パークハウス千里中央ってどうですか？(Part ３)

[物件比較中さん]

１０００件超えましたので、パート３に引越しします。
引き続き、パークハウス千里中央についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府豊中市新千里北町3丁目1番1（地番）
交通：
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩5分
大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK＋N
面積：68.93平米～116.94平米
売主：三菱地所
売主：鹿島建設
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス　大阪支店
販売代理：有限会社プレイス・ワン

施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所

[41: 匿名さん]

なぜ高いのか。
需要があるからでしょ。
交通環境の良さ、自然と商業施設等がそこそこある点、そこそこ買える範囲の値段などでしょうか。
桃山台や緑地公園等とは少し違う印象を受けます。
結局値段によって桃山台にするかもしれませんが。

[42: 匿名]

何故高いか。
→デベロッパのイメージ戦略に乗せられてるから。夙川と一緒。

[43: 匿名]

同じイメージ戦略に乗せられるなら夙川の方がいいね。

[44: 匿名]

始発で便利でも人が増えすぎて快適性には欠ける。
でも高くても売れる。
なぜなら北摂・千中ってブランドだけで高くても買いたがる人が大勢いるから。
完全なるただのイメージ戦略。
群がる民衆の気持ち全く理解できないけど。

[45: 匿名さん]

千里中央信者がイメージ戦略に乗せられてるのか？そうかもしれませんね。でもパークは今のところ、殆どの人が北摂近辺やご近所の人が多いと聞きました。住んでみて良いと思ったからなのでは？

南千里もきれいになりましたね。吹田市が住みやすさで全国区といいますし。
でも外から見てると、南千里も東町も団地はあるので小さなせめぎあいに見えます。どこも似たようなイメージです。
北町は団地のイメージが確かにありますが、北町の境界線沿いに（幹線道路沿いに）建ってるから余計かな、と思います。戸建てはどのお宅も立派ですし、あんまり庶民な感じもしないのですが。

またレジデンスやタワーは商業施設直結で、個人的にはファミリー型には向かないと思うのですが。

[46: ご近所さん]

理解できないやつは買わなくてよい。
買いたい人が大勢いるので高い。それだけだろ。

あと、千里中央ブランドだけで買ってる人が多いとも思わない。環境と利便性を兼ね備えているからだろ。

休日に、ちょっとした買い物は千里中央へ徒歩１０分。梅田に買い物に行く時は、車に乗って１５分。

[47: 匿名さん]

うちは様子見組で2期に申し込もうかと思っています。

うちも近所からです。

千里中央が特別とは思っていませんが賃貸でこの辺に住んでみて気に入ったので物件を探しています。

イメージも悪くなく住んでみて気に入ったら第一候補にこの辺りを探すもんです。

[48: 申込予定さん]

41,46に同意見です。

単に便利で住みやすいんですよ。千中ブランドなんて言ってる人なんて一部じゃない？(それも千中に住んだことのない人)
夙川？たしかにいいところです。宝塚線や今津線で生活したことあります？
はっきりいって、利便性はありませんよ(笑)
ただ、雰囲気はとてもいいとおもいます。

需要があるからそれなりの価格。当たり前です。

４７さん、その通り！近所に住んで気に入ったから次は購入。うちもそうです。
うちは１期での申し込み迷いましたが、はんこ押しました。
どうせ購入するならオプション選びたいとおもったので。

２期も階によってはオプション間に合うのかなぁ･･･。
良いマンションにしましょう。

[49: 匿名さん]

うちは千里中央付近の戸建てに15年住みましたが、大阪市内へ移動しました。いまんとこ、千里中央のほうがいいと思うところはひとつもないですね。千里中央がいいという人は、千里中央しか住んだことないので、そのような気持ちになっているのではないでしょうか？

[50: 匿名]

もともと千里線に住んでる人はとくに御堂筋沿線は避けてマンション探してるみたいです。
豊中市が嫌なのか、御堂筋が敬遠されるのか？？なぜなんでしょうか。
どちらも千里ニュータウンだから団地と緑地が多いし大差ないように見えるんだけど、地元民の間では吹田市vs豊中市みたいな風潮ってあるんでしょうか？

[51: 購入検討中さん]

市内も場所によりますね。
私は市内（都島区）5年ほど住みましたが、なかなか住みやすくて気に入っていました。
千中は実家があるので、戻ってくることにしました。
市内は場所によってぜんぜん環境がちがうので大きなくくりで[市内]と言って比較は難しいですね。

実家は千里中央駅近くの戸建てですが、普通に住みやすいです。
いいところが全然ないっていうのは、駅から相当はなれていてバス必須で不便だったとかとしか
考えられないです。
あまり、戸建てを売却までして市内に移るっていう話もご近所ではないですし。
まぁ住みやすさに何を求めてるのかわかりませんが。

[52: 匿名さん]

>49

はい、妨害営業ごくろうさん。
そもそも市内に移動したやつがわざわざパークの板なんか見る必要ないやろ？
市内のマンションの板見れば？

[53: 物件比較中さん]

駅から遠いのがやはり気にかかるところです。
千里中央ではお買い得でも将来の資産価値を考えると。

以下のようなページを見てしまうからですが...。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf
http://allabout.co.jp/r_house/gc/31543/

[54: 申込予定さん]

構造設計の専門家です。購入検討中です。
パークハウの構造について私の意見を書かせていただきます。

１．免震の効果について
　　免震は震度４以下の中地震にはほとんど効果はありません。
　　震度４以下では構造躯体には被害が生じないし、家具の転倒などもないで
　　しょうから、そもそも効果がなくても良いからです。

　　一方、免震は大地震（震度５程度以上）に対して大きな効果が発揮されます。
　　そのメリットは、

　　①震度６強～７の大地震（阪神大震災級）に対しても、構造躯体はほとんど
　　　被害が生じません。すなわち、震災による大規模な補修も不要で、資産価値の
　　　低下も少ないといえます。また、そのまま住み続けることが可能です。

　　②また、上記大地震時でも、部屋内で生じる加速度（揺れの大きさ）は耐震構造に
　　　比べて1/3～1/5程度に低減され（ゆっくり揺れる）ため、家具やテレビの転倒の
　　　危険が大幅に低減されます。

　　阪神大震災では、倒れた家具に挟まれて亡くなった方が多かったこと、また倒壊を
　　免れても、大きくひび割れた危険なマンションに住み続けたり、補修や建て替えで
　　住民同士のもめごとが多く生じたことを考えれば、そういう可能性が非常に小さいといえます。

　　もちろん、大地震が生じた場合の話ですが、これから何十年も住み続ける安心は大きな
　　メリットがあると思います。

　　海洋で発生する東南海・南海地震は今後50年以内の発生確率が80-90％と非常に高いですし、
　　活断層地震である、上町断層地震や有馬高槻断層地震は発生確立は低いですが、発生すれば
　　大きな被害が生じると報告されていますので、備えておくにこしたことはないと思います。

２．免震装置の維持管理と寿命について
　　免震装置は維持管理が必要なのは、すでに指摘されているとおりです。
　　管理組合の負担であるのは事実ですが、デベロッパーのメリットは特にありません。

　　半年に１回の目視検査はそれほど費用は発生しませんし、１０年に１回の定期検査は
　　詳細調査を行い、費用も発生すると思います100～200万円程度はするとは思いますが、
　　修繕積立額からすればそれほどの大金とは思えません。
　　また、調査会社は管理組合が決めればよいので、デベロッパーは関係ありません。

　　免震装置の寿命ですが、最低でも60年はあると言われています。パークハウスの免新装置は
　　ブリヂストン製で実績も多くあります。またメーカーでゴムの劣化は常に把握しているので
　　心配は不要です。なので、基本的には建物の建て替えまでに装置を取り替える必要はないと
　　思われます。（勿論、万一何かあった場合は取り替えられる構造となっています）

３．コンクリートについて
　　30Nとか書かれているのはコンクリートの強度のことです。この規模であれば30Nで十分です。
　　まぎらわしいのは、高強度であればセメント量が多くなり、結果として耐久性が上がるために
　　30Nより36Nのほうが耐久性があるとかいろいろな誤解を生んでいるようです。

　　結論から言うと、耐久性から見ても強度的に見ても30Nで十分です。
　　さらに、パークハウスは水セメント比50%以下、単位水量175kg/m3以下と非常に厳しい条件の
　　コンクリートを使用しており、非常に高品質であることは間違いありません。

４．閉鎖型せん断補強筋
　　柱のフープ（帯筋）に溶接閉鎖型フープが使われています。20m以上鉄筋コンクリート造建物
　　ではあたりまえと思われるかもしれませんが、免震構造の場合は通常そこまでしないのが
　　一般的なので、より高い耐震性能が期待できると思います。

メリットばかり書きましたが、デメリットも

１．ボイドスラブについて
　　ボイドスラブを使って住戸内小梁をなくすのは良いのですが、パークのスラブ厚は全て
　　250mmで、7.5mを超えるワイドスパンの場合はちょっと薄い気もします。通常はスパンの
　　1/30程度は確保するのが一般的です。

　　強度的には鉄筋を多くすることで確保されるので、安全性は全く問題ないのですが、ワイド
　　スパンの住戸には重量床衝撃音(LH)に若干の不安があります。性能表示でも軽量床衝撃音(LL)
　　は記載があるのですが、LHについては記載がありません。

　　まあ、1/30確保したからと言って、劇的な違いがあるわけではないのですが。
　　ちなみに私は8mスパンの住戸を検討中です。（まあ良いかと妥協しました）

個人的には、構造的な目から見れば良い建物だと思います。
鹿島の施工もやはり安心感があります。（関係者ではありません）

以上、長くなりましたが、検討されているかたの参考になれば幸いです。
　　

[55: 購入検討中さん]

免震にすれば安全性があがるのは誰もが理解していると思います。
では、その構造にしたことにより、１戸あたり、何円ぐらい払うお金が増えているのですか？
10万円でしょうか？100万円でしょうか？1000万円でしょうか？

個人的には、100万ぐらいなら払ってもいいかなと思います。

[56: 申込予定さん]

55さん

54です。

自分で設計した訳ではないので、正確にはわかりませんが、
大雑把に概算しますと・・・

免震にするコストアップは
・免震装置
・免震床（１層余分に作るコスト）
コスト減は
・地震力が大幅に減るので、柱や梁の躯体を小さくできる。

建物の坪単価　：50万円／坪（延べ面積あたり）
構造躯体坪単価：15万円／坪
と仮定します。

免震にすると躯体費が10%～15%UPとして＋@1.5～2.5万円／坪
延べ面積が約44653m2ですから
@1.5～2.5万円×44653/3.306＝約2億300～3億3800万円
約2億300～3億3800万円／363戸＝56万円～93万円／戸

程度かと思われます。多く見積もっても、100万円／戸以下ではないかと
推測します。

[57: 購入検討中さん]

なら、OKです。ありがとうございます。

[58: 匿名]

坪あたりだけで計算でいいのでしょうか。ここは棟数が多いので、そこは組み入れないのでしょうか。

[59: 申込予定さん]

58さん　54,56です。

おっしゃる通り、坪単価はあくまでも概算です。
棟数が増えると多少割高にはなりますが、粗い概算なので幅を持って
示した金額の誤差の範囲内と考えてよいと思います。

実務でも、このような大まかな概算である程度の段階までは
検討を進めていきます。

幅を持った金額で示しましたが、そう大きく外れることはないと思います。

注意点は、示した数字は総額を単純に戸数で割っていますが、実際の負担割合は
占有面積に比例する点はご理解ください。

[60: 匿名]

ついでにディスポーザーを付けないことでどれくらいの額のコストカットが出来るのか教えてください。
完璧にやってるのにディスポーザーだけカットするなんて納得できません。