パークハウス千里中央ってどうですか？(Part ３)

[物件比較中さん]

１０００件超えましたので、パート３に引越しします。
引き続き、パークハウス千里中央についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府豊中市新千里北町3丁目1番1（地番）
交通：
北大阪急行電鉄 「千里中央」駅 徒歩5分
大阪高速鉄道大阪モノレール 「千里中央」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK＋N
面積：68.93平米～116.94平米
売主：三菱地所
売主：鹿島建設
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス　大阪支店
販売代理：有限会社プレイス・ワン

施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所

[21: 匿名さん]

なぜ、免震構造、３重セキュリティー、自走式駐車場は採用されて、ディスポーザーはカットされたか？

想像するに、結局は、デベロッパーが自分にとっての将来を含めた収入とコストを見て判断した結果じゃないでしょうか

免震は､初期投資にお金がかかるが、将来のメンテナンスにもお金がかかり、免震は特殊な技術なのでこのデベしかメンテナンスができないため、デベにとっては将来の収入源にもなることが確実なので歓迎すべきと考え、採用した。
セキュリティーは、初期投資は大したことはなく、ランニングコストも管理費として住民からとるのでデベには関係ないので採用した。
自走式駐車場は、当たり前なので、やらないわけにはいかないので、採用した。

ディスポーザーは､初期投資がかかる割には、将来のメンテナンスにともなうデベの収入もそんなに見込めないとか、メンテナンスをこのデベしかできないわけではないので他社に取られる可能性もあるとかの理由で、デベにとって収入が得られる可能性が低いと考えてカットした。

どうでしょうか

[22: 匿名さん]

ばかばかしい議論のくりかえしですね。
友人に聞いてこのマンションコミュニティってのをみてみたけど、所詮ネットの掲示板。
おんなじやつが繰り返し書き込みしてて、はっきり言って、参考にもならない。

学区？気になるなら自分で学校付近の登下校の様子や子供たちの様子をみればある程度わかるでしょ？
設備、仕様、最初から決まってんだからここで議論する意味がない。
本気でマンションほしいと考えてる人は、とりあえず周辺の新築マンションはひと回りして資料くらい比較するでしょ？
で、総合的に判断するんじゃないの？

本気でここの掲示板の内容信じ込んで買う、買わないの判断材料にする人、ちょっと頭ひやしたほうがいいんじゃない？

[23: 匿名]

面震ってメンテナンス費がかかるんですか！？
知らなかったです…
どうせメンテナンスかかるならディスポーザーのほうが良かったですね。
いまどきディスポーザー付いてないマンションのほうが珍しい位なのに残念です。

[24: ご近所さん]

ディスポーザー無いことを書くと逆ギレされるからもう書かないほうがいいですよ。

[25: 匿名さん]

雨の日でも濡れずに車に乗れるし、帰ってきて荷物を降ろすときも濡れない、
少々の地震では、揺れたことも感じず、平和にすごし、
エレベータは、キーをかざしただけで自分が乗るのに適正な人であることを理解し、
こういうレベルの生活に、ディスポーザーがないばかりに、生ごみのあるキッチン（リビング）なんて似合わないんだけどなあ。

[26: 購入検討中さん]

逆にディスポーザーがないことしか下げようがないくらい、良いマンションだと思います。
プライムも検討しましたが、気に入った間取りがなく、駐車場とエントランスの雰囲気があまり気に入りませんでした。
タワーも見に行ってみましたけどこちらはすごかった。今まで見た中で一番高級感がありました。
いろいろうわさ聞いたので、業界の人に調査してもらいましたが、問題なさそうですね、そういう意味ではキャンセルが多く出たっていうのは気の毒。
子育てが落ち着いたらタワーのようなマンションに住みたいですね。
今は、広さがほしいので予算的にパークが妥当と考えています。

検討しはじめたばかりなのですが、じっくり考えてみようっと♪

[27: 物件比較中さん]

今週のsummoでもほしい設備NO.1はディスポーザーでしたね。

わたしもこの物件にディスポーザーないのをみて検討外としました。
今のマンションで使っている人にとってもう手放せない設備ですからね。
それにしてもこの価格でディスポーザーないとは。
千里中央はバブルですから仕方ないといえばそうですが...。

ちなみに今のマンションにもあり、24時間ドラムは便利ですが、夏は異臭がすごく、投入口
は前の方の生ごみで汚れていたりしてあまり印象はよくありません。
ここの一番の欠点でしょうね。その他はいいのに残念。

[28: 匿名さん]

>23
>面震ってメンテナンス費がかかるんですか！？

それは、当然かかるでしょう。

天然ゴムと鉄板を重ねたものが建物を土台で支えてるんですからね。
ゴムの耐用年数がどれくらいか知りませんが、そんなに長期間持つとは思えないし、取り替えるときにスルスルと簡単に工事できるとも思えない。

その時にデベがボランティアで変えてくれたらいいけど、そんなことありえなくて、住民の負担でやるしかない。特殊な工事ならデベの言い値でやってもらうしかない。


個人的感想ですが、ディスポーザーが無いのは我慢すればいいことだとは思いますが、全体的に、住民の利便性軽視、販売を有利にするための見栄え重視、立地が良いから売れるはずだとなめてる感じ、そして、儲け主義が透けて見えて、好きではありません。
ブルガリのキーホルダーやら時計やらボールペンやら、目くらましとしか思えない。
（ま、受け取り方は人それぞれです。あくまでも個人的感想です）

[29: ご近所さん]

ゴムの寿命は20～25年で交換と言われていて
1回あたり5千万～1億くらいが相場だそうです。

仮に50棟で20年1億かかるとしたら1戸1年あたり10万円。
ばかにならない額ですねぇ・・。そんなにはしないと思いますが。

[30: 匿名さん]

個人的には、立地の良さでなめてる感じはしませんが・・・もうけ主義の割に値段的には抑えてきましたよね。

ゆくゆく免震のメンテナンスにかかるから？

[31: 匿名]

ディスポーザー話題になると投稿数増えますね。私も一期で購入予定ですが、ディスポーザーは欲しかった。
前にも投稿ありましたが、デメリットを上回るメリットがあると判断した人が、購入する人だと思います。
私が、１番メリットと感じたのは、安さです。千里中央バブルは、もう弾けてますよ。このスレッドパート1を見返すと解ると思いますが、70m2で、5500〜 6000万円と予測されてました。まさにバブル。実際は、90m2弱がそれぐらいの価格帯で、バブルが弾けたと感じました。もちろん角部屋はもっと高いが、、
最近、パークハウスのスレッドを閲覧され始めた方は、パート1を見返すことをお勧めします。
このスレッドファンの私の予測ですが、次は学区が悪いネタで盛り上がると思います。

[32: 購入検討中さん]

＞＞３１

バブルってそもそもこの物件は駅から遠いし安くて当たり前ですよ。レジデンスとかと比べてもらったら困ります。
他物件見に行きましたがここは千里中央であって千里中央でないと言われてましたから。

[33: 物件比較中さん]

>ここは千里中央であって千里中央でないと言われてましたから。

どこの営業マンかしらんけど、ようそんなことがいけしゃあしゃといえるなぁ。

[34: 匿名]

団地と一体化してるってことじゃない？
千里中央ランドマークとして考えるとタワーやレジデンスに到底勝てませんから。

[35: 匿名]

安いって言っても70平米4500万とかでしょ？！
これを安いと思って購入した人はよっぽど千里中央マニアなんだと思う。確かに千里中央は始発駅で便利だけど、人や車、バスがごった返した印象で、お洒落な街ではないよね。東町や西町の開発があんなに進んでも駅周りを綺麗にしようとしない豊中市もどうかと思う。
同じ過剰供給エリアなら南千里のほうが新しく駅周辺のリニューアル工事も始まり未来が見える。やっぱり吹田市は金持ちだなーって感じ。

[36: 購入検討中さん]

千里タワーとレジデンスとはやや毛色が違うマンションかと思いますが。

[37: 匿名]

そうだね、ここは大規模ファミリー向けマンションだから。

[38: 匿名]

新千里北町が、千里中央ではない？確かに東町が格上とは思うが、一応、新千里と付くから、北町も千里中央と考えるのが一般的では？
千里タワーとレジデンスは高級指向で、ここと土俵が違う。比べるならプライムじゃないかな。
ここは、普通のサラリーマンが無理なく買える大衆マンションというイメージ。千里中央マニアとしては、安くし過ぎた感があり、残念。
駅から遠くなるが、積水か、JRが建設するマンションが、どちらも東町なので、東町好きには良いのでは？

[39: 匿名]

確かに、ここは千里中央の相場より安いかもしれないが、そもそも千里中央自体が北摂地区で、突出して高い。北摂地区も大阪府内では高い。
何故、こんなに高いのか理解できない。どなたか、解りやすく教えてください。

[40: 購入検討中さん]

東町は静かなのですが夜はやや暗くて公園内を通って帰るのがやや危なく感じます。
西町は電線がなく町並みがきれいなのですが、バス通りが多く発進時の音がけっこうします。
北町は静かでビューがよいのですが、東町・西町に比較すると庶民的と言われがちです。
一長一短なので価値観の問題もありますね。
でもどの街もよい街だと思いますが。

[41: 匿名さん]

なぜ高いのか。
需要があるからでしょ。
交通環境の良さ、自然と商業施設等がそこそこある点、そこそこ買える範囲の値段などでしょうか。
桃山台や緑地公園等とは少し違う印象を受けます。
結局値段によって桃山台にするかもしれませんが。

[42: 匿名]

何故高いか。
→デベロッパのイメージ戦略に乗せられてるから。夙川と一緒。

[43: 匿名]

同じイメージ戦略に乗せられるなら夙川の方がいいね。

[44: 匿名]

始発で便利でも人が増えすぎて快適性には欠ける。
でも高くても売れる。
なぜなら北摂・千中ってブランドだけで高くても買いたがる人が大勢いるから。
完全なるただのイメージ戦略。
群がる民衆の気持ち全く理解できないけど。

[45: 匿名さん]

千里中央信者がイメージ戦略に乗せられてるのか？そうかもしれませんね。でもパークは今のところ、殆どの人が北摂近辺やご近所の人が多いと聞きました。住んでみて良いと思ったからなのでは？

南千里もきれいになりましたね。吹田市が住みやすさで全国区といいますし。
でも外から見てると、南千里も東町も団地はあるので小さなせめぎあいに見えます。どこも似たようなイメージです。
北町は団地のイメージが確かにありますが、北町の境界線沿いに（幹線道路沿いに）建ってるから余計かな、と思います。戸建てはどのお宅も立派ですし、あんまり庶民な感じもしないのですが。

またレジデンスやタワーは商業施設直結で、個人的にはファミリー型には向かないと思うのですが。

[46: ご近所さん]

理解できないやつは買わなくてよい。
買いたい人が大勢いるので高い。それだけだろ。

あと、千里中央ブランドだけで買ってる人が多いとも思わない。環境と利便性を兼ね備えているからだろ。

休日に、ちょっとした買い物は千里中央へ徒歩１０分。梅田に買い物に行く時は、車に乗って１５分。

[47: 匿名さん]

うちは様子見組で2期に申し込もうかと思っています。

うちも近所からです。

千里中央が特別とは思っていませんが賃貸でこの辺に住んでみて気に入ったので物件を探しています。

イメージも悪くなく住んでみて気に入ったら第一候補にこの辺りを探すもんです。

[48: 申込予定さん]

41,46に同意見です。

単に便利で住みやすいんですよ。千中ブランドなんて言ってる人なんて一部じゃない？(それも千中に住んだことのない人)
夙川？たしかにいいところです。宝塚線や今津線で生活したことあります？
はっきりいって、利便性はありませんよ(笑)
ただ、雰囲気はとてもいいとおもいます。

需要があるからそれなりの価格。当たり前です。

４７さん、その通り！近所に住んで気に入ったから次は購入。うちもそうです。
うちは１期での申し込み迷いましたが、はんこ押しました。
どうせ購入するならオプション選びたいとおもったので。

２期も階によってはオプション間に合うのかなぁ･･･。
良いマンションにしましょう。

[49: 匿名さん]

うちは千里中央付近の戸建てに15年住みましたが、大阪市内へ移動しました。いまんとこ、千里中央のほうがいいと思うところはひとつもないですね。千里中央がいいという人は、千里中央しか住んだことないので、そのような気持ちになっているのではないでしょうか？

[50: 匿名]

もともと千里線に住んでる人はとくに御堂筋沿線は避けてマンション探してるみたいです。
豊中市が嫌なのか、御堂筋が敬遠されるのか？？なぜなんでしょうか。
どちらも千里ニュータウンだから団地と緑地が多いし大差ないように見えるんだけど、地元民の間では吹田市vs豊中市みたいな風潮ってあるんでしょうか？

[51: 購入検討中さん]

市内も場所によりますね。
私は市内（都島区）5年ほど住みましたが、なかなか住みやすくて気に入っていました。
千中は実家があるので、戻ってくることにしました。
市内は場所によってぜんぜん環境がちがうので大きなくくりで[市内]と言って比較は難しいですね。

実家は千里中央駅近くの戸建てですが、普通に住みやすいです。
いいところが全然ないっていうのは、駅から相当はなれていてバス必須で不便だったとかとしか
考えられないです。
あまり、戸建てを売却までして市内に移るっていう話もご近所ではないですし。
まぁ住みやすさに何を求めてるのかわかりませんが。

[52: 匿名さん]

>49

はい、妨害営業ごくろうさん。
そもそも市内に移動したやつがわざわざパークの板なんか見る必要ないやろ？
市内のマンションの板見れば？

[53: 物件比較中さん]

駅から遠いのがやはり気にかかるところです。
千里中央ではお買い得でも将来の資産価値を考えると。

以下のようなページを見てしまうからですが...。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf
http://allabout.co.jp/r_house/gc/31543/

[54: 申込予定さん]

構造設計の専門家です。購入検討中です。
パークハウの構造について私の意見を書かせていただきます。

１．免震の効果について
　　免震は震度４以下の中地震にはほとんど効果はありません。
　　震度４以下では構造躯体には被害が生じないし、家具の転倒などもないで
　　しょうから、そもそも効果がなくても良いからです。

　　一方、免震は大地震（震度５程度以上）に対して大きな効果が発揮されます。
　　そのメリットは、

　　①震度６強～７の大地震（阪神大震災級）に対しても、構造躯体はほとんど
　　　被害が生じません。すなわち、震災による大規模な補修も不要で、資産価値の
　　　低下も少ないといえます。また、そのまま住み続けることが可能です。

　　②また、上記大地震時でも、部屋内で生じる加速度（揺れの大きさ）は耐震構造に
　　　比べて1/3～1/5程度に低減され（ゆっくり揺れる）ため、家具やテレビの転倒の
　　　危険が大幅に低減されます。

　　阪神大震災では、倒れた家具に挟まれて亡くなった方が多かったこと、また倒壊を
　　免れても、大きくひび割れた危険なマンションに住み続けたり、補修や建て替えで
　　住民同士のもめごとが多く生じたことを考えれば、そういう可能性が非常に小さいといえます。

　　もちろん、大地震が生じた場合の話ですが、これから何十年も住み続ける安心は大きな
　　メリットがあると思います。

　　海洋で発生する東南海・南海地震は今後50年以内の発生確率が80-90％と非常に高いですし、
　　活断層地震である、上町断層地震や有馬高槻断層地震は発生確立は低いですが、発生すれば
　　大きな被害が生じると報告されていますので、備えておくにこしたことはないと思います。

２．免震装置の維持管理と寿命について
　　免震装置は維持管理が必要なのは、すでに指摘されているとおりです。
　　管理組合の負担であるのは事実ですが、デベロッパーのメリットは特にありません。

　　半年に１回の目視検査はそれほど費用は発生しませんし、１０年に１回の定期検査は
　　詳細調査を行い、費用も発生すると思います100～200万円程度はするとは思いますが、
　　修繕積立額からすればそれほどの大金とは思えません。
　　また、調査会社は管理組合が決めればよいので、デベロッパーは関係ありません。

　　免震装置の寿命ですが、最低でも60年はあると言われています。パークハウスの免新装置は
　　ブリヂストン製で実績も多くあります。またメーカーでゴムの劣化は常に把握しているので
　　心配は不要です。なので、基本的には建物の建て替えまでに装置を取り替える必要はないと
　　思われます。（勿論、万一何かあった場合は取り替えられる構造となっています）

３．コンクリートについて
　　30Nとか書かれているのはコンクリートの強度のことです。この規模であれば30Nで十分です。
　　まぎらわしいのは、高強度であればセメント量が多くなり、結果として耐久性が上がるために
　　30Nより36Nのほうが耐久性があるとかいろいろな誤解を生んでいるようです。

　　結論から言うと、耐久性から見ても強度的に見ても30Nで十分です。
　　さらに、パークハウスは水セメント比50%以下、単位水量175kg/m3以下と非常に厳しい条件の
　　コンクリートを使用しており、非常に高品質であることは間違いありません。

４．閉鎖型せん断補強筋
　　柱のフープ（帯筋）に溶接閉鎖型フープが使われています。20m以上鉄筋コンクリート造建物
　　ではあたりまえと思われるかもしれませんが、免震構造の場合は通常そこまでしないのが
　　一般的なので、より高い耐震性能が期待できると思います。

メリットばかり書きましたが、デメリットも

１．ボイドスラブについて
　　ボイドスラブを使って住戸内小梁をなくすのは良いのですが、パークのスラブ厚は全て
　　250mmで、7.5mを超えるワイドスパンの場合はちょっと薄い気もします。通常はスパンの
　　1/30程度は確保するのが一般的です。

　　強度的には鉄筋を多くすることで確保されるので、安全性は全く問題ないのですが、ワイド
　　スパンの住戸には重量床衝撃音(LH)に若干の不安があります。性能表示でも軽量床衝撃音(LL)
　　は記載があるのですが、LHについては記載がありません。

　　まあ、1/30確保したからと言って、劇的な違いがあるわけではないのですが。
　　ちなみに私は8mスパンの住戸を検討中です。（まあ良いかと妥協しました）

個人的には、構造的な目から見れば良い建物だと思います。
鹿島の施工もやはり安心感があります。（関係者ではありません）

以上、長くなりましたが、検討されているかたの参考になれば幸いです。
　　

[55: 購入検討中さん]

免震にすれば安全性があがるのは誰もが理解していると思います。
では、その構造にしたことにより、１戸あたり、何円ぐらい払うお金が増えているのですか？
10万円でしょうか？100万円でしょうか？1000万円でしょうか？

個人的には、100万ぐらいなら払ってもいいかなと思います。

[56: 申込予定さん]

55さん

54です。

自分で設計した訳ではないので、正確にはわかりませんが、
大雑把に概算しますと・・・

免震にするコストアップは
・免震装置
・免震床（１層余分に作るコスト）
コスト減は
・地震力が大幅に減るので、柱や梁の躯体を小さくできる。

建物の坪単価　：50万円／坪（延べ面積あたり）
構造躯体坪単価：15万円／坪
と仮定します。

免震にすると躯体費が10%～15%UPとして＋@1.5～2.5万円／坪
延べ面積が約44653m2ですから
@1.5～2.5万円×44653/3.306＝約2億300～3億3800万円
約2億300～3億3800万円／363戸＝56万円～93万円／戸

程度かと思われます。多く見積もっても、100万円／戸以下ではないかと
推測します。

[57: 購入検討中さん]

なら、OKです。ありがとうございます。

[58: 匿名]

坪あたりだけで計算でいいのでしょうか。ここは棟数が多いので、そこは組み入れないのでしょうか。

[59: 申込予定さん]

58さん　54,56です。

おっしゃる通り、坪単価はあくまでも概算です。
棟数が増えると多少割高にはなりますが、粗い概算なので幅を持って
示した金額の誤差の範囲内と考えてよいと思います。

実務でも、このような大まかな概算である程度の段階までは
検討を進めていきます。

幅を持った金額で示しましたが、そう大きく外れることはないと思います。

注意点は、示した数字は総額を単純に戸数で割っていますが、実際の負担割合は
占有面積に比例する点はご理解ください。

[60: 匿名]

ついでにディスポーザーを付けないことでどれくらいの額のコストカットが出来るのか教えてください。
完璧にやってるのにディスポーザーだけカットするなんて納得できません。

[61: 物件比較中さん]

坪単価なんて関係あるか？

売主がここの土地をいくらで仕入れたかで変わる思うけど。


営業ご苦労さん。

[62: 申込予定さん]

60さん　54,56,58です。

残念ながら、構造のこと意外は詳しくないのでディスポーザーについては
お答えすることができません。すみません。

分譲コストへの影響は、各住戸のディスポーザーの設備価格と、浄化槽のコスト。
管理費は定期的な浄化槽の洗浄コストだと思いますが・・・

私も今住んでいるマンションがディスポーザー付なので、最後まで悩みました。
なんで、免震でトリプルセキュリティーで・・・・、ディスポーザー無いねん！
と最初につっこみましたから。
ディスポーザーで議論が盛り上がるのも理解できます。


61さん
疑問はごもっともだと思いますが、残念ながらこの業界はこの手の概算は
坪単価で十分なんです。（○万円±数万円程度なら坪単価である程度推測できるので）
さらなる精度になると、当然精算見積もりが必要ですが。

今回の55さんの質問は、どの程度のコスト（10万か100万か1000万か？）という
内容だったので、幅を持って示しました。
大きくはずれることはないと思います。
構造の専門家にご相談されても同様の回答となるかと思います。

[63: 申込予定さん]

60さん　62です。

追加の説明です。

>売主がここの土地をいくらで仕入れたかで変わる思うけど。

56で示した坪単価は、土地の価格を含まない建設費だけを対象に計算しています。
つまり、どこに建てても免震のコストはこの程度ではないかということです。

その場合、土地が安い＝分譲価格が安い物件では免震コストの割合が相対的に高くなり
売りにくいため採用しにくい。
たとえば2500万円＋100万円＝2600万円だと4%コストアップとなり割高に感じる。

土地が高い＝分譲価格が高い場合は、免震コストが薄まります。
たとえば5000万円＋100万円＝5100万円だと2%のコストアップで割高感が少なく感じる。

コストの感じ方は人それぞれだと思いますし、あくまでも参考と考えていただければと
思います。

[64: 申込予定さん]

↑間違えました
61さんです。すみません。

[65: 匿名]

54さん
参考になりました。ありがとうございます。
例え、営業さんだったとしても、ここまで理論整然に、かつ、読みやすい文章で書いて頂くと、読んでいて気持ちいいです。

[66: 匿名]

免震に詳しい方がいらっしゃるので教えて欲しいのですが、大きめの地震があって土台と建物がズレて止まってしまった場合、メンテナンスはどれくらいかかるのでしょうか。

素人考えですが、総取り替えになって結構な費用がかかる気がしますが、どうでしょうか。

[67: 匿名]

通常、免震のメンテナンスは何年に一度ペースなんでしょうか？
積立金から補填するとなると将来的に修繕費が足らなくなって、一時金を払うパターンになるのではないかと見てますがどうでしょうか。

[68: 匿名さん]

免震の構造からして、土台の位置に建物がゆっくり戻るのが基本ですが、その土台が破壊されたという質問でしょうか？それは大変なことですよねえ。確かに興味あります。おそらく残った上物だけを固定して、そこから免震でなくなるんでしょう。でも、免震以外の建物は倒壊しているだろうから、上物が残るだけラッキーなんじゃない。

[69: 匿名]

聞き方が分かりにくかったかもしれません。

この免震構造は、地震で地面が大きく揺れて土台も同じく揺れても、免震装置が吸収して、建物は揺れない、ということだと思ってます。そうだとすると、土台と建物がズレて止まったら、どういうメンテナンスが必要かが知りたかったということです。

免震ではないマンションでは、建物全体が揺れることで揺れを吸収するので、地震の大きさやマンションの構造によってケースバイケースだと思いますが、メンテナンスも不要となる場合も多いように思います。

[70: 匿名さん]

メンテナンスが話題になってますが、エレベーターはどうなんでしょうか

パークハウスで3戸に1つエレベーターがあるのは快適で良い点だと思ってますが、メンテナンス費用が大きくなるようなことはあるのでしょうか

むちゃくちゃ多い訳ではないので、心配する程のことではないとも思いますが、ちょっと気になったので