ファミール東灘魚崎館

[匿名さん]

所在地：神戸市東灘区魚崎北町4丁目12-12
売主：ハイネスコーポレーション
施工会社：竹中工務店
管理会社：

ファミール東灘魚崎館について情報をお願いします。

[124: モリッチ]

高額の保証っていくら？

[125: 匿名]

一番気になるのは、なぜ８３％も出て行ったのか・・・

住み心地がよかったら、リニューアルされるし、２年くらいなら、２割くらいの人は出て行っても、
８割以上戻って来ないとは・・・

うーん、どうしても踏み切れん。

それに、歯切れが悪い営業・・・

最後に築１２年を考慮に入れると、割安感も余り無い気もするしね・・・

[126: 匿名]

ずいぶん具体的ですが、なぜ住民の83%が退去したと、知っておられるのですか。もっと詳しい真相もご存じなのでは？なぜ、ﾘﾉﾍﾞしないといけなかったか、また、本当に大丈夫なのか、教えていただけませんか。ここの営業さんは、そんなに気になるなら、買わない方がいいと言うばかりで…

[127: モリッチ]

友達に聞いてみます。

[128: １２５です]

＞ずいぶん具体的ですが、なぜ住民の83%が退去したと、知っておられるのですか
これは簡単です。
総戸数85戸に対して、新規71戸（つまり、退去が71戸）で計算しただけです。

僕もかなり前向きに考えていたのですが、これがすっごく気になっているのです。
普通に考えて、場所的にもＯＫ、建物自体はリニューアルされ、かつ、免震になって非常に頑丈になるなら、
２年くらい賃貸に住んで、帰ってくるだろうと・・・。

それが、８割超えの人が出て行く理由って一体何なんだろう？？
営業に聞いても、「大したものじゃないです」って言うだけで・・・

大したことないならなら、わざわざ数億円以上のお金を掛けて免震にするのも理解に苦しむし、
また、そこまで頑丈になったのに、何故、出て行くのかも理解できないし・・・

つまり、非常にブラックボックスに感じてしまうのです・・・

[129: １２５です]

こういう時は”事実”を客観的に整理した方がいいなと思っております。

＜事実＞
　・８割以上が出ていった
　・営業は非常に不明瞭な説明しかしない
　　（詳しく聞くと「竹中と入居者の中で話されていたので、詳細は分からない」と逃げる）

また、
　・免震ゴムは寿命ががあるので、いずれ入れ替えに数億円（？）の出費が掛かる
　　（まー、これは保険と考えると一方的マイナス要素になりませんが、そもそも、タワーのような
　　　ものに使うのにこの規模のマンションに使うと、一戸辺りの費用が大きくなる可能性大。
　　　⇒その辺りは教えてくれません）

　・リノベで仕方無いのですが、内装（キッチン、風呂を含めて）がチープ。それ自体はいいのだが、
　　価格と比較して、割安感は無いと感じた（そもそも、築１２年ですから）

あと個人的には以下を教えて貰えなかったのが不満。
　・取り替えていない部分の仕様
　　⇒例えば、給水管はさや管ヘッダー工法なのか、コンクリートの耐久年数
　　⇒中古なので、これらの躯体の寿命が知りたいのですが、これらを聞くと、「分からない」と
　　　言われる。

このようなことから総合判断して、僕は見送ることにしました。

[130: 匿名さん]

なるほど。
１２９さんのご意見に納得。

[131: 匿名]

ここの営業は、都合の悪いこと、教えたくないことは、全て「わからない」で通してるように見える。

[132: 131]

逆に、営業がこんなに丁寧に修理箇所をおしえてくれた、ﾘﾉﾍﾞに至った事情を聞く事が出来た、元のマンションの構造や仕様を聞く事が出来たと言う人いませんか？

[133: 周辺住民さん]

そんな人いるんでしょうかね。
もうすでにお住まいの戻ってこられた方に
お話聞いてみたいものです。

[134: 匿名]

戻って来た人に聞いても、基本的には”いい意見”に偏るでしょうね（人間心理）。
また、少数意見ということにもなりますし。

[135: 匿名]

やっぱり129さんの話に納得。中古だと、後々に不具合が出ても基本的に購入者責任。なのに、ﾘﾉﾍﾞのもとの欠陥も、配管などの仕様様（売ってるんだから、当然それぐらい調べてるはず）も教えようとしないのは、極めて不親切だと思う。そんなに知りたがる人は中古に向いてないって、中古だから知りたがるのよ。よほど知られたら困る事があるのか知らんが。

[136: 匿名さん]

>133
こんな掲示板だから、退去した元住民からの情報があってもと思うけど、よほど条件の良い買い戻しがあって、その代わりに口外だけは堅く禁止事項になってるのかもね。今、残ってる元々の住民にしても、今後こごが売れにくくなって空き住戸が出るようなﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝの原因（欠陥）を書くはずがない。ホントはここの営業が説明してるような「大した事ない欠陥」なら、誰かが書いてもおかしくないとは思うけど。そう考えると、ここがﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝせざるを得なかった理由って、明らかになったら誰も買いたくなくなるような、重大な構造上の欠陥だったんじゃないかと思う。

[137: 匿名はん]

こわいですね…私はこの物件は購入しません。

[138: 匿名さん]

こちらの物件はそもそも耐震性に問題があったからリノベーションしたということ
以外に何か問題があるのでしょうか。
重大な欠陥というのは構造上の欠陥であって、多くの耐震偽装物件が
そうであるようにこちらの物件もそれが明らかになったということです。
建築士ではないので詳細は不明ですが、皆さんが心配されている問題とは
このようなところではないかと思います。

免震構造を取り入れるのは苦肉の策ですね。
問題を解決したかもしれませんが、免震機構を採用することは、それはそれで
コストの問題や維持、必要性など疑問が残ります。

これらをひっくるめて魚崎の地に住みたく、また手ごろな価格で比較的
広い部屋が手に入るということで検討される方には良いかもしれません。

[139: 匿名]

１２９です。

そうそう、書き忘れましたが私が気になっていた”事実”がもう１つありました。
この物件、フラット３５が使えないということです。
恐らく、フラットの基準である、以下のいずれかを満たすことができないのだと思われます。
　・住宅の構造 （耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合 ）
　・住宅の耐震性→建築確認日が昭和56年6月1日以後であり、耐震評価基準が充たされている
　・劣化状況→外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等

フラットの説明　→　　http://www.flat35.com/loan/flat35/tech_cyuko.html

営業に聞いたところ、この物件が新築で建ったところ、このような制度が無かったからとか
適当にごまかしてますが、要は、今回”免震”の仕組みを取り入れて、大幅改修したにも関
わらず、フラット３５の基準を満たすことができないのでしょう。

個人的に”安全だ”と言うのであれば、第3者機関の証明を取るべきだと考えますが、
恐らく、基準に満たない部分があるのだと考えます。

[140: 匿名]

フラットは、マンションの質を確認出来る一つの基準。借りる借りないは別にして、一定の安心材料にはなる。このマンションは、修繕したにもかかわらず、その基準に達していないと言う事になるな。

[141: ビギナーさん]

なるほど。またまた納得。

[142: 匿名さん]

このマンションは今回の工事完了後に検査済証を取得しているそうですが、
現行の建築確認の検査基準はフラット３５の基準より甘いのでしょうか？

[143: 匿名]

恐らくですが、今回のﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝは大規模修繕。その場合、建築確認申請を通らないような工事はそれ自体違法になります。。ある意味、こんなマンションの工事で、確認申請は通って当たり前なんです。ただ、確認申請を通ってもフラットの基準は満たしていないと言う事でしょうね。

[144: 匿名]

＞現行の建築確認の検査基準はフラット３５の基準より甘いのでしょうか？
その通り。
建築確認申請とは、建築基準法等に適合するかどうかでありますが、
「建築基準法」は住宅を建てる場合の国が定めた最低基準です。

フラットとの比較は詳細は以下にありますよ。
↓
http://www.flat35.com/loan/flat35/tech.html

[145: 通行人]

やっぱり、なんか胡散臭いな～
以前、ここの会社の就活で会社説明会行ったけど、やれ「上場」や、「関西制覇」やって、威勢のいいこと言ってたけど、今は、どうなんかな。
やっぱり、カタカナマンションデベッロッパーは、胡散臭いところが多すぎる。

すんません。マンション購入と関係ない話で。たまたま、過去受けたところがどうなってるか、検索してたら、ぶち当たったので・・・・

[146: 契約済みさん]

購入したものです
実は建設業界の社員です
購入した理由は
①建築確認を再度取得したこと
②竹中工務店が販売ではなくデベロッパーが一度購入していたこと
③同業の人が数名購入していたこと
④これだけ賑わう掲示板は人気があると感じたこと
同業の社員として今度何か問題があれば
竹中工務店でも信用を失墜し業界のつまはじきになるのではないかと思います
過去は知りませんが
現状の建物が問題無ければいいと判断しました

でもあること無いこと好きに書けますね
無責任な人たちです

[147: 匿名]

同業とおっしゃるなら、建築にはお詳しいですよね。
でしたら、このマンションが修理に至った問題は何で、どんな修理でどう大丈夫なになったのか、
なぜフラットの基準を満たしてないのか、説明して頂けないでしょうか。

検討している者は、みんなその辺りが知りたいのに、
ここの営業に聞いても大丈夫だと言うばかりで何も教えてくれない。
大体、あることないこととおっしゃるが、何があることで、何がないことなんですかね？

あなたの説明は、①建築確認を再度取得した②建築関係の人も購入している③ここがもう一度ダメなら竹中が信用を失う…
とかって、全てここの営業から既に説明を受けている話ばかりで、新たな材料は別に何も書かれてません。

大体、ここのスレが賑わってるから人気物件とかって、
読み返して頂いたらお分かりになるかと思いますが、
このスレには、検討している人からの疑問や不安が多く出ているけれど、
人気がある事を伺わせるような書き込みはあまりないように思いますが。

それに疑問ですが、そもそも建築関係の方が、スレが賑わってるから人気がある…みたいなニュアンスを、購入する動機にされるものなんですか？

ご自身で物件の良し悪しを判断する力をお持ちのはずなのに。


営業さんが、「マンコミュの掲示板も賑わってる人気物件」と営業トークに使うなら分かりますけど。

[148: 契約済みさん]

147さんへ
面白い人ですね
私が決めた理由を正直に書いてるのに
どこのだれだかわからない人に　何故そんな質問をされるのでしょう
あなたにあれこれ言われる筋合いはありません
もしあなたが良ければ
モデルルームで待ち合わせをしてじっくり話をしましょうか
そんな勇気も無いくせに・・・・・

[149: 匿名さん]

↑

工事の専門家だからこそ、一旦オシャカ（欠陥があり、そのままでは存続が不可能）になったマンションでも、
それなりに再生され、かつ価格も安ければ問題なし、
という割り切った判断ができるのですね。

それは食品に例えるならば、食中毒を引き起こす細菌が発見された食べ物でも、
除菌され、かつ安全であれば問題なく食することができる、
という感覚なのでしょう。

業界人でない一般人では、なかなか割り切れない問題です。

[150: 匿名]

１４７のほうが納得させられるな

[151: 匿名]

１４７→もろ営業（笑）！　笑える！
だって、１４７の内容って、ここの営業の手口そのもの。

＜ここの営業手口＞
　・「建築関係者も買っています。ただ、プライバシー情報なので、内密にしておいてください」
　　と言いながら、ほぼ皆に言っている。
　・「建築確認を再度取得した」と言うが、そんなの売るなら最低限クリアするレベル！

そのくせ、具体的な質問（住宅性能や躯体等）をすると回答をはぐらかす。
そして、この掲示板をかなり気にしておりました（笑）。

１４７、１４８の投稿はまさにその通り・・・
本当、笑える・・・　

[152: 匿名]

（追伸）
＞あること無いこと好きに書けますね
→いや、”事実”を書いているだけです。
　 ・元入居者の８割以上が帰って来ない物件
　・フラットが通らない物件
　 ・躯体情報を教えない（なぜに免震迄する必要があったのか、納得できる説明を一切しない）

以　上

[153: 匿名]

>151
おっしゃってるのは、146さん,148さん（同一の方？）の書き込みの事でしょうか。147さんは営業の対応に疑問を書いておられるのでは？

[154: 匿名]

すみません、１４６、１４８の投稿に対してでした
１４７さんへ申し訳ございませんでした・・・m(__)m

[155: 匿名さん]

なにがなんだがよ～わからん。

[156: 匿名]

確かに。

146さんの書き込みって、私がここの営業から聞いた話とも、ほぼ同じです。


他のみなさん同様、不安に思った事があったから、いろいろ質問したんだけれど、
結局、納得できる話はなかった。


挙げ句、「そんなに細かい事を気にしたら、中古は買えないですよ」と
言われたのも他の方と同じでした。


大変失礼ながら、146さんの「私の説明にあれこれ言われる筋合いはない」と言う感じが

なんとなく、その時営業から受けた印象と、似てるなあと思ってしまったので。

[157: 匿名]

建設関係者なら確認申請に通ると言う事が、どういう事かぐらいは当然わかるはず。
マンションで、確認申請に通らないような建物を売ったら基本的にアウトなので。

だから、その説明をもって安心の判断材料にしたと言われても
腑に落ちない。


むしろ、他の人も書いてるが、最新の免震システムを投入しても、
このマンションはフラットの基準には達しなかった訳で、
それについては、少なくとも
ここの営業が言うような「フラットがない頃に建った建物だから」とか言う言い訳もおかしいと思うし、理由も聞きたい。

そもそもになるが、
最初に建てた時に購入した住民の８割が退去してしまうような
大問題が起こったはずなのだから
それについては、中古物件を販売する以上
購入者にしっかり前後の事情説明をする義務があるのではないかと思う。

後、もう一度問題があったら竹中工務店が業界内で信用を失うかどうかは
消費者の立場から言わせてもらうと、正直どうでもいいし、あまり興味もない。

万が一、もう一度問題があるようなことになって竹中が信用を失ったとしても

それとは関係なく、中古マンションを買った者としてきちんと調べなかった自己責任が残るだけだからね。

[158: 匿名さん]

情報のソースは明かせないが、このマンションに関する事実は、次の４点である。

１．竣工後に構造に関する欠陥が発覚し、住民、売主（丸紅）並びに施工会社（竹中工務店）が対立。
　　結局、竹中工務店が構造に対する非を全面的に認め、その構造上の欠陥を補うため、免震装置の新設導入
　　により対処すると共に、建築確認申請を取得し直したこと。

２．欠陥に対する住民への補償は、売主の丸紅ではなく、施工会社の竹中工務店が行う。
　　それは、当初の分譲価格（約10年前の分譲価格！）の約９０％で買い戻すものであったこと。

３．元の住民たちは、竹中工務店による買戻しという補償に応じただけでなく、補償を受けると同時に
　　彼らの８０％以上がこのマンションから退去したこと。

４．元の住民が退去した７０戸以上の住戸は、当然に竹中工務店の所有物になったが、それら全ての住戸を
　　マンション販売業者のハイネスコーポレーションが竹中工務店から買い取り、リノベーション（再生）
　　マンションとして、新規に販売していること。

[159: 匿名]

>157
情報ありがとうございます。
もう少し詳しい事を教えて頂けないでしょうか。

まず、構造上の問題と言うのは耐震性に関する事だと思いますが、
現在の建築基準に対して耐震強度がどれくらい足りなかったのでしょうか。
どれくらいの地震に対してどんな危険がある事が判明したのでしょう？


また、それは何故発生し発覚したのでしょう？
竹中工務店が全面的に非を認めたと言う事は、
設計ミス、施工ミス、施工管理の失敗、耐震偽装など
あるかと思いますが、
どういう事だったのでしょうか？

後、免震による補強でどれくらい強度はカバーされてるのでしょうか。
フラットが適合しないと言う事は、
建築基準に合ったとしても、何らかの耐震性が不足してるからだと思います。
結局、免震ゴムに耐震強度不足の建物を乗せても、
フラットの基準には達しなかったと言う事なのでしょうか。


このマンションの元々の住民の方々は販売価格の90%で買い取る話が成立し、その上で８割の方が退去されたとの事ですが、
残られた方は買い取ってもらった上に無償で住み続ける事が出来ると言う事ではないと思います。

と言う事は、90%の価格で買い取りしてもらって退去するか、その代わりに（仮住まいの補償のような形でいくらかの賠償金を受け取って）ﾘﾉﾍﾞｰｼﾖﾝした元の住居に住む
と言うような選択をされたと言う事なのでしょうか？


すみません。本来なら、このマンションの営業に聞けば
購入を検討している者には中古マンションの物件情報として開示してくれないといけない事だと思うのですが、
何も説明してくれないのです。

ご存知の範囲、説明可能な範囲で教えて頂けないでしょうか。

[160: 159]

すみません。158さんの情報に対しての質問です。よろしくお願い致します。

[161: 匿名]

>159
これぐらいの情報って、中古をﾘﾉﾍﾞして売ってる営業なら、普通に客に教えないといけない話だな。
何かよほど後ろめたい事か、隠さないとヤバい事があるのか？

[163: 匿名]

１５８さんからの内容から察するに、相当重大な欠陥があったのだと思われる・・・

　・構造上の欠陥を補うため、免震装置の新設導入
　・分譲価格（約10年前の分譲価格！）の約９０％で買い戻し

免震装置の新設導入しても、フラットは通らないし、
営業は明らかに情報隠蔽しているし、
８割以上出て行っている・・・

どんな重大欠陥があったのであろうか？

[164: 匿名さん]

ここはこわすぎる物件だな
他にもまともなマンションがありますしね～

[165: 匿名]

>164
ここの営業が、
このマンションがなぜﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝしなければいけなかったのか、
今、その問題点をどの位改善できたか、
今回いじらなかった基本的な配管などの仕様など、
中古マンション購入にあたって真剣に検討したら普通に気になる疑問に、
あまりにも答えないからですね。

中古マンションなんて、いくら物件は大丈夫とか口約束されても
結局、現状を購入する訳ですべて買い主責任なので、
売り主からそういう所を曖昧にされると、逆にすごく危険を感じてしまいます

[166: 匿名]

危険だからこそ肝心なことを曖昧にする。
流石に嘘は付けないので、「建築業者も買っている」的な逃げ口上で
具体的なことは一切語らない。
本当にリスキーである。　

[167: 匿名さん]

最近気づきました！
ワコーレと日昌の競合となる物件のレスが必要以上に荒れるという事実。
日昌は近くで事業してるみたいだし、なおさら納得。Ｗ

かといって施工ミスのあった物件はちゃんとした説明がなければ買いませんが。

[168: 匿名さん]

普通の人で買いもしない人がわざわざそんな細かく調べてレスするわけないじゃん。Ｗ
他の不動産会社か、よっぽど卑屈で根性曲がったやつのどっちかだろうよ。

[169: 匿名]

>167
ここに書かれてるのは、
このマンションのﾘﾉﾍﾞについての事情、理由、改善状況、変わってない箇所を詳しく教えて欲しい、
と言う事だけでしょう。
ワコーレだの日昌だのって、あまり関係ないと思いますが。

[170: 匿名さん]

＞このマンションのﾘﾉﾍﾞについての事情、理由、改善状況、変わってない箇所を詳しく教えて欲しい、

そんな大事なことここで聞くより、直接詳しく求めたらいいんじゃないの？特に今回の問題点はデリケートな話なんだし。
外部の人間が関係会社以上に知ってるわけ無いじゃん。
推測ばかりの意見聞いても、そいつはなんの保証するわけでもないんだし、ましてやこのサイトだから競合会社の人間も混じってるみたいだし、大して役にたたんよ。
もし競合会社の人間のコメント鵜呑みにして、後でお買い得な物件だったとしたらムカツクやろ？
良い物件か真剣に考えるなら、ここで推測でしかコメントしない人間の話聞くより、俺だったら直接詳しく聞いて、ここだったら竹中に質問事項を書面でももらうけどなぁ。出してもらえるか分からんけど。

[171: 匿名]

そんな個別にこそこそ確認しないといけない事か？
販売している売り主が当然開示しないといけない事ばかりだと思うが。

[172: 匿名はん]

結局ここの営業が、いくら聞いてもごまかし続けるから、疑問が膨れ上がってるんだと思う。
それを、あたかも他社営業の書き込みのように匂わせてるのは、
またしても、情報開示したくないために、
話を違う方向にすり替えてるように思える。

[177: 匿名]

直接聞けって言うが、販売事務所で直接聞いても、何も答えてくれないからこうなってるんですけど。

売り主が教えてくれない情報を、そこに買ってもらった形になる竹中に直接聞いても教えてくれる訳ないし。


ここなら、元住民さん始め、詳しい実情を知ってる方からの書き込みも期待出来るかもしれない。
実際、158さんのような書き込みもあったしね。


このマンションがﾘﾉﾍﾞしなければならなかった経緯やその時の状態、
どの程度復旧出来たのか、
今回修繕してない配管系など大規模修繕が必要になる部位の状態

とか言うのは、
中古マンションを買うなら一番不安な事。


誠実に販売するつもりなら、ホントは売り手が開示していないといけない情報なんだけどね。


他社営業の書き込みのせいにして、ごまかそうとしてるなら
逆にホントに大丈夫なん？って思うね。

[180: 匿名]

＞ここでうだうだ言ったって真実なんてだれもわかるわけないって、ちょっと考えればすぐわかるやろ。

過去レスみればｍ真実は少しづつ分かって来ていることに気づかないのか？
また、複数の意見から営業体質も分かって来ている→誰に対してもグレーな言い訳しか話さないという事実

そもそも、あんたは何がいいたいのか（笑）？

[181: 購入検討中さん]

答えてくれなくて不安なら買わなきゃいいだけでしょ
私は迷っています　本当に迷っています

[183: 匿名]

>181
不安なら買わなきゃいい
一見その通りだが、まるでここの営業のような言い方だな。
不安になってる理由が、普通なら当然営業が説明してくれて良いことを、全て誤魔化すからなんだけど。

みんな、この物件を検討してるから、ちゃんと知りたいだけ。

新築と違って、中古は現状渡しが基本だから、以前あったトラブルについては、売り主にきちんと説明する義務があるはず。
あれだけごまかされると、後々頭を抱えるような大きな問題が隠れているように思えて、不安が増すだけ。

[185: 匿名さん]

>183さんの意見に一部ですが、同意します。

異なる点は、営業マンの態度が、

「はぐらかそう、誤魔化そう」、もっと言うなら、「騙してでも、売りつけてしまえ！」

という風に見えたので、見送ったことです。

なんだかトンデモナイ危険な臭いがしたのです。

今となっては、この物件の売主は、零細業者です。

住宅という買物は、やっぱり安心できる大手の業者から買いたいと考えています。

[186: 匿名]

＞「はぐらかそう、誤魔化そう」、もっと言うなら、「騙してでも、売りつけてしまえ！」
＞という風に見えたので、見送ったことです。
＞なんだかトンデモナイ危険な臭いがしたのです。

→僕の時も本当にそうだったんですよ。兎に角、目がオドオドして、聞きたいことには答えない。
そのくせ、「関西で一番安心の物件です」というが、終始、オドオドして落ち着きない。

まー、数億円掛けて、免震装置を入れるほどの何かがあったことは間違いなく、
それでも８割の人が出て行った物件。
売らされている方も本音では、売りたくないのかもね。
目は嘘を付けませんから・・・

[187: ご近所さん]

免震といってもフラット35の適用も受けられないというのは。

きちんと説明して欲しいと思いますし、
その方が割り切って購入に踏み切れる人が多いと思いますが
販売会社さんは話してはならない契約なんでしょうね。

[188: 匿名]

最新の免震装置を入れても、フラットの耐震基準を満たさないのでしょうか…。

元々の建物には、話してしまうと、検討している者でも契約を止めたくなるような
よほどの事実があるのかもしれないですね。
営業があまりにも隠そうとし過ぎる。

普通は、検討者には隠さずに話してくれないといけない事ばかりなのに。

[189: 匿名]

>営業があまりにも隠そうとし過ぎる。
>普通は、検討者には隠さずに話してくれないといけない事ばかりなのに。

→それくらい、ヤバイって言うことですよ。
そうじゃないと８割以上の人が出て行く理由が見つからない

[190: 物件比較中さん]

でもなんだかんだいってもう８割は売れてるみたいだね。
こないだ見に行ったらほとんどの部屋に花がついてました。

[191: 親と同居中さん]

かわいそう子供が…

[192: 匿名]

＞かわいそう子供が…

本当にそう思う・・・

耐震スリットや被り厚が設計通りにされていないだけで免震装置を入れるのか？

恐らく、そんなことではなく、鉄筋の本数やシャブコンとか、根本的なところに
偽装があり、それを免震装置を入れて何とか誤魔化している気がしてならない。

だからこそ、フラットも通らないんだろうね・・・

それに、免震ゴムの入れ替え、億単位になる・・・

本当、子供たちがかわいそう・・・

[194: 入居予定さん]

僕はまだ十代という若さで苦しみを噛み締めています…

将来は、世田谷の岡本に住みたいです。

灘高の近くにあるマンションは賃貸にだしています…

今の実家は阪神間の坂道の上。山の(^

毎日死にそうです。

近くに老人ホームが建つようですが、老人なんて増えてもな〜

もう充分苦汁を舐めた。
何にせよ不便過ぎるんだよ
引きこもれと言われている感じ。

やっぱり安い土地には手をだすべきではなかったな

私は岡本がいいと必死に言ったんだがな

[195: 匿名]

このマンションを検討してる方が何を決め手に購入を決意されようと
その方の判断だと思いますし、
それこそ自己責任ですから
それをとやかく言う気はありません。


ただ、このスレで他の方が書いてらっしゃるように
検討してる者の一人として
このマンションでどんな不具合が発生し住民の方々が退去するまでになったのか、
売り主は具体的に説明・情報開示する義務があると思います。

何が問題になりどう対処したのか
今どんな状態なのか…。元々起こった不具合によっては単に耐震性が足らないだけでなく
後々、マンションとしての寿命、耐久性、資産価値に大きく関わる事の可能性が高いですから。


私が営業さんとお話しした時も、みなさん書いてらっしゃるのと同じ対応で
何を聞いても答えてくれず、話をそらしてばかりで

挙げ句には、こういうマンションには向いてないのかも、などと言う始末。

フラットの１件をとっても、この10年ぐらいのうちに建ったこの規模のマンションが
修繕してなお、フラットの審査を通らないなんて
今でも多くの他のマンションに比べ、何かが劣ってる事が想像できます。
それは何なのか。

修繕しても、それでも８割の住民の方々が退去する方が良いと思うくらい
大きな問題だった訳ですから


基本的に売り主はこのマンションを売ったら売りっぱなしな訳です。


後々、何が起こるのか、起こらないのか、それをふまえた価格設定として適切なのか
それについての判断材料として

自己責任で対応しなければいけない買い主に対しては

大きな工事の不具合があったマンションを売る訳ですから

ここの売り主は、買い主に丁寧に説明しすぎるぐらい何でも説明してくれて当然だと思うのですが。

[197: 匿名]

>No.195

本当に同感。
そもそも買う方向で進めていたが、余りの「組織的な隠蔽方針」の酷さに嫌気がさしました。

こういう誠意が見えない売主の物件は手を出さないが方がいいと思うよ。

[198: マンコミュファンさん]

８割が買い取ってもらって転居するのは不自然というけど、当初の分譲時の価格で応じるって、すごく条件いいと思います。事情を知る人の再入居が２割もいるとの考え方はできないでしょうか。本当にダメなら10割出て行きます。

[199: 匿名]

198さん、然り。単純に私もそうだと思います。まともなご意見だと思います。

[200: 匿名]

198に同感！
もし私なら退去してｸﾞﾚｰﾄﾞ高い物件を買い直します。欠陥ﾏﾝｼｮﾝを認めて補強工事をした訳ですから退去世帯への条件も悪くなかったはず。ましてこれだけｽﾚで話題になってるのに一切正しい情報が入ってこないってことも高条件だったってことでしょ？金利や設定価格を比べてもかなりいいﾏﾝｼｮﾝに引っ越せるか、もしくは支払い額がかなり抑えられるんじゃない？

[201: 匿名]

10年前と現在とでは物件価格も違うが金利も相当違うな。魚崎北町ではなく住吉本町も可能では？ある意味ﾗｯｷｰでは？

[203: マンコミュファンさん]

免震の保守費用は問題となるだろうけど、竹中施工の物件はマンションとしては希少で（竹中ファンの前提で書いてますが）その点だけ見れば良い物件ではと思います。竹中の実力は先々の定期点検で明らかになるのではと考えます。世の中グレーかどうかわからん物件（耐震性能が設計どうりの施工かどうか）ばかりの中、グレーであることが明確にされている物件は逆に安心材料となります。

[204: 匿名]

198
>事情を知る人の再入居が２割もいるとの考え方はできないでしょうか。本当にダメなら10割出て行きます。
→ひどい納得のしようだね。って言うか営業（笑）？
８割以上が出て行くと言うことは、どう考えてもほぼダメと言うことじゃん。

200
>これだけｽﾚで話題になってるのに一切正しい情報が入ってこないってことも高条件だったってことでしょ？
→これだけ話題なっても一切正しい情報が、営業が言わないということは、常識的に考えてよほどマズイ状況なんしょ。

203
>グレーであることが明確にされている物件は逆に安心材料となります。
→何が言いたいのかさっぱり分からん。大丈夫か？

竹中はググルと分かるが、千里や東京でも「ポッキリ系物件」を作っている。
恐らく、ここも本体の躯体のコンクリートや鉄骨の強度不足があるだろうな。
だから、新築時の資料を一切見せないんだろうな。

[205: 常識人]

再び199です。198、203の方の考えが常識的だと思います。
住む側の意見だろうけどね。まあまあ、204の匿名の方も、物件に関心あるなら、契約しゃはったら、すべてわかるんちゃうかなあ。自分でも調べれるし、重説でおしえてくれるでしょう。買う気ないのだったら、物件の中傷的な事書いても説得感なく、感じ悪〜っ。でもまあそういう考えも、あるんでしょうね。
追伸）こんな物件買う訳ないよ〜っていうなら、このコメントへの、反論ご意見も、不要です。 あっ『営業のなりすまし』っていうのとか、『竹中関係者とか』、『購入者・再入居者の自己納得じゃない』ってのもいりません。関係者の方いかがでしょう？204匿名の方お疲れさまでした。以上終り。長文失礼しました。

[206: 匿名]

>205

物件に関心あるなら契約しゃはったら、すべてわかるんちゃうかなあ。

自分でも調べられるし、重説で教えてくれるでしょう。


どこが常識的なんですか？

このマンションは販売さられてるんです。
検討してる者に、きちんと判断できるように、
このマンションがなぜﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝしなければならなかったか、
営業が販売セールス時に説明するべきでしょう。それが常識だと思います。

耐震性の事だけに関わらず、フラットの事、配管ほか耐久性の確認が必要な部材の事、

などは
きわめて“常識的”な話として、
中古マンション販売において
販売側が、当たり前にセールス時や契約前に説明しないといけない事だと思いますが。

契約しなければ、重説聞かなければ、
状態がわからないのが異常な状況です。
契約した後で、
「そんな恐ろしい事実だったら契約しなかった」ような事が分かったらどうするんですか？


検討してる者はみんな、このマンションを好ましく思っている部分があるから、
詳しく話を聞きたいわけで
全く誠実に話してくれない事への疑問を書く事が
中傷になるんでしょうか？


グレーがわかってるから安心も、まったく分からない論ですね。
グレーだけど、よく聞けば具体的にグレーなのはここだけど、それを具体的にこうカバーしたからシロ
なら分かりますが。
グレーは何の具体的説明もしようとしないなら、むしろクロに近い印象になるのが常識です。


竹中の事については、
少なくともこのマンションに重大な問題を起こしたのが竹中な訳で
その竹中を、名前だけで次は大丈夫だから信用しろ
っていうのは
論理が破綻してます。
少なくとも起こった問題を丁寧に説明してくれて、
安心させてくれるのが、問題を起こした物件への誠実な姿勢のはずですが、それも全くない。


>205さんの書き込みに
住む側の意見だろうね
ってありますが、
このマンションの再販売にあたって
残った旧住民と販売セールスをする売り主の間で
「ﾘﾉﾍﾞｰｼｮﾝ前の状態やどれぐらい改良できたか。今、どんな問題が残っているか（フラットの事など）」
販売時に話してはいけないと言う誓約が交わされてるのかもしれませんね。

残っている旧住民の立場では、
自分たちが再販をされる際に不利になるような事を明らかにしたくないのかもしれませんが、
新しく購入する者に対しては極めて不親切な対応ではないかと思います。

[207: 匿名はん]

住んでいた住民の８割が退去せざるを得ないような重大問題が発生したのは事実でしょう。

2割の中には、既存の生活のために出ていきたくても行けなかった人もかなりいるでしょうし
10割出ていかなかったから安心とは
なんとも非常識な話ですな。

また、起こった重大問題は、
営業からすると
隠蔽しておかないと買う人がいなくなる
旧住民からすると
資産価値のダメージが大きすぎるような事であり

だから販売にあたっては
営業が検討者に全く何も話していない（話してはいけない契約を旧住民と交わしている？）のが
恐らく今の実情。


住んだら分かるから、購入する者は、買う前にはゴチャゴチャ言わず買え、
とは
常識的に有り得ない販売姿勢だと思いますが。

[208: マンコミュファンさん]

204さん
私は営業の者でも関係者でもありません。
「事情を知る人の再入居が２割もいるとの考え方はできないでしょうか。本当にダメなら10割出て行きます。」
は購入を検討中の者の納得の仕方でなく、客観的な分析です。
「８割以上が出て行くと言うことは、どう考えてもほぼダメと言うことじゃん。」
という意見がおかしい事について書いてるのに
「８割以上が出て行くと言うことは、どう考えてもほぼダメと言うことじゃん。」
の反論があるのは私としては納得できません。
敵ではと構えることなく、よく読み直して頂きたいとお願いします。

耐震偽装事件以降の業界、政府、マスコミの対応や世論の流れ、歴史を復習し理解していただければ、
絶対安心の物件はなく、そう断言できる立場の者がいない現状では（絶対大丈夫ですと無責任に断言する営業が居たとして、それを信じれますか）
「グレーであることが明確にされている物件は逆に安心材料」の意味が理解して頂けるかと思います。
現に修繕対応の実績があるわけですし、今後瑕疵があった場合も十分な対応があると考えます。
　
「これだけｽﾚで話題になってるのに一切正しい情報が入ってこないってことも高条件」
これは私の書き込みではないのですが、
いい条件の話をわざわざ掲示板に書き込む人はおらず、そんなヒマもないまま売れて行く、と私は解釈しました。
営業が説明不足というのも問題ですし、売れるとタカを括ってる態度があるなら、いやな感じですね。

[209: 匿名]

>208
（絶対大丈夫ですと無責任に断言する営業が居たとして、それを信じれますか）

ここの営業は、大丈夫と言ってるんです。それも大きな問題があったマンションを売ってるのにもかかわらず、過去にあった大きな問題点を
大した事のない、図面と違った施工箇所を修繕した
などという説明で
今は大丈夫だと無責任（だと私は思います）に言ってるのを信じられますか。

グレーである事を安心出来るのは問題点をつまびらかに説明して
安心材料を提示してくれてこそだと思います。

今後、再び問題点があったとしてて修繕する保障は何もない。
他に中古ならではの経ねから来る問題点があるかどうか精査するために

新築当時の仕様を教えてくれたり、図面を見せてくれる訳でもない。

それでグレーが安心とは言えないでしょう。


ここのグレーは黒に近いのではと考えるのが、
今の営業の説明から捉えた客観的な判断だと思います。

[210: 匿名]

絶対におかしいよ！

8割退去だろ？

本当の検討者は208みたいにポジティブには考えれないでしょ（笑）不安だよ！

[211: マンコミュファンさん]

８割退去は絶対おかしいよとは思いません。
ただ本当の検討者はポジティブに考えられないのは理解出来ます。
ただ不安だよとここで叫んでも建設的でありません。手付金を積むのも一つの手段です。
営業の対応も変わるでしょう。手付金といっても軽い金額ではないでしょうから他人事のようで申し訳ないですが、
いい部屋を押さえるメリットはあります。
手付金を積んでから、営業の「だいじょうぶです」との言質を書面と判子での回答へ替えていき、納得できるところまで詰めていけばよい。売り主に落ち度があれば手付金は戻ります。瑕疵があれば三倍で戻ります。

[212: 匿名]

手付けを打ったら説明する？
どれだけ高飛車な営業態度なんでしょうか。
結局、ゴチャゴチャ言わず、まず買え！
それから詳しい事を教えてやると言う事ですか。
購入者をバカにしたかなり不遜な売り方だと思いますね。

[213: マンコミュファンさん]

家電製品を買うわけではないので、接客態度にこだわるのは如何なものかと思う。

[214: 匿名]

>213

何を言ってるのか、意味不明。全く逆だよ。

買ってから後悔では遅い大きな買い物、家電製品の数百倍の価格の買い物をするんだから、
営業の説明内容、信頼性誠実さ、態度が問われて当たり前。

[215: マンコミュファンさん]

だから手段として手付け金での対応を提案しているわけで。
営業の態度にこだわってると、大事な事を見落としますますよ。

[216: 匿名]

手付けを打たないと検討者に大切な情報を出さないの業者の隠蔽体質が問題なんです。単なる接客態度の話をしている訳ではない。
（だいたい、手付け金を打っても情報を出す保証もありませんし）

そういう売り主は、購入した後でも、何か不都合があれば、
買い主に隠す可能性が高い。

購入後も付き合わないといけない売り主が、隠蔽体質なのは、
今後、重大な事になる事を、他にも隠している可能性がないとは言えませんし、
今後、何かあってもきちんとした対応をせず誤魔化されるのでは
と考えてしまう方が当たり前なのでは。

手付け金と言えば、数百万円以上。

そんな大金を、
今はまだ、かつてどんな欠陥があったのか、そして今なおどんな問題が潜んでいるかも分からないマンションに、
買ったところで重大情報を出してくれるかどうかも、全く確証のない売り主に出す。

もう大博打ですね。

[217: マンコミュファンさん]

手付金と申込金、私勘違いしてました。すみません。
で申し込み金で勝負する手はいかがでしょう。これでも重要事項説明受けれるでしょう？
何度もいいますが、私はなんの利害関係もない外野の者です。
隠蔽は違法で買い主に分がありますよ。

[218: 匿名]

本当のことを聞くのに買うそぶりをするなんて根本的におかしいでしょ？
自ら率先して説明する義務はあると思いますよ。百歩譲って説明を求められた検討者には誠実に説明するべきです。ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさんは8割が退去したのはおかしくないといいますがあなたが考えるおかしくない退去内容を聞かせてください。賃貸でもあるまいしﾏﾝｼｮﾝ購入を真剣に考え悩み購入を決意し、ある程度の年数を暮らしてきた愛着のあるﾏﾝｼｮﾝを8割もの家族が退去することがおかしくないって本当に言えますか？私は完全におかしいと思いますよ。

[219: 匿名]

ひとつ質問。手付を打ち重要事項説明を受けてもなお真実を語らなかった場合本当に手付は返ってくるのでしょうか？そんなﾃﾞﾍﾞなら逆にそこまでの説明義務はないと言って説明もせず手付が戻らない可能性もあるのでは？相手はﾌﾟﾛです。こちらの安易な考えで何百万ものお金が戻らないとなると217さんは自身のｺﾒﾝﾄに責任がとれるのでしょうか？

[220: 匿名]

ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝ＝ﾃﾞﾍﾞじゃないの？あまりの食いつきと手付や申込金って出てくるあたりかなりｸﾞﾚｰでは？普通で考えてお金を使う交渉なんてﾅﾝｾﾝｽですし買い手としては汚い手段では？
欲しい情報を要求し提供する。それが出来なければ216さんの言う通り今後の対応に不安を覚えるので買わない方がﾍﾞｽﾄでしょ？
気に入った間取り、気に入った立地も大切ですがそれ以上に信頼関係は重要です。ﾏﾝｼｮﾝはたくさんの家族が生活してますから後々ﾄﾗﾌﾞﾙが多発する可能性があるのではないでしょうか

[221: 匿名さん]

一度手付け金を払ったら、購入側が契約を破棄する場合、
売る側にに明確な落ち度がない限り、手付け金は返ってきません。


手付け金を払って契約した後に
売る側がこのマンションでどんな重大な問題があったかについて、
「いえ、以前お話しした通り、大した事ではありません。」なんて言われたらそれまで。

やっぱり話してくれないじゃないかと、契約を破棄でもしようものなら、
打った手付け金はパーです。


なぜ、購入するのにそんな賭けをしないといけないのでしょうか。


ちなみに、
マンコミュファンさんがわざわざ書き直された申し込み金（大体は10万円程度）を払うのは、

購入を検討している者が、物件を期限（一週間ぐらい）を切って一時的に、
を先着で押さえる時なんかに払いますが、

こちらは、契約しなければ返ってきます。


ただ、契約する正式な意思表示ではないので、
重要事項説明は受けられません。


マンコミュファンさんの説を実行するためには、書いておられるように、手付け金を払わないとダメと言う事なんでしょうが、
果たして、それで本当にここの営業は説明をしてくれるのでしょうか？

もし、説明してくれなかった時、
そしてそのために契約を破棄して手付け金が戻ってこなかった場合、
>211
手付金を積んでから…納得できるところまで詰めていけばよい。

なんて自信満々に書いているマンコミュファンさんは責任をとれるんですか？

[222: 匿名]

みなさんがおっしゃるように、手付けを払えば説明するなんて前代未聞です。
そんな売主、信用できません。私はそんな物件買いません。
営業は売ったらそれで終わりなんですよ。

[223: 匿名さん]

上記の手付金の話ですが、なぜそういう発想が出るのかが不思議です。

通常、売買契約では（簡単に言うと）売り側、買う側双方が納得して
代金を支払い、物を受け取るわけですから。
そもそも契約後でないと説明しない（納得させない）というのがおかしいですよ。

この点ちょっと違和感がありましたので、書かせてもらいました。

それから皆さんが心配される事、説明して欲しいこととは具体的にどのようなこと
なのでしょうか。私はこの掲示板を駆け足で読ませていただきましたが、一般的に
ご心配されることは既に出尽くしているような気がします。
どれだけの方が建築基準法の細目をご存知であって、どの部分がどの程度に劣っていた
のかを知りたいということなのでしょうか。数値的なことを営業マンから聞きだしたとしても
私なら、「はあそうですか・・」といったレベルでしかわからないですね。

つまりは耐震性が建築基準より劣っていた（建て方）であったことが発覚（偽装）した
ということで十分ではないですか。

それ以上は専門家でないとわからないと思います。
もっともその数値を聞きだして専門的にどの程度下回っていたのか等検証することは、
何らかの方法で必要かもしれませんが、既にこれらが気になる方には購入は適さない物件
といえるでしょう。

あれこれ考えても・・もっとシンプルにいきませんか。

私がもし購入件当社なら、そのデータより、今後の維持管理、さらには費用の面で
デメリットが生じないか等ですね。既にリノベーションした事で基準を確保したでしょうから
気がかりな点は今後ということですね。

長くなりまして失礼しました。