、積立金、ガレージで３万ぐらいって言ってたよ。あそこはまだ築10年しか経ってないからマンション内も綺麗です。
中古で98へーべもあるなら自分好みにリフォームしたほうが新築買うより安上がりかもですね。

[128: 匿名さん]

>127さん

築１０年しかたっていないから修繕積立金もまだ安いのかも。
今後は５年毎とかで修繕積立金が上がる計画の可能性が高い。
その点だけは確認した方がよいですね。

[129: 匿名さん]

だいたい大規模ファミリー向けなのに来客用駐輪場が一台しか無いって時点で変な設定。

大丈夫か？ここの管理会社？？

[130: 匿名さん]

北棟で、わざわざ南駐車場契約する人っているのかなぁ・・・。
めちゃめちゃ不便でしょう？^^;

パターン的には
①中央棟の住民ならロータリーで家族おろして北駐車場にとめに行く。
②北棟の住民なら天候気にせず帰宅できる北駐車場を利用する。

っていうイメージじゃないですか？
だって、北棟なのにわざわざ南駐車場に停めるなんてかなり面倒でしょう。

どこを選ぶかは自由ですけどね。