パークハウス千里中央ってどうですか？(Part ３)

[物件比較中さん]

１０００件超えましたので、パート３に引越しします。
引き続き、パークハウス千里中央についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府豊中市新千里北町3丁目1番1（地番）
交通：
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩5分
大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK＋N
面積：68.93平米～116.94平米
売主：三菱地所
売主：鹿島建設
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス　大阪支店
販売代理：有限会社プレイス・ワン

施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所

[81: 申込予定さん]

66さん68さん　54です。

免震装置は上部（建物構造本体）と下部（基礎・土台）とはしっかりと
固定されています。大事な部分なので、性能評価や大臣認定でもしっかり
チェックされているはずですから、まずそこが壊れる心配はありません。

免震装置は地震の時には大きく（大地震時に30～40cm程度）変形して上部
構造への地震力を遮断しますが、バネのように元の位置に戻ろうとする力
（復元力）があるので、「大体」元の付近までは戻りますが、数cmの残留
変形は残る可能性が高いです。

残留変形が残ったとしても、免震装置自体に特に損傷などがなければ、
ジャッキで建物を押してもとの位置に戻すことでまた所定の性能になります。

ジャッキは専門業者に頼む必要があるので、総額で数百万円になるかも
しれませんが、１戸当たりだと数万円程度で、心配するほど「莫大」な
金額にはならないと思います。

ただし、長期修繕計画範囲外なので、金額によっては一時金による負担となる
可能性はあると思います。

[82: 申込予定さん]

私は逆に内廊下には抵抗があります。
24時間換気のマンションを以前見に行きましたが、入ったときに香水の匂いがして、
約2時間後、帰るときにもまだ匂いがこもっていました。
あと、ほとんどのマンションがペット可だと思いますが、うちは子供が喘息なのでマンションの共用廊下が
絨毯敷きだとペットの毛なども気になります。
（通常マンション規約だと、普通はケージか抱っこで散歩が原則だそうですが実際は廊下を歩かせてるところが多いみたいですし･･･）

[83: 申込予定さん]

67さん　54です。
重要事項説明の添付資料に免震装置定期点検業務委託契約案が記載されています。
管理組合と専門調査会社が維持管理契約を結んで、調査・点検・報告をするという内容です。
案の段階なので、金額は記載されていません。（管理組合ができてからの契約となるでしょう）

日常の定期点検（目視）は半年と記載されています。
調査会社が目視で分かる範囲で見て回ると言うことです。おそらく二人一組で、１～２日
程度の作業および報告書の作成だと思われるので、費用はそれほどかからないと思います。

定期点検（目視、抜き取り計）は、竣工後２年、１０年、以降１０年毎となっています。
同じく免震装置の目視調査に加えて、抜き取りで変形や取り付けボルトのゆるみなどの異常が
無いかなどを計測したりして、詳細な調査を行います。
二人一組で数日の作業＋報告書の作成です。費用は数十万円～200万円程度と推定されます。
１０年に１度ですからそれほどの負担ではありませんし、長期修繕計画に入っているはずです。

以上は長期修繕計画に盛り込まれているはずです。

一方で、万一点検で異常があった場合や、震度５程度以上の地震の後や、
火災、水害などが生じた場合には応急点検や、さらなる詳細点検などが
必要となりますが、これらは修繕計画外になります。

一時金の負担の可能性はありますが、まあびっくりするほど大きな金額に
はならないと思います。

ただし、（可能性は非常に低いですが）免震装置の交換が必要となれば、
そこそこの費用負担になる可能性も０ではありません。

[84: 購入検討中さん]

３戸に１台ＥＶは、結果としてＥＶ台数が多くなるので点検などの
維持管理費は高くなって当然です。

ただし、容易に費用の推定はできるのですから、（割高ではありますが）
長期修繕計画に反映されているでしょう。

[85: 申込予定さん]

みなさんとても詳しいご説明でとてもわかりやすいです。
なんだか安心しました。

[86: 購入検討中さん]

54です。

構造的な目で見たデメリットが一つあります。
北駐車場の車両総重量制限です。

北駐車場の２Ｆ以上は、設計荷重条件が車両総重量2000kgまでの
車となっています。
なので、管理規約や重要事項説明でも、
「北駐車場2F以上の車は、運転手以外は1Fで乗降すること。」
となっています。
（北１Ｆおよび南駐車場にはこのような制限はありません）

運転手１人と小さな子供だけの場合は実質不可能ですし、
毎回１Ｆで乗降させるなんて、非常にめんどくさいです。
こんなことを平気で管理規約に書いているわけですから、
デベロッパーは無責任だと思います。

分かりにくいと思いますので、補足します。

「車両総重量」は、「車両重量＋55kg×定員人数」
で計算されるようです。

トヨタHPで見ると
　　　　　　　　　　　　車両重量／車両総重量
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
クラウンアスリート3.5L：1660／1935kg
アルファード350G（L） ：2030／2415kg
ウィッシュ2.0G　　　　：1380／1765kg

となっています。

クラウンアスリートクラスまでは車両総重量でも2000kg以下で
なので、そもそも定員（５名）まで乗車していても全く問題が
ないことが分かります。

アルファードなどの大型ミニバンは無理かもしれませんが、
一律制限するのは乱暴だし、デベロッパーの責任回避的な
管理規約に思えます。

多くの利用者の車は制限範囲内だと思いますし、利便性を考えたら
管理規約の見直しの余地はあると思います。
ただし、安全性に関わる内容ですので、ちゃんと議論して、
納得して、ルールが守られることが前提だと思います。

[87: 購入検討中さん]

54です

83の訂正です。（すみません）

誤）日常の定期点検（目視）は半年と記載されています。　
　　　　↓
正）日常の定期点検（目視）は半年に１回と記載されています。

要するに、建物供用中は、半年毎に点検を続けるということです。

[88: 物件比較中さん]

80さんへ

ポーチもアルコーブも共用部に違いはないし、
三輪車などの私物を置くのは禁止です。

なぜなら、可燃物に誰かが放火したりすることも考えられるから。

ただ、門扉があった方がより独立性が高まるのであるとうれしい
のは同感です。

[89: 申込予定さん]

すみません、下記はどこに記載されているか教えていただけますか？
＞設計荷重条件が車両総重量2000kg

＞「北駐車場2F以上の車は、運転手以外は1Fで乗降すること。」
これは、資料確認しました。

うちはレクサスですが、2000kg超えています。
ということは、そもそも北１Fか南しか選択できないということですか？

[90: 入居予定さん]

>89
>ということは、そもそも北１Fか南しか選択できないということですか？

そうです。

しかし、おかしな規約ですよね。
自走式で重量制限２ｔのマンションはよくあるけど、1階で運転手以外は降車するなんてここしか聞いたことない。
なぜこんな意味不明な規約にしたんだろう？

[91: 購入検討中さん]

89さん

重要事項説明書のP26の上の方です。

そもそも車両重量単体自体が2000kgを超えている場合は、同乗者がいなくても
制限にかかるのにその事は書かれていないのはやはりデベロッパーの書き方が
おかしいと思います。

該当する方はデベロッパーに確認した方がいいと思います。

[92: 申込予定さん]

＞自走式で重量制限２ｔのマンション
↑これは普通なんですね･･･知らなかったです。

たしかに、1階で運転手以外は降車っていう規約は変な気がしますね。
主婦が日中に子供の送迎などする場合困りますよね。

[93: 購入検討中さん]

89さん

再度補足します。

設計荷重条件が車両総重量2000kgとは、
Ｐ２６の「最大荷重２０００ｋｇ／区画のことです。」

区画とは１台毎の停めるスペースですから、１台の車両総重量が2000kg以下
ということになります。

[94: 匿名]

運転手以外は一階でおりるなんて規約、初めて聞きました。そんな規約があるなら規約を守らない人はすぐにチェックされ苦情が出るんでしょうね。ハッキリ言ってやりにくいです。

いま分譲に住んでますがアルコーブに私物を置くのはもちろん禁止です。でもアルコーブや通路にはみ出してベビーカーや三輪車など置く人がチラホラいます。そういう人たちは管理組合から注意されても平気なようです。自己中なんでしょうね。

[95: 匿名さん]

＞８２

そうでしょうか？

内廊下もディスポーザーと一緒で、経験したら良いと思う人が圧倒的に多いと思います。

においとかゴミとかも、管理をきちんとすればよい話です。

タワーマンションは本当にいい雰囲気で、外廊下のマンションとは次元が違うと感じました。

[96: 申込予定さん]

＞91さん

ありがとうございます。ありました！

[97: 購入検討中さん]

＞自走式で重量制限２ｔのマンション

これには理由があります。１から設計する場合は2.5ｔ対応で設計するのが
通常なので、問題になることは少ないです。

パークハウスの北駐車場は、駐車場メーカーが認定を取得した、まあ言ってみれば
既製品のような鉄骨造の駐車場を採用しているからです。
安くできるので、メリットは大きいのですが、重量制限という問題も残ります。

多くのメーカーがあり、同じ基準で設計しているため、どのメーカーであっても
同様の問題が生じます。（駐車場そのものに欠陥があるわけではありません）

ただし、基準には、2t対応の場合と2.5t対応の基準があり、2.5ｔ対応のメーカー
や商品もあるので、個人的には多少割高でも2.5ｔ対応にして欲しかったと思います。

[98: 申込予定さん]

なるほど、そういう事情なのですね。
まぁ、１Fもあるし、南もあるしってことなんでしょうか。

できれば2.5ｔ対応にしてほしかったですね。
アルファードのような大型の車に乗っている人も多いし、
排気量が多い車はセダンタイプでも2t越えているものもありますしね。

[99: 購入検討中さん]

98さん

その通りです。

確かに1Fもあるし、南もあるのでそういう対応になるかと思います。
ただし、きちんと説明をすべきですよね。

大型（車両重量＋運転手だけで2000kgを超える場合）については、
そもそも北２Ｆ以上は無理なのに、何も説明していないのですから、
これはデベロッパーの責任大だと思います。

[100: 匿名さん]

９９さん

駐車場の申し込みの時に、車種を聞かれて、ちゃんと話聞きましたよ〜？
もしかして説明しない営業さんもいるんでしょうか？