ファミール東灘魚崎館

[匿名さん]

所在地：神戸市東灘区魚崎北町4丁目12-12
売主：ハイネスコーポレーション
施工会社：竹中工務店
管理会社：

ファミール東灘魚崎館について情報をお願いします。

[263: マンコミュファンさん]

まあまあそうおっしゃらずに、、

ホームページでの外観写真をご覧下さい。
バルコニーに出た柱が太い。
で他所で販売中の物件の外観と比較して下さい。
多くのものが、バルコニーに柱は見えず、隣戸との境は板一枚（避難のための蹴破り壁）でしょう。
ここ最近の新築物件は世相を反映しているようで貧弱です。

「耐震性が建築基準より劣っていた（建て方であった）ことが発覚した（だからリノベした）」
もし、ここでの設計が耐震等級２の設定であった場合（仮定）
平均より高いレベルでの基準を満たしていなかったと言えるのではないでしょうか。
そんな想像をしてしまう、立派な外観です。

不安な物件みたいに書き立てる向きが多いけど、わたしは地震対策過剰物件では？と感じてます。

[264: 匿名]

では、なぜフラットの審査を通らない？

[265: 匿名]

デべの代弁者、マンコミュファンは去るべし。自覚すべし。

[266: マンコミュファンさん]

264さん
耐震偽装（実態知らないので不確定）は優良物件じゃないからではないでしょうか。

[267: 匿名]

今なお耐震性が足りてない可能性もあるね

[268: 匿名]

底の浅い推測でしかない、まったく意味のないマンコミュファンの書き込みは目障り。

去るべき。

[269: 匿名]

確かに。常にデべ目線の書き込みばかり。

[270: 匿名]

263なんて素人以下の内容。
外柱か内柱かの違いも無知ふぜいでシッタカな書き込みができるとは哀れで恥ずかしいレベル。
避難壁は建築基準法で設置が必須。それを貧相とか。ありえない。自分の顔、鏡で見てみた？もう、家から出ないほうが身のためだよ。

[271: マンコミュファンさん]

避難壁がないとは書いてません。いずれの物件も。
避難壁を最小限にして隣戸とのプライバシーへ配慮してある点は居住する者の満足度が非常に高いと思います。
わずかなコスト増（仮に3％）でも、消費者のかなり高い満足度（200％の満足度とか！）に応える効果があるのです。が、、わずかなコスト削減ばかり追求し、消費者を顧みないのが、このマンション業界の悲しいところです。
本質から逃げたいためからか、（あるいは本当は頭が足らないのか）
国語が苦手なフリをして書き逃げるのはやめて下さい。
底が浅いとか、意味がない、とかワンフレーズではなく、
小学生が女子をいじめているような
『自分の顔、鏡で見てみた？』でもなく、
具体的なご指摘をお願いします。

[272: マンコミュファンさん]

避難壁がないとは書いてません。いずれの物件も。避難壁しか無いより、柱が外に出てる方があらゆる点でよいのでは？逆梁工法なんでしょうか、この物件は。
避難壁を最小限にして隣戸とのプライバシーへ配慮してある点は居住する者の満足度が非常に高いと思います。
わずかなコスト増（仮に3％）でも、消費者のかなり高い満足度（200％の満足度とか！）に応える効果があるのです。が、、わずかなコスト削減ばかり追求し、消費者を顧みないのが、このマンション業界の悲しいところです。
本質から逃げたいためからか、（あるいは本当は頭が足らないのか）
国語が苦手なフリをして書き逃げるのはやめて下さい。
底が浅いとか、意味がない、とかワンフレーズではなく、
小学生が女子をいじめているような
『自分の顔、鏡で見てみた？』でもなく、
具体的なご指摘をお願いします。

[273: マンコミュファンさん]

271ははじめのほう、わかりにくいんで272で修正しました。

[274: 匿名]

『自分の顔、鏡で見てみた？』

イジメたことないので意味がよく解りません。そんな陰湿なイジメしてたんですね（笑）少し長めにｺﾒﾝﾄしましたが満足ですか（爆笑）

[275: 匿名]

２７２さん。。。逆梁工法という専門用語とまでは言いませんが、
ちょっと知っている人しか使わない言葉を使われるところをみますと、
業界と無縁の方ではないのでしょう。

この逆梁工法。付け加えさせていただきますと、数年前に基準法の
構造関係見直しがあり、今では建築基準法上、通らない工法となっています。
最近の新規物件で、お目にかからないのはそういう理由です。

そのことはご存じなかったでしょうか。。。
基準法の見直しで、逆梁工法が通らなくなったのは、構造上問題がないと
言えなかったからです。

ただ、このマンションがフラットもつかないのはそういう理由ではないでしょう。
逆梁工法の中古マンションでもフラットつきますから。

ちなみにフラットの規定は、中古マンションに関しては、新築の規定とちがい
とても緩いものとなります。

[276: 匿名さん]

275さんの話は納得しやすい。

フラットの基準で耐震性にまだ問題が残るから
審査に通らないと考える方が普通だと思う。
竹中が投入した最新免震ｼｽﾃﾑでも、まだ課題があるんだろ。

逆梁工法がホントなら、それは今の建築基準法では通らない古い工法みたいだが、
ﾘﾉﾍﾞで触る箇所ではなかったため、そのままにせざるを得なかったんだろう。

[277: サラリーマンさん]

>>275
構造設計を生業にしているものですが・・・。
逆梁が建築基準法の見直しで禁止になったのは初耳。
法改正後も普通に、設計をして確認とってるのですが。
構造関係の規準を見ても逆梁禁止とはどこにも書いていません。
もし、仮にそうならスラブの床段差など構築できないので
もっと世の中大問題になってます。

新規の物件であまり見ないのは、最近の流行でないとか、
そんな理由ではないですかね。

[278: 匿名]

このマンションは
建築を認められる最低基準の建築基準法（に合わせた確認申請）は通っても、
フラットの基準はクリアしていない。

フラットの基準なんて、現代のほとんどのマンションはクリアする
ごくスタンダード水準なのに。

いくら竹中が最新の免震ｼｽﾃﾑを入れたから大丈夫と言われても
その程度かとの疑問がつきまとう。

[279: 匿名]

ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさんの敗北ですね。知識が浅かったのかな？
残念でした。

[280: マンコミュファンさん]

わずかなコスト増（仮に3％）でも、消費者のかなり高い満足度（200％の満足度とか！）に応える効果があるのです。が、、わずかなコスト削減ばかり追求し、消費者を顧みないのが、このマンション業界の悲しいところです。

この意見に対してはどうお考えでしょう。

[281: マンコミュファンさん]

274さん
（爆笑）している場合じゃないです。
足りない具合が小学生程度と書いてあるのです。

みじかいおはなしにしておいたのでわかりまちたか？

[282: 匿名]

277さんへ
おっしゃるように、梁を逆梁にするという考えは、今の
基準法でも十分通ります。

２７２さんが言われている逆梁工法というのは、
マンション業界用語というか、柱がバルコニー先にでていて、
隣戸との壁（耐震壁）の柱とがとりつく部分（バルコニー部分）に
避難用の開口が開いている工法のことであり、
そのことが今は通らないということです。

構造関係の方なら、耐震壁の開口の規定が厳格化され、柱から
すぐのところに開口を設けられなくなったことはご存じかと。。。

柱際に避難開口をあげずにすむのであれば、成り立つでしょうね。

[283: 匿名]

マンコミュファンさんと言い、サラリーマンさんと言い
（同一人物の可能性も高いが）
一見もっともな建築用語で建築知識のない検討者を言いくるめよう、
このマンションの疑問点から何とか目をそらさせよう
としてるように見えてしまいます。

マンコミュファンさんは自ら竹中ファンと名乗るあたり、単なる野次馬ではなく建築関係者で
竹中の利益に近い、もしくはここのデべに近い人なんでしょうね。

決定的な問題点を認めずにあの手この手ですり替えて目を逸らさせようとするごまかし手法の書き込みは
もうデべ目線がネタばれしてると言うか
ここの営業と同じ体質を感じざるを得ません。

サラリーマンさんも、おそらく確信犯的に建築基準法の話を対抗されたんでしょうが、
建築の構造に携わる方なら厳密な法律の話か、業界用語として狭い部分の話かぐらい
最初からお分かりだったはず。
総論を盾に実際は分かっている業界用語を否定されるあたり
建築の素人なら分からないだろうと見切った
このデベと同じ論法でしょう。

いずれも正直な検討者をめくらまして誤魔化そうとする確信犯的あくどさを感じます。

[284: マンコミュファンさん]

ただ、このマンションがフラットもつかないのはそういう理由ではないでしょう。
逆梁工法の中古マンションでもフラットつきますから。

との事でしたが、
新築として申請されるような事情があって通らない事などはないのでしょうか。

[285: 匿名]

そうやってごまかすなよ。たがらデベと同じ体質と揶揄されるんだよ。

耐震性に問題があったマンションを免震ｼｽﾃﾑを入れてﾘﾉﾍﾞして、まだフラットを通らないなら
耐震性に、フラットの基準に足りてない所があるのではと考えるのが普通では。

そもそも、そういうローンに関わる大切な説明もここの営業は何もしない。購入するためにいくら丁寧に聞いてもだ。
どうしても隠したいように見える。

今もって耐震性がよほど隠さなきゃならん状態、ﾘﾉﾍﾞの工事に理屈が立たん事があるのかと思える。

[286: 匿名はん]

回りくどくい納得しがたい理屈をつけて
このマンションの問題点から話をそらすのがマンコミュファンの手法。
手付金を打てば営業はマンションについて説明するはずとか、客の態度が偉そうだから営業は説明していないとか宣う人物。
デベに不利な話がお嫌いなんでしょ。

[287: 277]

>>282
業界用語でしたか。
勉強になりました。
普段使っている専門用語と業界用語が微妙に
違うのが紛らわしいですね。

たしかに耐震壁の開口は厳格化されましたが、
柱型を開口際に設けるなどの手段で、
戸境壁に開口を設けることは可能です。
が、柱型が出てしまうと言うことでプラン上良くないのでしょう。

[288: マンコミュファンさん]

業界がおかしいといっているのに、デベの回し者と言われる。
問題点からは話をそらさず、深めてまいりましょう。
専門家と思われる方々のご意見は大変興味深く、参考になります。

[289: 匿名]

ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝのｺﾒﾝﾄはいつも笑える（笑）

[290: 匿名]

問題点の一つは、何人も挙げてるように
例えば、耐震偽装が発覚した（と、ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝが推測している）このマンションが、
住民の８割が賠償金をもらって退去する事態にまでなり
最新免震ｼｽﾃﾑを導入してﾘﾉﾍﾞまでしたにもかかわらず
建築の法的な最低ﾗｲﾝである建築基準法の耐震基準はｸﾘｱしても、
大抵どこのﾏﾝｼｮﾝでも通るﾌﾗｯﾄの耐震基準すらｸﾘｱ出来なかったのは、なぜか。
竹中が導入した最新免震ｼｽﾃﾑって、その程度の効果なのって言う事。

仮にそんな事は問題がないと言うなら、なぜ営業はそれをきちんと具体的にﾘﾉﾍﾞ後の耐震強度を含め実態を説明できないのかと言う事。

ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝが建築業界の人間だったとしても
業界の慣習、ありように疑問を呈しても何の不思議も感じないし、業界の人間でない証明にすらならない。
そんな人もいるだろうよ。
だが、このマンションの問題点から話をそらす書き込みや不利な箇所から目を逸らさせようとする書き込みは、
このマンションのデベ、販売、竹中の関係者、もしくは近い人間だと思われても仕方ないし、
ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝの書き込みはそうなってる。

マンション業界がとか何とか言う話は、やりたければ、どうぞ他でスレ立てておやり下さい。

[291: 匿名]

もうすぐ、売切れちゃうよ。

[292: 入居予定さん]

フラット３５が通らないのは、リノベーションの原因がマンション躯体にまだあるからじゃないですかね。ただし、竹中的には免震構造でそれをカバーしているという理屈である、と色々話をしたうえで理解しました。その免震構造がどれだけの効果があるかというのはまだ新しい技術だし、普及もしていないからフラット３５で対応できていないと。

これらは私の想像も多く含んだ感想ですが、私はいうなれば、「最新の免震構造を信じる派」です。わけあり物件だということで価格、条件等を総合的に見て納得しています。

[293: 匿名さん]

>>292
納得して購入されたなら、それで良かったのではないでしょうか。

この免震ｼｽﾃﾑを構造計算にいれて建て、しかもﾌﾗｯﾄの耐震基準を通ってるﾏﾝｼｮﾝは沢山あるはずで
私は、なぜきちんと説明できないのか全く腑に落ちません。
しかも安心して買えるようにコミュニケーションを取ってくれない売り主の売るﾏﾝｼｮﾝに
本当の安心や信用は期待出来ないと考えました。
今は竹中が工事すると言っても何の安心にならないのは、千里の例を見ても、何よりこのﾏﾝｼｮﾝ自体が証明しています。

新たに買う人間を募集する以上、情報開示し、安心出来る材料を示すのが誠実な売り主、そしてミスをした竹中の責務ではないのかと思います。

そう言う意味で、ここは非常に残念な販売の仕方をしています

ただ、大手だから同じ失敗を繰り返さないだろうと言う納得もあるでしょうし、購入するのに、なにを決め手に買うか、あるいは止めるか、
自己責任ですから、それぞれで良いと思います。

[294: 入居予定さん]

このマンションは特殊ですよね。新築のようで新築でない。なので新築と同様を期待すると納得がいかないことも多くなるんじゃないでしょうか。私はもともと中古マンションを探していたので、その視点で見るとリーズナブルに見えました。

売主が積極的に説明をしないのは、
・特殊な物件故、納得してもらうためのハードルがそもそも高い。
・しかし、中には私のような納得の仕方をする人が存在して購入している。
・なかなか納得してもらえない客にはお引取り願いたいと思っている…
ってところではないでしょうか。

それを不誠実だと捉えるのも人それぞれでしょう。

そういう意味でも私はわけあり物件であると理解しています。

[295: 匿名]

説明責任は絶対あるよ。説明しなくてもいい人だけ買ってくれってｽﾀｲﾙは必ずﾄﾗﾌﾞﾙになる。説明がいる、いらないに関係なく説明する義務があると私は思います。それが信頼ですし入居後に問題が発生した場合、誠実に対応してもらえるか甚だ疑問です。

[296: 匿名]

ここは、294さんのおっしゃるように中古ﾏﾝｼｮﾝです。
購入者は基本的に現状渡しを納得して買ったとみなされますし、
売り主が後々保障に問われる事はないでしょう。
売り主は売ってしまえば後は知らんぷりも出来る訳で、
だからこそ購入者は自己責任で判断しなければなりません。
このﾏﾝｼｮﾝの販売と話した際、売ってしまえば勝ちと言うように考えてるのでは、と感じる事がいろいろありました。
ただ、中古ﾏﾝｼｮﾝとして、しかも訳あり物件として購入されるのなら
それも一つの判断ですし、とやかく言えるものではありません。

[297: 匿名]

２９４さんの内容

＞売主が積極的に説明をしないのは、
＞・特殊な物件故、納得してもらうためのハードルがそもそも高い。
＞・しかし、中には私のような納得の仕方をする人が存在して購入している。
＞・なかなか納得してもらえない客にはお引取り願いたいと思っている…

「積極的に説明をしない」→「・特殊な物件故、納得してもらうためのハードルがそもそも高い」
→論理がおかしい。
現時点でお”最大の課題（＝納得できないこと）”は、”詳細を隠していること”である。
それは”積極的説明すること”つまり、当初の問題点、及び、その対応策の詳細を説明をすること
で解決できる話しである。

業者はこう考えている。
→積極的説明を行うことで、買わない人が多い、だから、説明しない。
→つまり、多くの人が納得できるような、問題と対策ではないと判断しているからである。
→なぜなら、多くの人が納得できる事実なら、説明を行っている。

事実、その真相を知っている人の８割以上は出ていくと判断し、２割以下の人だけが残った。

[298: 入居済み住民さん]

篠原伯母野山の血管住宅街について

Twitterで語ります

ハクシカ

[299: 匿名]

中古ﾏﾝｼｮﾝであれ新築ﾏﾝｼｮﾝであれ説明責任はありますよ。明らかに普通の中古ﾏﾝｼｮﾝではないのですから。今回の物件は説明出来るにも関わらずしないのが問題です。100歩譲って知らないならまだ解らないでもないですが

[300: 匿名]

子供なんだよ。

言いたくないことは言わない。
意地でも言わない。
言わないのを正当化して聞く方を悪者に仕立てる。
最終的に｢それなら買わないでいいよ｣だって。

ただそれだけのこと。

[301: ビギナーさん]

皆さんの書き込みみてると、つまり「事故車の中古車」と同じような感じでしょうか？
それなら中古マンションとしては少し高いような気がしますが、近隣の相場は
これぐらいでしょうか？

[302: 匿名]

そうそう。フレームまでいっちゃってる事故車を修復して、それでも足りないからさらに安全装備を後付したって物件。キズモノだね。さらにディーラー（業者）の対応が不誠実らしい。

ここの議論見てると、みんな自分で結論出しているでしょ。こんなマンションは買うに値しないって。あんなの買うのはバカだって。なのになんで「納得いかない！信頼できない！」と騒いでるの？ワケわかりません。

[303: 匿名さん]

場所や広さを考えると、リーズナブルな価格設定に感じる人が居るからでしよ。騒いでいるのは。
リスクは少ないと考える人がかなり居るのでガンガン売れてるようですね。
だから、リスクの見積もりが出来ずに購入チャンスを逃しそうな人が焦って騒いでるんでしょう。

[304: 入居予定さん]

過去のログを拝見すると、8割の住人が出て行ったことを問題視する方がおられますが、私はそんなもんじゃないかなぁと思います。

竹中が相当の額で買い取った（販売価格の9割？）ことで10年落ちのマンションにしては良い条件で売れたわけですよね。ここで元に戻るという選択肢以外に他のマンションが選択肢に入るんじゃないでしょうか。

しかし、修繕したとはいえ過去に問題があって揉めた（と思われる）ところにまた戻るのか？という心理的抵抗と、再入居まで2年待たなければならないという煩雑さが、元に戻る（残る）という選択肢から外れたんじゃないかと。

2割の方が残ったというのは私には逆に信じられないです。まぁ、感じ方は人それぞれですけどね。

詳細を隠しているという方もおられますが、私が聞いたのはこの掲示板で出ていることと大差ない内容でした。私はその説明で納得できない人が、それ以上説明を聞いても納得できるのか？と疑問に思うのですが。

[305: 入居予定さん]

過去ログを見ていると、8割の住人が出ていったことを問題視している方がおられますが、私はそんなもんじゃないのかと感じています。

まず問題発覚後に竹中が相当の価格（販売価格の9割？）で買い取ったんですよね？だとすると10年落ちにしては良い条件で売れたわけで、住人は残るという選択肢以外に、他のマンションを購入するという選択肢も増えたわけですよね。

それに対して残るという選択肢は、問題をめぐって揉めた（と思われる）マンションに残るという心理的抵抗と、再入居には2年という仮住まいの期間が必要という煩雑さもあるわけですよね。

となると、8割もの方が出て行ったことはある意味当然かなと思ったわけです。私にとっては2割も残ったということが（事情は色々あるんでしょうが）すごいことだと思いました。もし竹中の買取額が低かったのであれば、皆さんが問題視していることに同意しますが。


また詳細を隠している、客が納得するまで説明をすべき、と主張している方はどれだけの説明を求めているのでしょう。私が聞いた話はこの掲示板に書かれていることとほぼ同じ内容でしたが（ここで知ったこともあります）、これ以上の説明を求める方はその説明を聞いて納得できるとお考えなんでしょうか。

[306: 入居予定さん]

ごめんなさい。投稿したレスが表示されなかったので重複投稿してしまいました。＞303,304
微妙に内容が違うのは記憶で書いたからなので気にしないでください。

[307: マンコミュファンさん]

免震ゴム交換費用を含む修繕計画についていけるか、
から購入の検討に入るべきではないでしょうか。
その点に納得いく前に、金利の優遇の話では、バランスが悪いような気がします。

[308: 匿名]

購入された方、止めようとされてる（もしくは止めた）方、
それぞれの理由は出尽くした感じですね。

購入された方は、
「竹中の最新免震ｼｽﾃﾑで大丈夫、と言う営業の言葉を信じる」
「このｽﾚで経緯は大体分かったから、それ以上はいい。」
「中古だが、地理的にも魅力で新築のようなﾘﾉﾍﾞﾏﾝｼｮﾝを格安で買える」

止める方は
「ﾘﾉﾍﾞの理由や経緯、実態を全く説明せず、営業が売り逃げしようとするのが極めて不審」
「異例とも思える隠蔽しつづける販売の仕方、ﾌﾗｯﾄの件を始め、本当に大丈夫なのか、そうでないのか、実態が何も分からない」
「ﾏﾝｼｮﾝ購入の際に信用出来ない売り主には、将来の管理やアフターケアでずっと不信や不備がついて回る」

と言うところでしょうか。
このﾏﾝｼｮﾝを買うのをお買い得と考えるか危険なｷﾞｬﾝﾌﾞﾙと判断したか。
ﾏﾝｼｮﾝには将来転売の可能性もありますから、その時に今回の購入者は売り主になる訳です。

将来の資産価値をどう見るか。
売り主には説明責任はありますから、
ﾏﾝｼｮﾝのﾘﾉﾍの経緯は当然説明しないといけないと思います。
その時にどのように説明できるかもありますね。
そのあたり、将来に対する事までどう考えるのか、まさに自己責任だと思います。

[309: マンコミュファンさん]

耐震偽装問題の頃、自民党の武部勤幹事長の「悪者さがしに終始するとマンション業界はバタバタとつぶれる」との発言がありました。日本じゅうのマンションを調べるとえらいことになるというのです。業界に限らず、マンションを資産として所有する個人をはじめ、あらゆる方面、立場で困る人が出るということで、この問題は「なかった事」に今はなっています。
将来この問題が再度問われる気運があった場合、当物件は有利でしょう。
なにせ問題を認めて対処してるのですから。

「将来の資産価値をどう見るか。」
このような視点も考慮にいれてもよいのではないかと思います。

[310: 匿名]

認めて有利？
今の売り主はオフィシャルに何も認めてませんし、買い主に何も説明してません。
そう言う意味で、ﾘﾉﾍﾞの理由をごまかしし続けてるﾏﾝｼｮﾝです。
買い主は次に売る時、何もきちんと説明できないと思いますし、
今のままなら、過去に不明瞭な不正があったﾏﾝｼｮﾝと言う事実だけ残るでしょうね。
資産的にグズグズな評価だと思います。

[311: 匿名]

ハッキリ言って、次に転売する時
「どんな理由でどれぐらい耐震強度が足らなかったか、免震ｼｽﾃﾑを入れてどれくらい大丈夫になったか、
何ら具体的には分からず、買った時の営業も説明はしてくれず、ﾌﾗｯﾄも通らなかったﾘﾉﾍﾞだけど
一度耐震偽装（と言う事になってますね。このｽﾚでは）した竹中が、メンツを掛けて大丈夫と言ってましたから、大丈夫だと思います」
と、次に売る相手に説明出来るかと言う話だよね。
それで納得して買ってくれるかっていう話。
そんな事、聞かれなかったら説明する必要ないと言うなら、今の営業と同じ隠蔽でいくと言う事だし
売り主の説明義務違反に問われても仕方ないかも。

[312: 匿名さん]

なるほど。
でも、中には永住するから大丈夫と言う方はいらっしゃるかもしれませんね。
ありがちな反論だとは思いますが。
結局それは、転売すると不利だから永住せざるを得ない事を
開き直って言っておられるだけ、このﾏﾝｼｮﾝに流通できる不動産価値がないことを認めてしまっているにすぎませんけど。